АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-179/2024

г. Салехард

28 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 мая 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи               Кустова А.В., при ведении протокола судебного онлайн-заседания помощником судьи Осиповой О.А., рассмотрев в судебном онлайн-заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об оспаривании решения от 27.12.2023 №89-05/01-08/16989 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, при участии в деле Прокуратуры ЯНАО,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 22.11.2023,

от Департамента - ФИО2 по доверенности от 25.12.2023 №102,

от Прокуратуры ЯНАО - представитель не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании решения от 27.12.2023 №89-05/01-08/16989 об отказе в заключении договора аренды земельного участка.

От Департамента поступил отзыв, согласно которому заинтересованное лицо с заявленными требованиями несогласно, по изложенным в отзыве доводам.

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» является собственником объекта незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номер 89:02:020107:529, находящийся в собственности общества с ограниченной ответственностью «Тюменьстрой», о чем имеется запись регистрации от 09.06.2021 № 89:02:020107:529-89/048/2021-5. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:02:020107:293, общей площадью 905 кв.м.

Между Управлением            природно-ресурсного регулирования, землепользования и охраны окружающей среды Администрации муниципального образования Приуральский район и ООО «Стройинвест» был заключен договор аренды земельного участка от 19.04.2018 № 26-А, срок аренды по которому по 16.04.2021, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки.

Ранее данный земельный участок был предоставлен 19.04.2018 по договору аренды земельного участка № 26-А ООО «Стройинвест», который в свою очередь соглашением от 12.05.2021 передал свои права и обязанности по указанному договору заявителю.

Согласно дополнительному соглашению от 08.09.2020 № 1 к договору аренды срок аренды земельного участка, указанный в п. 2.1 договора аренды, установлен с 17.04.2018 по 16.04.2024.

По состоянию  на 11 января  2024 степень готовности  объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:02:020107:293 составляет 52 %.

19.12.2023 заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением №3664004103 о предоставлении земельного участка площадью 905 кв. м, кадастровый №89:02:020107:293, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> в аренду без проведения торгов, к заявлению были приложены следующие документы: выписка из ЕГРН на земельный участок от 19.08.2022; договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 26.05.2021.

Решением, изложенным в письме от 27.12.2023 № 89-05/01-08/16989  Департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду Заявителю на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку земельный участок ранее предоставлен на условиях договора аренды от 19.04.2018 № 26-А, с целью использования земельного участка для завершения строительства многоквартирного дома.

Не согласившись с отказом,  Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором просит суд:

- признать решение Департамента имущественных отношении Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 декабря 2023 г. №89-05/01-08/ 16989 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов незаконным,

-обязать Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа принять решение о заключении договора аренды земельного участка площадью 905 кв. м., с кадастровым номером 89:02:020107:293, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> для завершения строительства многоквартирного дома.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующих норм права и установленных обстоятельств.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее также - Закон №137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 ЗК РФ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 ЗК РФ.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» является собственником объекта незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номер 89:02:020107:529, находящийся в собственности общества с ограниченной ответственностью «Тюменьстрой», о чем имеется запись регистрации от 09.06.2021 № 89:02:020107:529-89/048/2021-5. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:02:020107:293, общей площадью 905 кв.м.

Между Управлением            природно-ресурсного регулирования, землепользования и охраны окружающей среды Администрации муниципального образования Приуральский район и ООО «Стройинвест» был заключен договор аренды земельного участка от 19.04.2018 № 26-А, срок аренды по которому по 16.04.2021, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки.

Ранее данный земельный участок был предоставлен 19.04.2018 по договору аренды земельного участка № 26-А ООО «Стройинвест», который в свою очередь соглашением от 12.05.2021 передал свои права и обязанности по указанному договору заявителю.

Согласно дополнительному соглашению от 08.09.2020 № 1 к договору аренды срок аренды земельного участка, указанный в п. 2.1 договора аренды, установлен с 17.04.2018 по 16.04.2024.

11.09.2023 года между Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, именуемый в дальнейшем Арендодатель  и обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест», именуемое в дальнейшем Арендатор, заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.12.2017 № 19-А, в соответствии с которым, изменился арендодатель спорного земельного участка: вместо Управления природно-ресурсного регулирования, землепользования и охраны окружающей среды Администрации муниципального образования Приуральский район арендодателем участка стал Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

По состоянию на 11 января  2024 степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:02:020107:293 составляет 52 %.

Доказательств того, что указанная цель предоставления земельного участка в аренду была достигнута ООО «Специализированный застройщик «Тюменьстрой», материалы дела не содержат.

Доказательства того, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка Департамент имущественных отношений ЯНАО обращался в арбитражный суд с требованиями к ООО «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» об изъятии объекта незавершенного строительства или о сносе принадлежащего заявителю объекта недвижимости, заинтересованным лицом в материалы дела также представлены не были.

Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 37 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом №171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. 

Суд полагает, что с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности заявителю, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта или его сносе, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании сообщила о том, что собственник земельного участка не планирует в оставшееся до истечения шестимесячного срока время обращаться с иском в суд об изъятии объекта недвижимости.

Применительно к рассматриваемому заявлению, поскольку публичный собственник земельного участка по состоянию на сегодняшний день не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, суд пришел к выводу, что у заявителя имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Суд полагает, что отказ Департамента в продлении срока аренды земельных участков для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на спорном земельном участке объекта, незаконченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и частных интересов.

С учетом изложенного, суд полагает возможным удовлетворить предъявленные Обществом требования в части оспаривания отказа Департамента в продлении договора.

В качестве правовосстановительной меры в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на департамент возложена обязанность заключить необходимый договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

Поскольку требования заявителя удовлетворены, расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 200, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

решение Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в аренду, без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:293,   общей площадью  905 кв.м., изложенное в письме от 27.12.2023 №89-05/01-08/16989, признать недействительным.

Обязать Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 01.12.2005, адрес: 629008, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 29.01.2003, адрес: 625501, 

<

...>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:02:020107:293, общей площадью 905 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> сроком на три года, для завершения строительства.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 01.12.2005, адрес: 629008, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменьстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 29.01.2003, адрес: 625501, 

<

...>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд                Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                            А.В. Кустов