СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная  реки Ушайки, дом 24, г. Томск, 634050, http://7aas.arbir.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город  Томск                                                                                                   Дело №А45-6571/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22  сентября  2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Усаниной Н.А., 

судей

 

Кудряшевой Е.В., 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2  с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционные   жалобы конкурсного управляющего ФИО3 (№07АП-2577/2018(56)), представителя комитета кредиторов общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-Инвест» ФИО4 (№07АП-2577/2018(57)) на определение от 30.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-6571/2017 (судья Красникова Т.Е.) о несостоятельности (банкротстве) должника- общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 630112, 

<

...>), принятое по заявлению конкурсного управляющего ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества №01-10/2011 от 04.10.2011 и применении последствий недействительности сделки должника,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ЗАО «ГИПС».

В судебном заседании приняли участие: 

от представителя комитета кредиторов ООО «СЭФ-Инвест» ФИО4: ФИО5 по доверенности от 12.09.2022; ФИО6 по доверенности от 09.09.2022;

от ООО «Гевея»: ФИО7, ФИО8 по доверенности от 25.08.2020,

от ООО «Гипс»: конкурсный  управляющий  ФИО9, лично, паспорт. 

      

УСТАНОВИЛ:

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-Инвест» (далее - ООО «СЭФ-Инвест», должник),  его конкурсный управляющий ФИО3 

обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества №01-10/2011 от 04.10.2011, заключенного с обществом  с ограниченной ответственностью «ГЕВЕЯ» (далее- ООО «ГЕВЕЯ»).

Определением от 01.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным  без изменения Постановлением от  05.04.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.06.2021 определение от 01.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2021 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Суд кассационной инстанции, направляя спор на новое рассмотрение, указал, что в ходе нового рассмотрения обособленного спора суду первой инстанции следует назначить проведение судебной экспертизы рыночной стоимости отчужденного объекта недвижимого имущества, а также для выяснения вопроса о цели причинения вреда имущественным правам кредиторов установить, имелись ли неисполненные обязательств, в обход которых должником в пользу заинтересованного лица был отчужден ликвидный актив.

При новом  рассмотрении обособленного спора, судом по ходатайству  представителя комитета кредиторов назначена судебная оценочная экспертиза.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от  30.06.2022  в  удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 01-10/2011 от 04.10.2011 заключенного между ООО «СЭФ-Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью «ГЕВЕЯ»  отказано.

В поданной апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «СЭФ-Инвест» ФИО3 просит  отменить определение от  30.06.2022 полностью, принять новый судебный акт удовлетворить заявление конкурсного управляющего, ссылаясь на  нарушение судом норм материального и процессуального права.

 Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО «СЭФ-Инвест» ФИО3 не содержит мотивированных оснований, по которым лицо, подающее жалобу, обжалует судебный акт, ссылки на нарушение судом норм материального и процессуального права также отсутствуют (пункт 4 части 2 статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ)); не приведено применительно к статье 270 АПК РФ основания для отмены принятого по делу и обжалуемого судебного акта.

Представитель комитета кредиторов ФИО4 (далее - комитет кредиторов) просит отменить определение  от 30.06.2022, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №01-10/2011 от 04.10.2011 как совершенный со злоупо-

треблением правом с целью причинения вреда должнику и его кредиторам. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата указанного нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:014100:2726, площадь 424,7 кв.м. по адресу: 

<

...>, в конкурсную массу должника. Назначить проведение судебной экспертизы по делу №А45-6571/2017, производство которой поручить эксперту: ООО «ФЕДЭКСПЕРТ»  судебный эксперт ФИО10. Поставить перед экспертом для дачи заключения следующий вопрос: Какова рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 424,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-26. Этаж: 4, кадастровый номер: 54:35:014100:2726,  расположенного по адресу: 

<

...> при использовании сравнительного метода по состоянию на 04.10.2011?

