ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14093/2018

г. Челябинск

07 ноября 2018 года

Дело № А07-12122/2018 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Соколовой И.Ю., рассмотрел апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2018 (мотивированное решение изготовлено 01.10.2018) по делу № А07-12122/2018 (судья Салиева Л.В.), рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Комитет по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 14 007 руб. 13 коп., пени в сумме 6 114 руб. 65 коп.; расторжении договора аренды объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды в аренду без права выкупа № 1943 от 01.08.2016; об обязании ответчика освободить встроенное помещение в подвале девятиэтажного жилого здания, общей площадью 63,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Салават, бул. Космонавтов, д. 34 и передать встроенное помещение в подвале девятиэтажного жилого здания, общей площадью 63,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Салават, бул. Космонавтов, д. 34  Комитету (л.д. 5-7). 

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.07.2018 (мотивированное решение изготовлено 01.10.2018) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины (л.д. 58-59).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 просит решение суда отменить (л.д. 67-69). 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что при подаче заявки на участие в открытом аукционе от 18.07.2016 № 11 предпринимателем указывался адрес прописки: ул. Бекетова, д. 22, кв. 72, а также номер телефона. Поскольку спорный договор был подготовлен непосредственно истцом, ответчик при его подписании не обратил внимание на реквизиты арендатора, которые истцом были указаны неверно, а именно чужие реквизиты идентификационного номера налогоплательщика (далее – ИНН), номер телефона, адрес (

<

...>). При этом, в преамбуле договора инициалы ответчика и ИНН указаны верно. Данный факт непосредственно повлиял на получение предпринимателем уведомления об образовавшейся задолженности. По мнению подателя жалобы, в случае получения уведомления о задолженности и претензионного письма, данный спор можно было разрешить в досудебном порядке. Между тем, в нарушение части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Кроме того, по состоянию на 17.08.2018 задолженность перед истцом погашена в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 01.08.2016 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 1943 аренды объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды (л.д. 8-14), по условиям которого арендодатель на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 18.07.2016 № 11 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне городского округа город Салават Республики Башкортостан: встроенное помещение общей площадью 63,1 кв. м в подвале 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, бул. Космонавтов, д. 34 для торговли (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора, он вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более). Несоблюдение требований о регистрации договора влечет его недействительность. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.08.2016 по 31.07.2021 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3.1 договора, плата за аренду объекта муниципального нежилого фонда устанавливается в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 18.07.2016 № 11. Расчет произведен в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан, утвержденным решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 29.04.2011 № 2-45/506, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

По условиям п. 3.2 договора размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством.

При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора.

Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. 

Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата должна вноситься арендатором за каждый месяц вперед с оплатой по 10 число оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

При невнесении арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2.1 договора).

В пункте 5.3.4 договора стороны установили, что договор может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более двух раз подряд, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению.

Расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени. В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого имущества) в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных договором (пункты 3.4, 3.5 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.10.2016 (л.д. 17).

Объект аренды является муниципальной собственностью городского округа г. Салават Республики Башкортостан, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2007 серии 04 АБ № 138221 (л.д. 31).

По акту приема-передачи помещения от 01.08.2016 объект аренды передан арендатору (л.д. 15).

Согласно расчету арендной платы, являющимся приложением к договору № 1943 от 01.08.2016 (л.д. 16), годовая арендная плата за арендуемое помещение с 01.01.2016 составляет 57 289 руб. 75 коп., ежемесячная – 4 774 руб. 15 коп.

Уведомлениями, врученными ответчику 01.08.2017 и 18.01.2018, истец уведомил, что с 01.01.2017 и 01.01.2018 размер ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 5 000 руб. 55 коп. и 5 192 руб. 50 коп., соответственно (л.д. 21-24).

Как указывает истец, в период пользования нежилым помещением с 01.11.2017 по 31.03.2018 обязательства предпринимателем ФИО1 по внесению арендных платежей не исполнены.

Письмом от 19.03.2018 № 10-18-УП (л.д. 25) Комитет сообщил предпринимателю ФИО1, что по состоянию на 19.03.2018 за ним числится задолженность в сумме 25 789 руб. 34 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.11.2017 по 31.03.2018 в сумме 21 987 руб. 50 коп. и пени с просроченной суммы за период 01.11.2017 по 31.03.2018 в сумме 3 801 руб. 84 коп. Также в письме содержится просьба о погашении задолженности в срок до 23.04.2018, предложение о расторжении договора с 23.04.2018 с последующей передачей имущества арендодателю по акту приема-передачи. О принятом решении Комитет просил ответчика сообщить в срок до 23.03.2018.

