ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, 

<

...>

Телефон (факс): 8(4872)250-800; http://www.tula.arbitr.ru/; E-mail: info@tula.arbitr.ru

 

РЕШЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                           Дело № А68-12939/2018

Дата объявления резолютивной части решения: 10 января 2019 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 17 января 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи Литвинова А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Триолит Тула» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 2 311 072 руб., штрафа в размере 6 041 083 руб. 45 коп., расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества № С-2015185 от 04.08.2015, об обязании освободить нежилое муниципальное помещение и передать его истцу по передаточному акту,

при участии в заседании: 

от истца: представителя ФИО2 – по доверенности № 12 от 27.02.2018,

от ответчика: представителя ФИО3 – по доверенности б/н от 10.12.2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к                       Обществу с ограниченной ответственностью «Триолит Тула» (далее - ООО «Триолит Тула», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 311 072 руб., штрафа за нарушение срока исполнения обязательства по уплате арендной платы за период с 11.09.2017 по 01.11.2018 в размере 6 041 083 руб. 45 коп., расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества № С-2015185 от 04.08.2015, об обязании освободить нежилое муниципальное помещение III, расположенное по адресу: г. Тула, Советский район,                    ул. Первомайская, д. 12, этаж: подвал, номер на поэтажном плане №№1-30, общей площадью 379,8 кв.м. и передать его истцу по передаточному акту.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик, соглашаясь с наличием задолженности в сумме заявленных исковых требований, просил уменьшить заявленный истцом размер штрафа до 302 046 руб. 55 коп. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела,  заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

04.08.2015 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (арендодатель) и ООО «Триолит Тула» (арендатор) заключен договор аренды № С-2015185 недвижимого муниципального имущества, согласно п.1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое муниципальное помещение III, расположенное по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Первомайская, д.12, этаж подвал, номера на поэтажном плане №№ 1-30, общей площадью 379,8 кв.м., являющееся муниципальной собственностью г. Тулы, далее именуемое «Имущество».

Передача помещения ответчику подтверждается передаточным актом от 15.08.2015.

Имущество предоставляется для использования под кафе (п. 1.2 договора).

Договор аренды заключен на срок с 15.08.2015 по 14.08.2018 (п. 1.3 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора имуществом арендатор выплачивает арендную плату, определяемую по Приложению № 2 к настоящему договору. Стороны согласовали ежемесячный размер арендной платы за пользование имуществом в размере 214 207 руб. 20 коп.

Согласно п. 5.2 договора арендная плата перечисляется ежемесячно на р/с арендодателя не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера.

При изменении размера арендной платы после получения уведомления от арендодателя арендатором самостоятельно производится уплата арендной платы в новом размере с начала действия такого размера арендной платы.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что при несоблюдении требований п. 5.1 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1 процента от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, с учетом ранее произведенных арендатором выплат в размере 45 207 руб. 20 коп. за август 2017 года, арендатор обязан был произвести оплату арендной в размере 169 000 руб.

За период с сентября 2017 года по июнь 2018 года ответчик оплату аренды не производил, тем самым на его стороне возникла задолженность по оплате в размере 2 311 072 руб. (169 000 + (214 207,20 * 10)).

23.07.2018 истцом была направлена ответчику претензия от 10.07.2018 № КИиЗО/исх 4130 с требованием о погашении долга и предложением о расторжении договора аренды.

Требование истца об оплате образовавшейся задолженности было оставлено ответчиком без удовлетворения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате аренды имущества истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Обязательства сторон возникли из договора аренды.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы, предусмотренные разделом 5 договора аренды, в связи с чем за ним образовалась задолженность  в размере 2 311 072 руб. 

Доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды и внесения задолженности в заявленной истцом сумме на момент рассмотрения дела суду не представлено.

Принимая во внимание, что ответчиком признается факт наличия задолженности перед истцом в сумме заявленных исковых требований, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в указанной сумме, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга в размере 2 311 072 руб. 

