﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10 февраля 2020 года

Дело №

А26-7804/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                Сергеевой И.В.,

рассмотрев 05.02.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Баня                                     № 1» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2019 по делу № А26-7804/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Баня № 1», адрес: 185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Машезерская ул., д. 8А, каб. 1, ОГРН 1071001009683, ИНН 1001192307 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Петрозаводскому унитарному предприятию банно-прачечных услуг, адрес: 185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Машезерская, д. 8А, пом. 12, ОГРН 1021000518076, ИНН 1001003951 (далее - Предприятие), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 1 купли-продажи нежилых помещений, изложении пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 5.4, 6.3, 6.4 договора, приложения № 2 и 3 к нему в редакции истца и исключении пункта 5.2 из проекта договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Петрозаводского городского округа, адрес: 185910, Республика Карелия,                          г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505 (далее – Администрация), Хомиченко Алла Геннадьевна.

Решением суда от 13.07.2019 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи № 1, принял спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет                   22 269 000 рублей»;

- пункт 3.2: «На сумму 22 269 000 рублей Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком (Приложение № 3)»;

- в пункте 3.3 слова «... сроком на 60 месяцев...» заменить словами                       «... сроком на 5 (пять) лет...»;

- пункт 5.2 - исключить;

- пункт 5.4: «Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 5.3. договора вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течение 3 (трех) дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта»;

- пункт 6.3: «На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды № 7 от 29.06.2007 года с момента подписания настоящего договора купли-продажи обеими сторонами»;

- пункт 6.4: «Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде Республики Карелия»;

- приложение № 2 к договору:

«Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи.

1. Дата принятия решения о согласовании заключения сделки по продаже Объекта - 10.02.2017.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта составляет 10%.

3. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 22 269 000 рублей.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 10% : 3 = 3,33%. Месячная процентная ставка (ПС) = 3,33% : 12 = 0,2775%.

5. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (60 месяцев).

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х (ПС / 1 - 1 (1 + ПС)Л - пп) ОСЗ - остаток ссудной задолженности.

ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.»

- приложение № 3 к договору:

«График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи.

Покупатель производит оплату ежемесячно до 25 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 5 лет (60 месяцев).

№ платежа

Срок платежа

Основной долг, руб.

Начисленные проценты, руб.

Сумма платежа, руб.

Остаток основного долга, руб.

 

22 269 000 руб.

1

Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 10 дней со дня гос. регистрации настоящего договора купли-продажи

341 880,73

61 239,75

403 120,48

21 927 119,27

2

2-й платеж

342 820,91

60 299,58

403 120,48

21 584 298,36

3

3-й платеж

343 763,66

59 356,82

403 120,48

21 240 534,70

4

4-й платеж

344 709,01

58 411,47

403 120,48

20 895 825,69

5

5-й платеж

345 656,96

57 463,52

403 120,48

20 550 168,73

6

6-й платеж

346 607,52

56 512,96

403 120,48

20 203 561,21

7

7-й платеж

347 560,69

55 559,79

403 120,48

19 856 000,52

8

8-й платеж

348 516,48

54 604,00

403 120,48

19 507 484,04

9

9-й платеж

349 474,90

53 645,58

403 120,48

19 158 009,14

10

10-й платеж

350 435,96

52 684,53

403 120,48

18 807 573,18

11

11-й платеж

351 399,66

51 720,83

403 120,48

18 456 173,52

12

12-й платеж

352 366,01

50754,48

403 120,48

18 103 807,51

13

13-й платеж

353 335,01

49 785,47

403 120,48

17 750 472,50

14

14-й платеж

354 306,68

48 813,80

403 120,48

17 396 165,82

15

15-й платеж

355 281,03

47 839,46

403 120,48

17 040 884,79

16

16-й платеж

356 258,05

46 862,43

403 120,48

16 684 626,74

17

17-й платеж

357 237,76

45 882,72

403 120,48

16 327 388,98

18

18-й платеж

358 220,16

44 900,32

403 120,48

15 969 168,82

19

19-й платеж

359 205,27

43 915,21

403 120,48

15 609 963,55

20

20-й платеж

360 193,08

42 927,40

403 120,48

15 249 770,47

21

21-й платеж

361 183,61

41 936,87

403 120,48

14 888 586,86

22

22-й платеж

362 176,87

40 943,61

403 120,48

14 526 409,99

23

23-й платеж

363 172,86

39 947,63

403 120,48

14 163 237,13

24

24-й платеж

364 171,58

38 948,90

403 120,48

13 799 065,55

25

25-й платеж

365 173,05

37 947,43

403 120,48

13 433 892,50

26

26-й платеж

366 177,28

36 943,20

403 120,48

13 067 715,22

27

27-й платеж

367 184,27

35 936,22

403 120,48

12 700 530,95

28

28-й платеж

368 194,02

34 926,46

403 120,48

12 332 336,93

29

29-й платеж

369 206,56

33 913,93

403 120,48

11 963 130,37

30

30-й платеж

370 221,87

32 898,61

403 120,48

11 592 908,50

31

31-й платеж

371 239,98

31 880,50

403 120,48

11 221 668,52

32

32-й платеж

372 260,89

30 859,59

403 120,48

10 849 407,63

33

33-й платеж

373 284,61

29 835,87

403 120,48

10 476 123,02

34

34-й платеж

374 311,15

28 809,34

403 120,48

10 101 811,87

35

35-й платеж

375 340,50

27 779,98

403 120,48

9 726 471,37

36

36-й платеж

376 372,69

26 747,80

403 120,48

9 350 098,68

37

37-й платеж

377 407,71

25 712,77

403 120,48

8 972 690,97

38

38-й платеж

378 455,58

24 674,90

403 120,48

8 594 245,39

39

39-й платеж

379 486,31

23 634,17

403 120,48

8 214 759,08

40

40-й платеж

380 529,90

22 590,59

403 120,48

7 834 229,18

41

41-й платеж

381 576,35

21 544,13

403 120,48

7 452 652,83

42

42-й платеж

382 625,69

20 494,80

403 120,48

7 070 027,14

43

43-й платеж

383 677,91

19 442,57

403 120,48

6 686 349,23

44

44-й платеж

384 733,02

18 387,46

403 120,48

6 301 616,21

45

45-й платеж

385 791,04

17 329,44

403 120,48

5 915 825,17

46

46-й платеж

386 851,96

16 268,52

403 120,48

5 528 973,21

47

47-й платеж

387 915,81

15 204,68

403 120,48

5 141 057,40

48

48-й платеж

388 982,58

14 137,91

403 120,48

4 752 074,82

49

49-й платеж

390 052,28

13 068,21

403 120,48

4 362 022,54

50

50-й платеж

391 124,92

11 995,56

403 120,48

3 970 897,62

51

51-й платеж

392 200,51

10 919,97

403 120,48

3 578 697,11

52

52-й платеж

393 279,07

9 841,42

403 120,48

3 185 418,04

53

53-й платеж

394 360,58

8 759,90

403 120,48

2 791 057,46

54

54-й платеж

395 445,08

7 675,41

403 120,48

2 395 612,38

55

55-й платеж

396 532,55

6 587,93

403 120,48

1 999 079,83

56

56-й платеж

397 623,01

5 497,47

403 120,48

1 601 456,82

57

57-й платеж

398 716,48

4 404,01

403 120,48

1 202 740,34

58

58-й платеж

399 812,95

3 307,54

403 120,48

802 927,39

59

59-й платеж

400 912,43

2 208,05

403 120,48

402 014,96

60

60-й платеж

402 014,94

1 105,54

403 120,48

0,00

 

22 269 000

1 918 229,00

24187229,00

 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                          от 08.10.2019 данное решение изменено в части пункта 6.3 договора, он изложен в следующей редакции: «На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды                     от 29.06.2007 № 7 с момента заключения настоящего договора купли-продажи». В остальной части решение от 13.07.2019 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление изменить в части принятой редакции пунктов 3.1 и 3.2, приложений № 2 и 3, изложив их в редакции, предложенной истцом.  

Податель жалобы считает, что вопреки выводам судов при определении продажной цены налог на добавленную стоимость (далее - НДС) подлежал исключению из рыночной стоимости объекта.

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 29.06.2007 № 7 аренды нежилых помещений в здании бани общей площадью 973,90 кв.м, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Красная ул.,                 д. 4.

Общество, ссылаясь на положения Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ),  обратилось в Предприятие с заявлением от 28.09.2016 № 37 о предоставлении арендуемых помещений в собственность за плату, просило запросить согласие Администрации на выкуп помещений и заключить с ним договор купли-продажи с предоставлением рассрочки оплаты на 5 лет.

