ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

21.08.2025

Дело № А40-189697/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2025 года

Арбитражный суд Московского округа 

в составе судьи: Ю.В. Архиповой,

при участии в заседании: 

от истца Департамента городского имущества города Москвы– Седов И.В. по доверенности от 27.12.2024, 

от ответчика акционерного общества «Европейская экономическая компания» – ФИО1 по доверенности от 09.01.2025, ФИО2 по доверенности от 09.01.2025, 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы

на принятые в порядке упрощенного производства 

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2024 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2025 года по делу № А40-189697/2024

по делу по иску Департамента городского имущества города Москвы

к акционерному обществу «Европейская экономическая компания»

о взыскании

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее также – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Европейская экономическая компания» (далее также – АО «ЕЭК») о взыскании по договору краткосрочной аренды земельного участка от 23.01.2006 № М-01-512996 задолженности по арендной плате в размере 724 807,14 рублей за период с 01.10.2022 по 30.09.2023, пени в размере 296 573,84 рублей за период с 06.10.2022 по 30.09.2023. 

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2024 года, оставленным без изменения  постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2025 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Отзыв на кассационную жалобу представлен в материалы дела. 

В соответствии частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы на решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон. С учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, а также доводов кассационной жалобы и возражений относительно кассационной жалобы суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание. 

В порядке части 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, а также доводов кассационной жалобы и возражений относительно кассационной жалобы суд кассационной инстанции вызвал лиц, участвующих в деле, в судебное заседание. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца, изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции пришили к необоснованному выводу о правомерности применения к указанным правоотношениям ставки в размере 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта культурного наследия. Между Департаментом городского имущества города Москвы и АО «ЕЭК» был заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2006 № М-01-512996, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок площадью 375 кв.м., имеющий адресный ориентир: 

<

...>, 6, 9, 10, 11, 12, для благоустройства территории.

Ответчик является победителем открытого 4 коммерческого конкурса на право заключения договоров аренды памятников истории и культуры федерального значения по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 898,7 кв.м («УсадьбаФИО3, XVIII-XIX вв.») и стр. 2, общей площадью 2 983,5 кв.м («Дом А.Д. ФИО3») (протокол заседания комиссии ДГМИ г. Москвы от 27.07.1999 № 2.2, постановление Правительства Москвы от 08.06.1999 № 509).

По результатам конкурса здания были переданы ответчику в аренду на основании следующих договоров: 

охранно-арендного договора от 15.07.2002 №94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры недвижимого памятника истории и культуры «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул. 7. стр.1», общей площадью 1 898,7 кв.м. под административные цели, общественное питание на срок 49 лет: с 15 июля 2002 года по 18 января 2049 года; 

охранно-арендного договора от 01.04.2000 №94з на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дом А.Д. ФИО3» по Мясницкой ул., 7, стр.2», под административные цели, общественное питание и торговлю, общей площадью 2983,5 кв.м. на срок 49 лет: с 01 апреля 2000 года по 18 января 2049 года.

В связи с предоставлением указанных памятников истории и культуры с истцом были заключены договоры аренды земельных участков, следовательно, земельный участок прилегает к объекту культурного наследия - памятник истории и культуры.

Согласно пункту 3.3 договора размер ежегодной арендной платы указан в приложении № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора. Стороны установили коммерческую ставку арендной платы по вышеуказанному договору в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с учетом цели предоставления (приложение № 1 к договору ставка арендной платы установлена).

Предметом договора аренды от 23.01.2006 № М-01-512996 является земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001036:51, предоставленный в пользование для благоустройства территории. Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001036:51, предоставленный по договору аренды земельного участка от 23.01.2006 № М-01-512996, прилегает к земельному участку, на котором расположено здание с кадастровым номером 77:01:0001036:2192.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001036:51 имеет следующие виды разрешенного использования: «деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); культурное развитие (3.6) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); общественное управление (3.8) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5))», что, в свою очередь, исключает возможность применения льготной ставки.

Указанные виды разрешенного использования соответствуют пункту 7 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий), что составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель кассационной жалобы также указал, что при определении размера ставки арендной платы за использование спорного земельного участка правомерно исходить из ставки 1,5 % от кадастровой стоимости. Вывод судов первой и апелляционной инстанции о применении ставки 0,01% от кадастровой стоимости не верен, так как согласно постановлению №273-ПП такая ставка применяется к земельным участкам, имеющим вид разрешённого использования – 9.3 Историко-культурная деятельность Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм. Для применения ставки в размере 0,01% необходимо учитывать не только вид разрешённого использования земельного участка, но и фактическое осуществление деятельности, соответствующее виду разрешенного использования 9.3. Земельный участок 77:01:0001036:51 по адресу: 

<

...> земельный участок 7/8А используется АО «ЕЭК» для эксплуатации здания с кадастровым номером 77:01:0001036:2185 и адресным ориентиром: 

<

...>, под основные виды разрешенного использования, а именно: административные цели и общественное питание. Фактически осуществляемая деятельность не связана с сохранением и изучением объектов культурного наследия народов Российской Федерации, памятника, расположенного на земельном участке.

Заявитель также отмечает, что сам по себе факт установления статуса объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, как объекта культурного наследия не имеет правового значения в отсутствие установленного ВРИ с кодом 9.3 в соответствии с положениями пункта 14 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы и АО «ЕЭК» был заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2006 № М-01- 512996, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок площадью 375 кв. м., имеющий адресный ориентир: 

<

...>, 6, 9, 10, 11, 12, для благоустройства территории.

В соответствии с пунктом 3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени.

Ответчик является победителем открытого 4 коммерческого конкурса на право заключения договоров аренды памятников истории и культуры федерального значения по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 898,7 кв.м. («Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.») и стр. 2, общей площадью 2 983,5 кв.м. («Дом А.Д. ФИО3») (протокол заседания комиссии ДГМИ г. Москвы от 27.07.1999 № 2.2, постановление Правительства Москвы от 08.06.1999 № 509), по результатам конкурса здания были переданы ответчику в аренду на основании охранно-арендного договора от 15.07.2002 №94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры недвижимого памятника истории и культуры «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул. 7, стр. 1, общей площадью 1 898,7 кв.м. под административные цели, общественное питание на срок 49 лет: с 15.07.2002 по 18.01.2049; охранно-арендного договора от 01.04.2000 № 94з на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дом А.Д. ФИО3» по Мясницкой ул., д. 7, стр. 2 под административные цели, общественное питание и торговлю, общей площадью 2 983,5 кв.м на срок 49 лет: с 01.04.2000 по 18.01.2049, в связи с предоставлением указанных памятников истории и культуры с истцом были заключены договоры аренды земельных участков, следовательно, земельный участок прилегает к объекту культурного наследия - памятник истории и культуры.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 724 807,14 рублей за период с 01.10.2022 по 30.09.2023, а также не оплачены пени в размере 296 573,84 рублей, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 06.10.2022 по 30.09.2023.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 11.01.2024 № 33-6-1257939/23-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Ответчиком претензия оставлена без удовлетворения.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 424, 606, 614, 615, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 1, 35, 39.7, 65, 94, 99, Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в том числе статьей 5, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»,  Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве», в том числе статьей 20, постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», в том числе положениям преамбулы постановления, пунктами 5, 7, 14 приложения № 1 к постановлению, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в том числе в пунктах 19, 20,  исходили, в частности, из того, что спорный земельный участок предоставлен для благоустройства территории объекта культурного наследия – памятника истории и культуры, что согласно пункту 14 постановления Правительства Москвы № 273-ПП за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами ставка арендной платы установлена в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендуемый земельный участок расположен в зоне объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул., 7, стр. 1, что оснований для применения ставки в размере 1,5% не имеется, что ответчик вносил арендную плату из расчета 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, что имеются основания для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, что ответчиком неустойка уплачена, задолженности по арендной плате не имеется, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Судами не учтено следующее.

Согласно принципу платности землепользования любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Соответственно уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Размер арендной платы за публичный земельный участок для правообладателя объекта недвижимости, расположенного на участке, в том числе имеющем несколько видов разрешенного использования, определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости.

Статьей 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и право государственной собственности на которые не разграничено, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются Правительством Москвы.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве утверждены постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», в преамбуле которого указано, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пунктам 5 и 7 приложения № 1 указанному постановлению за земельные участки с видом разрешенного использования соответственно: «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» арендная плата устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. В силу пункта 14 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП ставка в размере 0,01 % от кадастровой стоимости за земельные участки с видом разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. По смыслу постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП ставка арендной платы применяется при расчете арендной платы с учетом осуществления соответствующего вида деятельности на таких участках.

Как указывает заявитель деятельность, осуществляемая ответчиком на спорном земельном участке, не связана с сохранением и изучением объектов культурного наследия народов Российской Федерации, памятника, расположенного на земельном участке.

Таким образом, судами не установлено, что ответчик вправе претендовать на применение при расчете арендной платы за пользование данным участком льготной ставки, установленной пунктом 14 приложения № 1 к постановлению № 273-ПП. При этом само по себе расположение земельного участка в границах территории особого режима использования, наличие у находящегося на участке здания статуса объекта культурного наследия и обязанность арендатора его сохранять без учета цели предоставления данного объекта, разрешенного и фактического использования не влечет применение льготной ставки арендной платы, установленной пунктом 14 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом судебной оценки, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2025 года по делу №А40-189697/24 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Судья                                                                                               Ю.В. Архипова