Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-26375/2019

г. Владивосток

07 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3613/2020,

на решение от 05.06.2020 судьи С.Т. Шохиревой

по делу № А51-26375/2019 Арбитражного суда Приморского края,

по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Пасификбэй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: АО «Корпорация развития Дальнего Востока», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

о признании недействительным пункта 5.4 договора аренды земельного участка от 13.11.2018 № 28-Ю-23458 заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Пасификбэй», 

при участии: от апеллянта ФИО1 по доверенности от 17.12.2019 сроком действия по 31.12.2020, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 4484068, служебное удостоверение;

от Прокуратуры Приморского края ФИО2, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г.Владивостока обратился с заявлением к Управлении муниципальной собственности г.Владивостока (далее – управление), Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (после переименования – Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края), обществу с ограниченной ответственностью «Пасификбэй» о признании недействительным пункта 5.4 договора аренды земельного участка от 13.11.2018 № 28-Ю-23458 заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Пасификбэй» (с учетом принятых судом уточнений). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока».

Впоследствии от истца поступил отказ от исковых требований, предъявленных к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, ходатайство о привлечении министерства к участию в деле в качестве третьего лица, Суд в порядке статей 49, 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял отказ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.06.2020 исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 13.11.2018 № 28-Ю-23458 заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Пасификбэй».

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции указывает, что пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрен односторонний отказ от договора (исполнения договора). Односторонний отказ от договора может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Изложенные в пункте 5.4 договора случаи являются существенным нарушением договора. Полагает, что заместитель прокурора Приморского края не указал, каким образом оспариваемое условие договора аренды между ответчиками нарушает права граждан и охраняемые законом интересы общества или государства, и не представил суду соответствующих доказательств таких нарушений.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от прокуратуры поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель прокуратуры по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Пасификбэй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.11.2018 №28-Ю-23458, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №25:28:040014:5731 площадью 26477 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д.40, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Строительство жилого комплекса бизнес класса «Лидер».

Срок аренды участка устанавливается с момента (даты) подписания настоящего договора по 09.08.2033 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные настоящим договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства; расторжения соглашения об осуществлении деятельности от 10.08.2018 №СПВ-842/18, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Настоящий договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление арендодателя.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.12.2018.

Заместитель прокурора Приморского края полагая, что пункт 5.4 Договора аренды земельного участка №28-Ю-23458 от 13.11.2018, является недействительным на основании статьи 168 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил их.

Исследовав представленные в деле доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как аренда земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, Земельного кодекса РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Оценивая доводы сторон о наличии у истца права на обращение в суд с рассматриваемыми требованиями апелляционный суд приходит к следующему.

При проведении проверки спорного договора аренды земельного участка, прокуратурой выявлены положения договора, не соответствующие пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, устанавливающего исключительно судебный порядок прекращения долгосрочных договоров аренды земельных участков. 

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заместителя прокурора Приморского края в арбитражный суд с иском.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 1 Постановления от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснил, что в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов РФ, доля участия муниципальных образований (пункт 1 статьи 52 АПК РФ).

По смыслу приведенной нормы права требовать признания сделок недействительными, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.05.2011 №16402/10).

Согласно исковому заявлению прокурор обратился в суд с целью защиты публичных интересов, следовательно, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий, а суд, приняв указанный иск к рассмотрению, не нарушил норм процессуального законодательства.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд является защита публичных интересов и интересов муниципального образования, поскольку включение в текст договора оспариваемого незаконного условия не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов; реализация Администрацией неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендаторов, что интересам муниципального образования не соответствует.

Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор был заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. В связи с этим предъявление иска о признании недействительным части договора, не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

Ссылки заявителя жалобы на то, что спорная сделка не нарушает публичных интересов и не затрагивает прав иных лиц, не имеют правового значения для итогов рассмотрения настоящего дела, поскольку нарушение ответчиками императивного запрета, установленного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, является самостоятельным и достаточным основанием для квалификации такого условия договора ничтожным исходя из смысла разъяснений пунктов 74, 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное                     ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как установлено выше, предметом спорного договора является право аренды земельного участка. 

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора                    аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи, по смыслу приведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Вместе с тем, оспариваемый пункт 5.4 договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет (10 лет), предусматривает право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункт 5.4 спорного договора является недействительным, как нарушающий прямо установленный пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ запрет на односторонний отказ Администрации от исполнения договора, в связи с чем заявленные прокурором в данной части требования подлежат удовлетворению.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» даны разъяснения о том, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством РФ вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Администрация, как сторона договора, исковые требования не поддерживает, полагает отсутствующим нарушение прав субъектов договора.

Однако, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда. Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ к условиям договора не отсылает, и не предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.06.2020 по делу №А51-26375/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова