ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11980/2024

г. Челябинск

11 октября 2024 года

Дело № А07-2441/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2024 по делу А07-2441/2023.

В судебном заседании приняли участие:

представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 16.12.2022, срок действия на пять лет, нотариально заверенная копия диплома),

представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – ФИО3 (служебное удостоверение, доверенность от 29.12.2023, срок действия до 30.12.2024, диплом),

директор общества с ограниченной ответственностью «Пропети» -ФИО4 (паспорт, приказ № 21-К от 17.05.2023, решение № 1/2023).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – ответчик, Министерство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания площадью 519,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенного по адресу: 

<

...>/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579.3 путем:

- исключения из наименования договора слова: «(с условием о рассрочке оплаты)»;

- исключения из п. 2.1. договора слова «..., и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3372 кв.м, ..., и ул. Конституции 3/1»;

- изложения п. 2.2. договора в следующей редакции:

«Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта №01-01-24-33 от 25.01.2024 года, выполненным ООО ОК «ТерраНова», в размере 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС).»;

- изложения п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС), из них:

- стоимость нежилого здания составляет 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС);»;

- изложения п. 3.2. договора в следующей редакции:

«Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.»

- исключения из договора п.п. 3.3, 3.4, 3.7, 3.8, 3.9, 7.2, 7.3 и приложения № 1 к договору «ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ», касающихся условий о рассрочке платежа;

- изложения п. 4.1.6 договора в следующей редакции: «Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.». (с учетом уточнения предмета заявленных исковых требований, т. 4 л.д. 48-50).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Пропети» (далее – ООО «Пропети»), общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (далее – ООО «ГК «Азира»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2024 (резолютивная часть от 20.06.2024) исковые требования удовлетворены.

Суд урегулировал разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Министерством при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в отношении нежилого помещения площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3:

- изложил пункты 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 4.1.6 указанного договора в следующей редакции:

«п. 2.1 Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 (далее - Имущество)»;

«п. 2.2 Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество. Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта №01/01- 24-ЗЭ от 25.01.2024 года, выполненным ООО ОК «ТерраНова», в размере 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС)»;

«п. 3.1. Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС), из них: стоимость нежилого здания составляет 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС)»;

«п. 3.2 Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора»;

«п. 3.3 Оплата стоимости Имущества и уплата процентов производится в рублях. Сведения о реквизитах счета для оплаты стоимости Имущества: 

«Получатель» - Управление Федерального казначейства по Республике Башкортостан (Минземимущество РБ);

«Банк получателя» - Отделение - НБ Республика Башкортостан Банка России//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа;

«Расчетный счет получателя» - 03100643000000010100;

«БИК получателя» - 018073401;

«ИНН» - 0274045532;

«КПП» - 027401001;

«ОКТМО» - 80701000;

Корреспондентский счёт - 40102810045370000067.

В платежном документе указывается код бюджетной классификации (КБК) 86311402023020000410, в поле «Назначение платежа» - «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, по договору купли-продажи от № »;

«п. 3.4 Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате стоимости Имущества считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора»;

«п. 4.1.6 Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации».

исключил из текста указанного договора наименование договора в части слов «(с условием о рассрочке оплаты)», пункты 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 7.2, 7.3 и приложение № 1 к договору «График платежей».

Суд также обязал Министерство в течение 30 календарных дней внести соответствующие изменения в договор и направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что эксперт и суд первой инстанции необоснованно исключили из стоимости здания стоимость прав на земельный участок. Судом первой инстанции был проигнорирован основополагающий принцип земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, суд не применил положения пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым стоимость здания в договоре включает в себя стоимость прав на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования. Апеллянт полагал, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, исходя из полученного экспертного заключения, с учетом НДС должна составить  5 643 332 руб., без учета НДС – 5 410 123 руб. Поскольку суд при вынесении оспариваемого решения руководствовался заключением эксперта № 01/01/24-ЗЭ в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости должна была быть принята стоимость равная 5 410 123 руб., так как при приватизации реализуется не объект капитального строительства, а объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:145. Апеллянт указал, что в случае перехода права собственности на здание истец утратит право аренды на земельный участок, в случае, если ИП ФИО1 будет передано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:145, основания для сохранения арендных отношений на основании пункта 1 статьи 652 ГК РФ будут утрачены.