Полагает недопустимым доказательством экспертное заключение,  судебным экспертом неверно был сделан выбор подхода затратный вместо сравнительного, хотя имелись в наличии достаточное количество аналогов на дату оценки, что повлекло занижение стоимости в 2 раза, так выбор затратного подхода для оценки стоимости объекта на ретроспективную дату (2011 год) был сделан необоснованно и в нарушение пункта 24 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (далее по тексту - Приказ ФСО №7), при выборе подхода эксперты полностью проигнорировали тот факт, что на развитом рынке коммерческой недвижимости имелось достаточное количество аналогов, как на продажу, так и в аренду, в журнале «Коммерческая недвижимость» за 2011 год имеется достаточное количество аналогов по Дзержинскому району, не говоря о смежных районах, данные аналоги являются реальным отражением рынка коммерческой недвижимости на 2011 год в Новосибирске, а не надуманными расчетами стоимости строительства на базе кадастровой стоимости, которая исчисляется методами массовой оценки, не учитывая индивидуальные свойства объекта, среднее значение арендной ставки по офисным/универсальным помещениям в Дзержинском районе по состоянию на 2011 год составила 543 руб./кв.м., среднее значение стоимости 1 кв.м. офисных помещений в Дзержинском районе по состоянию на 2011 год составило 52 500 руб./кв.м.; на каком основании эксперты применили затратный метод оценки к нежилым помещениям, расположенным на 4-м этаже здания не ясно; считает, что вывод судебных экспертов о том, что кадастровая стоимость помещения в размере 5 283 383 руб. на 26.09.2012  (стр. 8 экспертного заключения) равна рыночной стоимости, не соответствует действительности, такой вывод следует из анализа рынка, а также из договора №0108/8 участия в долевом строительстве от 01.08.2012, заключенного между ООО «ГЕВЕЯ»  и ООО «СЭФ-Инвест» в отношении нежилого помещения (офис) площадью 143,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул. ФИО11, 56 (через дорогу от спорных помещений), согласно пункту 2.1 указанного договора, стоимость помещения (офиса), которое по площади в три раза меньше спорного помещения (424,7 м.кв.) и 

находится в строящемся здании составляла 7 500 000  руб., кадастровая стоимость помещения в размере 5 283 383 руб., расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 424,7 кв.м., была ошибочно взята экспертами за основу как рыночная в нарушение статьи 8 Федерального  Закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; при наличии  сомнений  в обоснованности   заключения эксперта  или  противоречий в выводах эксперта (часть 2 статьи 87 АПК РФ) суд необоснованно отклонил ходатайства  об истребовании доказательств, о назначении  повторной судебной экспертизы.

Также ссылается на не установление  судом  первой инстанции наличия неисполненных обязательств у должника на 04.10.2011, что имеет значение для выяснения вопроса о цели причинения вреда имущественным правам кредиторов; на нарушение или неправильное применение норм материального права: неприменение закона, подлежащего применению (статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), оспариваемая сделка, совершена должником со злоупотреблением права (занижена цена в два раза относительно ее рыночной цены), причинившей вред имущественным правам кредиторов (116 участников долевого строительства, ООО «ГИПС», Мэрия г. Новосибирска) и направлены на получение финансовой выгоды аффилированных должнику лиц (ООО «ГЕВЕЯ», ФИО12), последний является единственным участником должника и одновременно руководителем, и участником ООО «ГЕВЕЯ»; конечный бенефициар всей групп лиц - ФИО12 воспользовался подконтрольным состоянием должника и вывел имущество на третье лицо по заведомо заниженной цене; суд необоснованно исключил из числа доказательств договоры залога от 08.06.2009 №13/1, кроме того, в материалах дела имеется Определение Центрального районного суда г. Новосибирска, от 21.09.2009, в котором отражено, что ООО «СЭФ-Инвест» ссылается на документы о рыночной стоимости спорного помещения в размере 33 261 000 руб.

Апелляционные жалобы, как поданные на один судебный акт, приняты к совместному рассмотрению  (абзац 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

ООО «ГЕВЕЯ» в представленном отзыве возражает  относительно доводов апелляционных жалоб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители комитета кредиторов  ФИО4, ООО «ГЕВЕЯ» каждый поддержали свои доводы и возражения.

Конкурсный управляющий ООО «Гипс» ФИО9 считает определение суда законным и обоснованным не подлежащим отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению.  

Иные лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания,  явку своих представителей не обеспечили,  апелляционные  жалоба рассмотрены в их  отсутствие в порядке, предусмотренном час-

тью 3 статьи 156 АПК РФ.

В удовлетворении заявленного представителями комитета кредиторов ФИО4 ходатайства о назначении по делу повторной  судебной экспертизы,  суд апелляционной  инстанции протокольным определением, руководствуясь статьями 82, 87 АПК РФ отказал в отсутствии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ,   заявителем апелляционной жалобы не обосновано какие неясности и неполнота содержит  заключение эксперта, какие имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта и (или) наличия противоречий в выводах эксперта.

