АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-6053/2022

28 августа 2023 года

г. Челябинск

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление закрытого акционерного общества «ПЕРИКЛАЗ – 2000», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Сатка, к Управлению земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района Челябинской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «ПЕРИКЛАЗ – 2000» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района Челябинской области (далее - ответчик), в котором просит признать недействительным уведомление о расторжении договора аренды земли под строительство автостоянки № 1140 от 03.07.2007 с кадастровым номером 74:18:0802001:0048, общей площадью 1918 кв.м, расположенного по адресу: г. Сатка, Западный район (с учетом принятого судом в порядке ст. 46, 49 АПК РФ изменения предмета иска и замены ответчика, л.д. 106-107).

Определением от 18.07.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 и п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ.

22.08.2023 в материалы дела поступило ходатайство истца о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А76-26244/2023.

Рассмотрев ходатайство истца о приостановлении производства по делу, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Обязательным условием приостановления производства по делу по данному основанию является объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения другого дела. Такая невозможность означает, что, если производство по рассматриваемому делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела следует понимать таким образом, что факты, которые могут быть установлены судом при разрешении другого дела, имеют преюдициальное значение для дела, производство по которому подлежит приостановлению.

В случае приостановления производства по делу на основании изложенной нормы в связи с невозможностью рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом, суд должен установить следующие обстоятельства: 1) в чем заключается правовая связь указанных дел; 2) какое преюдициальное значение по вопросам о существенных обстоятельствах, устанавливаемых арбитражным судом по приостанавливаемому делу, имеет решение, которое может быть вынесено судом по другому, взаимосвязанному с рассматриваемым делом, то есть должна быть установлена приоритетность рассмотрения одного дела перед другим.

Судом установлено, что 21.08.2023 ООО «Периклаз 2000 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Администрации Саткинского муниципального района, в котором просит признать право собственности на автостоянку общей площадью 248,8 кв.м, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Сатка, западный микрорайон, в силу приобретательной давности. Определением от 28.08.2023 по делу № А76-26244/2023 исковое заявление оставлено без движения, поскольку подано с нарушением требований ст. 125, 126 АПК РФ.

В рамках указанного дела, в случае принятия искового заявления к производству, будет решен вопрос о наличии (отсутствии) оснований для признания права собственности на автостоянку.

В настоящем иске заявлены требования о признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка.

При этом, истцом не представлено доказательств, что дело № А76-26244/2023 будет иметь преюдициальное значение для настоящего спора. Не установлено таких обстоятельств и судом.

Наличие в производстве суда искового заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности не является препятствием для рассмотрения настоящего спора, поскольку суд вправе сделать выводы о наличии (отсутствии) законных оснований для направления уведомления об отказе от договора аренды земельного участка с учетом заявленных истцом правовых оснований.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что исковое заявление ООО «Периклаз - 2000» о признании права собственности не принято к производству суда, оснований для приостановления производства не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 188 АПК РФ определение арбитражного суда может быть обжаловано отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в случаях, если в соответствии с названным Кодексом предусмотрено обжалование этого определения, а также, если это определение препятствует дальнейшему движению дела.

При этом возможность обжалования определения об отказе в приостановлении производства по делу Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрена. Кроме того, определение об отказе в приостановлении производства по делу не препятствует дальнейшему движению дела.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Саткинского муниципального района № 996 от 03.07.2007 (л.д. 20) между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 1140 от 03.07.2007 (л.д. 16-17), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:18:08 02 001:0048, находящийся по адресу: г. Сатка, Западный район, общей площадью 1 918 кв.м, для строительства платной автостоянки (п. 1.1 договора).

На земельном участке объекты недвижимости отсутствуют (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 договор заключен сроком с 03.07.2007 по 01.07.2010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

31.10.2019 № 3004-у ответчик направил в адрес истца уведомление, в котором указал, что в связи с окончанием срока действия договора аренды № 1140 от 03.07.2007 на земельный участок с кадастровым номером 74:18:08 02 001:0048 площадью 1 918 кв.м, договор аренды расторгается (л.д. 70). Уведомление было направлено по юридическому адресу арендатора, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, вернулось с отметкой органа связи «истек срок хранения» (л.д. 71).

