Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-3729/2023

26 сентября 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 года.Полный текст  постановления изготовлен 26 сентября 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего           Воронцова А.И.

судей                                                 Брагиной Т.Г., Волковой М.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии в заседании суда:

от акционерного общества «АТР»: ФИО2 по доверенности от 09.06.2023

от общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28»: ФИО3 по доверенности №10-23Д 04.02.2023

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «АТР», общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28» 

на решение от 30.06.2023

по делу № А16-2568/2022

Арбитражного суда Еврейской автономной области,

по иску акционерного общества «АТР»

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28»

о взыскании 1 354 780 рублей,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28»

к акционерному обществу «АТР»

о признании договора аренды недвижимого имущества от 21.01.2019 № 03-01/19А расторгнутым (прекращенным) с 01.06.2022, обязательств по оплате арендных платежей - прекращенными с 01.06.2022 

 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «АТР» (далее - истец, АО «АТР») обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28» (далее - ответчик, ООО «Торгсервис 28») о взыскании 1 354 780 руб. долга по арендной плате по договору от 21.01.2019 № 03-01/19 за июнь - сентябрь 2022 года.

Определением от 13.01.2023 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Торгсервис 28» о признании договора аренды недвижимого имущества от 21.01.2019 № 03-01/19А расторгнутым (прекращенным) с 01.06.2022, обязательств по оплате арендных платежей - прекращенными с 01.06.2022.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 30.06.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Торгсервис 28» и АО «АТР» обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО «Торгсервис 28» полагает решение суда немотивированным, незаконным, необоснованным, принятым при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Так, судом в нарушение требований статей 6, 9, 65, 71, 168 - 170 АПК РФ судом не дана оценка ни одному из доводов ООО «Торгсервис 28» и представленным обществом доказательств.

АО «АТР» в свою очередь не представлено ни одного существенного доказательства, свидетельствующих об использовании арендатором (ООО «Торгсервис 28») спорного помещения до 01.10.2022 по его прямому назначению, указанному в пункте 1.3. договора аренды недвижимого имущества №03-01/19А от 21.01.2019г., то есть в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе, алкогольной продукции.

Более подробно доводы общества изложены в апелляционной жалобе от 27.07.2023.

В обоснование своей апелляционной жалобы АО «АТР» указывает, что ответчик не оплатил 4 месяца пользования арендованным имуществом с 01.06.2022 по 01.10.2022, ссылаясь на произошедший пожар. Между тем, тот факт, что в арендуемом помещении произошел пожар и арендатор не мог пользоваться помещением по прямому назначению, сам по себе не освобождает арендатора от внесения арендной платы. Такой вывод следует из определения Верховного Суда РФ от 13.06.2019 № 309- ЭС19-8432 по делу № А60-36995/2015. После получения имущества именно арендатор отвечает за его сохранность и несет соответствующие риски (пункт 2 статьи 616, статья 622 ГК РФ). До момента предъявления иска ответчик имущество не возвратил истцу. Мотивировочная часть обжалуемого судебного акта в части применения 50% от величины арендной платы не основана ни на законе, ни на договоре.

Более подробно доводы АО «АТР» изложены в апелляционной жалобе.

Определениями от 24.07.2023, 18.08.2023 Шестого арбитражного апелляционного суда апелляционные жалобы приняты к производству, рассмотрение дела назначено на 22.08.2023.

ООО «Торгсервис 28» в отзыве на апелляционную жалобу доводы истца отклонило, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось до 11 часов 10 минут 19.09.2023.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Жолондзь Ж.В.. в рассмотрении настоящего дела произведена ее замена на судью Брагину Т.Г.., после замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил апелляционную жалобу удовлетворить, а представитель ответчика возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы истца, настаивал на доводах своей апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО «АТР» (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 21.01.2019 № 03-01/19А сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора.

По условиям названного договора арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 967,7 кв. метра, расположенное по адресу: 676720, 

<

...>, кадастровый номер 28:11:010710:76, в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, а Арендатор обязался ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 350 рублей за один квадратный метр.

Помещение передано арендатору по акту от 21.01.2019, также 21.01.2019 сторонами подписан акт начала арендатором коммерческой деятельности в арендуемом помещении, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 07.02.2019.

31.05.2022 в помещении произошел пожар, в результате которого уничтожены входные двери магазина, закопчены стены и потолок по всей площади, частично уничтожен товар.

В связи с этим, Общество направило в адрес АО «АТР» уведомление о расторжении договора от 21.01.2019 № 03-01/19А, в котором указало, что последним днем действия названного договора является 31.05.2022, с 01.06.2022 арендатор освобождается от исполнения обязанности по уплате арендных платежей. Названное уведомление вручено представителю истца 26.06.2022.

Поскольку действия по возврату помещения ответчик не совершил, истец направил в его адрес уведомление от 07.08.2022 № 42 с требованием в течение трех дней с момента получения уведомления передать нежилое помещение представителю АО «АТР». Уведомление получено Обществом 12.08.2022.

В претензии от 03.09.2022 № 45 АО «АТР» предложило погасить задолженность по арендной плате.

В ответе на претензию Общество сообщило об отсутствии задолженности в связи с прекращением действия договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения АО «АТР» в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд встречные исковые требования ответчика посчитал не подлежащими удовлетворению, требования истца по первоначальному иску – подлежащими частичному удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Следовательно, по общему правилу, внесение арендной платы является встречным (статья 328 ГК РФ) по отношению к фактическому владению или пользованию арендованным имуществом, если только арендатор не уклоняется от такого владения и пользования своей волей.

Факт передачи помещения в пользование арендатору подтверждено актом приема-передачи от 21.01.2019.

На момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате по расчетам истца составляет 1 354 780 руб. за период с 01.06.2022 по 01.10.2022

Вместе с тем, ответчик при рассмотрении дела в суде в первой инстанции указал, что основания для внесения арендной платы за период с 11.01.2022 отсутствуют, поскольку 31.05.2022 в здании по адресу: 

<

...>, произошел пожар. Очаг пожара находился в нежилом помещении, предоставленном истцом в аренду ООО «Торгсервис 28». В результате пожара повреждено помещение: входные центральные двери магазина уничтожены полностью, закопчены стены и потолок по всей площади, частично уничтожен товар.

Согласно дополнительному заключению эксперта ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Амурской области от 26.04.2023 № 123-23, причиной пожара явилось загорание горючих материалов в очаговой зоне в результате теплового проявления аварийного режима работы электрооборудования в виде оплавлений, при этом источником зажигания  явились процессы, связанные с протеканием аварийного режима работы электрооборудования – короткого замыкания, однозначно установить причину возникновения короткого замыкания не представляется возможным.

В свою очередь из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела № 8 от 05.03.2022, 17.06.2023 следует, что виновное лицо в возникновении пожара не усматривается в виду, что возгорание произошло вследствие физических и химических процессов, независящих от создания и волевого контроля лиц.

В связи с этим судом апелляционной инстанции установлено, что в рассматриваемом споре объект аренды стал непригоден к использованию в соответствии с пунктом 1.3. договора не по причине уклонения арендатора от пользования, а по причине его разрушения в результате пожара. Невозможность использования помещения в целях осуществления деятельности магазина подтверждается материалами дела, в частности из выписки протокола ОМП, данной в тексте дополнительной пожарно-технической экспертизы следует: «…При входе в торговый зал расположены кассовые блоки, которые имеют следы воздействия пожара в виде оплавления и закопчения. В ходе осмотра торгового зала наблюдается обугленный и выгоревший товар на металлических стеллажах с левой и справой сторон в центральной части магазина расположены обугленные коробки с кондитерскими и винно-водочными товарами. С южной стороны торгового зала, расположено холодильное помещение, с наружной стены которого установлены морозильные камеры. Стеклянные крышки указанных камер находятся в разбитом состоянии. С наружи данные морозильные камеры закопчены по всей площади. Внутри холодильного помещения стены и потолок имеют следы слабого закопчения по площади. Обшивка потолка провисла по всей площади. Продуктовые товары, расположенные внутри холодильного помещения, имеют следы слабого закопчения. С левой стороны от входа в магазин расположены искорёженные от воздействия огня металлические ящики хранения для посетителей. Вплотную к указанным ящикам находится уничтоженный пожаром игровой автомат, рядом с которым расположено торговое место по продаже хлебобулочных изделий и полуфабрикатов. Холодильное оборудование данного торгового места уничтожено высокой температурой...»

В пункте 8 информационного письма № 66, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.

При этом доказательства использования ответчиком по назначению имущества, переданного ему по договору аренды, после произошедшего пожара отсутствуют.

Таким образом, судом установлено, что ООО «Торгсервис 28» с 01.06.2022 с учетом характера полученных помещениями повреждений лишено возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, вследствие пожара.

Как установлено судом в связи с пожаром помещение перестало отвечать требованиям, предъявляемым к объектам торговли, поэтому ответчик не имел возможности использовать его для извлечения прибыли.

В связи с изложенным, вопреки выводам суда первой инстанции, отсутствуют основания во взыскании арендной платы за период с 01.06.2022 по 01.10.2022 полностью, поскольку ответчик не имел возможности фактически использовать объект аренды по причине его разрушения.

Доводы истца о том, что арендная плата подлежит начислению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата имущества арендодателю, отклоняются апелляционным судом.

В соответствии со статьей 328 ГК РФ РФ, в случае непредоставление обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

На основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Статьей 616 ГК РФ установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, согласно пункту 1 которой на арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Доказательств того, что истец оперативно привел помещение после пожара в первоначальное состояние, соответствующее условиям договора аренды, либо предоставил иное помещение, пригодное для использования, в материалах дела не имеется.

Апелляционный суд при этом учитывает, что по условиям договоров аренды (пункты 2.1.6., 2.1.7, 2.1.13) именно арендодатель обязан обеспечить нежилое помещение коммунальными ресурсами, в том числе электроснабжением, нормальным функционированием инженерно-технических коммуникаций, обеспечивать их своевременный ремонт, а в случае возникновения неисправностей, аварийных ситуаций, обеспечить их скорейшую ликвидацию. Устранение аварий, произошедших по вине арендатора (доказанной независимой экспертизой) осуществляется за счет арендатора. В настоящем случае вина арендатора в произошедшем пожаре не установлена.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6.5. договора, в случае нарушения арендодателем пунктов 2.1.6, 2.1.8 договора арендатор освобождается от уплаты арендной платы за весь период нарушений.

Таким образом, взыскание арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.06.2022 по 01.10.2022 в сумме 1 354 780 руб. не имеется. Уменьшение арендной на 50% в отсутствие возможности пользования арендуемым помещением противоречит нормам действующего гражданского законодательства.

Письмом от 06.06.202 № 098/22 ответчик уведомил арендодателя о расторжении договора аренды на основании пункта 4.2. договора.

В соответствии с пунктом 4.2., договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.

Форс-мажорные (непреодолимые) обстоятельства определяются как события или обстоятельства, находящиеся вне пределов разумного контроля сторон, и включают наводнения, землетрясения, ураганы, пожары, снежные заносы и другие стихийные бедствия, бунты, забастовки, войны, военные действия, а также нормативные акты и (или) решения государственных органов Российской Федерации.

Согласно пункту 4.5 договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее, чем за 45 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор обязан уплатить арендную плату за фактическое время использования нежилого помещения и возвратить помещение по акту приема-передачи в течение трех календарных дней с момента окончания срока, оказанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечение 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

В силу пункта 1 статьи 450  ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450  ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны свободны в заключение договора и имеют право предусмотреть в нем любые условия, не противоречащие закону

Общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора определен ст. 620 ГК РФ.

В пункте 4.5 договора стороны согласовали право арендатора в односторонне  внесудебном порядке  отказаться от исполнения  договора, предварительно  направив арендодателю уведомление  в письменной форме не менее чем за 45 календарных дней до предполагаемой даты прекращения  договора.

При этом как верно указано судом первой инстанции, сторонами не регламентирован порядок расторжения договора при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, не предусмотрены специальные правила о прекращении обязательств на случай возникновения таких обстоятельств, например об автоматическом прекращении договорных отношений при наличии указанных обстоятельств либо о прекращении договорных отношений по истечении определенного срока с момента возникновения указанных обстоятельств. Соглашение о расторжении договора истцом и ответчиком не подписано, требование о расторжении договора в суд ни одна из сторон не предъявляла.

Кроме того, ссылаясь на пункт 4.2. договора аренды, ответчик не учитывает, что чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства могут и не привести к невозможности исполнения обязательства, но создать существенные затруднения для его исполнения. Если результатом этих препятствий стала постоянная невозможность исполнения, то обязательственное правоотношение прекращается на основании статьи 416 ГК РФ. Если невозможность, вызванная такими обстоятельствами, носит временный характер, то должник на этот период освобождается от ответственности, а кредитор вправе отказаться от договора в случае утраты интереса в исполнении. Если же чрезвычайное и непредотвратимое препятствие привело лишь к существенным затруднениям, а не к невозможности исполнения, должник вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными статьей 451 ГК РФ. В том случае, если истец после пожара в разумные сроки произвел капитальный ремонт помещения и предоставил ему арендатору в надлежащем виде, отвечающим целям аренды, оснований для расторжения договора по вышеуказанным обстоятельствам не имелось.

Однако, не дожидаясь вышеизложенного, ответчиком, фактически в уведомлении от 06.06.2022, как верно указал суд первой инстанции, заявлен односторонний отказ от договора, предусмотренный пунктом 4.5, поэтому, учитывая согласованный в этом пункте порядок и сроки расторжения договора, оснований для вывода о признании спорного договора расторгнутым с 01.06.2022 у суда не имелось, поскольку такой срок наступил с 10.08.2022 (26.06.2022, когда истцом было получено уведомление № 098/22 + 45дней).

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. 

С учетом изложенного апелляционная жалоба общества «Торгсервис 28» подлежит удовлетворению частично, а решение Арбитражного суда Еврейской автономной области отмене в части удовлетворения первоначального иска, и отказа в удовлетворения встречных исковых требований. В свою очередь первоначальный иск удовлетворению не подлежит, а встречный иск -удовлетворению частично

Апелляционная жалоба общества «АТР» удовлетворению не подлежит. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

 Судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску и по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ. При этом пропорциональное распределение судебных расходов по встречному иску не применяется в связи с заявлением ООО «Торгсервис 28» требований неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 30.06.2023 по делу № А16-2568/2022 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с акционерного общества «АТР» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 26 548 руб.

Встречный иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды расторгнутым с 10.08.2022, обязательств по оплате арендных платежей – прекращенными с 01.06.2022.

Взыскать с акционерного общества «АТР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28» судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

А.И. Воронцов

 

Судьи

 

Брагина Т.Г.

 

М.О. Волкова