Податель жалобы также полагал, что требование об исключении из договора условий о рассрочке оплаты необоснованно, поскольку такое условие вытекает из статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и было предусмотрено в приказе № 3314 от 28.11.2022. Апеллянт считал, что оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя, что данный пункт договора никоим образом не нарушает право заявителя на досрочную оплату выкупаемого имущества.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ООО «ГК «Азира» не явился.

В отсутствии возражений явившихся представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя ООО «ГК «Азира».

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Министерства поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судебной коллегией отказано по доводам, изложенным далее в настоящем постановлении.

От ИП ФИО1 поступили письменные объяснения на апелляционную жалобу Министерства, которые приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендатор) и Министерством (арендодатель) был оформлен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне 

<

...> от 27.03.2020 (далее также – договор № 538, т. 1 л.д. 17-25), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «имущество»): расположенный по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>; включающий в себя: гараж литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта).

Согласно п. 1.2 договора № 538 описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 30.03.2020 по 24.03.2021. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 30.03.2020 в соответствии со статьей 425 ГК РФ (п. 2.1 договора № 538).

Между ИП ФИО1 (арендатор) и Министерством (арендодатель) был оформлен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне 

<

...>.а от 17.09.2021 (далее также – договор № 538.а, т. 1 л.д. 31-39), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет на новый срок, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «имущество»), расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя: гараж литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2020 .

Согласно п. 1.2 договора № 538.а описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 25.03.2021 по 19.03.2022. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 25.03.2021 в соответствии со статьей 425 ГК РФ (п. 2.1 договора № 538.а).

Между ИП ФИО1 (арендатор) и Министерством (арендодатель) был оформлен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне 

<

...>.б от 24.08.2022 (далее также – договор № 538.б, т. 1 л.д. 43-51), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на новый срок во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «имущество»), расположенный по адресу: 

<

...>, а именно: гаражи литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2020.

Согласно п. 1.2 договора № 538.б описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и по 16.03.2023. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 20.03.2022 в соответствии со статьей 425 ГК РФ (п. 2.1 договора № 538.б).

Между ООО «Пропети» (арендатор) и Министерством (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 96-21(РБ) от 12.08.2021 (далее также – договор № 96-21(РБ), т. 1 л.д. 61-66), согласно п. 1.1 которого в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельною кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 1 статьи 652 ГК РФ арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Конституции, д.3/1, с видом разрешенного использования «мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.08.2021 года № КУВИ-002/2021-102375324, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 372 кв.м, из них арендатору к оплате 1 980 кв.м (далее участок).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в пределах границ указанного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 расположены следующие объекты недвижимости:

- с кадастровым номером 02:55:030267:144 нежилое здание - ремонтно-механическая мастерская, площадью 738,6 кв.м, принадлежащее на праве аренды ООО «Пропети», государственная регистрация № 02:55:030267:144-02/373/2021-3, срок действия с 19.03.2021 по 18.03.2024;

- с кадастровым номером 02:55:030267:145 нежилое здание - гараж, площадью 519,3 кв.м, принадлежащее на праве собственности Республике Башкортостан, государственная регистрация № 02:55:030267:145-02/101/2019-2 (т. 1 л.д. 101-114).

Между ИП ФИО1 (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключено соглашение о присоединении № 1 от 22.08.2022 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021 г. № 96-21 (РБ), согласно которому на основании статьи 22 ЗК РФ, статьи 652 ГК РФ, п.п. 4.2.3. п. 4 договора аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне 

<

...>.б от 04.08.2022, заявлением арендатора № ЮР - 5628 от 01.08.2022, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салопы, парикмахерские, массажный кабинет в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2022, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 372 кв.м., из них арендатору к оплате 1 392 кв.м, сроком с 04.08.2022 по 16.03.2023 (т. 1 л.д. 57-58).

27.06.2022 ИП ФИО1 обратился в Министерство с заявлением о предоставлении преимущественного права субъекту малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого по договору аренды имущества находящегося в казне Республики Башкортостан, расположенного по адресу: 

<

...>, включающего в себя: гараж литера В, В1, кадастровый номер 02:55:030267:145, общей площадью 519,3 кв.м на основании Закона № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 82).

30.11.2022 Министерство на своем официальном сайте https://mzio.bashkortostan.ru/ опубликовало приказ от 28.11.2022 № 3314 «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» (далее – Приказ, т. 1 л.д. 83-85).

В указанном приказе Министерство установило следующие условия приватизации:

«1. Приватизировать находящиеся в собственности Республики Башкортостан:

- нежилое здание площадью 738,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве ООО «Пропети» составляет 1980/3372, доля в праве ИП ФИО1 составляет 1392/3372.

2. Установить:

способ приватизации государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, - преимущественное право ООО «Пропети» и ИП ФИО1 на приобретение арендуемого имущества;

цену подлежащего приватизации ООО «Пропети» государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 22-412-Н от 16.09.2022, выполненному оценщиком ООО «Аудит-безопасность», в размере 12 515 000 (Двенадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей (без НДС);

цену подлежащего приватизации ИП ФИО1 государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненному оценщиком ООО «ГК «Азира», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС);

форму, сроки и порядок внесения платежа - в безналичной форме единовременно в течение десяти дней или в рассрочку сроком не более семи лет с момента заключения договора купли-продажи в валюте Российской Федерации (рублях).».

Письмом № ФН-М04-13/7999-Г от 30.11.2022, на основании Закона № 159-ФЗ, Министерство направило ИП ФИО1 проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – проект договора купли-продажи) (т. 1 л.д. 85-86). 

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 519,3 кв.м с кадастровым номером 02:55:030267:145 и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м, расположенные по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 и ул. Конституции, д. 3/1 (далее – имущество).

Согласно п. 2.2 проекта договора купли-продажи передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.

Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579, площадь 3 372 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.

Цена имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненным оценщиком ООО «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. (без НДС).

По инициативе истца привлеченным им оценщиком ООО «Партнер-Оценка» была произведена оценка рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости.

В соответствии с выполненным отчетом ООО «Партнер-Оценка» № 2301-О/22 от 19.12.2022 итоговая величина рассчитанного значения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом округления:

- нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:145, площадью 519,3 кв.м, составила 1 225 000 руб. с учетом НДС, 1 020 833 руб. – без учета НДС;

- 1392/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, площадью 1 392 кв.м составила 3 922 000 руб. с учетом НДС, 3 922 000 руб. – без учета НДС.

29.12.2022 ИП ФИО1 направил Министерству письмо (вх. №13623-Г от 29.12.2022), которым уведомил, что не согласен с редакцией отдельных пунктов проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе с ценой (стоимостью) имущества, с внесудебным порядком расторжения договора и др. (т. 1 л.д. 87-88).

В связи с чем, предприниматель возвратил подписанный со своей стороны договор без условия о рассрочке платежа, с протоколом разногласий к проекту договора, с учетом результатов альтернативной оценки рыночной стоимости имущества на дату подачи заявления ИП ФИО1 о реализации своего преимущественного права выкупа - 27.06.2022 (отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 2301-0/22 от 19.12.2022 года, выполненный ООО «Партнер-Оценка») (т. 1 л.д. 96-100).

ИП ФИО1 в своем письме указал, что предпочтительным способом оплаты является единовременная оплата выкупаемого имущества (без рассрочки). ИП ФИО1 также просил в срок 30 дней с даты получения протокола разногласий к договору известить о принятии договора с учетом предложенных изменений и подписании данного протокола либо о его отклонении. Дополнительно сообщил, что ИП ФИО1 считает незаконными и необоснованным, затрагивающим законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности отдельные условия приватизации, закрепленные приказом Министерства № 3317 от 28.11.2022, а именно условия об одновременной приватизации нежилого здания и доли в праве 1392/3372 на неделимый земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность с ООО «Пропети». Указал, что данное условие приватизации имущества нарушает пункты 1, 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Письмом от 23.01.2023 исх. № ФН-М04-13/339-Г Министерство сообщило ИП ФИО1, что рыночная стоимость объекта установлена на основании оценки рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненной оценщиком ООО «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. (без НДС). Приказом Министерства от 28.11.2022 № 3314 утверждены условия приватизации имущества. Дальнейшее изменение рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости невозможно (т. 4 л.д. 41).

