АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 июля 2018 года

 Дело №

А56-46473/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                 Чуватиной Е.В.,                

при участии конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА» Багрова А.Л. (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу № А56-25245/2017), от общества с ограниченной ответственностью «Лига-Центр» Тонкова Е.Е. (доверенность от 20.11.2017),

рассмотрев 12.07.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА» Багрова Александра Леонидовича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 (судьи Аносова Н.В., Сотов И.В., Черемошкина В.В.) по делу № А56-46473/2016, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лига-Центр», место нахождения: 198323, Санкт-Петербург, Красносельское шоссе (Горелово), д. 48, пом. 459, ОГРН 1137847191459, ИНН 7807380547 (далее – Общество),  обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «СФЕРА», место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, пл. Чернышевского, д. 11А, ОГРН 1147847097111, ИНН 7810459204 (далее – Компания), о взыскании 24 558 629 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и 6 855 447 руб. неустойки.

Компания предъявила встречный иск о взыскании с Общества                                   26 787 561 руб. 40 коп. стоимости неотделимых улучшений, а также                                     3 714 922 руб. 93 коп. платежей, внесенных по договору аренды помещения от 30.04.2015 № 2/Д. 

Решением суда от 27.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2017, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано. 

Решением суда от 28.06.2017 по делу № А56-25245/2017 Компания (должник) признана несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. Определением суда от 11.01.2018 требование Общества в размере 31 533 255 руб., взысканных в рамках дела № А56-25245/2017, включено в реестр требований кредиторов.

          В кассационной жалобе конкурсный управляющий Компании, ссылаясь на пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», на неполное исследование судами доказательств, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

         Как указывает податель жалобы, суды сделали вывод о том, что право требовать компенсацию стоимости произведенных неотделимых улучшений наступает у арендатора при условии согласования их выполнения и стоимости, между тем вывод судов об отсутствии такого согласования не обоснован. При этом податель жалобы указывает, что все работы по достройке спорного помещения за Общество были выполнены Компанией до начала арендных отношений, следовательно, положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не применяются, в подтверждение чего ссылается на правовую позицию, отраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 № 3056/07 (далее – Постановление № 3056/07); судами не исследованы доказательства выполнения строительных работ за счет Компании, а также их потребительская ценность. 

В судебном заседании конкурсный управляющий Компании Багров А.Л. поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили предварительный договор от 14.08.2014 аренды под фитнес-клуб помещения площадью 2353 кв.м.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора арендодатель обязался  не позднее 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение заключить с арендатором договор аренды и передать ему во временное владение и пользование помещение, границы которого выделены на плане согласно приложению № 1 к договору. Помещение находится на третьем и четвертом этажах здания, расположенного на земельном участке № 14 площадью 5920 кв.м по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Виллозское сп, ЗАО «Предпортовый».  

На основании акта от 24.10.2014 арендатору был предоставлен доступ в помещение для проведения ремонтных работ.

Актом приема-передачи от 02.02.2015 предусмотрено, что помещение передается во временное владение и пользование на условиях предварительного договора. График работы фитнес-центра, а также ремонтно-строительных работ в нем согласовываются с арендодателем. Арендатор оплачивает коммунальные услуги с момента фактического пользования помещением в соответствии с показаниями приборов учета (пункты 5, 6 названного акта). 

Согласно пункту 1.12 предварительного договора в случае незаключения основного договора по инициативе и (или) вине арендодателя последний обязуется возвратить арендатору все платежи за неиспользованный срок аренды, а также возместить расходы, фактически произведенные арендатором  в связи с производством ремонтно-строительных работ в помещении.

Стороны подписали договор от 30.04.2015 № 2/Д аренды помещения площадью 2353 кв.м с кадастровым номером 47:14:0603001:5768, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Виллозское сп, Красносельское шоссе, д. 54, корп. 3, лит. А, сроком с момента его государственной регистрации до 30.04.2022 включительно (пункт 2.1 договора). При этом пунктом 2.5 договора предусмотрено, что до момента государственной регистрации договор считается краткосрочным, заключенным на 11 месяцев.               С момента государственной регистрации договора действие краткосрочного договора прекращается. 

В силу пункта 6.5 договора аренды в случае отказа (либо уклонения) арендодателя от государственной регистрации договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды и потребовать от арендодателя возврата всех полученных по договору платежей (арендной платы и коммунальных платежей). 

В силу пункта 6.8 договора аренды в случае его досрочного расторжения/ незаключения по причинам, указанным в пунктах 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3, арендодатель обязуется компенсировать арендатору расходы, произведенные последним в связи с производством ремонтно-строительных работ в помещении в размере фактически понесенным и документально подтвержденным арендатором. 

Согласно пункту 4.2 договора основной часть арендной платы составляет    1 529 450 руб. в месяц. При этом до открытия фитнес-клуба (ориентировочно январь 2015 года) арендатор уплачивает арендодателю только переменную часть арендной платы. С момента открытия фитнес-клуба до августа 2015 года арендатору устанавливается льготный период по оплате из расчета 350 руб. за кв.м (823 550 руб.).

