Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-112677/2023

26 января 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  23 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  26 января 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» (191186, 

<

...>, литер А, помещение 40Н, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 09.08.2005, ИНН: 

<

***>, КПП: 784101001);

Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 784201001); 

третье лицо: ФИО2

о признании незаконным решения заинтересованного лица от 03.11.2023 №КУВД001/2023-31974758/5 об отказе в государственной регистрации прав; об обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1208003:135 от заявителя к гражданину ФИО2 на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.11.2020 №20201106-67-В-135,

при участии:

- от истца: ФИО3 (доверенность от 01.12.2023),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 09.01.2024),

- от третьего лица: не явился, извещен, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Росреестр) от 03.11.2023 №КУВД001/2023-31974758/5 об отказе в государственной регистрации прав; об обязании Росреестр осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1208003:135 от заявителя к гражданину ФИО2 на основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.11.2020 №20201106-67-В-135.

Определением от 23.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Росреестр представил отзыв, доводы которого по существу сводятся к тому, что из представленных Обществом на регистрацию документов и в отсутствии на спорном земельном участке объекта капитального строительства установить у ООО «Племенной завод Сосновское» статус застройщика не представляется возможным.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и с учетом обстоятельств дела, в отсутствие возражений Комитета, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на судебные акты по делам А56-79745/2022, А56-42734/2023, А56-42736/2023, А56-42733/2023.

Представитель Росреестра возражал против удовлетворения заявления по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Общество (продавец) и гражданин Российской Федерации ФИО2 (далее - покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.11.2020 № 20201106-67-В-135 (далее - договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок площадью 1245 кв.м., расположенный по адресу: 188730, Ленинградская область, Приозерский район, тер. массив Снегиревка, ДНП Сосново, уч. 67, кадастровый номер 47:03:1208003:135 (далее - земельный участок).

Покупатель надлежащим образом исполнил свое обязательство по оплате стоимости земельного участка, что подтверждается справкой продавца от 21.07.2023 № б/н.

Согласно пункту 3.1.2 договора продавец обязан предоставить в Росреестр документы в отношении сторон и земельного участка, необходимые для регистрации перехода права собственности на участок. 

21.07.2023 стороны обратились с заявлениями в Приозерский отдел Росреестра о государственной регистрации права собственности о регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка к покупателю. Заявлению продавца присвоен № КУВД-001/2023-31974758. 

Уведомлением от 03.08.2023 № КУВД-001/2023-31974758/1 Росреестр сообщил продавцу о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка со ссылкой на Указ Президента РФ от 01.03.2022 N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее - Указ N 81) с 02.03.2022 которым установлен особый порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности. Перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц установлен распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. 

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ участником/учредителем юридического лица (Общества) является ООО «Свердловка 60» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с долей 100 %, участником/учредителем которого, в свою очередь, является ФИО5 Трейдинг Лимитед (страна происхождения Кипр, доля – 100%). 

Как указал Росреестр в уведомлении от 03.08.2023, Обществу с целью проведения регистрационных действий необходимо представить в регистрирующий орган в пакете документов также документы, подтверждающие раскрытие информации о контроле над ними российскими юридическими или физическими лицами налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Общество направило ряд писем и заявлений в Министерство финансов Российской Федерации с приложением документов, подтверждающих наличие у него статуса застройщика, с просьбой подтвердить, что в связи с наличием статуса застройщика Обществу не требуется получать разрешение на совершение сделок с недвижимым имуществом, либо выдать соответствующее разрешение. 

В ответ на обращения заявителя Департамент финансовой политики Министерства финансов Российской Федерации письмами от 15.06.2022 № 05-07- 13/556478, от 15.07.2022 № 05-04-20/68312 разъяснил, что лицам, являющимся застройщиками в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и находящимся под контролем иностранных лиц, совершающих недружественные действия, выдано разрешение, действующее без ограничения срока на исполнение сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество. 

Впоследствии уведомлением № КУВД-001/2023-31974758/5 от 03.11.2023 Росреестр сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации прав в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации. 

Посчитав изложенный в указанном уведомлении отказ в государственной регистрации права собственности незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии с требованиями действующего законодательства, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований Общества ввиду следующего.

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым ненормативным правовым актом.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя. 

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ). 

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ порядок осуществления государственной регистрации прав предполагает, помимо прочего, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. 

Пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный регистратор, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав. 

Как указано в части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 этого Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с этим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами. 

К основаниям для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, перечень которых содержится в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, относятся, в том числе случай непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5), а также случай, когда форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7). 

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Федерального закона. 

Как следует из материалов дела, в качестве основания для приостановления государственной регистрации прав Росреестр, сославшись на положения Указа № 81, указал Обществу на необходимость с целью проведения регистрационных действий представить в орган регистрации прав в пакете документов также документы, подтверждающие раскрытие информации о контроле над ними российскими юридическими или физическими лицами налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Согласно оспариваемому уведомлению Росреестра собственником отчуждаемого объекта недвижимости является Общество, учредителем которого является ООО «Свердловка 60», а учредителем этого юридического лица выступает ФИО5 Трейдинг Лимитед, страна происхождения которого Кипр, включенный в перечень иностранных государств (член Европейского союза), утвержденный Распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.03.2022 N 430-р и подпадающий под Указ N 81. 

В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Указа N 81 в качестве дополнительной временной меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации со 2 марта 2022 г. установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами следующих сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее - лица иностранных государств, совершающих недружественные действия): сделки (операции) по предоставлению лицам иностранных государств, совершающих недружественные действия, кредитов и займов (в рублях), за исключением случаев, если предоставление кредитов и займов запрещено в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации; сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия. 

Согласно подпункту «б» того же пункта Указа N 81 сделки (операции), предусмотренные подпунктом «а» настоящего пункта и пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 г. N 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций). 

Во исполнение Указа № 81 Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 № 295 утверждены Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными указами Президента Российской Федерации, а также реализации иных полномочий в указанных целях (далее – Правила). 

Так, указанными Правилами, в частности, утвержден порядок выдачи разрешений на осуществление (исполнение) сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество. 

Сообщением от 26.05.2022 № 05-06-10/ВН-26829 Министерством финансов Российской Федерации опубликована выписка из протокола заседания Подкомиссии от 26.05.2022 № 43, согласно которой Подкомиссией принято единогласное решение разрешить резидентам - юридическим лицам, являющимся застройщиками в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, которые находятся под контролем иностранных лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, осуществление (исполнение) сделок (операций) с резидентами, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество. 

Как следует из материалов дела, в письмах Департамента финансовой политики Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2022 № 05-07-13/556478 и от 15.07.2022 № 05-04-20/68312, адресованных Обществу в ответ на его обращения, также разъяснено, что в соответствии с пунктом 16 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 № 295, Подкомиссией принято единогласное решение разрешить резидентам - юридическим лицам, являющимся застройщиками в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, которые находятся под контролем иностранных лиц, связанных с иностранными  государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, осуществление (исполнение) сделок (операций) с резидентами, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество (протокол № 43 от 05.05.2022); разрешение, предусмотренное пунктом 2 раздела II настоящего протокола, действует без ограничения срока. 

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) застройщик – это юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства. 

Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

В силу пункта 10.1 статьи 1 ГрК РФ линейными объектами признаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. 

Как подтверждено материалами дела, Общество на основании договоров подряда, в которых он выступает в качестве заказчика, за счет собственных денежных средств на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности, осуществляет строительство линейных объектов: дорог, сетей электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения. 

В соответствии с пунктами 10, 10.1 статьи 1 ГрК РФ, пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации линии электропередач, автомобильные дороги и другие подобные сооружения являются линейными объектами, объектами капитального строительства, неразрывно связанными с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. 

Таким образом, по смыслу пункта 16 статьи 1 ГрК РФ Общество, осуществляющее строительство инженерной инфраструктуры (в том числе линейных объектов) на принадлежащих ему земельных участках, считается застройщиком. 

С учетом изложенного заявитель, имеющий статус застройщика, вправе совершать сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество. 

Принимая во внимание содержащееся в выписке из протокола заседания Подкомиссии от 26.05.2022 № 43 разрешение без ограничения срока действия юридическим лицам, являющимся застройщиками по законодательству Российской Федерации, осуществлять сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, и представленные заявителем доказательства ведения им хозяйственной деятельности в качестве застройщика, суд пришел к выводу об отсутствии у Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации прав. 

Учитывая, что указанный отказ нарушает права заявителя, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению с возложением на Росреестр обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1208003:135 от заявителя к гражданину ФИО2 на основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.11.2020 №20201106-67-В-135.

Довод Росреестра о невозможности установить статус застройщика на основании представленных Обществом документов и в отсутствии на земельном участке объекта капитального строительства являлся предметом исследований судов трех инстанций и был отклонен в рамках дела А56-79745/2022.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с Росреестра в пользу Общества подлежат также 3 000 расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 03.11.2023 №КУВД-001/2023-31974758/5 об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1208003:135 от заявителя к гражданину ФИО2 на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.11.2020 №20201106-67-В-135.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» 3 000 руб. судебных расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.