АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15527/2018

г. Владивосток

11 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 06.04.2006)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 27.09.2013)

третьи лица - ФГБУ «Войсковая часть 62665» (ИНН 

<

***>; 690091, 

<

...>); Министерство обороны РФ (ИНН 27.02.2003; дата регистрации: 119019, 

<

...>); Морскую инженерную службу Тихоокеанского флота (

<

...>); Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Хабаровский край, 680038, 

<

...>)

о взыскании 1 079 941 рубля 93 копейки

встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Альфа Трейд»  о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды №15-26/юл от 29.12.2015 на срок с начала действия договора аренды до момента полного разминирования территории и полного использования участка арендатором по прямому назначению; о зачете оплаты в размере 1 954 437 рублей 43 копеек в счет предстоящих арендных платежей после полного разминирования

при участии:

от истца (29.01.2019): ФИО2, доверенность №39-Дов от 25.10.2018, удостоверение;

от ответчика:  не явился, извещен 

от третьего лица ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации: ФИО3, доверенность №37 от 17.05.2018, удостоверение;

от третьего лица Министерство обороны РФ: ФИО4, доверенность №207/4/28д от 04.12.2018, паспорт;

от третьих лиц ФГБУ «Войсковая часть 62665» и Морской инженерной службы Тихоокеанского флота: ФИО5, доверенность №31/179 от 13.09.2018, паспорт;

установил:

Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (далее по тексту – УМС ГО ЗАТО город Фокино) обратилось в Арбитражный суд Приморского края общества к ограниченной ответственностью «Альфа Трейд» (далее по тексту –ООО «Альфа Трейд») с иском о взыскании 1 079 941 рубль 93 копейки, составляющих 1 451 769 рублей – сумма задолженности по арендной плате за период с 01.12.2017 по 13.12.2018, 258 172 рубля 93 копейки – сумма пени, начисленная на сумму долга за период с 10.01.2018 по 13.12.2018 709 941 рубля 93 копеек, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

На основании части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Министерство обороны Российской Федерации, Федеральное казенное учреждение «Войсковая часть 62665», Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное Территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации».

Определением от 20.11.2018 судом принят к производству встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Альфа Трейд» к Управлению муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды №15-26/юл от 29.12.2015 на срок с начала действия договора аренды до момента полного разминирования территории и полного использования участка арендатором по прямому назначению; о зачете оплаты в размере 1 954 437 рублей 43 копеек в счет предстоящих арендных платежей после полного разминирования.

От ФГКУ «Дальневосточное Территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации» в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление в обоснование свей позиции с приложением приказа Министра обороны РФ № 3860 от 22.12.2012, передаточного акта от 30.04.2013, сведений из ЕГРН. Как следует из пояснений, Учреждение полагает, что требования УМС ГО ЗАТО город Фокино являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Министерство обороны Российской Федерации в представленном отзыве поддерживает позицию УМС ГО ЗАТО город Фокино.

Ответчик, извещенный о месте и времени судебного заседания не явился.

Представитель УМС ГО ЗАТО город Фокино поддержал позицию, изложенную в уточненной редакции иска, настаивая на его удовлетворении.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 29.01.2019 судом объявлен перерыв до 04.02.2019. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (Арендодатель) и ООО «Альфа Трейд» (Арендатор) 29.12.2015 был заключен договор аренды земельного участка №15-26/юл по условиям которого, Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 29.12.2015 до 29.12.2064 включительно земельный участок с кадастровым номером 25:35:020201:16, имеющий площадь 300 000 м² Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир гора с отметкой 189,8 м. Участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО город Фокино. пгт.Дунай.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.01.2016 сделана запись регистрации № 25-25/008-25/008/003/2016-9/2.

Согласно пункта 7.4 договора, спорный договор является одновременно и актом приема-передачи земельного участка.

Срок действия договора определен с 29.12.2015 до 29.12.2064 (п.1.1.)

Пунктом 2.1 договора аренды определено, что арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, независимо от даты регистрации договора аренды.

Согласно пункта 2.2 договора, ежегодная арендная плата за аренду земельных участков составляет 618660 рублей. Ежемесячная арендная плата за аренду земельных участков составляет 51 555 рублей. 

В силу пункта 2.3 договора аренды, арендная плата вносится арендатором в местный бюджет ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным. 