В силу пункта 5.1 в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе начислить и предъявить к уплате пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В претензии от 15.02.2016 Общество, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по состоянию 15.02.2016, потребовало от Компании погасить долг и уплатить пени, при этом предложило реструктуризировать задолженность. 

Письмом от 19.02.2016 Компания, не оспаривая наличие задолженности, указала, что предложение о реструктуризации долга не учитывает внесенных ею денежных средств и условий договора, а также предложила Обществу продлить период действия льготной ставки арендной платы. 

В ответ на указанное письмо Общество 31.05.2016 направило арендатору предложение об установлении льготной ставки арендной платы и предложило погасить задолженность. 

Письмом от 07.06.2016 исх. № 10 арендатор согласился подписать дополнительное соглашение к договору, однако 14.06.2016 (исх. № 1/06) направил арендодателю отказ от исполнения договора с требованием возвратить 3 714 922 руб. 93 коп. внесенной арендной платы, 1 882 399 руб.                95 коп. уплаченных коммунальных платежей, а также 26 787 561 руб. 40 коп. стоимости неотделимых улучшений. 

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в котором указало на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 20.12.2016. 

Компания, в свою очередь, сославшись на пункт 6.5 договора аренды, заявила о взыскании, помимо суммы уплаченных арендных платежей,                          26 787 561 руб. 40 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614, 622 ГК РФ, удовлетворил первоначальные исковые требования, однако, исходя из положений статьи 623 ГК РФ, не нашел оснований для удовлетворения встречного иска. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Вывод судов о наличии задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела. Факт использования Компанией помещения до 20.12.2016 установлен. Доказательства его возврата до указанной даты и оплаты аренды за спорный период Компанией не представлены. 

Поскольку о применении положений статьи 333 ГК РФ при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик не заявлял, у судов отсутствовали основания для рассмотрения вопроса о снижении неустойки. 

Расчет задолженности и пеней судами проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили первоначальные исковые требований. Судебные акты в данной части Компанией не обжалуются.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Как отмечено судами, в обоснование своих требований Компания указывает на отсутствие государственной регистрации договора аренды в установленном порядке, на передачу помещения в апреле 2016 года в залог. 

Исходя из положения пункта 3.1.16 договора аренды, суды сделали обоснованный вывод о том, что обязанность осуществить действия по государственной регистрации договора была возложена именно на арендатора. Однако, доказательств совершения каких-либо действий, направленных на государственную регистрацию договора, Компания не представила.

Напротив, как следует из материалов дела, Общество письмом от 22.06.2016 исх. № 42 предложило осуществить действия по государственной регистрации договора самим арендодателем и за его счет. Однако Компания согласия не выразила, ранее отказавшись от договора.  

Таким образом, поскольку оснований ссылаться на пункт 6.5 договора у Компании не имелось, арендатор пользовался помещением, суды обоснованно отказали в удовлетворении встречных требований о возврате арендодателем всех полученных по договору платежей.

В части взыскания стоимости неотделимых улучшений (произведенного ремонта помещения) суды, применив положения статьи 623 ГК РФ к установленным обстоятельствам, также правомерно отказали.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Положения предварительного и основного договоров аренды не исключают возможности производства арендатором в арендуемом помещении ремонтных работ. 

Однако право требовать компенсацию стоимости произведенных неотделимых улучшений наступает у арендатора при условии согласования их выполнения и стоимости. 

Доказательств согласования с арендодателем объема (перечня) и стоимости (сметы) работ по улучшению арендованного помещения арендатором не представлено. Факт обращения Компании к Обществу за получением такого согласия также не установлен.

Поскольку стороны не согласовали условия о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений, доводы кассационной жалобы о согласовании стоимости неотделимых улучшений и факта их выполнения являются несостоятельными. 

Также суды, не установив отказ (уклонение) арендодателя от заключения основного договора аренды и его государственной регистрации, не усмотрели оснований для обязания Общества компенсировать Компании произведенные ею расходы в силу условий договоров (пункт 1.12 предварительного договора, пункт 6.8 договора аренды).

Ссылка подателя кассационной жалобы на Постановление                                № 3056/07 также отклоняется, поскольку в отличие от указанного дела, по настоящему делу судами установлены иные конкретные обстоятельства и применены соответствующие нормы права.

Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных судами, отсутствуют.

Суд кассационной инстанции не принимает довода подателя жалобы о том, что судами не дана оценка всем представленным в материалы дела доказательствам, поскольку суд, рассматривая дело, дает оценку всем доказательствам в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Отсутствие в мотивировочной части судебного акта выводов, касающихся оценки каждого представленного в материалы дела доказательства, не свидетельствует о его неоценке судом.

Довод кассационной жалобы о несоответствии выводов судов первой и апелляционной инстанций обстоятельствам дела не нашел своего подтверждения в ходе кассационного производства.

Остальные доводы подателя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены обжалуемых  судебных актов. 

Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм права.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами не допущено. Обжалуемые решение и постановление отмене либо изменению не подлежат.

Определением суда кассационной инстанции от 19.06.2018 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, принимая во внимание результат кассационного рассмотрения, с Компании подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу № А56-46473/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА» Багрова Александра Леонидовича  – без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА», место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, пл. Чернышевского, д. 11А, ОГРН 1147847097111, ИНН 7810459204, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

Е.В. Чуватина