Указанное письмо направлено истцом ответчику посредством почтовой связи, что подтверждается почтовой квитанцией от 20.03.2018 (л.д. 26). 

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора № 1943 в виде длительного неисполнения обязательства арендатора по внесению арендных платежей и оставление требований, изложенных в письме от 19.03.2018 № 10-18-УП, без удовлетворения, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями. 

При рассмотрении спора суд пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей имевшей место более чем в двух расчетных периодах, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки. Требование истца о расторжении договора аренды, заявленное после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, удовлетворено судом в соответствии с положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы по договору аренды. Установив отсутствие правовых оснований для использования ответчиком спорного нежилого помещения, арбитражный суд признал подлежащим удовлетворению требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.08.2016 № 1943, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 30.10.2016 (л.д. 17).

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как следует из материалов дела, арендодатель исполнил обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование арендатору, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (л.д. 15).

Арендная плата за период с 01.11.2017 по 30.04.2018 в полном объеме ИП ФИО1 не внесена, в силу чего является правомерным удовлетворение судом первой инстанции требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 14 007 руб. 13 коп. 

При этом ссылка ответчика на то, что по состоянию на 17.08.2018 задолженность перед истцом погашена в полном объеме, не имеет правового значения, так как доказательств отсутствия у ИП ФИО1 задолженности по арендной плате на дату вынесения резолютивной части решения (03.07.2018) суду первой инстанции не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Стороны в пункте 4.2.1 договора аренды предусмотрели, что при невнесении арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет пени (л.д. 27-30), начисленной за период с 01.02.2017 по 30.04.2018 в размере 6 114 руб. 65 коп. судом первой инстанции проверен и признан верным.

Оснований для переоценки представленного расчета и вывода суда первой инстанции в отношении размера пени у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 5.3.4 спорного договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно в установленном порядке по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в двухнедельный срок, с выселением арендатора из объекта аренды при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более двух раз подряд, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению.

Установив, что ответчиком систематически допускались просрочки оплаты арендной платы в соответствии с порядком, установленным договором, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Комитета о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец направил в адрес ответчика письмо от 19.03.2018 № 10-18-УП о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в срок до 23.04.2018 с предложением расторгнуть договор с 23.04.2018 и передать имущество арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 25).

Указанное письмо направлено предпринимателю по адресу, указанному в договоре: (453250, 

<

...>), что подтверждается представленной в материалы дела почтовой квитанцией (л. 26).

Оценивая возражения подателя жалобы о неполучении от истца уведомления об образовавшейся задолженности ввиду его направления на неверный адрес ответчика, судебная коллегия исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что начиная с 18.10.2016, адресом регистрации предпринимателя является адрес: 

<

...> (л.д. 51).  Тот же адрес указан в Едином государственном реестре физических лиц (л.д. 57). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце первом пункта 63 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем (абзац второй того же пункта).

Вне зависимости от составления проекта договора Комитетом и внесения сведений об адресе предпринимателя им по собственной инициативе либо на основании предоставленных предпринимателем сведений, приведенное подателем апелляционной жалобы обстоятельство не привело к принятию неправильного судебного акта. 

Предусмотренный приведенными выше нормами досудебный порядок направлен на приоритет сохранения договорных отношений сторон в случае возможности  своевременно устранить допущенные стороной договора нарушения. 

Такую же направленность имеют нормы статей 4, 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых до обращения в арбитражный суд истец должен направить ответчику претензию и предложить разрешить данный спор в добровольном порядке.

Нарушение условий договора в рассматриваемом случае связано с нарушением ответчиком как арендатором обязательств по внесению арендной платы. Являясь стороной договора аренды предприниматель ФИО1 располагал информацией о порядке и сроках внесения платежей по договору аренды и наличии соответствующих нарушений.

Однако, действий направленных на погашение задолженности, в том числе  в период рассмотрения дела судом первой инстанции, предприниматель не предпринял.  О рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик извещен с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах, у судебной коллегий не имеется оснований для вывода о том, что передача указанного спора на рассмотрение суда явилось исключительно следствием нарушения досудебного порядка урегулирования спора. 

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым учесть, что в силу разъяснений приведенных абз. 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора,  если ответчик систематически ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 2721 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2018 (мотивированное решение изготовлено 01.10.2018) по делу № А07-12122/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции

СудьяИ.Ю. Соколова