10.03.2020 Администрация Саткинского муниципального района обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка в связи с прекращением договора аренды № 1140 от 03.07.2007. Поскольку срок действия договора аренды истек, с момента направления уведомления о расторжении договора прошло более 3 месяцев, регистрационная запись об аренде спорного земельного участка погашена.

Ответчиком в материалы дела представлен акт обследования земельного участка от 10.10.2021, согласно которому на спорном земельном участке имеются закрытые металлические сооружения, сторожевая будка, капитальный гаражный бокс, участок огорожен, имеет свободный доступ, на участке имеется несколько автомобилей. На момент проведения обследования земельный участок используется в целях платной автостоянки.

В заявлении истец указал, что земельный участок используется по назначению, на участке построены капитальные здания (гараж, будка охранника), работает автостоянка. В подтверждение доводов представил технический план здания от 28.05.2015, подготовленный кадастровым инженером ФИО2, согласно которому на спорном земельном участке расположено нежилое здание – гараж на 2 бокса площадью 248,8 кв.м, год завершения строительства 2010 (л.д. 21-24).

Так же представлено техническое заключение о капитальности гаража, выполненное ИП ФИО3 «Мастерская проектов», СРО «Ассоциация Экспертно-аналитический центр проектировщиков «Проектный портал» г. Москва, шифр 2022.08.20-ТЗ, в котором сделаны выводы о том, что гараж, расположенный по адресу: г. Сатка, Западный район, является капитальным (л.д. 92-103).

Истцом представлены в материалы дела платежные поручения об оплате арендной платы по договору № 1140 от 03.07.2007 за 2019, 2020, 2021, 2022 годы (л.д. 43-46).

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве от 06.02.2023 указал, что срок договора аренды истек, доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих арендатору на праве собственности, у арендодателя не имелось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В силу п. 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 ст. 450.1 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

П. 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Пленумом ВАС РФ в абзаце третьем п. 1 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) разъяснено, что не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 6.3 договора аренды № 1140 от 03.07.2007 установлено, что арендатор обязан при прекращении договора вернуть арендодателю земельный участок по акту приема-передачи. Вместе с тем факт пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора сторонами не оспаривается.

Поскольку по окончании срока договора (02.07.2010) общество продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды № 1140 от 03.07.2007 земельного участка был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Так, Управление (арендодатель) в порядке реализации права, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, направило истцу (арендатору) уведомление № 3004-у от 31.10.2019 об отказе от договора аренды земельного участка № 1140 от 03.07.2007, действие которого было возобновлено по правилам ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.

Оценив уведомление о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд приходит к выводу о законности одностороннего отказа от договора и отмечает, что он является безусловным и определен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, с учетом истечения срока его действия и невыполнением арендатором обязанности по возврату арендуемого земельного участка.

В п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

При таких обстоятельствах не имеет правового значения факт выполнения либо невыполнения обществом требований земельного и градостроительного законодательства об использовании земельного участка по назначению (автостоянка), а также факт того, что общество добросовестно исполняло обязанности арендатора, в т.ч. оплачивало арендую плату.

Арендодатель не может быть ограничен в реализации предоставленному ему права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок. Истец же, осуществляющий предпринимательскую деятельность, мог предполагать возможные последствия установленного договором срока аренды, а также возникновение у другой стороны сделки, в случае возобновления этого договора аренды на неопределенный срок, права на его расторжение в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ и возможность реализации этого права (абзац 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Обратный подход по существу нивелирует правовое значение возможности арендодателя по отказу от возобновленного на неопределенный срок договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «О практике разрешения споров, связанных с арендой», при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерения арендодателя отказаться от договора.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается чек-ордером от 14.01.2022.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.         В удовлетворении исковых требований отказать.

2.         Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

3.         Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

 

Судья                                                                                     Д.М. Холщигина