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции,  соответствие выводов, изложенных в определении обстоятельствам дела, применение норм материального и процессуального права в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, поступившего  на них отзыва,  заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает определение суда не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 04.10.2011 между ООО «СЭФ-Инвест» и ООО «ГЕВЕЯ» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №01-10/2011, стоимость нежилого помещения согласно условиям договора составляет 10 000 000 руб.

Оплата по договору произведена покупателем в полном объеме, путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на расчетный счет должника открытый в банке АО «БКС Банк», что не оспаривается сторонами. 

Спорное помещение было приобретено должником по договору об инвестиционной  деятельности от 14.08.2005,  заключенному  между ЗАО «ГИПС» (заказчик) и ООО «СЭФ-Инвест» (инвестор), стоимость договора составляла 5 467 646 руб. 

По акту приема-передачи спорное помещение было передано должнику 05.12.2008. Площадь помещения составляет 424, 9 кв.м.

По договору об ипотеке от 08.09.2009 спорное помещение передавалось в залог Администрации Новосибирской области, залоговая стоимость была определена в размере 33 261 000 руб. Указанный договор залога должен был обеспечивать исполнение обязательства должника перед Администрацией Новосибирской области на сумму 45 000 000 руб. по Договору о предоставлении государственной гарантии от 28.05.2009. 

Вместе с тем, государственная гарантия не была выдана должнику и 01.09.2009 договор об ипотеке был расторгнут на основании Соглашения. 

Также 30.09.2009 между ОАО БКС - инвестиционный банк и ООО «СЭФ-Инвест» был заключен договор об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 

<

***> 09-Кр. Залоговая стоимость договора определена в размере 10 065 390 руб. Договор о залоге обеспечивал кредит в сумме 9 000 000 руб.

В связи с погашением кредита, 29.11.2011 залог прекращен. 

Конкурсный управляющий, ссылаясь на отчуждение ликвидного имущества должником при наличии признаков неплатежеспособности в пользу заинтересованного лица при неравноценном встречном предоставлении с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов и злоупотреблении правом, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении  заявленных требований, приняв во внимание выводы эксперта в заключении  №2554/9-3 от 22.12.2021 , согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на дату договора купли-продажи составляет 10 312 069, 60  руб., что существенно не превышает цену, определенную условиями договора купли-продажи от 04.10.2011, установив отсутствие у должника признаков неплатежеспособности  на момент совершения оспариваемой сделки,  реальное встречное предоставление по спорному договору купли-продажи, исходил из отсутствия основания полагать, что сделка совершена  в ущерб интересам должника и его кредиторам.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве совершенные должником сделки могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, указаны в Законе о банкротстве.

По общему правилу, сформированному в судебной практике, совершенные должником сделки в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов могут быть признаны судом недействительными, как по общим основаниям (статьи 10, 168 ГК РФ) при наличии порока воли обеих сторон сделки, так и по специальным основаниям (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве), когда другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинения такого вреда кредиторам, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 Закона о банкротстве) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данная презумпция является опровержимой и применяется, если иное не доказано другой стороной сделки.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 32 от 30.04.2009 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что, исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов, по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении 

необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (пункте 1  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25).

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, признается недействительным на основании статей 10 и 168 ГК РФ по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2014 №309-ЭС14-923).

При этом, для квалификации сделки в качестве ничтожной в связи с нарушением принципа добросовестности как основного начала гражданского законодательства на основании совокупного применения статей 10, 168 ГК РФ необходима недобросовестность обеих ее сторон в виде их сговора, либо, по крайней мере, активные недобросовестные действия одной стороны сделки (ее руководителя, представителя) и осведомленность  об  этом воспользовавшегося  сложившейся ситуацией контрагента по сделке  (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 13.05.2014 №17089/12, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 №308-ЭС16-1475).

Суд первой инстанции, учитывая возбуждение дела о банкротстве должника на основании определения от 06.04.2017, совершения оспариваемой сделки  04.10.2011, констатировал выход ее за пределы срока, установленного пунктом  2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, и учитывал, что для применения положений статьи 10 ГК РФ и пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве подлежат установлению одни и те же обстоятельства.

В  рассматриваемом случае, суд исходил из непредставления доказательств того, что стороны действовали недобросовестно, с намерением причинить вред иным лицам, либо в обход закона с противоправной целью, поскольку, должником были понесены расходы на приобретение спорного нежилого помещения в сумме 5 467 646 руб., в результате отчуждения спорного помещения должнику поступили денежные  средства в размере  10 000 000 руб.,  которые направлены на погашение кредитных обязательств по договору 

<

***> 09-кр от 30.09.2009. 

Доводы  ФИО4 о не установлении  судом  первой инстанции наличия неисполненных обязательств у должника на 04.10.2011, на неприменение закона, подлежащего применению (статьи 10, 168 Гражданского кодекса РФ), совершения  оспариваемой сделки должником со злоупотреблением права (занижена цена в два раза относительно ее рыночной цены), причинившей вред имущественным правам кредиторов (116 участников долевого строительства, ООО ГИПС, Мэрия г. Новосибирска) и направлена на получение финансовой выгоды аффилированных должнику лиц (ООО «ГЕВЕЯ», ФИО12), конечный бенефициар всей групп лиц - ФИО12 воспользовался подконтрольным состоянием должника и вывел имущество на третье лицо по заведомо заниженной цене, подлежат отклонению  как противоречащие фактически  установленным обстоятельствам по делу.

Из анализа финансового состояния должника за период с 2010 по 2014, проведенного в целях установления наличия (отсутствия) признаков неплатежеспособности должника на дату договора купли-продажи, выполненного ООО «Восточная консалтинговая компания», следует, что период заключения и исполнения сделки от 04.10.2011, как установлено в результате анализа деятельности ООО «СЭФ-Инвест» фактов недостаточности имущества нет; расходование средств, полученных от ЗАО «Гевея» в рамках исполнения обязательств по оплате, соответствует характеру деятельности (оплата за СМР, услуги крапа, материалы, услуги связи), расчетам с ОАО «БКС БАНК» но кредитному договору 

<

***> 09-кр от 30.09.2009 по погашению основного долга и процентов, то есть фактов нецелевого использования (экономически не оправданного отвлечения средств), исходя из анализа выписок но расчетному счету ООО «СЭФ-инвест», не установлено.

Судом  с учетом  масштабов деятельности ООО «СЭФ-Инвест», отраженных в балансе  финансовых показателей  установлено, что на дату заключения сделки объем принятых обязательств составляет 2,2% от балансовой стоимости активов должника ООО «СЭФ-Инвест» и является не существенной величиной. На момент заключения договора у ООО «СЭФ-Инвест» отсутствовали признаки недостаточности имущества. 

По данным бухгалтерского баланса на 30.09.2011 на дату заключения анализируемой сделки активы должника составляли 446 446 тыс. руб., размер текущей кредиторской задолженности - 44 050 тыс. руб.  Согласно данным сайта kadr.arbitr.ru в 2011г. исковых заявлений о взыскании долгов к должнику не предъявлялись, в 2011 не было возбуждено исполнительных производств в отношении должника (данные сайта fesprus.ru.).

Сделка (04.10.2011) совершена задолго до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом (10.05.2017), а также более шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом,  в связи с чем, спорная  сделка, наряду с иными не могла стать причиной увеличения неплатежеспособности должника.

Отклоняя доводы  комитета  кредиторов  о  необходимости  рассматривать спорную 

сделку, как совершенную в обход не исполненных обязательств  со ссылкой на сводную таблицу, содержащую сведения о неисполнении должником обязательства по передаче помещений в указанный период  участникам долевого строительства, суд исходил из того, что представленная таблица свидетельствует о допущении должником просрочки  передачи помещений участникам строительства, реестр требований участников строительства ООО «СЭФ-Инвест» содержит сведения о нарушении сроков передачи помещений, но только в отношении нескольких помещений, обладатели прав на которые не продлевали такие сроки (не заключали дополнительные соглашения), остальные же (всего 136 помещений, требования по которым включены в реестр требований о передаче жилых помещений) продлили такие сроки, так, в одних случаях сроки были продлены до четвертого квартала 2012, в других случаях до четвертого квартала 2013, однако сведений о нарушении денежных обязательств представленный анализ не содержит.

С учетом того, что должник является застройщиком, данные нарушения не могут являться основанием для признания сделки недействительной.

Также суд счел не подлежащими  применению к отношениям должника и участников строительства правил, предусмотренных статьями 3, 4  Закона о банкротстве, поскольку  никто из участников строительства в спорный период времени, так и до подачи заявления должником о своём банкротстве, не трансформировал свои требования о передаче жилых помещений в денежные требования и не предъявлял их должнику. В материалах, как обособленного спора, так и дела о банкротстве должника отсутствуют доказательства фактов расторжения договоров долевого участия в строительстве и предъявления должнику требований о возврате уплаченных сумм, как до заключения спорной сделки, так и после.

Довод комитета кредиторов о том, что погашение кредита за счет денежных средств вырученных от реализации нежилого помещения свидетельствует о наличии у должника признаков неплатежеспособности, отклонен судом, поскольку основным видом деятельности должника являлось строительство жилого дома, гашение же кредита в более длительный срок, чем установлено договором, привело к увеличению общей заложенности перед кредиторами.

Утверждения комитета кредиторов относительно необоснованного исключения судом  из числа доказательств договоров залога от 08.06.2009 №13/1, на наличие  Определения Центрального районного суда г. Новосибирска от 21.09.2009, в котором отражено, что ООО «СЭФ-Инвест» ссылается на документы о рыночной стоимости спорного помещения в размере 33 261 000 руб., не соответствуют выводам суда в указанной части,  суд, не принимая во внимание представленные договоры залога, определяющие стоимость залогового имущества исходил из того, что в настоящем деле определяется рыночная стоимость для целей сделки купли-продажи, при этом рыночная стоимость для целей продажи и для целей залога определяется с применением разных стандартов оценки.

То обстоятельство, что ООО «СЭФ-Инвест» ссылалось  на документы о рыночной сто-

имости спорного помещения в размере 33 261 000 руб. в иных спорах, не свидетельствует  о соответствии залоговой стоимости  рыночной стоимости спорного имущества.

Ссылки  комитета кредиторов  на не учет  судом обстоятельства  того, что единственный участник ООО «СЭФ-Инвест» (Застройщик) и одновременно директор ООО «ГЕВЕЯ» ФИО12 был осведомлен об обязательствах застройщика   перед иными участниками долевого строительства, на недобросовестность действий  единственного участника должника  при заключении спорного  договора купли-продажи,  не подтверждают противоправного интереса сторон при заключении договора купли-продажи в момент его заключения, а установление в нем размера стоимости нежилого  помещения,  с учетом экспертного заключения существенно  не превышающего цену, определенную условиями договора купли-продажи от 04.10.2011, не свидетельствует о злоупотреблении правом.

Доводы апелляционной жалобы  относительно  недопустимости экспертного заключения в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта (экспертом неверно был сделан выбор подхода (затратный вместо сравнительного), необоснованно на каком основании эксперты применили затратный метод оценки к нежилым помещениям, вывод судебных экспертов о том, что кадастровая стоимость помещения в размере 5 283 383 руб. на 26.09.2012  (стр. 8 экспертного заключения) равна рыночной стоимости, не соответствует действительности, кадастровая стоимость помещения в размере 5 283 383 руб. ошибочно взята экспертами за основу как рыночная в нарушение статьи 8 Федерального  Закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), подлежат  отклонению.

Оценив результаты судебной экспертизы наряду с другими доказательствами по делу,  суд первой инстанции пришел  к мотивированному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям статей 67, 68, 86 АПК РФ, его выводы предельно ясны и понятны, сомнений в обоснованности заключения, либо наличии противоречий выводов или неоднозначного толкования не содержат, непосредственно в судебном заседании экспертом ФИО13 были даны исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе подробно обоснован выбор затратного подхода для оценки стоимости объекта недвижимости, выбор затратного подхода является более объективным и достоверным исходя из специфики объекта (отсутствие информации о внутренней отделке), в связи с чем, признал данную экспертизу надлежащим доказательством (статья 68 АПК РФ) и мотивированно отклонил ходатайство о повторной экспертизе (статья 87 АПК РФ), не усмотрев в данном случае достаточных правовых оснований для ее проведения.

Суд апелляционной инстанции полагает, что подобная оценка доказательств соответствует положениям статьи 71 АПК РФ, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания  преимущественного  значения  какому  бы то ни было из них  (определения Верховного 

Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 №309-ЭС17-6308).

Ссылки на поручение экспертизы экспертам разных специальностей в нарушение части 1 статьи 84 АПК РФ, несостоятельны, поскольку комиссионная экспертиза судом не назначалась. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.

В соответствии с частью 4 статьи  82 АПК проведение экспертизы было назначено экспертному учреждению, которое поручило проведение экспертизы двум экспертам: ФИО14, ФИО13, что следует из экспертного заключения с указанием их квалификации и  предупреждением об уголовной ответственности  за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ.

Выбор затратного подхода для оценки стоимости объекта недвижимости обоснован экспертами и является более объективным и достоверным исходя из специфики объекта (отсутствие информации о внутренней отделке), так на стр. 5 и стр. 6 Заключения указано: «Выбор подхода оценки при исследовании поставленного вопроса определяется спецификой объектов исследования: стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, назначение помещения: нежилое, площадью 424,7 кв.м., номера на поэтажном плане 1-27, кадастровый номер 54:35:0.14100:2726 на дату заключения договора купли-продажи от 04.10.2011. Представленные материалы дела не содержат информацию о внутренний отделки помещений 4 этажа (объект исследования) на дату оценки 04.10.2011. Этот фактор является существенным при формировании рыночной стоимости нежилых помещений. В этой связи экспертами использована информация о кадастровой стоимости нежилого помещения, которая учитывает состояние объекта исследования на дату близкую к дате оценки. Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения - 26.09.2012. Учитывая эти обстоятельства, для оценки объекта исследования экспертами использован затратный подход».

Вопреки возражениям комитета кредиторов о том, что в соответствии с ФСО №7 затратный подход нельзя применять при оценке жилых и нежилых помещений, а только объектов капитального строительства, ФСО №7 не содержит запрета на проведение оценки нежилых помещений (частей объектов) с применением затратного подхода. 

При анализе представленного в обоснование необходимости проведения повторной экспертизы комитетом кредиторов Договора аренды №0110/404 от 01.10.2009 между ООО «СЭФ-Инвест» и ИП ФИО15, судом установлено, что его условия содержат сведения о помещении, которое сдается в аренду, стоимости арендной платы. Сведений о состоянии помещений (выполненном ремонте) условия договора не содержат.

В судебных заседаниях неоднократно поднимался вопрос о том, в каком состоянии было спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи 04.10.2011.

Однако ни конкурсный управляющий, ни комитет кредиторов не предоставили ника-

ких документов, позволяющих однозначно и бесспорно определить текущее состояние спорных помещений на дату сделки. Выяснить этот вопрос не представляется возможным из-за давности (более 10 лет назад), а также из-за отсутствия какой-либо информации в документах.

В этой связи, довод о не истребовании экспертом из суда информации о состоянии помещении и невыполнении исследования по вопросу состояния помещения, необоснован.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По общему правилу, кадастровая стоимость признается максимально приближенной к рыночной стоимости, пока в индивидуальном порядке не установлен иной размер рыночной стоимости для целей учета в качестве кадастровой.

Вопреки возражениям комитета кредиторов о выводе экспертов о том, что кадастровая стоимость  помещения в размере 5 283 383 руб. равна рыночной стоимости, экспертами рыночная стоимость  нежилого помещения определена по формуле, приведенной на стр. 13, 14,15, 16  заключения, учтено, что кадастровая стоимость  объектов недвижимости определяется с использованием  рыночной базы оценки. Поэтому  кадастровая стоимость объектов  недвижимости соответствует  реальному рынку  недвижимости и может быть использована  в качестве базовой оценки  стоимости объектов недвижимости на даты оценки, отличные от даты  определения кадастровой  стоимости. В соответствии с данными Росреестра РФ кадастровая стоимость  объекта оценки на дату 26.09.2012 составляет 5 283 383, 00 руб. (стр. 15 заключения). Рыночная  стоимость объекта исследования включает в себя и стоимость земельного участка, и стоимость улучшений (помещений).   

При таких обстоятельствах, утверждение комитета кредиторов  о существенном занижении сторонами стоимости имущества при формировании условий оспариваемой сделки, опровергается заключением эксперта.

Само по себе несогласие комитета кредиторов с выводами экспертов, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ и о  недостоверности заключения.

Фактические обстоятельства установлены судом первой инстанции в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы, выражают несогласие их  заявителей с выводами суда об оценке установленных обстоятельств, не указывают на неправильное 

применение положений законодательства о недействительности сделок и подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции

не установлено.

Руководствуясь статьей 156,  пунктом 1 статьи 269,  статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

                                                                ПОСТАНОВИЛ:

определение от 30.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-6571/2017 оставить без изменения, а  апелляционные   жалобы конкурсного управляющего ФИО3, представителя комитета кредиторов общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-Инвест» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в  порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного  месяца   со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через  Арбитражный суд Новосибирской области.                                                 

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».        

                 

Председательствующий                                                                        Н.А. Усанина

Судьи                                                                                                      Е.В. Кудряшева     

                                                                                                                ФИО1