Администрация своим постановлением от 10.02.2017 № 419 согласовала совершение сделок по возмездному отчуждению Обществу указанных помещений и возложила на Предприятие обязанность принять меры по прекращению права хозяйственного ведения на указанные объекты.

Предприятие письмом от 07.06.2017 № 66 направило в адрес Общества проект договора купли-продажи нежилых помещений, который был подписан последним в редакции прилагаемого протокола разногласий.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и на отсутствие соглашения сторон по условиям договора купли-продажи, изложенным в пунктах 3.1, 3.2, 3.3, 5.4, 6.3, 6.4, а также приложений № 2 и 3 к договору.

При рассмотрении данных требований были проведены судебные экспертизы для разрешения вопросов, требующих специальных познаний. Поскольку у сторон и суда возникли сомнения в обоснованности заключений судебной экспертизы, представленных обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» и обществом с ограниченной ответственностью «Ассоциация», суд назначил повторную судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Автотекс» Мельникову А.И.

В своем заключении от 10.04.2019 № 322-48 эксперт указал, что рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 22 269 000 руб., без учета НДС - 18 872 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта от 10.04.2019 № 322-48, и руководствуясь статьями 421, 446, 486 ГК РФ, статьями 8, 12, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), статьей 3 Закона № 159-ФЗ, а также правовой позицией, сформулированной в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), признал, что сумма налога на добавленную стоимость не является ценнообразующим фактором и не подлежит исключению из состава стоимости объекта, в связи с чем принял пункты 3.1, 3.2 договора, приложения № 2 и 3 к договору в редакции ответчика, а пункты 3.3, 5.4, 6.3, 6.4 – в редакции истца и исключил из договора пункт 5.2. 

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда от 13.07.2019 в части пункта 6.3 договора, изложив его в следующей редакции: «На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды от 29.06.2007 № 7 с момента заключения настоящего договора купли-продажи». В остальной части решение от 13.07.2019 оставлено без изменения. 

При этом апелляционный суд исходил из того, что редакция пункта 6.3 договора, принятая судом первой инстанции, не соответствует положениям пунктов 5 и 6 Постановления № 73 и создает неопределенность в правоотношениях сторон.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Законом № 135-ФЗ.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании статьи 82 АПК РФ назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, а впоследствии в связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности заключений на основании статьи 87 АПК РФ вынес определение о назначении повторной экспертизы, которая была проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Автотекс» Мельниковым А.И. В соответствии с его заключением от 10.04.2019 рыночная стоимость помещений по состоянию на 29.09.2016 составляет 22 269 000 руб., а без учета НДС - 18 872 000 руб.

Оценив указанное заключение эксперта, составленное по спорному вопросу, на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствами в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций при установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости приватизируемого имущества приняли во внимание заключение общества с ограниченной ответственностью «Автотекст» от 10.04.2019, признав его полным, достоверным и обоснованным.

Заключение эксперта Мельникова А.И. носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку выводы эксперта, изложенные в данном заключении, признаны судами обоснованными, доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной рыночной стоимости не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что пункты 3.1 и 3.2 договора, приложения № 2 и 3 договора должны быть изложены в редакции ответчика, цена продажи объекта составит 22 269 000 руб.

       Данные выводы судов соответствуют действующему законодательству, поскольку в силу разъяснений, приведенных в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2014              № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», и в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, основания для исключения из стоимости объекта  суммы НДС отсутствуют.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного суда Российской Федерации от 27.12.2019 № 307-ЭС19-24215, принятом по аналогичному спору с участием тех же лиц при урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

При изменении решения суда и утверждении редакции пункта 6.3 договора апелляционный суд правомерно исходил из правовой позиции, сформулированной в пунктах 5, 6 Постановления № 73, и необходимости соблюдения баланса интересов и прав сторон договора.

У суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки представленных в материалы дела доказательств.

Доводы подателя жалобы, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по мнению Общества, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

Приведенные Обществом в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, их выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Поскольку суд апелляционной инстанции, правильно применив нормы материального права, обоснованно изменил решение суда, в данном случае подлежит оставлению без изменения апелляционное постановление.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                              от 08.10.2019 по делу № А26-7804/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Баня № 1»  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева