АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9815/2023

Дело № А49-11205/2021

г. Казань

21 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании путем использования систем веб-конференции представителей:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области – ФИО2, доверенность от 04.04.2023,

ФИО3 – ФИО4, доверенность от 09.03.2022,

при участии в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа представителей: 

общества с ограниченной ответственностью «Ветерок» - ФИО5, доверенность от 27.07.2023,

ФИО6 – ФИО7, доверенность от 22.10.2020, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Ветерок», ФИО6, ФИО3

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 

по делу № А49-11205/2021

по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к обществу с ограниченной ответственностью «Ветерок», о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченно ответственностью «Ветерок» (далее – ООО «Ветерок», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2010 №495, о понуждении освободить земельный участок, площадью 452 968 кв.м, с кадастровым номером 58:29:3001002:364, расположенный по адресу: 

<

...> и передать его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.06.2023 в удовлетворении исковых требованиях отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 решение от 06.06.2023 отменено, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 20.07.2010№ 495 признан расторгнутым. Суд обязал ООО «Ветерок» освободить земельный участок площадью 452 968 кв.м., с кадастровым номером 58:29:3001002:364, расположенный по адресу: 

<

...> и передать земельный участок площадью 452 968 кв.м., с кадастровым номером 58:29:3001002:364, расположенный по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Поволжского округа от 14.12.2023 произведена замена судьи Хайруллиной Ф.В., принимавшей участие в рассмотрении дела № А49-11205/2021, на судью Нагимуллина И.Р., на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с болезнью Хайруллиной Ф.В., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.

Обжалуя принятый судебный акт в кассационном порядке, ООО «Ветерок», ФИО6, ФИО3 просят его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя кассационные жалобы нарушением судом норм материального права.

Доводы заявителей подробно изложены в кассационных жалобах и поддержаны их представителями в судебном заседании.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.06.2023 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 452 968 кв.м, с кадастровым номером 58:29:03001002:364, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения древесно-кустарниковых насаждений, расположенный по адресу: 

<

...>. Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 16.07.2010 №254-Р данный участок предоставлен в аренду ООО «Ветерок» сроком на 49 лет, для размещения древесно-кустарниковых насаждений. 

Установлено, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области (арендодатель) и ООО «Ветерок» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.07.2010 №495 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок, площадью 452 968 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> имеющий кадастровый номер 58:29:03001002:364, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, для размещения древесно-кустарниковых насаждений.

Передача земельного участка арендатору осуществлена по акту приема-передачи от 20.07.2010. Договор заключен на 49 лет (по 19.07.2059) и зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что прокуратурой Первомайского района г. Пензы проведена проверка по информации УФСБ России по Пензенской области по вопросу самовольного занятия земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364.

Проведенной проверкой установлено, что с западной стороны с земельным участком с кадастровым номером 58:29:03001002:364 граничат земельные участки, расположенные в поселке «Дубрава». 

В адрес ООО «Ветерок» поступали устные обращения, на основании которых руководством давались согласия на безвозмездное выполнение работ по расчистке существующих прогулочных троп от упавших веток и сорной растительности и благоустройства части территории. Договоры аренды, субаренды с ООО «Ветерок» собственниками земельных участков не заключались.  Вместе с тем проведенной проверкой с привлечением специалистов Управления Росреестра по Пензенской области установлено, что фактически собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:3001002:1389, 58:29:3002002:681, 58:29:3001002:683, 58:29:3001002:683, 58:29:3001002:2202, 58:29:3001002:2180, 58:29:3001002:689, 58:29:3001002:691, 58:29:3001002:2479, 58:29:3001002:2679, 58:29:3001002:501, 58:29:3001002:2428, 58:29:3001002:518, 58:29:3001002:511, 58:29:3001002:2185, 58:29:3001002:507, 58:29:3001002:636, 58:29:3001002:509, 58:29:3001002:516, 58:29:3001002:503, 58:29:3001002:505, 58:29:3001002:523, 58:29:3001002:697, 58:29:3001002:2011 (1), 58:29:3001002:508, 58:29:3001002:510 произведено самовольное занятие части земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, находящегося в федеральной собственности путем установления ограждения (забора), примыкающего к основному земельному участку граждан, а также установления калиток с запорными устройствами, препятствующими доступу на часть самовольно занятого земельного участка, вынесения на территорию земельного участка колодцев, возведения на части территории участка построек (беседок и других сооружений). Общая площадь самовольно занятого участка в результате обмера земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 47 693 кв.м. 

В материалы дела МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области представлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенного по адресу: 

<

...>, от 13.09.2021. 

Согласно данному акту в ходе обследования комиссией МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области установлено, что на земельном участке возведено ограждение (забор) из профлиста, бетонных плит, сетки-рабицы, дерева, что подтверждается материалами фотофиксации. В верхней части забора местами расположена колючая проволока. За ограждением указанный земельный участок также разделен заборами по периметру к прилегающим земельным участкам, предположительно находящимся в частной собственности граждан. Данные сооружения огораживают часть земельного участка с кадастровым номером 58:29:03001002:364, примерной площадью 50 000 кв.м., и ограничивают доступ к прохождению на данную территорию иным лицам. 

Также в акте отражено, что на земельном участке расположены объекты, предположительно являющиеся объектами капитального строительства. Документов на строительство не представлено. 

В ходе обследования установлено, что на земельном участке ведутся строительные работы при использовании экскаватора и находятся иные объекты не завершенного строительства. В названном акте сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364, являющийся собственностью Российской Федерации, используется не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка – для размещения древесно-кустарниковых насаждений, а также условиями договора аренды. Разделенные части земельного участка между собой ограждениями предположительно используется собственниками прилегающих земельных участков. 

Претензией от 16.11.2020 №13-ИВ/13031 истец потребовал в разумный срок привести земельный участок с кадастровым номером 58:29:03001002:364, расположенный по адресу: 

<

...>, в соответствии с видом разрешенного использования и условиями договора путем демонтажа находящихся на нем ограждений. 

Также, 15.02.2021 МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области направляло в адрес ООО «Ветерок» письмо-уведомление с соглашением №13-ИП/1923 о расторжении договора в связи с существенными нарушениями условий договора. 

От расторжения договора ООО «Ветерок» отказалось письмом от 23.03.2021.

Отсутствие исполнения ответчиком претензионных требований послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта использования ответчиком спорного участка с существенным нарушением условий договора и причинения участку вреда в результате его использования.

Суд апелляционной инстанции, пересмотрев спор, в порядке апелляционного производства, признал эти выводы ошибочными, отменил решение суда первой инстанции, признав требования истца подлежащими удовлетворению ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка. 

С выводами суда первой и апелляционной инстанции суд округа согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее по тексту - информационное письмо № 66), следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма № 66).

Отменяя судебный акт суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что  истец ссылался на нарушение плодородного слоя почвы спорного участка ответчиком, в подтверждение чего представлял акт обследования земельного участка от 13.09.2021, в ходе которого установлено, что на земельном участке ведутся строительные работы при использовании экскаватора, ответчиком не были представлены доказательства рекультивации спорного земельного участка, что по мнению суда является нарушением условий заключенного договора аренды влекущего его расторжения и соответственно удовлетворения исковых требований истца.

Вместе с тем текст претензии от 16.11.2020 № 13-ИВ/13031 не содержит указания на наличие данного нарушения арендатором, равно как и требование об устранении данного нарушения в разумный срок.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка, как полагает суд кассационной инстанции, необоснованно не получили правовой оценки как судом апелляционной инстанции, так и судом первой инстанции при вынесении судебных актов.

 Кроме того, для надлежащей оценки существенности нарушений допущенных арендатором требований законодательства, а также условий заключенного договора аренды спорного участка по мнению суда кассационной инстанции необходимо оценить их исходя из целевого назначения и разрешенного использования как это предусмотрено градостроительными регламентами территориальной зоны Р7 и классификатором видов разрешенного использования, а также понятиями рекреационной зоны, установленными ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами фактически не проверена обоснованность заявленных требований, не рассмотрены все доводы сторон, не исследованы представленные в дело доказательства.

При таких обстоятельствах судебные акты по настоящему приняты с нарушением норм материального и процессуального права при неполном установлении обстоятельств дела, в силу чего подлежат отмене на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить все доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; проверить допускались ли нарушения, их системность и степень таких нарушений и их существенность, с учетом установленного разрешить спор, приняв законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.06.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 по делу № А49-11205/2021 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судья                                                   Э.Р. Галиуллин 

 

Судьи                                                                                             Р.А. Нафикова 

 

                                                                                                    И.Р. Нагимуллин