Министерство также указало, что рассмотрело предложенные ИП ФИО1 в протоколе разногласий изменения в другие пункты договора (п.п. 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8, 4.1.9, 6.2, 6.3, 6.3.1, 6.4) и вместе с письмом направило новую редакцию договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), с учетом предложенных ИП ФИО1 изменений (за исключением пунктов договора, определяющих стоимость выкупаемого имущества и рассрочку платежей) (т. 4 л.д. 42-44).

Согласно п. 2.2 проекта договора купли-продажи, передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.

Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579; площадь 3 372 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.

Цена имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненным оценщиком ООО «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. (без НДС).

В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли-продажи, цена имущества по настоящему договору составляет: 10 171 300 руб. (без НДС), из них:

- стоимость нежилого здания составляет 2 458 200 руб. (без НДС);

- стоимость доли в праве общей долевой собственности 1392/3372 земельного участка составляет 7 713 100 руб. (без НДС).

Оплата имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения настоящего договора платежами, равными 1/84 части цены имущества, перечисляемыми ежемесячно на счет, указанный в пункте 3.5. настоящего договора, на тридцатый день текущего (оплачиваемого) месяца. В случае осуществления покупателем ежемесячного платежа до тридцатого дня оплачиваемого месяца перерасчет суммы такого ежемесячного платежа с учетом начисленных на этот период процентов не производится (п. 3.2 проекта договора купли-продажи).

Согласно п. 3.3 проекта договора купли-продажи на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России (в соответствии с Указанием Центрального Банка РФ от 11.12.2015 № 3894-У, постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340), действующей на дату размещения объявления (информационного сообщения) о продаже арендуемого имущества.

Размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей (приложение), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.4 проекта договора купли-продажи).

В соответствии с п. 3.7 проекта договора купли-продажи, в случае недостаточности денежных средств покупателя для исполнения им обязательств по настоящему договору устанавливается следующая очередность погашения требований:

- в первую очередь - выплата процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка;

- во вторую очередь - выплата основной суммы долга по оплате имущества.

Согласно п. 3.8 проекта договора купли-продажи, оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае полного досрочного исполнения покупателем обязательств по настоящему договору проценты, начисленные до дня такого досрочного исполнения, подлежат уплате в полном объеме. В случае осуществления покупателем ежемесячного платежа в большем размере, чем установлено условиями настоящего договора, перерасчет ежемесячного платежа не производится, при этом сумма, превышающая необходимый ежемесячный платеж, засчитывается в счет погашения основного долга по настоящему договору и срок рассрочки сокращается.

После перехода нрава собственности на имущество к покупателю и до момента его полной оплаты покупателем оно признается находящимся в залоге у продавца в соответствии с действующим законодательством (п. 3.9 проекта договора купли-продажи).

Пунктом 7.2 проекта договора купли-продажи установлено, что в случае существенного нарушения покупателем обязанности по оплате проданного в рассрочку и переданного ему имущества (пп. 6.3.1 настоящего договора) продавец вправе потребовать от покупателя досрочного внесения всех оставшихся платежей.

В случае расторжения настоящего договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем своих обязательств продавец вправе требовать от покупателя (в части, не покрытой неустойкой) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую продавец мог бы получить от предоставления имущества в аренду, за время с момента передачи его покупателю до возврата продавцу в соответствии с п. 6.4 договора (п. 7.3 проекта договора купли-продажи).

Фактически Министерство не учло, что ни в первоначальном заявлении от 27.06.2022, ни в письме от 29.12.2022 ИП ФИО1 о рассрочке оплаты не просил, подписал предложенную редакцию договора без условий о рассрочке платежей с протоколом разногласий именно к такому договору (без рассрочки).

Договор с условиями о рассрочке платежей ИП ФИО1 не подписывал.

Указанные обстоятельства, несогласие с редакцией договора, предложенной Министерством в части вышеуказанных пунктов, послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству истца судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ определением от 16.11.2023 была назначена судебная экспертиза для определения того, соответствует ли Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) и иным федеральным стандартам оценки отчет № 570/2022 от 01.11.2022, составленный ООО «ГК «Азира», об оценке объекта оценки: нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> площадью 519,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030267:145, а также для определения рыночной стоимости указанного объекта нежилого фонда без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024, согласно которому отчет об оценке № 570/2022 от 01.11.2022, выполнений ООО «ГК «Азира», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Экспертом установлено, что рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилое здание, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.06.2022, с учетом округления составляет 1 166 045 руб. (т. 3 л.д. 8-163).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, пояснения эксперта пришел к выводу о необходимости урегулирования возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 1 166 045 руб. (без учета НДС). Суд также пришел к выводу о незаконности включения в проект договора купли-продажи условий, касающихся приватизации земельного участка, необоснованности включения условий о рассрочке платежей в отсутствие на то согласия покупателя имущества.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, достигается цель внесения определенности в правоотношения сторон при последующем исполнении условий договора.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

На основании части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, Министерством в адрес ИП ФИО1 было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, согласно которому было предложено приобрести в собственность за плату арендуемое имущество – нежилое здание площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, а также долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м., расположенные по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 и ул. Конституции, д. 3/1, с установлением начальной цены продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенной согласно отчету об оценке № 570/2022 от 01.11.2022, выполненному ООО «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. без учета НДС.

ИП ФИО1 не согласился с указанной выкупной стоимостью недвижимого имущества, самостоятельно получил отчет об оценке № 2301-О/22 от 19.12.2022, выполненный ООО «Партнер-Оценка», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:145, площадью 519,3 кв.м, составила 1 225 000 руб. с учетом НДС, 1 020 833 руб. – без учета НДС; 1392/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, площадью 1 392 кв.м, составила 3 922 000 руб. с учетом НДС, 3 922 000 руб. – без учета НДС.

В силу изложенного, имеющихся между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 16.11.2023 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «ТерраНова» ФИО5.

Согласно экспертному заключению № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024, подготовленному экспертом ФИО5, рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилое здание, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.06.2022, с учетом округления составляет 1 166 045 руб. (без учета НДС).

Эксперт ФИО6 пришел к выводу, что отчет об оценке № 570/2022 от 01.11.2022, выполнений ООО «ГК «Азира», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Министерство заявило возражения относительно поступившего в дело экспертного заключения № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024.

Между тем, судом первой инстанции было верно указано, что несогласие ответчика с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы. Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Суд первой инстанции установил, что изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы судом не усмотрено.  Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. Заключение экспертизы № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

06.06.2024 в судебном заседании эксперт ООО Оценочная компания «ТерраНова» ФИО7 дал пояснения по экспертному заключению № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024, представил письменные пояснения на поставленные возражения ответчика.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно и правомерно принял экспертное заключение № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024 в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанных на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, Министерством в материалы дела представлено не было, в силу чего судом первой инстанции правомерно были приняты сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.06.2022 составляет 1 166 045 руб. (без учета НДС), которая и подлежит применению при урегулировании разногласий.

В ходе рассмотрения спора между сторонами возникли разногласия относительно включения в проект договора купли-продажи условий о выкупе помимо нежилого здания, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145, также доли в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м, на котором такое здание располагается.

На основании абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке (пункт 4 статьи 28 Закона № 178-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктов 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

При этом сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ, которыми предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11.

С учетом изложенного, установив, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030267:579, признанным неделимым, расположены 2 объекта недвижимости (здания с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145), передаваемые по условиям приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ в собственность разных субъектов малого предпринимательства, при отсутствии их совместного волеизъявления на приобретение занимаемого объектами земельного участка в общую долевую собственность; учтя, что невозможность приватизации земельного участка не является основанием для отказа в приватизации заявителями расположенных на нем объектов недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о незаконности в отсутствие согласия покупателя (истца) включения в текст договора купли-продажи условий о выкупе доли в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м.

В указанной части суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами рассмотрения дела № А07-41955/2022, в рамках которого было признано незаконным решение Министерства о приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность и о включении в цену подлежащего приватизации государственного имущества цену долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, выраженное в приказе от 28.11.2022 № 3314 «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по вышеназванному адресу и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты».

 Судом первой инстанции по настоящему делу правомерно удовлетворено требование истца в части исключения из п. 2.1. проекта договора слов «..., и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3372 кв.м., ..., и ул. Конституции 3/1».

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что эксперт и суд первой инстанции необоснованно исключили из выкупной стоимости здания стоимость прав на земельный участок, признаны необоснованными, поскольку доля в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 не является и не может являться предметом спорного договора купли-продажи, заключаемого на основании Закона № 159-ФЗ.

Доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции был проигнорирован основополагающий принцип земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, не были применены положения пункта 2 статьи 555 ГК РФ, отклонены судебной коллегией как противоречащие вышеприведенным нормам Законов № 159-ФЗ, № 178-ФЗ, ЗК РФ, а также результатам рассмотрения дела  № А07-41955/2022.

Ссылка апеллянта на то, что в случае перехода права собственности на здание истец утратит право аренды на земельный участок, что в случае, если ИП ФИО1 будет передано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:145, основания для сохранения арендных отношений на основании пункта 1 статьи 652 ГК РФ будут утрачены, основана на неверном применении норм материального права, поскольку в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание у истца возникнет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду.

Поскольку определение выкупной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок в рассматриваемом случае не требуется, так как доля в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 не является предметом договора купли-продажи, достоверность рыночной стоимости нежилого здания, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145, указанная в заключении эксперта № 01/01/24-ЗЭ, Министерством опровергнута не была, при этом при рассмотрении дела в суда первой инстанции Министерством ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлялось, апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства апеллянта и назначения повторной судебной экспертизы в рамках апелляционного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Министерством в проекте договора была предложена рассрочка оплаты имущества.

Истец был не согласен с рассрочкой, выбрал порядок оплаты цены договора единовременно, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

В силу изложенного, в данной части разногласия по договору правомерно были разрешены судом первой инстанции в соответствии с предложением истца.

Доводы апеллянта о том, что требование об исключении из договора условий о рассрочке оплаты необоснованно, поскольку такое условие вытекает из статьи 5 Закона № 159-ФЗ и было предусмотрено в приказе № 3314 от 28.11.2022, не приняты судебной коллегией, поскольку по смыслу части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества во всяком случае остается за субъектом малого или среднего предпринимательства.

Согласно п. 4.1.6 проекта договора было предложено, что покупатель обязуется предоставлять возможность прокладки и использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Пунктом 1 статьи 39.37 ЗК РФ определено, что сервитут устанавливается для использования земельных участков размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 39.39 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.38 Земельного кодекса РФ, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута.

По итогам рассмотрения ходатайства орган, уполномоченный на установление публичного сервитута, принимает решение об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении (пункт 1 статьи 39.43 ЗК РФ). При этом статья 39.44 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда в установлении публичного сервитута должно быть отказано.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 39.41 ЗК РФ обязательной составной частью ходатайства об установлении сервитута является обоснование его в котором должны быть приведены документы территориального планирования или проект планировки территории, предусматривающие размещение соответствующего объекта (п.п. 1, 2 п. 2 ст. 39.41 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм публичный сервитут устанавливается органами публичной власти, действующих в общественных интересах для реализации потребностей, обеспечиваемых размещением тех или иных объектов социального назначения. Установление такого сервитута осуществляется независимо от формы собственности на земельный участок по специальной процедуре, не требующего согласия правообладателей земельных участков. Следовательно, наличие в договоре обязательства покупателя о возможности установления обременения земельного участка, а ровно как отсутствие такого обязательства, не имеет юридической силы для принятия уполномоченным органом решения об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении, поскольку такое правило не предусмотрено действующим законодательством, регламентирующее установление публичной сервитуты. Когда обязательство нарушает нормы права, оно не имеет юридической силы для сторон договора или иных лиц.

При этом лицо, которому, как оно полагает, создаются препятствия в реализации установленного публичного сервитута, вправе защищать свои интересы способами, предусмотренными законом.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление в проекте договора купли-продажи обременения в части вменения в обязанность истца предоставления возможности прокладки и использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации, то есть ограниченного использования земельного участка иными лицами, противоречит нормам действующего земельного законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения п. 4.1.6 проекта договора купли-продажи, изложив его в следующей редакции: «Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.».

В указанной части выводов суда первой инстанции апелляционная жалоба возражений и доводов не содержит (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Преддоговорной спор был разрешен судом первой инстанции верно, при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2024 по делу № А07-2441/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

В.А. Томилина