Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-15347/23

27 сентября 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Е.С. Криворучко ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.С. Цагараевой,

рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>)

к Администрации городского округа Истра Московской области

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Главное управление культурного наследия Московской области,

о признании незаконным и отмене Решения от 10.02.2023 №Р001-1177482104-68054842 об отказе в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732,

обязании осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 в двух экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания с индивидуальным предпринимателем,

при участии в судебном заседании: представителей сторон согласно протоколу с/з от 27.08.2024,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Истра Московской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) с требованиямит о признании незаконным и отмене Решения от 10.02.2023 № Р001-1177482104-68054842 об отказе в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732, обязании осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 в двух экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания с индивидуальным предпринимателем.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует: Комитет по архитектуре и градостроительству МО Главное управление культурного наследия Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2023 года, признано незаконным оспариваемое решение администрации, суд обязал администрацию осуществить подготовку проектов договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 в трех экземплярах и их подписание, направить данные проекты предпринимателю для подписания.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2024 решение Арбитражного суда Московской области от 28 июня 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2023 года по делу N А41-15347/2023 отменить, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При этом судом кассационной инстанции указано на необходимость проверить вопрос о соразмерности площади земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 общей площадью 6 217 +/- 28 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание и прилегающую территорию, и нежилого здания кадастровым номером 50:08:0010108:327, общей площадью 198,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, 

<

...>, с учетом того обстоятельства, что согласно сведениям из ЕГРН от 15 июля 2022 года площадь нежилого здания составляет 1198.5 кв. м., установив площадь застройки. Также указано на необходимость оценки довода администрации относительно установленного вида разрешенного использования земельного участка на соответствие его фактическому использованию и Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области, утвержденного постановлением администрации городского округа Истра Московской области от 12 мая 2021 года N 2835/5.

При новом рассмотрении судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза по вопросам:

«1. В какой территориальной зоне, согласно Правил землепользования и застройки, а также Генерального плана городского округа Истра Московской области расположен земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010108:732 общей площадью 6217 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>? Имеются ли какие-то обременения или ограничения в использовании вышеуказанного земельного участка? Если есть – указать какие.

2. Определить, размер земельного участка необходимого для обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:08:0010108:327, общей площадью 1198,5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, 

<

...>,  с учетом фактического периметра (площадь застройки) данного объекта?»

Проведение экспертизы поручено экспертной организации, выбранной заявителем АНО «Центр судебной негосударственной экспертизы».

В судебное заседание от эксперта поступило экспертное заключение, также имеется расписка представителя заявителя об ознакомлении с экспертным заключением, - приобщены к материалам дела

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Индивидуальному предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – нежилое здание, с кадастровым номером 50:08:0010108:327, общей площадью 198,5 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, 

<

...>, что подтверждается сведениями из ЕНГРН (л.д. 12-15).

Также предпринимателю на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010108:732, общей площадью 6 217+/- 28 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание и прилегающую территорию, расположенный под вышеуказанным зданием, что также подтверждается сведениями из ЕГРН.

В целях реализации права на приобретение указанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, на основании п. 1 ст. 29.20 Земельного кодекса РФ, Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» .

Решением Администрации от 10.02.2023 № Р001-1177482104-68054842 в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» отказано. 

Основанием для отказа в предоставлении государственной услуги Администрацией указано: 

- предусмотренное п. 13.2.45 Административного регламента - установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию и Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области утверждены постановлением администрации городского округа Истра Московской области от 12.05.2021 г. № 2835/5 (ред. от 17.10.2022 №10056/10), предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается; 

 - нахождение отнесение испрашиваемого земельного участка к землям, изъятым из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, со ссылками на сводное заключение Минимущества от 09.02.2023 №24-О.

В отзыве Администрация ссылается, что согласно сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области № СИ-РГИС-9280787641 от 25.01.2023, а именно Таблице 2:

1.Поданным ЗОУИТ по сведениям Росреестра испрашиваемый земельный участок расположен в Зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения - ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря XVII-XIX вв.(участок 1).

2.Также, согласно Таблице 2 заключения испрашиваемый земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия: «Достопримечательное место - Религиозно-историческое место: Русская Палестина: Граница территории объекта культурного наследия: 6216.98 кв.м» согласно Приказу Министерства культуры Российской Федерации от 07.09.2017 №1497 О включении выявленного объекта культурного наследия достопримечательное место «Религиозно- историческое место: Русская Палестина» (Московская область, Истринский район) в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, а также об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах его территории.

3.Расположен в зоне охраны объектов культурного наследия: Достопримечательное место - Религиозно-историческое место: Русская Палестина: Территория режима реставрационного востановления утраченных объектов участок 1, индекс Р-1: 311.65 кв.м; Достопримечательное место -Религиозно-историческое место: Русская Палестина: Территория режима реставрационного востановления утраченных объектов участок 4, индекс Р-1: 5907.95 кв.м; Ансамбль Ново- Иерусалимского монастыря XVII - XIX вв.: Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности участок 1, индекс Р-2: 6216.98 кв.м согласно Приказа Министерства культуры Российской Федерации от 07.09.2017 №1497 О включении выявленного объекта культурного наследия -достопримечательное место «Религиозно- историческое место: Русская Палестина» (Московская область, Истринский район).

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратилась с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении и отзыве на него, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемых актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения ими на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с указанными нормами права, предметом доказывания по настоящему делу является одновременное несоответствие оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя при осуществлении им предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.20 Земельного кодекса для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Определением арбитражного суда от 20.06.2024 по настоящему делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр судебной негосударственной экспертизы» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2019, ИНН: 

<

***>, КПП: 501701001 адрес: 143500, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИСТРА, ПЕР. ЧЕХОВСКИЙ, Д. 5, ЭТ/КОМ 1/40, 41, 42).

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. В какой территориальной зоне, согласно Правил землепользования и застройки, а также Генерального плана городского округа Истра Московской области расположен земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010108:732 общей площадью 6217 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>? Имеются ли какие-то обременения или ограничения в использовании вышеуказанного земельного участка? Если есть – указать какие.

2. Определить, размер земельного участка необходимого для обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:08:0010108:327, общей площадью 1198,5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, 

<

...>,  с учетом фактического периметра (площадь застройки) данного объекта?

В материалы дела поступило экспертное заключение согласно которому:

По вопросу №1 План земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732, нежилого здания с кадастровым номером 50:08:0010108:327, строений и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...> по сведениям ЕГРН представлен в приложении 1.

В соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области утвержденными Решением Совета депутатов городского округа Истра Московской области № 14/13 от 23.11.2017 г. земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010108:732 площадью 6217 кв.м в границах по сведениям ЕГРН расположен в территориальной зоне – П(НП) (производственная зона в границах населенного пункта) – рис. 1.  

По сведениям ЕГРН земельный участок  с кадастровым номером 50:08:0010108:732 имеет категорию – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание и прилегающую территорию.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010108:732 имеет обременения и ограничения в использовании (приложение 2).

По вопросу №2: В соответствии Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области утвержденными Решением Совета депутатов городского округа Истра Московской области № 14/13 от 23.11.2017 г. земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010108:732 площадью 6217 кв.м в границах по сведениям ЕГРН расположен в территориальной зоне – П(НП) (производственная зона в границах населенного пункта) – рис. 1.  

По сведениям ЕГРН земельный участок  с кадастровым номером 50:08:0010108:732 имеет категорию – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание и прилегающую территорию.

В соответствии с требованиями Градостроительных регламентов для производственных зон, зон коммунальной и транспортной инфраструктур (статья 36 ПЗЗ часть III  Градостроительные регламенты) для территориальной зоны – П(НП) (производственная зона в границах населенного пункта) предельные размеров земельных участков (кв.м): min, max, а также максимальный процент застройки, для земельных участков с видом разрешенного использования – под здание и прилегающую территорию  – не подлежат установлению.

В пределах границ земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 по сведениям ЕГРН расположены (приложение 1, 1.1):

- нежилое здание с кадастровым номером 50:08:0010108:327, площадь застройки – 1289 кв.м;

- нежилое здание (здание котельной) с кадастровым номером 50:08:0010108:379, площадь застройки – 110 кв.м;

- нежилое здание (пристройка к зданию котельной) с кадастровым номером 50:08:0010108:222, площадь застройки – 43 кв.м;

- нежилое здание (кабельная эстакада) с кадастровым номером 50:08:0010108:232, площадь застройки – 148 кв.м;

- нежилое здание (склад для хранения имущества) с кадастровым номером 50:08:0010108:224, площадь застройки – 30 кв.м;

- сооружение с кадастровым номером 50:08:0010108:371, площадь застройки – 23 кв.м;

- нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 50:08:0010108:226, площадь застройки – 469 кв.м;

- сооружение с кадастровым номером 50:08:0010108:372, площадь застройки – 36 кв.м;

- нежилое здание с кадастровым номером 50:08:0010108:227, площадь застройки – 45 кв.м;

- сооружение (эстакада для мойки машин) с кадастровым номером 50:08:0010108:373, площадь застройки – 58 кв.м;

- нежилое здание (склад ГСМ) с кадастровым номером 50:08:0010108:228, площадь застройки – 59 кв.м.

С учетом площади земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 – 6217 кв.м и общей площади застройки находящихся в его границах зданий и сооружении – 2310 кв.м, общий процент застройки составит – 37.1 %. С учетом площади застройки (отличается от площади здания для целей государственного учета) нежилого здания с кадастровым номером 50:08:0010108:327 по сведениям ЕГРН – 1289 кв.м (площадь контура здания по сведениям ЕГРН), процент застройки составит – 20.7 %, что в том числе не противоречит требованиям Административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (Распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области от 03 июля 2020 года № 15ВР-910) – более 10%.

С учетом сложившегося порядка пользования земельным участком с кадастровым номером 50:08:0010108:732, местоположения зданий и сооружений, наличия подходов и подъездов к нему, парковки автотранспортных средств, конфигурация и площадь земельного участка является необходимой и достаточной для обслуживания расположенных на нем зданий и сооружений. 

Таким образом, размеры и конфигурация формируемого земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 площадью 6217 кв.м не противоречат требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а также являются соразмерными и необходимыми для использования, расположенных в его границах зданий и сооружений, включая нежилое здание с кадастровым номером 50:08:0010108:327.

Суд изучив представленное экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ оценивает его критически в отношении выводов как относительно площади застройки нежилого здания с кадастровым номером 50:08:0010108:327 (1289 кв.м), так и относительно площади земельного участка, необходимой для эксплуатации данного объекта недвижимости.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06 марта 2017 г. N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. N 12668/12, в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07 апреля 2021 г., Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2021 г. N 302-ЭС21-14414 по делу N А19-19018/2019.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, либо оформление на него права аренды (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 года по делу № 5361/12. 

В тоже время согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В силу положений статей 273, 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Исходя из смысла данных норм, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: - наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; - наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. 

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 указано, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Таким образом, находящиеся на спорном земельном участке:

 - нежилое здание (здание котельной) с кадастровым номером 50:08:0010108:379, площадь застройки – 110 кв.м;

- нежилое здание (пристройка к зданию котельной) с кадастровым номером 50:08:0010108:222, площадь застройки – 43 кв.м;

- нежилое здание (кабельная эстакада) с кадастровым номером 50:08:0010108:232, площадь застройки – 148 кв.м;

- нежилое здание (склад для хранения имущества) с кадастровым номером 50:08:0010108:224, площадь застройки – 30 кв.м;

- сооружение с кадастровым номером 50:08:0010108:371, площадь застройки – 23 кв.м;

- нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 50:08:0010108:226, площадь застройки – 469 кв.м;

- сооружение с кадастровым номером 50:08:0010108:372, площадь застройки – 36 кв.м;

- нежилое здание с кадастровым номером 50:08:0010108:227, площадь застройки – 45 кв.м;

- сооружение (эстакада для мойки машин) с кадастровым номером 50:08:0010108:373, площадь застройки – 58 кв.м;

- нежилое здание (склад ГСМ) с кадастровым номером 50:08:0010108:228, площадь застройки – 59 кв.м;

нельзя признать самостоятельными объектами недвижимости, так как указанные сооружения являются вспомогательными по отношению к уже имеющемуся на участке зданию - с кадастровым номером 50:08:0010108:327.

Кроме того, нахождение на спорном земельном участке перечисленных экспертом здания и сооружений правового значения не имеет, так как на данные объекты не зарегистрированы в качестве объектов недвижимости.

Учитывая, что площадь испрашиваемого земельного участка составляет 6217 кв.м., а площадь застройки объектами, которые надлежит в данном случае учитывать – 1198,5 кв.м. а также принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, заявитель не доказал, что для эксплуатации нежилое здание с кадастровым номером 50:08:0010108:327 площадью 1198,5 кв.м. необходим земельный участок площадью 6217 кв.м.

Кроме того, как указывалось выше, одним из оснований для вынесения оспариваемого решения Администрации явилось: несоответствие установленного вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного пунктом 13.2.45 Административного регламента, его фактическому использованию и Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области, утвержденных постановлением администрации городского округа Истра Московской области от 12 мая 2021 год N 2835/5; нахождение испрашиваемого земельного участка к землям, изъятым из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями заповедниками.

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 73-ФЗ), законом Московской области от 08.02.2018 № 11/2018-O3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Московской области» и Положением о Главном управлении культурного наследия Московской области, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 11.04.2016 № 287/11, Главное управление является центральным исполнительным органом государственной власти Московской области специальной компетенции, осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность на территории Московской области в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и, реализующим государственную политику в указанной сфере.

Согласно представленному в материалы дела Заключению Главного управления культурного наследия Московской области на № Р001-0595367062-59527991 от 25.05.2022, в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 22.04.2011 № 363/14 «Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия федерального значения - ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря XVII-XIX вв. в городе Истре Московской области», земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010108:732 по адресу: Московская область, г.о. Истра, 

<

...> расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности Р-2.

Режим использования земель в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря: для участков 1, 3, 4, 5, 8, 14 (Р-2) запрещает: архитектурные решения зданий, резко диссонансные, нарушающие облик и характер сложившейся застройки - по местоположению, размерам, пропорциям, параметрам, чрезмерно активному силуэту, цвету, материалу;

хозяйственную деятельность, оказывающую разрушающее воздействие на застройку и характерную среду;

для участка 1 запрещает:

изменение планировочной структуры, общего характера и масштаба застройки, красных линий кварталов;

изменение ритмичности границ межевания вдоль исторических улиц;

размещение рекламных конструкций вдоль ул. Советской.

Градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря направлен на сохранение доминирующей композиционной роли объекта культурного наследия в облике, панорамах, ландшафте данного места, учитывает основные закономерности сложившейся характерной застройки, масштабное соответствие проектируемой застройки историческому окружению: для участков 1, 3, 4, 5, 8, 14 (Р-2) разрешает:

строительство экологически безопасных объектов и построек высотой до 12 м до конька кровли, уплотнение сложившейся застройки в пределах допустимых норм;

проведение работ по благоустройству и озеленению территории;

прокладку подземных инженерных коммуникаций;

устанавливает особые требования для участка 1 - разрешается размещение жилой застройки усадебного типа с участками не менее 0,1 га с соблюдением характера сложившейся застройки вдоль улицы, с отступом от красной линии 5-10 м, протяженностью построек по фасаду 8-10 м.

Вместе с тем, в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 07.09.2017 № 1497 «О включении выявленного объекта культурного наследия – достопримечательное место «Религиозно-историческое место: Русская Палестина» (Московская область, Истринский район) в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, а также об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах его территории» Земельный участок расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности (основная часть Земельного участка расположена в регламентном участке с режимом Р-1-4, небольшая часть – с режимом Р-1-1).

В границах режима Р-1 разрешается:

- установление границ территорий объектов культурного наследия  регионального значения («Могила ФИО2 (1910 - 1941), танкиста Героя Советского Союза», «Братская могила советских воинов, 1941 г.»), выявленного объекта культурного наследия «Церковь святителя Николая (кладбищенская), 1840 - 1850-е гг.» в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере государственной охраны объектов культурного наследия;

- сохранение ценных исторических зданий и сооружений («Дом купца М.С. Судакова», «Дом купца П.С. Звягина», «Дом купца П.И. Бородина», «Здание Городского Училища», «Дом купца Карелина», «Здание земского городского «Народного дома», «Дом Иосифа Патти», «Здание Городской Управы», «Пилоны въездных ворот бывшего Воскресенского приходского училища», «Дом культуры, нач. 1950-х гг.», «Жилые дома, 1950-е гг.»);

- строительство в зоне индивидуальной жилой застройки при условии  сохранения единой линии застройки и границ земельных участков вдоль проездов;

- строительство на объединенных земельных участках в зоне индивидуальной жилой застройки при условии сохранения ритма застройки вдоль проездов;

- ремонт, реконструкция существующих зданий и сооружений;

- новое строительство экологически безопасных объектов при условии сохранения ценных видовых раскрытий объектов-символов «Русской Палестины»;

- проведение работ по благоустройству и озеленению территории, кронирование деревьев с целью восстановления видовых раскрытий Ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря и визуальных связей с объектами «Русской Палестины»;

- восстановление утраченных элементов исторической планировки улично-дорожной сети города Истры (Воскресенска) Московской области, элементов застройки и благоустройства;

- устройство видовых площадок;

- реконструкция и ремонт дорожной сети;

- прокладка дорог с твердым покрытием.

В границах режима Р-1 запрещается:

- размещение промышленных предприятий, транспортных, складских и других сооружений, эксплуатация которых может повлечь увеличение грузового, транспортного потока, загрязнению воздушного и водного бассейна;

- строительство в индивидуальной жилой зоне с нарушением единой линии застройки и ограждения земельных участков вдоль проездов;

- размещение рекламных конструкций, не связанных с формированием образа «Русской Палестины», вдоль трасс паломнических маршрутов.

В границах регламентного участка Р-1-4 разрешается размещение индивидуальных жилых домов, а также объектов обслуживания населения и инженерной инфраструктуры.

Предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов и требования к строительным материалам для регламентного участка Р-1-4:

- протяженность по фасаду 8 - 10 м;

- высота до конька кровли до 12 м;

- устройство скатных крыш с углом наклона 30° - 40°;

- для хозяйственных построек высота до конька кровли до 4 м;

- материал отделки фасадов - дерево, кирпич, штукатурка;

- площадь застройки участка до 30%;

- высота ограждений земельных участков до 1,5 м.

В границах регламентного участка Р-1-4 запрещается:

- строительство новых многоквартирных жилых домов;

- размещение рекламных конструкций вдоль улицы Советской города Истры Московской области.

В границах регламентного участка Р-1-1 разрешается:

восстановление утраченного объекта-символа «Русской Палестины» - Елеонской часовни;

формирование особого облика Советской улицы города Истры Московской области в качестве главного подъезда к Ансамблю Ново-Иерусалимского монастыря и части паломнического маршрута, включая благоустройство, озеленение, установку информационных знаков и малых архитектурных форм;

возможное изменение названия улицы Советской города Истры Московской области или ее участка на историческое, а также связанное с формированием образа «Русской Палестины».

В границах регламентного участка Р-1-1 запрещается:

размещение сплошных оград по улице Советской города Истры Московской области;

размещение рекламных конструкций, нарушающих видовую перспективу главного подъезда к Ансамблю Ново-Иерусалимского монастыря;

устройство парковок и автостоянок.

В соответствии с Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2015 г. № 972), в случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко-культурного значения объекта культурного наследия.

Таким образом, освоение Земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 по адресу: Московская область, г.о. Истра, 

<

...> возможно в строгом соответствии с режимами, утвержденными Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 07.09.2017 № 1497.

Вместе с тем суд обращает внимание, что предприниматель, обращаясь с требованием об обязании предоставить ему в собственность земельный участок, расположенный на территории объекта культурного наследия обязан доказать, что осуществляемая им деятельность не нарушает особого режима его использования. Доказательств надлежащего использования земельного участка, с учетом выявленных на земельном участке объектов (склад ГСМ, эстакада для мойки машин, сооружения "нефтехранилище для дизельного топлива"), не представлено.

Между тем, в соответствии со статьей 99 Земельного кодекса Российской Федерации объекты культурного наследия народов Российской Федерации (памятники истории и культуры) отнесены к землям историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускается.

Согласно статье 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Таким образом, учитывая факт нахождения спорного земельного участка в границе зон охраны объекта культурного наследия Достопримечательное место - Религиозно-историческое место: Русская Палестина: Территория режима реставрационного восстановления утраченных объектов участок 1, индекс Р-1: 311.65 кв.м; Достопримечательное место - Религиозно-историческое место: Русская Палестина: Территория режима реставрационного восстановления утраченных объектов участок 4, индекс Р-1: 5907.95 кв.м; Ансамбль Ново- Иерусалимского монастыря XVII - XIX вв.: Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности участок 1, индекс Р-2: 6216.98 кв.м согласно Приказа Министерства культуры Российской Федерации от 07.09.2017 №1497 О включении выявленного объекта культурного наследия - достопримечательное место «Религиозно- историческое место: Русская Палестина» (Московская область, Истринский район) в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предполагают ограничение в обороте и невозможность их приватизации (передачи в собственность), а соответственно у администрации городского округа Истра отсутствуют правовые основания для принятия решения об оказании Государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Аналогичный правовой подход высказан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.02.2019 N 41-КГ18-59, Арбитражным судом Московского округа в постановлении от 11.10.2016 по делу № А41-94943/2015, Первым Арбитражным апелляционным судом в постановлении от 25.02.2021 по делу А11-9638/2020, Определении ВС РФ от 1 апреля 2022 г. N 306-ЭС22-3336 по делу N А49-8146/2020.

Кроме того, администрацией в качестве основания также указано, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию и Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области, утвержденного постановлением администрации городского округа Истра Московской области от 12 мая 2021 года N 2835/5, поскольку в соответствии с указанными правилами в территориальных зонах земельные участки в составе производственных зон предназначенных для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами, не предусмотрен такой вид разрешенного использования как "под здание и прилегающую территорию".

Так в соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06 марта 2017 г. N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Подпунктом 14 указанной статьи предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Согласно частям 1, 2, 4 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка от 30 января 2023 года (л.д. 59-65, т. 1), следует, что в ходе проведенного осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010108:732 установлено расположение объектов капитального строительства в виде нежилого здания "гараж", нежилого здания "кабельная эстакада", нежилого здания "склад ГСМ", нежилого здания "склад", нежилого здания "склад для хранения имущества", нежилого здания "здание котельной", нежилого здания "пристройка к зданию котельной", сооружения "эстакада для мойки машин", сооружения очистные сооружения", сооружения "вентиляционные шахты", сооружения "нефтехранилище для дизельного топлива", нежилого здания "здание", то есть на земельном участке преимущественно расположены объекты вспомогательного значения и только одно нежилое здание, что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка – под здание и прилегающую территорию, поскольку в соответствии с Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области, утвержденного постановлением администрации городского округа Истра Московской области от 12 мая 2021 года N 2835/5 в территориальных зонах земельные участки в составе производственных зон предназначенных для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами, не предусмотрен такой вид разрешенного использования как "под здание и прилегающую территорию".

Таким образом, анализируя выводы, содержащиеся в экспертном заключении, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о недоказанности факт соразмерности земельного участка размещённому на нем объекту с целью его эксплуатации.

Относимых и допустимых доказательств необходимости использования заявителем земельного участка всей площади для эксплуатации объекта с кадастровым номером 50:08:0010108:327 площадью 1198,5 кв.м., судом не установлено.

Таким образом, в рассматриваемом случае, заявитель не подтвердил наличие у него оснований для приобретения в собственность за плату по льготной цене без проведения торгов всего земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:08:0010108:327 площадью 1198,5 кв.м..

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2023 по делу №А41-80011/22.

Оценив представленные доказательства с позиции ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная положениями ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ совокупность оснований для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение об удовлетворении заявленных требований. 

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд ,-

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья                                                                                                   Е.С. Криворучко