Дело №А39-5025/2022

15 августа 2023 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Захаровой Т.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройТЭК» на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.01.2023 по делу № А39-5025/2022, 

по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройТЭК", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к  обществу с ограниченной ответственностью "Мордовсантехмонтаж № 2", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обществу с ограниченной ответственностью "МТМ-РМ"

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым зданием; обязании освободить нежилое помещение и передать его истцу в трехдневный срок, об обязании не препятствовать истцу в использовании части  земельного участка и необходимой для его использования в соответствующих координатах,

при участии представителей: от истца – ФИО2 по доверенности от 20.05.2022 сроком на 3 года, удостоверению адвоката; от общества с ограниченной ответственностью  "Мордовсантехмонтаж № 2 " –  директора ФИО3, ФИО4 по доверенности от 25.07.2022 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании; от общества с ограниченной ответственностью "МТМ-РМ" – ФИО4 по доверенности от 17.04.2023 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании;

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "СтройТЭК" (далее - ООО "СтройТЭК", истец) обратилось в суд иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Мордовсантехмонтаж № 2" (далее - ООО "Мордовсантехмонтаж № 2", ответчик) об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым зданием с кадастровым номером 13:23:0905082:118; обязании освободить нежилое здание с кадастровым номером 13:23:0905082:118, находящееся по адресу: 

<

...> и передать его истцу по акту приема-передачи в трехдневный срок; об обязании не препятствовать истцу в использовании частью  земельного участка и необходимой для его использования в соответствующих координатах.

Определением суда от 08.12.2022 общество с ограниченной ответственностью "МТМ-РМ" привлечено судом в качестве второго ответчика по делу.

Решением от 19.01.2023 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СтройТЭК" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, апеллянт указывает следующее.

Истец является собственником части здания производственного корпуса площадью 107,2 кв.м., о чем имеется договор купли-продажи и внесенная запись в ЕГРП о праве собственности на здание. ООО "Мордовсантехмонтаж № 2" не представило каких-либо доказательств законного владения зданием, а нахождение здания на принадлежащем ответчику земельном участке не порождает у ответчика прав владения недвижимостью, находящейся на нем. Из представленного регистрационного дела на спорное здание не усматривается, что спорное здание когда-либо принадлежало ответчику или его правопредшественнику на каком-либо законном основании.

Кроме того, в 2017-2018 году вопрос незаконного использования ответчиком принадлежащего истцу здания был урегулирован путем переговоров. О повторном нарушении (смене замка, закрытии въездных ворот и занятии здания ООО "Мордовсантехмонтаж № 2") истец узнал лишь в начале 2022, после чего сразу направил претензию ответчику и обратился в суд за защитой своего нарушенного права.

Фактическое использование здания осуществлялось ООО "МТМ-РМ" на основании заключенного ответчиками договора аренды от 15.11.2018.

При этом ООО "Мордовсантехмонтаж № 2" незаконно, в отсутствии каких-либо правовых оснований и не осведомляя истца, самовольно сдало здание в аренду ООО "МТМ-РМ".

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неверно исчислены сроки начала течения исковой давности в отношении требований к ООО "Мордовсантехмонтаж № 2".

Кроме того, апеллянт указывает, что истцом предъявлен негаторный иск, исковая давность на который не распространяется.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить обжалуемый судебный акт. Пояснил, что исковое требование об освобождении спорного помещения подлежит удовлетворению в отношении ООО «МТМ-РМ».

Представитель ответчиков в судебном заседании суда апелляционной инстанции и в отзывах на апелляционную жалобу указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

В судебном заседании рассмотрены и удовлетворены ходатайства сторон о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (протокол судебного заседания от 08.08.2023).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, в основных фондах ОАО "СПМК-980" числилось здание  производственного корпуса 443,9м2. На основании заявления ОАО "СПМК-980" от 22.12.2000 №70 за ОАО "СПМК-980" зарегистрировано право собственности  на здание производственного корпуса общей площадью 443,9 кв.м., расположенное по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Лениснкий район, ул.Строительная, 1а, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 25.01.2001 серия 13АА №672652.

В материалах дела представлен технический паспорт на комплекс зданий ОАО СПМК-980, составленный по состоянию на 15.11.2000, где здание производственного корпуса значится под литером В, 1972 года постройки.

Согласно экспликации к зданию производственного корпуса, обозначенного в техническом паспорте  под литером В, здание состоит 5 помещений, со следующим назначением и площадью: столярный цех - 110,4 кв.м., складское - 144 кв.м., подсобное - 18,6 кв.м, складское - 63, 7 кв.м., складское 107,6 кв.м.

Согласно приказу ОАО "СПМК-980" от 26.02.2001 №4-ОК, принято решение о продаже части помещений в количестве 336,7 м2 производственного корпуса общей площадью 443,9 м2 ФИО5.

22.01.2001 между ОАО "СПМК-980" (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.01.2001 здания производственного корпуса  площадью 336,7 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

...>., имущество передано по передаточному акту.

На указанный объект за ФИО5 зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.03.2001.

Впоследствии 12.02.2008 ОАО "СПМК-980" реорганизовано путем преобразования в ООО "СПМК-980", основные средства ОАО "СПМК-980" переданы по передаточному акту от 19.03.2008 ООО "СПМК-980".

20.12.2010 ФИО5 принято решение об учреждении ООО "СтройТЭК".

 09 ноября 2016 года  между ООО "СПМК №980" (продавец) и ООО "СтройТЭК" (покупатель) заключен договор купли-продажи №17, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность часть здания производственного корпуса общей площадью 107,2 м2, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 3 договора, часть здания производственного корпуса общей площадью 107,2 м2 находится на земельном участке, принадлежащем ООО "СтройТЭК", кадастровый номер 13:23:0905082:53. 

Передаточный акт составлен 09 ноября 2016 года.

Право собственности на часть здания производственного корпуса общей площадью 107,2 м2 зарегистрировано в ЕГРН 21.11.2016 №13-13/001-13/001/055/2016-7939/2.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.09.2022 Часть здания производственного корпуса расположена в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:0905082:133.

Земельный участок с кадастровым номером 13:23:0905082:133 принадлежит на праве собственности ООО "Мордовсантехмонтаж", что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.06.2021 №КУВИ-002/2021-79031815.

В исковом заявлении истец указывает, что  ответчик  без законных оснований нарушает права истца на пользование нежилым зданием, в частности, ООО "Мордовсантехмонтаж № 2" установлены въездные ворота, через которые создан единственный существующий подъезд в огороженную территорию вокруг здания, тем самым ограничен проезд и проход к зданию, что препятствует пользованию нежилым зданием; вход в само здание закрыт на замок, его внутреннее помещение используется ответчиком по своему усмотрению. 

05.04.2022 истец направил в адрес ответчика требование об устранении препятствий в пользовании нежилым зданием, освобождении неправомерно занимаемого здания и передаче его по акту приема-передачи истцу.

Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «СтройТЭК» в суд с настоящим иском.

При разрешении настоящего спора, суд первой инстанции квалифицировал исковые требования как виндикационные, и отказал  в  их удовлетворении, в связи с пропуском истцом срока исковой давности. 

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Из содержания пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом нарушения вещных прав лица не должны быть связаны с лишением владения вещью, в противном случае защита такого права возможна только путем предъявления виндикационного иска. Негаторный иск направлен на защиту права владеющего собственника либо титульного пользователя от нарушений, не связанных с лишением владения, но препятствующих пользованию и распоряжению имуществом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - 

Постановление

 № 10/22), в силу статьей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет наличие реальной угрозы нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно пункту 47 вышеуказанного постановления удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. При недоказанности хотя бы одного из названных элементов удовлетворение иска невозможно.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в содержание права собственности входят права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Исходя из буквального толкования приведенной нормы собственностью является полномочие распоряжаться имуществом и доходами от него по своему усмотрению и устранять от этого любое другое лицо.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что спорное здание принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи №17 от 09.11.2016, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 21.11.2016, №13-13/001-13/001/055/2016-7939/2.

Спорное здание передано истцу по передаточному акту от 09.11.2016.

В свою очередь представитель ООО «Мордовсантехмонтаж №2» неоднократно подтверждал в суде апелляционной инстанции, что у него отсутствуют правовые основания для владения спорным объектом недвижимости. 

Факт наличия препятствий у ООО «СтройТЭК» в пользовании спорным имуществом ответчики не опровергли.

Судом установлено, что в настоящее время спорное помещение находится в аренде у ООО "МТМ-РМ" (ОРГН 

<

***>) по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.11.2018, подписанному с ООО «Мордовсантехмонтаж №2».

Однако, отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное здание лишает ООО «Мордовсантехмонтаж №2» возможности распоряжаться спорным имуществом путем сдачи в аренду.

Проанализировав представленные в  материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, изучив обстоятельства конкретного спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорный объект недвижимости из владения истца в установленном законом порядке не выбывал, право собственности истца не оспорено, а исковые требования по существу направлены на устранение препятствий в пользовании принадлежащим истцу имуществом, не связанным с лишением владения.

В этой связи, суд апелляционной инстанции признает ошибочной квалификацию судом первой инстанции заявленных исковых требований как виндикационных, тогда как содержание иска свидетельствует о направленности волеизъявления истца на предъявление негаторных требований.

Обратный подход нарушает принцип правовой определенности и достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости, создает противоречия между фактом использования спорного имущества и его законным владением, а также влечет неустранимую неопределенность в имущественных правах сторон на спорный объект недвижимости.

Довод ответчиков о пропуске срока исковой давности признается судом необоснованным. 

По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляющий три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вместе с тем, согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Так же, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 49 Постановления № 10/22, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчики незаконно препятствуют истцу в пользование спорным зданием, а исковые требования об устранении этих препятствий подлежат удовлетворению.

Поскольку, судом установлено, что фактически спорное здание, используется ООО «МТМ-РМ», исковое требование об его освобождении подлежит удовлетворению в отношении ООО «МТМ-РМ».

Исковые требования об обязании ООО «Мордовсантехмонтаж №2» не препятствовать использованию части земельного участка с кадастровым номером 13623:0905082:133, занятой спорным нежилым зданием и необходимой для его использования также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что часть спорного здания, принадлежащего на праве собственности истцу, находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:0905082:133,   право собственности, на который зарегистрировано за ООО "Мордовсантехмонтаж №2. 

Указанный земельный участок входил в состав земельного участка с кадастровым номером 13:23:0905082:41, который был приобретен в собственность ЗАО «Мордовсантехмонтаж №2» по договору купли-продажи №1628 от 21.04.2009, заключенным с администрацией городского округа Саранск.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент приватизации земельного участка) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление № 11), пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

 Согласно пунктам 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей с 01.03.2015), также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать законодательством право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

В рассматриваемом случае продажа ответчику всего земельного участка, на котором в числе прочего располагался объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности иному лицу, произведена без учета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Учитывая изложенное, у ООО «Мордовсантехмонтаж №2» отсутствуют правовые основания для чинения истцу препятствий в пользовании частью земельного участка, занятой нежилым зданием, принадлежащим истцу на праве собственности, и необходимой для его использования, а соответствующие исковые требования подлежат удовлетворению.

Таким образом, решение суда первой инстанции, подлежит отмене  на основании пунктов 2,3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, а апелляционная жалоба ООО "СтройТЭК" – удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчиков.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.01.2023 по делу № А39-5025/2022 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройТЭК» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мордовсантехмонтаж № 2" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, и общество с ограниченной ответственностью "МТМ-РМ" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, устранить препятствия в пользовании нежилым зданием с кадастровым номером 13:23:0905082:118, находящимся по адресу: 

<

...>.

 Обязать общество с ограниченной ответственностью общество с ограниченной ответственностью "МТМ-РМ" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, освободить нежилое здание с кадастровым номером 13:23:0905082:118, находящееся по адресу: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мордовсантехмонтаж № 2" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, не препятствовать обществу с ограниченной ответственностью «СтройТЭК»  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в использовании части земельного участка с кадастровым номером 13:23:0905082:133, занятой нежилым зданием с кадастровым номером 13:23:0905082:118, находящимся по адресу: 

<

...> и необходимой для его использования, ограниченной следующими координатами:

№

X

Y

1

394500,55

1291223,98

2

394499,48

1291235,12

3

394497,88

1291239,77

4

394494,98

1291243,13

5

394492,91

1291243,95

6

394483,22

1291243,05

7

394484,83

1291225,7

8

394494,84

1291226,63

9

394496,73

1291223,54

1

394500,55

1291223,98

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мордовсантехмонтаж № 2" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройТЭК» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в сумме 10500 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МТМ-РМ" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройТЭК» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в сумме 10500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                   Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Т.А. Захарова

Н.В. Устинова