Согласно п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате аренды имущества истец просит взыскать с ответчика штраф за период с 11.09.2017 по 01.11.2018 в размере 6 041 083 руб. 45 коп.  

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что при несоблюдении требований п. 5.1 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1 процента от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки. 

Факт просрочки исполнения обязательства по уплате арендной платы подтверждается материалами дела, в связи с чем суд пришел к выводу, что требование истца о взыскании штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы обоснованно, однако, подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.

Исходя из буквального толкования условий п. 5.5 заключенного сторонами договора, размер штрафа за 1 день просрочки обязательства по арендной плате составляет 2 142 руб. 07 коп. (214 207 руб. 20 коп. * 1%). Общий размер штрафа рассчитывается, исходя из количества дней нарушения обязательств по оплате, и не зависит от размера образовавшейся задолженности. Расчет истца произведен неверно, поскольку истец производил расчет штрафа исходя из суммы фактической задолженности за каждый месяц.

Таким образом, общий размер штрафа, подлежащий взысканию с ответчика, составляет 893 244 руб. 02 коп., а не 6 041 083 руб. 45 коп., как рассчитал истец. 

Проверив контррасчет, представленный ответчиком, суд установил, что расчет он произведен исходя из суммы образовавшейся задолженности, в связи с чем является неверным, следовательно довод о несоразмерности неустойки суд признает несостоятельным.

Не смотря на то, что ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки, доказательств, подтверждающих явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, доказательств того, что взыскание неустойки в рассчитанном судом размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, не представил, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для снижения размера неустойки.

В связи с нарушением арендатором условий договора о своевременном производстве платежей за пользование полученным в аренду имуществом, истец просит расторгнуть заключенный договор.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Значительность ущерба подтверждается тем, что соответствующая сторона в результате неисполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт несвоевременного и неполного внесения ответчиком арендных платежей более чем за два месяца подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

На основании пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ NN 6/8 от 01.07.1996) спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Следовательно, в силу указанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, процедуре расторжения договора предшествует обязательное соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора для договоров аренды недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, 23.07.2018 истцом была направлена ответчику претензия от 10.07.2018 № КИиЗО/исх 4130 с требованием о погашении долга и предложением о расторжении договора аренды. Указанное предложение были оставлено ответчиком без удовлетворения. 

Таким образом, суд пришел к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Требование истца о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества № С-2015185 от 04.08.2015 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку ответчик не освободил муниципальное нежилое помещение, требование истца передать по акту приема-передачи спорное недвижимое имущество обоснованно и подлежит удовлетворению.

При этом, в соответствии со ч.1 ст.174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

То есть, арбитражный суд вправе установить необходимый и достаточный срок, в течение которого ответчик обязан совершить определенные действия.

С учетом обстоятельств дела, суд считает разумным и достаточным установление срока исполнения судебного акта в части возврата помещения истцу - в течение пяти рабочих дней после вступления решения в законную силу.

Частью 3 ст.110 АПК РФ установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая частичное удовлетворение судом заявленных исковых требований, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере               36 845 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ТРИОЛИТ ТУЛА» в пользу  Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы долг в размере 2 311 072 руб., штраф в размере                 893 244 руб. 02 коп., всего 3 204 316 руб. 02 коп.

Расторгнуть договор аренды недвижимого муниципального имущества № С-2015185 от 04.08.2015.

Обязать ООО «ТРИОЛИТ ТУЛА», в течении 5 рабочих дней, с даты вступления решения суда в законную силу, освободить нежилое муниципальное помещение III, расположенное по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Первомайская, д. 12, этаж: подвал, номер на поэтажном плане №№1-30, общей площадью 379,8 кв.м. и передать его Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы по передаточному акту.

Взыскать с ООО «ТРИОЛИТ ТУЛА» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 845 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                                                                                                         А.В. Литвинов