В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год (01.01. – 31.12) без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения Арендатора путем опубликования в средствах массовой информации. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, арендодатель также изменяет арендную плату в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В случае изменений действующего законодательства в соответствии с которым определяется размер арендной платы за земельные участки арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год (пункт 2.6 договора).

Как следует из текста искового заявления, письмом №253 от 27.01.2017 Арендодатель уведомил Арендатора об изменении размера арендной платы, которая с 01.01.2017 составляет 120 980 рублей 75 копеек. 

В нарушение условий договора аренды, ответчик не исполнял обязательства по внесению арендной платы в установленные договором сроки, в связи с чем, у ООО «Альфа Трейд» перед УМС ГО ЗАТО город Фокино в размере 362 942 рубля 25 копеек (за период с 01.12.2017 по 28.02.2018), на которую Арендодатель в порядке пункта 2.10 договора за период с 22.01.2018 по 16.03.2018 начислил пеню в размере 13 428 рублей 86 копеек. 

УМС ГО ЗАТО город Фокино в адрес ответчика направлена претензия № 221 от 16.03.2018 о необходимости в двухнедельный срок с момента получения претензии перечислить 362 942 рубля 25 копеек задолженности по арендной плате, 13 428 рублей 86 копеек пени. 

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском. 

Полагая, что земельный участок был передан в ненадлежащем состоянии, а именно, является заминированным, что препятствует его использованию, ответчик обратился в суд со встречными исковыми требованиями о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды №15-26/юл от 29.12.2015 на срок с начала действия договора аренды до момента полного разминирования территории и полного использования участка арендатором по прямому назначению и о зачете оплаты в размере 1 954 437 рублей 43 копеек в счет предстоящих арендных платежей после полного разминирования.

Исследовав материалы дела, суд считает первоначальные исковые требования Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды земельного участка от 29.12.2015 №15-26/юл. 

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 данной статьи.

Как следует из материалов дела, договора аренды №15-26/юл заключен с ООО «Альфа Трейд» как с собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном участке в порядке положений ст. 39.6, 39.8, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ. При этом, объекты недвижимости были приобретены обществом по результатам аукциона

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 2.3 договора аренды, арендатор обязался ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным, вносить арендную плату, размер которой определяется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. 

Факт пользования ответчиком в период с 01.12.2017 по 13.12.2018 переданным в аренду земельным участком с кадастровым номером 25:35:020201:16 подтверждается самим договором аренды, а также не оспаривается ответчиком. Доказательств возврата переданного в аренду земельного участка суду не предоставлено.

В связи с этим, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела ответчик в нарушение ст.ст. 309, 424, ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ, пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора от 29.12.2015 №15-26/юл не уплатил истцу сумму основного долга, истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке.

Размер задолженности подтвержден материалами дела. 

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по внесению арендной платы в размере 1 451 769 рублей по договору. 

При изложенных обстоятельствах исковые требования в части взыскания 1 451 769 рублей основного долга за период с 01.12.2017 по 13.12.2018 по договору аренды являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Довод общества о том, что поскольку арендодатель не обеспечил проход арендатору на переданный в аренду участок, то у арендатора нет оснований оплачивать аренду до момента фактического выполнения пункта 3.5.1 договора, суд отклоняет как необоснованный и противоречащий материалам дела. 

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно материалам дела, арендодателем предоставлен земельный участок в соответствии с условиями договора аренды. При заключении договора и передаче имущества арендатором не было заявлено о недостатках переданного в аренду имущества. Арендатор, подписывая договор, был уведомлен о состоянии земельного участка, о соответствующих условиях его использования. Сведения о наличии претензий со стороны арендатора к состоянию имущества в материалы дела не представлены.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, специально определены в статье 612 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Однако общество вопрос об уменьшении размера арендной платы или об устранении недостатков, как и об изменении целей предоставления участка перед департаментом не ставило, с заявлением о невозможности использования земельного участка по назначению вследствие, указанных обстоятельств  к арендодателю  не обращалось, доказательств обратного в материалы дела истцом не предоставлено.

Как установил суд в ходе судебного разбирательства, арендатор знал об указанных недостатках и рассчитывал на их устранение в разумный срок. При этом, требования о разминировании и обеспечении доступа направлялись обществом не арендодателю, а третьим лицам, ответственным за проведения данных работ.

В силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ истец является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой риск, которой является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, а также несет самостоятельные риски предпринимательской деятельности, поскольку должен прогнозировать последствия, в том числе и негативные, связанные с ее осуществлением.

Принимая в аренду земельный участок с указанными недостатками, ответчик должен был прогнозировать негативные последствия в виде невозможности его использования, но наличия бремени по его оплате.

Принимая во внимание указанные нормы права, оценив условия заключенного договора, целевое назначение арендуемого имущества, принимая во внимание, что 29.12.2015 сторонами договора подписан акт приема-передачи, которым является сам договор (п.7.4.), суд пришел к выводу о том, что общество, знало и/или должно было знать о недостатках имущества имеющихся на момент заключения спорного договора. 

Следовательно, ссылки общества на непригодность спорного земельного участка и на невозможность использования его по целевому назначению в связи с заминированием участка, не освобождают ООО «Альфа Трейд» от исполнения обязательств по внесению арендных платежей за фактическое использование земельного участка в силу статей 22, 65 ЗК РФ, статей 614, 622 ГК РФ.

Истцом также заявлено требование о взыскании 258 172 рубля 93 копейки неустойки, начисленной за период с 10.01.2018 по 13.12.2018 на сумму основного долга за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.10 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивают Арендодателю неустойку просрочки в размере 0.1 % от суммы задолженности по арендной плате, неуплаченной в установленные договором сроки за каждый день просрочки.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, ответчиком не опровергнут.

Оснований для снижения заявленного ко взысканию размера неустойки в силу положений статьи 333 ГК РФ судом не установлено.. Бесспорных доказательств чрезмерности заявленного ко взысканию размера неустойки судом не установлено.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании пени в сумме 258 172 рубля 93 копейки, с учетом произведенного судом расчета суммы основного долга.

В удовлетворении встречных исковых требований суд отказывает, в связи со следующим. 

В соответствии частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Обращая в суд со встречными исковыми требованиями, общество указало, что данные требования направлены на соразмерное уменьшения размера арендных платежей в связи с передачей объекта в аренду с неустранимыми недостатками.

В пункте 3.5.1 договора, стороны согласовали, что арендодатель обязан предоставить арендатору земельные участки в состоянии, пригодном доля использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.10 договора. 

Согласно пункта 1.1 договора аренды, разрешенное использование спорного земельного участка: под промышленные объекты; в границах, согласно кадастровому паспорту земельного участка. Цель предоставления: под промышленные объекты.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как установил суд и не оспаривается сторонами, на момент заключения договора аренды общество знало о вышеуказанных недостатках. Земельный участок был осмотрен арендатором и замечаний относительно его состояния, невозможности использованиями не имелось. Договор аренды земельного участка от 29.12.2015 №15-26/юл, подписан как арендодателем, так и арендатором без замечаний. Актом приёма-передачи, арендатор принял в пользование земельный участок.

Из изложенного следует, что общество обладало всей необходимой информацией о характеристиках земельного участка с кадастровым номером 25:35:020201:16 в момент заключения договора аренды, в связи с чем, подписывая договор аренды, акт приема-передачи без замечаний, согласилось, что состояние указанного земельного участка соответствует условиям договора.

В материалах дела отсутствуют сведения об обращении общества в УМС ГО ЗАТО город Фокино с заявлениями о невозможности использования земельного участка в период срока действия договора аренды. Также не представлены обществом доказательства принятия мер к расторжению или отказа от договора аренды ввиду невозможности использования объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вместе с тем, заявляя о зачете уже внесенных арендных платежей по договору в счет будущих платежей, общество фактически заявляет об освобождении его от оплаты аренды земельного участка, что противоречит действующему законодательству.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного искового требования. 

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлине на основании ст. 110 АПК РФ по первоначальному и встречному иску. подлежат отнесению на общество с ограниченной ответственностью «Альфа Трейд»

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Трейд» в пользу Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино 1 079 941 рубль 93 копейки, составляющих 1 451 769 рублей сумму задолженности по арендной плате за период с 01.12.2017 по 13.12.2018, 258 172 рубля 93 копейки – сумма пени, начисленная на сумму долга за период с 10.01.2018 по 13.12.2018.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Альфа Трейд» - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Трейд» в доход федерального бюджета 56 343 рубля государственной пошлины по первоначальному и встречному искам.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья      Р.С.Скрягин