Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-3951/19-181-29

24 мая 2019 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 мая 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «СБК-АВТО» (ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний САФФ» (ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 21 468 850 руб. 71 коп.

по встречному иску

Общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний САФФ» (ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СБК-АВТО» (ИНН 

<

***>)

о признании недействительными договоры аренды нежилых помещений № 78/16 от 24.01.2017г., № 34/17 от 01.06.2017г., взыскании денежных средств в сумме 14 487 048руб.80коп.

при участии: 

от Истца: ФИО2  по доверенности  № 28-13/2019 от 15.05.2019г.,

от Ответчика: ФИО3 по доверенности № б/н от 19.03.2019г.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «СБК-АВТО» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний САФФ» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по оплате арендных платежей  в размере 21 468 850 руб. 71 коп.

Определением суда от 11.04.2019г. судом принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний САФФ» к Обществу с ограниченной ответственностью «СБК-АВТО» о признании недействительными договоры аренды нежилых помещений № 78/16 от 24.01.2017г., № 34/17 от 01.06.2017г., взыскании денежных средств в сумме 14 487 048руб.80коп. для совместного рассмотрения с первоначальным иском

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, представил отзыв на встречный иск

Ответчиком представлен отзыв на иск.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 24 января 2017 г. между ООО «СБК-Авто» (Арендодатель) и ООО «ГК САФФ» (Арендатор) был заключен договор аренды № 5/17 нежилого помещения, согласно которому Истец предоставил Ответчику в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 1 209,6 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>, стр., а Ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за Объект аренды.

Объект аренды передан Ответчику Истцом по акту приема-передачи помещения от 24 января 2017 г.

Согласно пп. 4.4, 4.6 Договора Арендатор обязан вносить арендную плату за фактически занятую субарендаторами в каждый из дней расчетного месяца площадь объекта аренды пропорционально общему числу календарных дней соответствующего месяца, но не менее:

-544 320 руб. - за март 2017 года,

-2 721 600 руб. - за апрель 2017 года,

-3 810 240 руб. - за май 2017 года,

-4 354 560 руб. - за июнь 2017 года и далее до окончания действия Договора аренды.

31.05.2017 между Арендатором и Арендодателем было заключено Соглашение о расторжении Договора. Согласно п.3 Соглашения Арендатор обязался в срок до окончания 2017 года внести все причитающиеся с него платежи, а именно: 5 803 046,97 руб. (пять миллионов восемьсот три тысячи сорок шесть) рублей 97 копеек. Вместе с тем в нарушение условий Соглашения по состоянию на 10 апреля 2018 г. платежи по Договору в размере 5 803 046,97 руб. Арендатором внесены не были.

01 февраля 2018 г. Истцом в адрес Ответчика направлено Требование (претензия) о погашении задолженности по уплате задолженности по Договору  в размере 5 803 046,97 руб. (пять миллионов восемьсот три тысячи сорок шесть) рублей 97 копеек, которое Ответчиком оставлено без удовлетворения.

Также, 01 июня 2017 г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды № 34/17 нежилого помещения, согласно которому Истец предоставил Ответчику в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 1 209,6 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>, а Ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за Объект аренды. Право собственности Истца на Объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 77-АР № 679461 от 24.07.2014.

Объект аренды передан Ответчику Истцом по акту приема-передачи помещения от 01 июня 2017 г.

Согласно пп. 4.4, 4.6 Договора 2 Арендатор обязан вносить арендную плату за фактически занятую субарендаторами в каждый из дней расчетного месяца площадь объекта аренды пропорционально общему числу календарных дней соответствующего месяца, но не менее:

-544 320 руб. - за июнь 2017 года,

-544 320 руб. - за июль 2017 года,

-544 320 руб. - за август 2017 года,

-1 904 963 руб. - за сентябрь 2017 года,

-3 810 240 руб. - за октябрь 2017 года,

-4 354 560 руб. - за ноябрь 2017 года и далее до окончания действия Договора аренды.

Кроме того, в соответствии с п.4.4 Договора 2 Арендатор обязался дополнительно оплачивать Арендодателю коммунальные услуги - электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, канализация, а также отопление.

В нарушение пп. 4.4, 4.6 Договора 2 Ответчик не исполнил свои обязательства как арендатора по внесению арендных платежей, а также по оплате коммунальных услуг. Последние платежи были произведены Ответчиком «22» и «25» декабря 2017 г. в размере 295 000 (двести девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается выпиской по операциям на счете ООО «СБК-Авто» №40702810400020018996 за период по «15» ноября 2018 года. «11» января 2018 года между Арендодателем и Арендатором подписан Акт приема-передачи помещения.

