Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г.Ульяновск                                                                           Дело №А72-17443/2018 

03.06.2019

Резолютивная часть решения принята 30.05.2019. 

Решение в полном объеме изготовлено  03.06.2019.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Т.М.Крамаренко, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного  заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению Муниципального учреждения Администрации муниципального образования «Сенгилеевский район» Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Сенгилей

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сайбер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

о взыскании 279 662 руб. 48 коп., расторжении договора,

при участии в заседании представителей:

от истца - не явились, извещены; 

от ответчика -  не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования «Сенгилеевский район» обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением (уточненным в ходе принятия иска к производству)  к  Обществу с ограниченной ответственностью «Сайбер» о взыскании 261 685 руб. 67 коп. - основной долг  по арендной плате за период с 10.04.2017 по 10.09.2018 по договору №9 от 14.10.2015 о передаче в аренду земельного участка, 17 976 руб. 91 коп. - пени за период с 10.04.2017 по 10.09.2018 и расторжении  вышеуказанного договора аренды.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.12.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд данным определением истребовал от Филиала Федерального  государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии " по Ульяновской области выписку об основных характеристиках и зафиксированных  правах на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 73:14:030106:943 площадью 2 364 кв.м.; местоположение: 

<

...>.

Определением от 28.02.2019 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Представители сторон в судебное заседание не явились.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствует расписка представителя от 29.04.2019.

Заказная корреспонденция, содержащая сведения о ходе рассмотрения дела,  направленная ответчику по юридическому адресу возвратилась в суд с отметкой органа связи: «Истек срок хранения».

Согласно пунктам 34, 35  Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных  Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31 июля 2014г. № 234 письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Почтовые отправления разряда "судебное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.  При исчислении срока хранения почтовых отправлений разряда "судебное" день поступления и возврата почтового отправления, а также нерабочие праздничные дни, установленные трудовым законодательством Российской Федерации, не учитываются. При неявке адресата за почтовым отправлением почтовое отправление возвращается по обратному адресу:

Правила оказания услуг почтовой связи не возлагают на орган почтовой связи обязанности по представлению суду дополнительной информации о датах вручения адресату извещений о поступлении корреспонденции и необходимости ее получения. Поэтому возврат почтового отправления (определения суда о назначении судебного заседания) в связи с истечением срока хранения является надлежащим уведомлением о дате и времени судебного разбирательства.

Кроме того, по правилам пункта 20.12 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» от 17.05.2012  №114-п, при невозможности вручить регистрируемое почтовое отправление, доставляемое по указанному на нем адресу извещение опускается в ячейку абонентского почтового шкафа, почтовые абонентские ящики, почтовый шкаф опорного пункта.

В силу статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно пунктам 2, 3 части  4 ст.123  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд;  копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.

Поскольку заказная корреспонденция с определением, содержащим сведения о ходе рассмотрения дела, направленная ответчику по юридическому адресу,  возвращена в адрес суда в связи с истечением срока хранения, и, кроме того, указанный судебный акт размещен на официальном сайте суда в сети Интернет,  в силу пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ ответчик считается надлежащим образом уведомленным о дате рассмотрения дела.

Дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела, в том числе, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области www.ulyanovsk.arbitr.ru, в соответствии со ст.156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования о взыскании денежных средств подлежащими частичному удовлетворению, о расторжении договора - подлежащими оставлению без рассмотрения.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.01.2019 №КУВИ-001/2019-11394 Муниципальному образованию "Сенгилеевское городское поселение" Сенгилеевского района Ульяновской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 73:14:030106:943, площадью 2 364+/-17 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (л.д.66-69).

14.10.2015 между Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования "Сенгилеевский район" Ульяновской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ДАНсКРИ" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №9, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок в аренду на 10 лет, расположенный по адресу: 

<

...> общей площадью 2 364 кв.м, кадастровый номер 73:14:030106:943, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства малоэтажных жилых домов, ограничения (обременения) земельного участка не установлены (далее именуемый - Участок) (п.1.1 договора) (л.д. 17-19).

По акту приема-передачи от 14.10.2015 земельный участок передан Арендатору (л.д.21).

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка №9 от 14.10.2015 предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 14.10.2015 по 13.10.2025.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды земельного участка №9 от 14.10.2015 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

24.11.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью "ДАНсКРИ" (Сторона 1) и Обществом с ограниченной ответственностью "ГАЗСТРОЙСЕРВИС" (Сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №9 от 14.10.2015, согласно которому Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает на себя права и обязанности, а также обязанности по оплате арендной платы в размере согласно договору аренды земельного участка №9 от 14.10.2015 (п.1 договора) (л.д. 25-26).

Договор от 24.11.2015 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

05.05.2016 между Обществом с ограниченной ответственностью "ГАЗСТРОЙСЕРВИС" (Сторона 1) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сайбер» (Сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №9 от 14.10.2015, согласно которому Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает на себя права и обязанности, а также обязанности по оплате арендной платы в размере согласно договору аренды земельного участка №9 от 14.10.2015 (п.1 договора) (л.д.14, оборот, 15).

Таким образом, по состоянию на дату рассмотрения спора права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №9 от 14.10.2015 исполняет ООО «Сайбер» на основании договора о передаче прав и обязанностей  от 05.05.2016; сведения о передаче прав арендатора внесены в Единый государственный реестр прав.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно приложению № 1 к договору размер ежемесячной арендной платы составляет 14 674 руб. 44 коп. (л.д. 20).

По условиям п.3.2 договора аренды земельного участка земельного участка №9 от 14.10.2015 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, за декабрь - до 25 декабря текущего месяца. 

Поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, то есть не исполнил свои обязательства надлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с требованием о  взыскании суммы долга в судебном порядке.

По расчету истца сумма задолженности ответчика по арендной плате составляет     261 685 руб. 67 коп. за период с 10.04.2017 года по 10.09.2018.

Ответчик доказательств оплаты задолженности в судебное заседание не представил, иск по существу не оспорил.

Между тем, при разрешении заявленных исковых требований суд исходит из следующего.

В судебном заседании установлено, что земельный участок по договору аренды предоставлен ООО «Сайбер»  в целях строительства  малоэтажных жилых домов.

Согласно п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав  на земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в связи с чем в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно выписки из ЕГРН от 09.01.2019 земельный участок с кадастровым номером 73:14:030106:943,  расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: для строительства малоэтажных жилых домов, площадью 2 364 кв.м. внесен в государственный кадастр недвижимости 05.08.2015 (л.д. 66-69). 

Согласно выписки из ЕГРН от 24.04.2019 земельный участок с кадастровым номером 73:14:030106:943,  расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Сенгилей, Сенгилеевский район, ул. ФИО2, имеет разрешенное использование: для объектов жилой застройки (л.д. 130-136).

В пределах данного земельного участка находится объект недвижимого имущества с кадастровым номером 73:14:030106:971.

Согласно выписки из ЕГРН от 06.03.2019  кадастровый номер 73:14:030106:971 присвоен  объекту – многоквартирный дом, наименование -  малоэтажный многоквартирный жилой дом, местонахождение:  

<

...>, дата постановки объекта на кадастровый учет: 02.10.2017 (л.д. 75-111).

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию   № 73-514000-029-2017 от 31.08.2017 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 73:14:030106:943, введен в эксплуатацию. (л.д. 145-148).

Права первых собственников на часть квартир в вышеуказанном многоквартирном жилом доме зарегистрированы 16.10.2017 (л.д. 121).

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме (16.10.2017), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 73:14:030106:943, данный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а спорный договор аренды от 14.10.2015 прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ. 

Учитывая вышеизложенное, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика в пользу истца за период с 10.04.2017 по 15.10.2017.

Из материалов дела следует, что в указанный период арендные платежи ответчиком не уплачивались.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства надлежащим образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в части основного долга в размере 90 744  руб. 83 коп. за период с 10.04.2017 по 15.10.2017, исходя из ежемесячной арендной платы – 14 674 руб. 44 коп..

Истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 17 979 руб. 91 коп. за период с 10.04.2017 по 10.09.2018.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка №9 от 14.10.2015 стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает пени Арендодателю в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.

Ответчиком оплата арендной платы своевременно не произведена.

Поскольку требования истца в части суммы основного долга удовлетворены частично, требование истца о взыскании пени за просрочку платежа подлежит удовлетворению в сумме 9 780 руб. 97 коп. за период с 11.05.2017 (начальная дата для начислении неустойки определена судом на основании п. 3.2 договора) по 10.09.2018. При этом договорная неустойка исчислена судом на задолженность за период с 10.04.2017 по 15.10.2017.

Помимо указанного, истец также просит расторгнуть договор от 14.10.2015 №9.

Согласно ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Доказательства обращения к ответчику с предложением о расторжении договора №9 от 14.10.2015 до обращения в суд с исковым заявлением истцом в материалы дела представлены не были.

Претензия от 17.09.2018 №358 (л.д. 60) не может служить доказательством соблюдения досудебного порядка, поскольку не содержит адресованного ответчику предложения о расторжении договора в добровольном порядке.

Досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольного урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора без участия специальных государственных органов. Совершая обозначенные действия, стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, истец не предоставил ответчику возможность воспользоваться правом урегулирования спора во внесудебном порядке.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку истец не представил доказательства обращения к ответчику с предложением о расторжении договора №9 от 14.10.2015 до обращения в суд с исковым заявлением, суд приходит к выводу о том, что досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора  истцом не соблюден.

Согласно п/п.2 п.1 ст.148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При данных обстоятельствах, исковые требования в части расторжения от 14.10.2015 №9 следует оставить без рассмотрения.

Согласно ч. 3 ст. 149 Арбитражного процессуального кодекса РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины по имущественным требованиям возлагаются на ответчика. В части исковых требований, оставленных без рассмотрения, государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета, но, поскольку истец не является плательщиком государственной пошлины, вопрос о возврате государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

                                                             Р Е Ш И Л :

Исковые требования  о расторжении договора аренды № 9  от 14.10.2015 оставить  без  рассмотрения.

Исковые требования  о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сайбер» в пользу Муниципального учреждения Администрации  муниципального образования «Сенгилеевский район» Ульяновской области 90 744 руб. 83 коп. – основной долг по арендной плате за период с 19.04.2017 по 15.10.2017, 9 780 руб. 97 коп. – пени за период с 11.05.2017 по 10.09.2018.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сайбер» в доход федерального бюджета  3 089 руб. 18 коп. – государственную пошлину.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                                  Т.М.Крамаренко