﻿

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А74-2821/2019

г. Красноярск

16 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2020 года 

Полный текст постановления изготовлен          16 июля 2020 года 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Споткай Л.Е., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тоцким В.А.,

при участии: 

от ответчика -общества с ограниченной ответственностью «АЖФ»- Складниченко Е.Н., исполняющего обязанности ликвидатора общества с ограниченной ответственностью «АЖФ» на основании приказа от 19.05.2020 № 36, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АЖФ» (ИНН 1901123137,  ОГРН 1151901000437)

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 03 июля 2019 года по делу  № А74-2821/2019,

установил:

Администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением с учетом принятого арбитражным судом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «АЖФ» (ИНН 1901123137, ОГРН 1151901000437) о взыскании 8 327 358 рублей 55 копеек, в том числе 6 803 397 рублей 51 копейка задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.10.2014 № АЮ29681 за период с 11.04.2018 по 13.11.2018, 1 523 961 рубль 04 копейки неустойки за период с 16.11.2018 по 27.06.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июля 2019 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой и дополнительными пояснениями к ней, указав, что с учетом момента возникновения права собственности у первого собственника на помещения  (11.04.2018 зарегистрировано первое право собственности на квартиру жилого дома по ул. Некрасова в г. Абакане (I-V очередь строительства), что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2018, выпиской из ЕГРН от 11.04.2018), признания права собственности на помещения 6-8 очереди строительства (13.11.2018 зарегистрировано первое право собственности на квартиру в жилом дома по ул. Некрасова в г. Абакане), исходя из оставшейся части земельного участка 5785,1 кв.м. (17 198 кв.м. - 11 412,9 кв.м.), задолженности перед истцом у ответчика нет. Введение жилого дома в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, с данного момента собственник квартиры приобретает право долевой собственности на земельный участок,  который находится под жилым домом, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно заключению АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания завершенной строительством части здания многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торговыми помещениями и стоянкой для легкового автотранспорта, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Некрасова, д. 45 следует, что с учетом результатов произведенного расчета площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания законченной этажности со встроено-пристроенными торговыми помещениями и стоянкой для легкового транспорта (I, II, III, IV, V очереди строительства блок-секции № 1, 2, 3, 9, 10, 5) с элементами озеленения и благоустройства, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Некрасова, 45, площадь земельного участка составляет не менее 11 412,9 кв.м. 

Поскольку на момент окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, по состоянию на 21.08.2018 ответчиком внесена арендная плата в размере 112 987 274 рублей 65 копеек, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по договору аренды. 

 Кроме того, судом не дана оценка факту передачи 30.05.2018 в собственность Администрации города Абакана трансформаторной подстанции, которая расположена на спорном участке. После передачи данного имущества аренда земельного участка под трансформаторной подстанцией также прекращается. 

Также истцом предоставлен расчет  застроенной площади, но данные взяты из разрешения на строительство, где площадь застройки этих очередей указана 4276,56 кв.м, при этом истец не учел  объекты капитального строительства, на которые не требуется разрешения органа, а именно тепловые сети водопроводные сети, электрические сети, проезды подходы к дому, места для мусорных баков, досуга и электрическую подстанцию которая была передана 10.05.2017 по акту приема -передачи городу. По мнению ответчика, застроенную площадь в любом случае необходимо  исчислять исходя из данных  акта ввода в эксплуатацию от 28.12.2019, выданного администрацией города. 

 Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 05.11.2019. Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, в том числе  до 07.07.2020.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца.

В отзывах истец считает решение суда законным и обоснованным.  

От ответчика поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы для расчета фактически застроенной площади земельного участка с учетом акта ввода в эксплуатацию и объектов, переданных истцу, на которые не требовалось разрешения на строительство.