Задолженность Ответчика по состоянию на 11 января 2018 г. составляет 15 665 803,74 рубля 74 копейки.

01 февраля 2018 года Истцом в адрес Ответчика направлено Требование (претензия) о погашении задолженности по уплате арендной платы, а также коммунальных услуг по Договору 2 в размере 15 507 388 рублей 57 копеек, которое оставлено Ответчиком без удовлетворения.

В нарушение условий договоров ответчик надлежащим образом не исполнил условия договоров, в связи с чем, образовалась задолженность в общей сумме 21 468 850 руб. 71 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований Ответчик указал на ничтожность договоров аренды, а также на имеющуюся у Истца задолженность в сумме 14 487 048руб.80коп., составляющие сумму понесенных Ответчиком затрат по проведению реконструкции и ремонта объектов аренды. Указанные возражения также являлись основанием для предъявления встречного искового заявления.

Возражения Ответчика по первоначальному иску совпадают с требованиями по встречному иску, а именно Истец по встречному иску заявляет, что договоры аренды нежилых помещений № 78/16 от 24.01.2017г., № 34/17 от 01.06.2017г. являются недействительными, так как 11 июля 2016 года Госинспекцией по недвижимости на основании обследования земельного участка по адресу: ул. Новый Арбат, вл.11 стр. 1 выявлены незаконно размещенные объекты недвижимости, о чем составлен Акт о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта №9012264. Согласно Акту о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта №9012264 от 11 июля 2016 года установлено, что ООО «СБК-Авто» (ИНН 

<

***>) является собственником помещения площадью 2910,6 кв. м., что ООО «СБК-Авто» над подвальным этажом возведена надстройка площадью порядка 500 кв. м. На поэтажном плане помещения данная надстройка не нанесена, помещение обладает признаками самовольного строительства, сведения о наличии разрешительной документации на возведение объекта, а также о предоставлении земельного участка для целей строительства (реконструкции) отсутствуют. Также Истец по встречному иску указывает, что Согласно акту приема-передачи помещения от 24 января 2017 г., на момент передачи визуально состояние нежилого помещения требовало проведения ремонтных работ, о чем изложено в подписанном сторонами акте приема-передачи. Далее, при проведении ремонтных работ, были обнаружены иные технические и эксплуатационные недостатки, о чем Арендодатель был информирован путем направления соответствующих писем. Обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний САФФ» были проведены реконструкционные работы Объекта аренды стоимостью 3 318 345,12 руб. и 6 898 228, 76 руб., на Общую сумму 10 216 573, 9 руб., объём и стоимость которых согласованы с Арендодателем. Также, ООО «ГК САФФ» проведены строительно-отделочные работы по восстановлению и ремонту санузлов на сумму 633 874, 93 руб. объём и стоимость которых согласованы с Арендодателем. С учетом изложенного, Обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний САФФ», в связи с заключением вышеуказанных Договоров аренды понесены реальные (документально подтвержденные) расходы на общую сумму 14 487 048, 8 руб., которые по мнению Истца по встречному иску подлежат взысканию с Ответчика.

Рассмотрев доводы Ответчика по первоначальному иску, а также требования по встречному иску суд находит их необоснованными и противоречащими действующему законодательству и обстоятельвам настоящего дела.

По мнению Истца по встречному иску, поскольку объекты аренды являются самовольными постройками, сделки по сдаче вышеуказанного объекта в аренду являются недействительными.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Однако истцом в нарушении ст.65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 168 ГК РФ, для признания сделки недействительной.

Согласно абз. 3 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается.

Однако, указанное положение не может быть применено в рассматриваемом деле, поскольку договоры аренды заключались не в отношении будущей вещи. 

Более того, согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, факт государственной регистрации объекта недвижимости представляет собой безусловное доказательство существования как самого объекта, так и соответствующего права лица на него,

Право собственности ООО «СБК-Авто» на указанное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №77-АР 679461 от 24.07.2014.

Как следует из экспликации из кадастрового паспорта №77:01:0001046:2897 граница переданного арендатору Помещения полностью соответствуют указанным в договорах аренды.

Согласно публичной кадастровой карте границы земельного участка, под зданием расположенным по адресу 

<

...>, также полностью соответствуют границам помещения ООО «СБК-Авто».

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 ст. 222 ГК РФ определено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, самовольная постройка, прошедшая государственную регистрацию права собственности признается равным прочим введенным в оборот объектом гражданских прав до вынесения судом решения о сносе такой постройки по иску собственника либо иного титульного владельца земельного участка, на котором расположена такая постройка. 

Порядок действий по признанию постройки самовольной и осуществлению действий по ее сносу установлен Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Указанным постановлением также утверждено Приложение №2, содержащее перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Помещение, переданное арендатору по спорным договорам аренды, в указанном приложении отсутствует, решением суда указанное помещение не признано самовольной постройкой.

 В соответствии с п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что в исполнение спорных договоров аренды арендатору было передано соответствующее помещение.

ООО «Группа компаний САФФ» приняло арендуемое помещение без каких-либо замечаний, тем самым выразив свое согласие на его аренду с учетом имеющихся у него характеристик и в согласованном размере, что в силу принципа эстоппеля лишает арендатора права отрицать возникновение арендных отношений в отношении принятого имущества.

Более того, во исполнение указанных договоров ООО «Группа компаний САФФ» была произведена оплата части арендных платежей, что подтверждается расчетами задолженности, а также не оспаривается арендатором в своем встречном исковом заявлении.

Кроме того, в соответствии со статьями 4 и 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит лишь нарушенное право и законный интерес.

Из смысла указанной нормы следует, что предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обращаться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Таким образом, любой иск должен быть направлен на защиту нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица, а, следовательно, в соответствии с ст. 65 АПК РФ истец должен доказать те обстоятельства, на которые он сослался в обоснование заявленного иска.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Исходя из содержания приведенных норм, истец обязан подтвердить свою заинтересованность и факт нарушения оспариваемой им сделкой своих прав.

Каких-либо доказательств нарушения своих прав действиями арендодателя ООО «Группа компаний САФФ» не представлено.

Ссылка арендатора на неиспользование переданных в аренду помещений также не может быть принята судом, поскольку из правовой природы арендных отношений следует, что пользование арендованным имуществом - это право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению, поэтому неиспользование арендатором предоставленного имущества не освобождает его от обязанности оплачивать аренду.

Указанная позиция согласуется с п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» согласно которому, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Затраты ООО «Группа компаний САФФ», понесенные в связи с исполнением договоров аренды, не являются убытками ООО «Группа компаний САФФ» и не подлежат взысканию с ООО «СБК-Авто», на основании следующего.

Согласно п. 4.4 и 4.6 договоров аренды ООО «Группа компаний САФФ» обязалось вносить арендную плату за фактически занятую субарендаторами в каждый из дней расчетного месяца площадь Помещения пропорционально общему числу календарных дней соответствующего месяца, но не менее сумм, установленных указанными пунктами договоров аренды.

Согласно приложенным к исковому заявлению ООО «СБК-Авто» расчетам с учетом частичной оплаты арендных платежей задолженность ООО «Группа компаний САФФ» составляет 21 468 850,71 руб., в том числе:

•по договору аренды №5/17 от 24.01.2017 - 5 803 046,97 руб.

•по договору аренды №34/17 от 01.06.2017 - 15 665 803,74 руб.

Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3.2.8 договоров аренды №5/17 от 24.01.2017 и №34/17 от 01.06.2017 арендатор имеет право производить своими силами и средствами любые неотделимые улучшения помещения после предварительного письменного согласования с арендодателем.Все произведенные неотделимые улучшения в Помещении по окончании срока действия договоров аренды, либо при их досрочном расторжении переходят в собственность арендодателя без какой-либо компенсации Арендатору их стоимости.

Учитывая изложенное затраты ООО «Группа компаний САФФ» в виде уплаченных арендных платежей, а также понесенные им в связи с произведенными  в помещении неотделимыми улучшениями, не являются убытками ООО «Группа компаний САФФ» поскольку произведены в соответствии с договорами аренды №5/17 от 24.01.2017 и №34/17 от 01.06.2017, и следовательно не подлежат взысканию с ООО «СБК-Авто».

Таким образом, первоначальное исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит  удовлетворению согласно представленного в судебном заседании расчету, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 610, 614, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд        

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний САФФ» (ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СБК-АВТО» (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 21 468 850 руб. 71 коп. (двадцать один миллион четыреста шестьдесят восемь тысяч восемьсот пятьдесят рублей 71 коп.), а также 130 344 руб. (сто тридцать тысяч триста сорок четыре рубля 00коп.) – государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова