Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-21397/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДонцовой А.Ю.,

судейСириной В.В.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 25.04.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 30.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А46-21397/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (ОГРН 1025500980526, ИНН 5504060199, адрес: 644006, Омская область, г. Омск, ул. Орловского, дом 3, офис 140) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, адрес: 644024, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8) об изменении условий договора; встречному исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» о признании незаключенным договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 24.04.2008 № 121-ТУ и приведении земельного участка в надлежащее состояние. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 644099, 

<

...>), Федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 630005, Новосибирская область, 

<

...>). 

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» – ФИО2 по доверенности от 18.09.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инжинирингстройсервис» (далее – ООО «Инжинирингстройсервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент, заявитель) об изменении условий договора аренды земельного участка от 24.04.2008 № 121-ТУ, а именно: произвести замену арендодателя – территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области) на Департамент. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТУ Росимущества в Омской области, Федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Сибирское ТУИО»). 

Департаментом в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявлены встречные исковые требования, уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаключенным договора аренды от 24.04.2008 № 121-ТУ учетной части 11 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 площадью 1 180 кв. м, местоположение которого установлено в 230 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ФИО3, ул. Богдана Хмельницкого, д. 244, заключенного между ТУ Росимущества в Омской области, Омской квартирно-эксплуатационной частью Сибирского военного округа и ООО «Инжинирингстройсервис»; о приведении в надлежащее состояние и возвращении Департаменту в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда земельного участка, состоящего из территории площадью 1 214,6 кв. м, определенной согласно акту осмотра от 27.12.2023 № 248-ф в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 и расположенной в Октябрьском административном округе города Омска, в 15 м южнее относительно многоквартирного дома, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, освободив его от какого-либо имущества, в том числе от расположенного по его периметру ограждения и временного сооружения площадью 17 кв. м, используемого для размещения персонала, осуществляющего охрану имущества. 

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Департаментом заявлено ходатайство об объединении дел № А46-21397/2023 и № А46-1360/2024 в одно производство в связи с тем, что требование об обязании ООО «Инжинирингстройсервис» привести в надлежащее состояние и возвратить Департаменту часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3070 предъявлено по двум указанным делам.

Определением суда от 04.04.2024 дело № А46-21397/2023 объединено с делом  № А46-1360/2024 в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А46-21397/2023.

Решением от 25.04.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 30.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, встречные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении первоначальных требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: общество избрало неверный способ защиты, поскольку оспариваемый договор аренды не может быть признан заключенным в отсутствие его государственной регистрации, при этом изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды; при принятии участка в муниципальную собственность Департамент не был осведомлен о наличии договора аренды, в связи с чем не мог заявить какие-либо возражения относительно действия указанного договора аренды; Департаментом была допущена техническая ошибка при направлении обществу информационного письма о смене арендодателя от 18.04.2023 № Исх-ДИО/5122, о чем общество было уведомлено письмом от 26.05.2023 № Исх-ДИО/7152; в настоящее время предмет договора аренды, определенный как «часть земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 55:36:090205:3070 (учетный кадастровый номер)», в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствует, учетная часть участка на кадастровом учете не стоит.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества просил суд округа в удовлетворении жалобы отказать по доводам, изложенным в отзыве на жалобу; дополнительно указал на имевшее место после рассмотрения настоящего дела по существу осуществление государственной регистрации спорного договора.

Иные лица явку своих представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Заслушав пояснения представителя общества, проверив в соответствии с положениями статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.04.2008 между ООО «Инжинирингстройсервис» (арендатор) и ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) заключен договор аренды № 121-ТУ находящегося в федеральной собственности земельного участка (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 55:36:090205:3070 (учетный кадастровый номер 11), местоположение которого установлено в 230 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ФИО3, 

<

...>, общей площадью 1 180 кв. м, для строительства многоярусной автостоянки с комплексом автосервиса и торгово-бытового здания, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к договору аренды и являющегося его неотъемлемой частью. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. 

Срок аренды участка устанавливается с 24.04.2008 по 23.04.2057 на 49 лет (пункт 2.1 договора). 

На основании приказа заместителя Министра обороны Российской Федерации от 30.11.2022 № 1171 «О передаче земельного участка в собственность муниципального образования городской округ город Омск Омской области» участок передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования городской округ город Омск Омской области. Регистрационная запись о переходе права внесена в ЕГРН 15.03.2023. 

Общество указывает, что с 2008 года по настоящее время является добросовестным арендатором, пользуется предоставленной по договору частью земельного участка, вносит арендные платежи. 

Письмом от 18.04.2023 № ИС-ДИО/5122 Департамент уведомил общество о состоявшемся переходе права собственности на земельный участок, указав, что с 15.03.2023 является стороной по договору аренды. Указанным письмом Департамент сообщил размер арендной платы с 15.03.2023 – 1 919 руб. 43 коп., приложив к нему расчет арендной платы и реквизиты для перечисления. 

В период с мая по ноябрь 2023 года общество вносило арендную плату по указанным Департаментом реквизитам, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела. 

26.05.2023 № ИС-ДИО/7152 Департамент направил в адрес общества письмо с просьбой считать письмо от 18.04.2023 № ИС-ДИО/5122 ошибочно направленным. 

Письмом от 23.06.2023 № 141/5/5/6013/23 ФГКУ «Сибирское ТУИО» – предыдущий собственник земельного участка указал обществу на отказ Департамента в получении договора аренды в отсутствие его государственной регистрации.

Уведомлением от 09.08.2023 № КУВД-001/2023-33325748/2 ТУ Росимущества в Омской области приостановлена государственная регистрация договора аренды, поскольку в соглашении не была изменена сторона арендодателя после перехода права собственности на земельный участок. 

В связи с указанными обстоятельствами в целях замены стороны арендодателя письмом от 23.09.2023 общество обратилось к Департаменту с просьбой подготовить проект дополнительного соглашения к договору. 

Письмом от 23.10.2023 № ИС-ДИИО-14946 Департамент указал на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации. 

Полагая, что действия Департамента являются необоснованными, общество обратилось в суд с иском по настоящему делу. 

Департамент, в свою очередь, ссылаясь на незаключенность договора аренды, обратился со встречными исковыми требованиями. 

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, руководствовались положениями статей 309, 310, 420, 421, 432, 450, 451, 606, 607, 608, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 6, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), частями 2, 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), правовой позицией, изложенной в пунктах 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), пунктах 9, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), и исходили из того, что спорный договор аренды является заключенным, действительным, имеющим юридическую силу и влекущим соответствующие правовые последствия, констатировав при этом отсутствие у Департамента, подтвердившего действие договора и принимающего по нему арендную плату, права ссылаться на незаключенность договора аренды. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Исходя из положений пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма № 66, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ). 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, переписку сторон, платежные поручения, установив, что в рассматриваемом случае смена арендодателя произошла в силу закона, однако обществу во внесении изменений в договор Департаментом отказано, что, в свою очередь, повлекло отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды в отсутствие смены наименования и реквизитов арендодателя, создало препятствия к пользованию земельным участком на праве аренды, суды обеих инстанций констатировали наличие оснований для удовлетворения заявленных требований о замене в договоре аренды стороны арендодателя в целях устранения правовой неопределенности в правоотношениях сторон.

Отказывая во встречном иске о признании незаключенным договора аренды и приведении земельного участка в надлежащее состояние, суды правомерно исходили из необходимости установления при исследовании вопроса относительно признания факта заключения договора наличия согласованности между сторонами всех существенных условий договора, а также обстоятельств того, имелось ли по договору встречное исполнение, которое свидетельствует о воле сторон, направленной на исполнение принятых на себя обязательств.

Суды посчитали, что существенные условия договора аренды сторонами договора достигнуты, при этом в силу разъяснений, содержащихся в пункте 15 Постановления № 73, фактическое исполнение договора сторонами лишает их права оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. 

Основания для иных выводов у суда округа отсутствуют. 

Отклоняя доводы заявителя о том, что договор аренды в отсутствие его государственной регистрации не влечет юридических последствий для Департамента, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим

По смыслу статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме, подлежат обязательной государственной регистрации.

Спорный договор государственную регистрацию не прошел, вина сторон договора, их неправомерные действия (бездействие), недобросовестный умысел из представленных в дело документов не следует.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Как указано в пункте 14 Постановления № 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом статей 1102 и 1105 ГК РФ не имеется.

При этом по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но фактически исполняется ими.

Как справедливо отметили суды, Департамент фактически вступил в правоотношения в силу своей компетенции в качестве арендодателя, а не третьего лица, своими конклюдентными действиями подтвердил действие договора посредством принятия от общества исполнения по договору аренды, что лишает его права ссылаться на незаключенность договора только по мотиву отсутствия государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами первой и апелляционной инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов первой и апелляционной инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом первой и апелляционным инстанции норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя. 

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.04.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 30.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21397/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийА.Ю. ФИО4

СудьиВ.В. Сирина

ФИО1