В соответствии с положениями статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы отказано, поскольку к ходатайству о назначении экспертизы не приложены доказательства внесения на депозитный счет суда денежных средств на оплату услуг эксперта. Кроме того, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией города Абакана и ООО «АЖФ» заключён договор аренды земельного участка от 20.10.2014 №АЮ29681 (л.д.16-20), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 17 198 кв.м. с кадастровым номером 19:01:020110:1089, кадастровый квартал 020110, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Некрасова, 45, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и стоянкой для легкового автотранспорта (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора определен с 20.10.2014 по 19.10.2019 (п. 2.1 договора).

20.10.2014 земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи (л.д.21).

Согласно п. 2.2 договора  размер годовой арендной платы составляет 30 052 000 руб. Размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру  за исключением условий, указанных в п. 2.7. договора аренды.

Размер арендной платы вносится по графику платежей, равными частями до окончания срока действия договора (п.2.5 договора).

Ежегодный размер арендной платы по договору составляет 30 052 000 руб. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными платежами в срок до 15 числа текущего месяца. 

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Неисполнение ООО «АЖФ» обязательств по внесению арендной платы за период с 11.04.2018 по 13.11.2018 по договору послужило основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности и обращения   в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что с 11.04.2018 (дата государственной регистрации первого права собственности в I - V очереди) и до 13.11.2018 (дата государственной регистрации первого права собственности в VI - VIII очереди), арендатору надлежало уплачивать арендные платежи из расчета 12 471,44 кв.м. (17 198 кв.м. (общая площадь) - 4 726,56 кв.м. (площадь застройки I - V очереди жилого дома)).

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами арбитражного суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям. 

Правоотношения сторон по договору вытекают из договора аренды земельного участка от 20.10.2014 №АЮ29681 и  регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком на предоставленном земельном участке велось строительство многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и стоянкой для легкового автотранспорта с поэтапным вводом в эксплуатацию. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 19-RU 193010002006001-071-2017 (л.д.34 т.1), выданному Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, 28.12.2017 введена в эксплуатацию I, II, III, IV, V очередь строительства здания- блок-секции № 1,2, 3, 9, 10, 5.

11.04.2018 зарегистрировано первое право собственности на квартиру № 472 жилого дома 45 по ул. Некрасова в г. Абакане (I-V очередь строительства), что подтверждается представленными в материалы дела договором купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2018 (л.д.48-50), выпиской из ЕГРН от 11.04.2018 (л.д.66).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе,  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Исходя из положений статьи 16 Закона № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"  государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",  согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С учетом изложенного правомерен довод ответчика о прекращении договора аренды от 20.10.2014 №АЮ29681 с 11.04.2018 (дата регистрации  права собственности первого лица) и об отсутствии  оснований учитывать  в составе общей площади земельного участка, необходимого для продолжения строительства, площадь в размере 11 412,9 кв.м.  

Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и технического обслуживания законченной строительством части многоквартирного жилого дома переменной этажности (1,2,3,4,5 очереди строительства - блок секции 1,2,3,9,10,5), с элементами озеленения и благоустройства, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Некрасова, д. 45 составляет 11 412,9 кв.м., что подтверждается заключением Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 03.06.2019 (л.д.71-94).

Сведения, указанные в данном заключении, не опровергнуты истцом.

Ссылка на положения пункта 2.7. договора, согласно которому в случае ввода в эксплуатацию очереди многоквартирного дома, годовой размер арендной платы за периоды, следующие за датой регистрации первого права собственности на помещение в такой  очереди, исчисляется пропорционально площади земельного участка уменьшенной на площадь застройки введенной в эксплуатацию очереди, в которой находится вышеуказанное помещение, подлежит отклонению.

В силу вышеуказанных норм закона договор аренды земельного участка прекращен в связи с возникновением права общей долевой собственности   собственников помещений в многоквартирном доме на  земельный участок, на котором расположен данный дом (площадь застройки) с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, за ответчиком сохранилось право  пользования той частью земельного участка, которая необходима для продолжения строительства, и, соответственно, обязанность по внесению платы за ее использования, однако, прекращена обязанность оплаты за пользование той частью, собственником которой стало другое лицо.

Учитывая, что в силу части  2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации   юридические лица свободны  в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, условие пункта 2.7. договора аренды от 20.10.2014 №АЮ29681 с 11.04.2018 не может быть истолковано, как налагающее обязанность на ответчика вносить плату за пользование земельным участком в той части, в которой он принадлежит иным лицам.

Таким образом, с 12.04.2018 во владении и пользовании ООО «АЖФ» в целях строительства осталась часть земельного участка площадью 5 785,10 кв.м. (17 198 кв.м. -11 412,9 кв.м.).

В пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты истечения срока действия договора, до момента окончания использования земельного участка.

Из пояснений ООО «АЖФ» следует, что в связи с неоднократным отказом Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации г. Абакана в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию МКЖД в очередях 6-8 ответчик был вынужден с соистцами-гражданами – участниками долевого строительства обратиться с иском в суд о признании права собственности на квартиры в очередях VI-VIII. 

Решением Абаканского городского суда Республики Хакасия  от 17.07.2018 (л.д. 96) установлено, что   степень готовности спорного объекта недвижимости  составила 100%, исследуемый объект завершен строительством (л.д. 96-125), судом признано   право собственности граждан  на квартиры и нежилые помещения в доме по ул.Некрасова 45 на основании договоров участия в долевом строительстве. В иске   ООО «АЖФ»  о признании права собственности отказано.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ и пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Вместе с тем, 13.11.2018 зарегистрировано первое право собственности на квартиру в жилом дома по ул. Некрасова в г. Абакане (6-8 очередь строительства), что влечет аналогичные 1-5 очередям правовые последствия  

 Согласно реестру арендных платежей, предоставленному истцом (л.д.120-121), по договору аренды земельного участка ответчиком внесено на расчетный счет истца арендные платежи на общую сумму 112 987 274 рубля 65 копеек (л.д. 120), на что также ссылается ответчик.

Арендная плата в 2014 году составила 6 010 400 руб. (пункт 2.5. договора).

В 2015, 2016, 2017, 2018  размер арендной платы составил 30 052 000 руб. Арендная плата в день составляет 30 052 000 : 365= 82 334,25 руб.

Таким образом, с 01.01.2015 по 11.04.2018 подлежала уплате арендная плата в размере 30 052 000 х 3 (90 156 000 руб.) + 30 052 000 : 365 х 101 день в 2018 году по 11.04.2018 = 8 315 758,90 руб.)

Всего арендная плата за период с 20.10.2014 по 11.04.2018 составила 6 010 400 руб. + 90 156 000 руб. + 8 315 758,90 руб. = 104 482 158,90 руб.

Арендная плата за период с 12.04.2018 по 13.11.2018 исходя из площади 5 785,10 кв.м. составит:

30 052 000 : 17 198 = 1 747,42 руб. за 1 кв.м. в год.

1 747,42 х 5 785,10 кв.м. = 10 108 999,45  руб. за 5 785,10 кв.м. в год.

С 12.04.2018 по 13.11.2018 период составляет 216 дней.

10 108 999,45 : 365 х 216 = 5 982 312,01 руб. за период с 12.04.2018 по 13.11.2018.

Поскольку на момент окончания строительства ответчиком внесена арендная плата на сумму 112 987 274 рубля 65 копеек, то есть в большем размере, чем плата, рассчитанная судом за  период пользования земельным участком с начала действия договора до 13.11.2018, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом за заявленный в иске период.

Таким образом, требование о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

Поскольку в удовлетворении основного требования о взыскании задолженности отказано производное требование о взыскании неустойки за период с 16.11.2018 по 27.06.2019 в размере 1 523 961 рубля 04 копеек в соответствии с пунктом 7.2 договора также удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с тем, что в удовлетворении иска отказано, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме  3 000 рублей  за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июля 2019 года по делу  № А74-2821/2019  отменить. Принять по делу новый судебный акт. В иске отказать.

Взыскать с администрации города Абакана в пользу  общества с ограниченной ответственностью «АЖФ» (ИНН 1901123137,  ОГРН 1151901000437) 3000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Л.Е. Споткай

 

Ю.В. Хабибулина