ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25439/2023, 10АП-25723/2023

Дело № А41-40272/23

18 апреля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2024 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миришова Э.С.,

судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

             от Администрации городского округа Балашиха Московской области - представитель ФИО2 по доверенности №Д-216/23 от 28.12.2023, паспорт, диплом;

             от Министерства жилищной политики Московской области - представитель ФИО3 по доверенности №24 от 30.10.2023, паспорт, диплом; 

            от общества с ограниченной ответственностью «Бриз» - представитель ФИО4, по доверенности от 25.05.2021, паспорт, диплом; ФИО5 по доверенности от 01.07.2023, паспорт, диплом;

            от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балашиха сити» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

            рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Балашиха Московской области и Министерства жилищной политики Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2023 года по делу № А41-40272/23 по иску общества с ограниченной ответственностью «Бриз» к Администрации городского округа Балашиха Московской области о внесении,  

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Бриз» (далее – ООО «Бриз», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – Администрация, ответчик) о внесении в Договор от 11.10.2013 № 5 о развитии застроенной территории (далее - Договор, ДРЗТ) следующих изменений:

1) Пункт 3.5.2. изложить в редакции: 

"Подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки Территории, включая проект межевания Территории, в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, подлежащих развитию, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в срок до 01 июня 2025 года.". 

2) Пункт 3.5.4. изложить в редакции: 

".3.5.4. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории. Перечень и площадь квартир подлежит уточнению по мере реализации Договора о развитии застроенной территории, о чем стороны подпишут соответствующее дополнительное соглашение. 

Максимальный срок исполнения указанного обязательства - поэтапно, строго в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к настоящему договору, но не позднее 01 декабря 2032 года.". 

3) Пункт 3.5.5. изложить в редакции: 

"3.5.5. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 23.03.2011 N 02/09 и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с условиями договора. 

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством РФ и Московской области. 

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Победителя (Единственного участника) аукциона. 

Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - поэтапно, строго в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к настоящему договору, но не позднее 01 декабря 2032 года.". 

4) Пункт 3.5.6 изложить в редакции: 

"Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство на Территории в соответствии с утвержденным проектом планировки не позднее 01 декабря 2033 года."; 

5) Пункт 3.5.7 изложить в редакции: 

"Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения Территории в срок до 01 декабря 2032 года, и в течении 8 (восьми) месяцев с момента завершения строительства передать их безвозмездно у установленном порядке в муниципальную собственность."; 

6) Пункт 4.1. изложить в редакции: 

"4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 01 декабря 2033 года". 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, ООО «СЗ «Балашиха сити».

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2023 года заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация, Министерство жилищной политики Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ООО «СЗ «Балашиха сити» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО «СЗ «Балашиха сити»,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru. До начала судебного разбирательства заявлений и ходатайств не заявлено.

ООО «Бриз» заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов.

Судом в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отказано, поскольку указанные документы являются новыми доказательствами, датированными после принятия судом первой инстанции оспариваемого решения.

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «Бриз» и Администрацией городского округа Железнодорожный (в настоящее время - правопреемник - Администрация городского округа Балашиха) Московской области заключен Договор о развитии застроенной территории № 5 от 11 октября 2013 года.

Указанный договор заключен на основании Решения Совета депутатов г.о. Железнодорожный Московской области от 23.03.2011 N 02/09 о принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории в планировочном районе "Керамик" города Железнодорожного на период с 2011 по 2020 годы, Постановления Администрации г.о.Железнодорожный N 2274 "О развитии застроенной территории в планировочном районе "Керамик" города Железнодорожного от 19.08.2013 г.

Согласно п. 1.1 договора, его предметом является деятельность сторон по развитию застроенной территории в планировочном районе "Керамик" города Железнодорожного площадью 13,3 га, обозначенной на Схеме границ части элемента планировочной структуры (приложение N 1 к договору), в соответствии с постановлением Администрации г. о. Железнодорожный от 20.08.2013 N 2284.

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, указан в Приложении N 2 к договору.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018 г. по делу N А41-33189/17, вступившим в законную силу 24.05.2018 г., в договор внесены изменения в части продления срока действия договора (п. 4.1 договора), а также сроков исполнения отдельных обязательств по нему (п. 3.2.2, п. 3.5.4, п. 3.5.5 договора).

Договором о развитии застроенной территории N 5 от 11 октября 2013 г. предусмотрены как обязательства Истца, так и обязательства Ответчика.

Как следует из договора о развитии застроенной территории ООО "БРИЗ" обязалось: произвести оплату за право заключить договор о развитии застроенной территории (п. 3.5.1); подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки территории, включая проект межевания территории, не позднее 16 месяцев с момента подписания договора (п. 3.5.2); определить дополнительным соглашением к договору график отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и расположенных на территории (п. 3.5.3); создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленным по договорам социального найма и расположенных на территории, максимальный срок исполнения указанного обязательства - поэтапно в соответствии с утвержденным графиком отселения, но не позднее 01 декабря 2021 года (п. 3.5.4 в редакции с учетом Решения Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018 г. по делу N А41-33189/17); уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 23.03.2011 N 02/09 и расположенных на территории, земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - поэтапно в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к договору, но не позднее 01 декабря 2021 года (п. 3.5.5 в редакции с учетом Решения Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018 г. по делу N А41-33189/17); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство на территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение шести лет с момента его утверждения (п. 3.5.6); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур, в течение пяти лет с момента утверждения проекта планировки и в течение восьми месяцев с момента завершения строительства передать их безвозмездно в муниципальную собственность (п. 3.5.7).

В свою очередь, в соответствии с п. 3.2 договора, Администрация приняла на себя обязательства: утвердить проект планировки в соответствии с градостроительным регламентом в течение 30 календарных дней с момента проведения публичных слушаний (п. 3.2.1); принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 23.03.2011 N 02/09 и расположенных на застроенной Территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, в срок до 01 февраля 2019 года (п. 3.2.2 в редакции с учетом Решения Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018 г. по делу N А41-33189/17); предоставить победителю аукциона без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п. 3.2.4).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам (т. 7 л.д. 70-71) Истцом в соответствии с п. 3.5.1 договора произведена оплата денежных средств в размере 60 920 000 (шестьдесят миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей за право заключить договор о развитии застроенной территории.

Также в соответствии с п. 3.5.2 договора Истцом был разработан проект планировки межевания территории, подлежащей развитию, включая проект межевания, который неоднократно направлялся последним на утверждение в Администрацию, а также в Министерство строительного комплекса Московской области (т. 1 л.д. 39-170, т. 2, т. 3, т. 4, т. 5, т. 8 л.д. 138-139, 152, 165).

В рамках выполнения условий договора (п. 3.5.3 договора) Истцом также был подготовлен и направлен в Администрацию График переселения жителей из домов, подлежащих сносу, что подтверждается письмами от 04.04.2016 г. Исх. N 21, (вх. N ОГ1468-16 от 05.04.2016 г.), от 29.04.2016 г. (исх.N 3445/2), представленными в материалы дела.

Указанные фактические обстоятельства, в том числе, были установлены Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018 г. по делу № А41-33189/17, согласно которому в договор о развитии застроенной территории были внесены изменения в части продления срока его действия, также сроков исполнения отдельных обязательств по нему.

Из представленных в материалы дела документов (т. 7 л.д. 36-64, 124, 127-129, т. 8 л.д. 41-44, 47, 58-59, 168, т. 9 л.д. 96) также следует, что в связи с утверждением новых градостроительных регламентов Истец осуществлял действия, направленные на корректировку ранее разработанной документации по планировке территории, в том числе, последним разработано несколько вариантов градостроительной концепции (мастер-плана), которые были направлены на утверждение как в Администрацию, так Министерство жилищной политики Московской области, а также проведена работа по устранению замечаний, выданных Министерством жилищной политики Московской области в отношении разработанной документации.

С учетом изменившихся условий реализации проекта и региональных нормативов градостроительного проектирования Истцом также разработана и направлена на утверждение в Администрацию дорожная карта мероприятий по реализации Договора от 11.10.2013 г. N 5 о развитии застроенной территории, определяющая сроки реализации проекта, в том числе по разработке документации, расселению и сносу домов, выполнению инженерных изысканий и осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства в границах застроенной территории (т. 8 л.д. 45, т. 9 л.д. 81-84)

В целях приведения проекта к соответствию установленных нормативов градостроительного проектирования (в части обеспеченности социальными объектами) Истцом заключены договоры на приобретение дополнительных земельных участков, необходимых для реализации договора (т. 9 л.д. 184-187).

Также судом установлено, что при исполнении договора Истцом понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта (суммарные затраты Истца, в целях реализации развития застроенной территории по договору составили более 66 000 000 руб.), что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (т. 7 л.д. 70-123, т. 9 л.д. 43-52, 105-108).

Письмом исх.№ 1416-КУИ от 23.11.2022  (т. 8 л.д. 73) Администрация отказала во внесении изменений в договор, указав, что существенные условия договора не могут быть изменены по соглашению сторон.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (ч. 3 ст. 405 ГК РФ).

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ч. 1 ст. 406 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного Кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения отношений сторон) (далее - ГрК РФ), существенными условиями договора являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу ч. 1 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса (ч. 7 ст. 46.1 ГрК РФ).

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

В силу ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

При этом условия договора о развитии застроенной территории предполагают возникновение в процессе исполнения такого договора действий органа местного самоуправления, обусловленных его административной функцией. Обязанность органа местного самоуправления по осуществлению таких функций предусмотрена существующим законодательством и является условием (административными предпосылками) исполнения другой стороной своих обязательств по договору.

Так как развитие застроенной территории - процесс долгосрочный, то своевременное исполнение обязательств застройщика зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

Более того, отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу; принятие решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; предоставление земельных участков в аренду или на праве собственности.

То есть, из своей цели договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В силу п. 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Согласно п. 4.1 договора срок действия договора - до 31 декабря 2023 года.

Договор также содержит условия о сроках исполнения отдельных встречных обязательств Администрации г.о. Мытищи Московской области, в том числе, предусмотренных п. 3.2.1, п. 3.2.2 договора.

Как было указано ранее, договор также содержит условия о сроках исполнения отдельных обязательств Администрации г.о. Балашиха Московской области (п. 3.2 договора).

Согласно п. 8 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. 

Согласно п. 3.2.2 договора Администрация обязалась принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных подлежащими сносу в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о.Железнодорожный от 23.03.2011 г. N 02/09 и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома в срок до 01.02.2019 г. (с учетом изменений, внесенных Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018 г. по делу N А41-33189/17). 

Таким образом, указанное условие договора является существенным в силу пп. 8 п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ. 

Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке. 

Таким образом, выкуп жилых помещений (у собственников) либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения (нанимателям по соцнайму) требует соблюдения предварительной процедуры по принятию Администрацией правовых актов об изъятии, расселении и сносе многоквартирных домов.

Как верно указал суд первой инстанции, обязательства ООО «Бриз» по созданию, приобретению и передаче жилых помещений в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, занимаемых на основании договоров социального найма (п. 3.5.4 договора), а также обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельные участки у собственников (п. 3.5.5 договора) поставлены в зависимость от исполнения Администрацией области своих обязательств по принятию решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу (п. 3.2.2 договора).

Возложение обязательств по расселению жильцов на ООО «Бриз» противоречит нормам статьи 32 Жилищного Кодекса РФ, а также части 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Администрацией не были совершены действия, предусмотренные вышеперечисленными нормами, по изъятию нежилых помещению для муниципальных нужд путем выкупа в сроки, предусмотренные законом и условиями договора.

Судом также установлено, что Администрацией не заключались с собственниками жилых помещений соглашения, заключение которых предусмотрено требованиями пункта 6 статьи 32 ЖК РФ, а также принято во внимание, что в материалы делам не представлены трехсторонние соглашения между Администрацией, застройщиком и выселяемыми гражданами. 

Указанное обстоятельство Администрацией не оспаривается.

Из материалов дела также следует, что в нарушение п. 3.2.2 договора, который устанавливает предельный срок для исполнения обязательств по принятию соответствующего решения органа местного самоуправления об изъятии жилых помещений, такие решения приняты не были, ввиду чего процедура выселения граждан (как из муниципального жилья, так и жилья, принадлежащего гражданам на праве частной собственности) не может быть инициирована следовательно, обязательства, предусмотренные пунктам п. 3.5.4, п. 3.5.5, п. 3.5.6, п. 3.5.7 договора о развитии застроенной территории, не могут быть выполнены Истцом в установленные договором (решением суда) сроки.

Судом учтено, что отсутствие согласованного Графика отселения граждан не препятствует исполнению обязанности Администрации по принятию решений (постановлений) об изъятии жилых помещений и земельных участков путем выкупа, и последующему расселению жильцов, возложенной на муниципальный орган в силу закона, в установленные договором сроки, и не освобождает Администрацию от выполнения принятых на себя обязательств по договору N 5 от 11.10.2013 о развитии застроенной территории. 

Согласно муниципальной адресной программе, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 23.03.2011 № 02/09, именно на Администрацию возложено обязательство по постановке на кадастровый учет земельных участков, входящих в границы территории, подлежащей развитию и на которых расположены объекты, подлежащие сносу.

Также в соответствии с п. 3.2.4 договора Администрация обязалась предоставить застройщику бесплатно в собственность или в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и (или) государственная собственность на которые не разграничена, и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам. 

Указанное условие договора является существенным в силу п. п. 9 п. 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ. 

Из указанных условий спорного договора следует, что обязательства ответчика по строительству и вводу в эксплуатацию объектов, на застроенной территории поставлены в зависимость от исполнения Администрацией своих обязательств по предоставлению Истцу земельных участков. 

Между тем, как было указано ранее, Администрация своих обязательств по формированию, постановке на кадастровый учет и передаче земельных участков Истцу не исполнила. 

Ответчиком также не представлено доказательств исполнения каких-либо обязательств, предусмотренных п. 3.2.1 - 3.2.4 договора. 

Нарушение Администрацией существенных условий договора, является основанием для изменения условий договора в части увеличения срока действия договора и сроков исполнения отдельных обязательств ООО «Бриз» по договору в силу п. 2. ст. 450 ГК РФ.

Судом установлено, что в целях реализации договора у Истца возникла необходимость осуществить комплекс мероприятий, направленный на разработку и утверждение документации по планировке территории в новой редакции, по независящим от него причинам.

В связи с утверждением новых градостроительных регламентов разработанная им ранее документация по планировке территории утратила свою актуальность, в связи с чем возникла необходимость полного пересмотра всех проектных решений развития территории.

Как было установлено Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018 г. по делу N А41-33189/17 на основании части 8.1 статьи 45 ГрК РФ, а также во исполнение п. 3.5.2 договора победителем аукциона, как лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, была разработана документация по планировке территории мкрн. "Керамик", включая проект планировки и проект межевания территории (далее - документация по планировке территории), согласно которой на территории, подлежащей развитию, предусмотрена комплексная застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры, а также объектов социального, коммунального, общественно-делового назначения и инженерного обеспечения.

Между тем, направленная на утверждение документация была возвращена Министерством строительного комплекса Московской области на доработку, в том числе с указанием на необходимость согласования ППТ с Министерством транспорта Московской области, так как выяснилось, что согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области в границах развиваемой территории предусмотрена реконструкция автомобильной дороги регионального значения - ул. Керамическая. 

В целях устранения указанных замечаний Истец обратился за согласованием разработанной документации по планировке территории в Министерство транспорта Московской области (т. 8 л.д. 133). Однако, Министерством транспорта Московской области было отказано в согласовании документации, ввиду отсутствия у ведомства информации об источниках финансирования, ответственных исполнителях, сроках проведения реконструкции дороги регионального значения - ул. Керамическая (т. 8 л.д. 145, 154). 

При этом документация по планировке территории для реконструкции указанной автомобильной дороги утверждена Постановлением Правительства Московской области N 1126/35 только 12.10.2022 г. (т. 7, л.д. 1-64). Таким образом, до конца 2022 г. у Истца отсутствовала возможность согласовать документацию по планировке территории с профильным ведомством. 

Более того, Решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 27.12.2017 г. N 03/50 (т. 6 л.д. 1-75) были утверждены новые Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области", в соответствии с которыми застроенная территория, подлежащая развитию в рамках договора, отнесена к зоне комплексного и устойчивого развития территории "КУРТ-43", для которой установлен новый градостроительный регламент, в том числе определены новые параметры строительства (количество населения, площадь, этажность, обеспечение социальной инфраструктурой и т.д). 

Постановлениями Правительства МО от 21.02.2017 г. N 124/7, 01.08.2017 N 623/27, 11.09.2020 N 622/28, 14.12.2020 N 948/39, 22.12.2020 N 996/41, от 12.10.2021 N 1003/34, от 14.12.2021 N 1350/42, от 29.12.2021 N 1480/45, от 26.07.2022 N 762/18, от 30.12.2022 N 1504/47, от 20.06.2023 N 404-ПП изменены нормативы градостроительного проектирования Московской области, в том числе изменены требования по этажности проектируемых домов, увеличены нормативные требования по количеству создаваемых на территории парковочных мест - в два раза, мест в детских дошкольных и образовательных учреждениях, введены ограничения (запрет) на размещение жилых помещений (квартир) на первых этажах домов. 

Постановлением Администрации городского округа Балашиха МО от 10.08.2021 г. N 715-ПА (т. 7 л.д. 76-138) были утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области, в соответствии с которыми в границах территории, подлежащей развитию в рамках договора, планируется зона строительства транспортной развязки дороги Лыткарино-Томилино-Красково-Железнодорожный (пересечение Лыткаринского шоссе и магистрали М-5 "Урал"); зона реконструкция автомобильной дороги "

<

...>". 

При этом, как было указано ранее, документация по планировке территории для реконструкции автомобильной дороги "

<

...>" в г.о. Балашиха Московской области утверждена только 12.10.2022 г. Постановлением Правительства Московской области N 1126/35 (т. 7 л.д. 1-64). 

Как верно указал суд первой инстанции, указанные изменения в законодательстве не зависят от воли Истца, являются существенными для целей реализации договора, получения разрешительных документов (внесении изменений) без которых невозможно осуществление строительства. 

Более того, указанные обстоятельства влекут изменение площади, на которой допускается строительство в соответствии с договором о развитии застроенной территории и изменение технико-экономических показателей проекта в сторону уменьшения; исключают реализацию проекта по ранее разработанной документации по планировке территории и, как следствие, влекут необходимость корректировки ранее разработанной документации по планировке территории в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, что в свою очередь, влечет увеличение финансовых и временных затрат на реализацию как всего проекта в целом, так и отдельных обязательств по договору.

В целях исполнения обязательств по договору, Истцу требуется осуществить дополнительный комплекс мероприятий, направленный на существенную корректировку ранее разработанной документации по планировке территории либо ее изменение в полном объеме с учетом существенного изменения градостроительных регламентов, что в свою очередь, влечет необходимость продления сроков договора. 

Ввиду вышеуказанных обстоятельств, Истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. 

В рассматриваемом случае имеет место совокупное существенное изменение обстоятельств, указанное в п. 2 ст. 451 ГК РФ, что позволяет суду изменить условия договора о развитии застроенной территории. 

Судом первой инстанции учтено, что Истец принял все зависящие от него меры и выполнил все действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по договору. Так, из представленных Истцом документов следует, что им выполнены обязательства по оплате цены аукциона в рамках выполнения условий договора, а также по разработке проекта планировки и проекта межевания территории (который неоднократно корректировался - в том числе в связи с меняющимися градостроительными регламентами), в том числе, Истцом разработано несколько вариантов градостроительной концепции (мастер-плана) с целью внесения изменений в документацию по планировке территории (документация была направлена на утверждение как в Администрацию, так и Министерство жилищной политики Московской области на согласование); Истец предпринимал все необходимые действия в целях устранения замечаний Минжилполитики МО в отношении разработанной документации; Истцом разработана направлена на утверждение дорожная карта реализации проекта (включающие все этапы реализации договора), а также заключены договоры на приобретение дополнительных земельных участков, необходимых для реализации договора у четом изменившихся региональных нормативов градостроительного проектирования.

С учетом понесенных ООО «Бриз» расходов по исполнению договора (более 66 000 000 руб.), необходимости выполнения обязательств по расселению ветхого жилого фонда, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что расторжение договора (прекращение ввиду истечения срока) противоречит общественным интересам и повлечет для общества ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.

Таким образом, просрочка кредитора (Администрации) и внесение изменений в законодательство не позволило ООО «Бриз» исполнить взятые на себя обязательства в установленные договором (решением суда) сроки. 

С учетом необходимости разработки документации по планировке территории (внесения корректировок) в связи с изменившимися нормативами градостроительного проектирования и дальнейшего ее утверждения по установленной законом процедуре, принятия Администрацией решений (постановлений) о сносе многоквартирных домов, изъятии квартир и земельных участков, проведении работ по сносу 42 домов, выполнения инженерных изысканий и осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства в границах застроенной территории, сроки, установленные в предложенных Истцом редакциях пунктов договора, судом признаются разумными, Ответчиком доказательств и мотивированных доводов об их чрезмерности не представлено. 

Условия изменения договора, предложенные Истцом, не налагают на Администрацию дополнительных обязательств и не нарушают права третьих лиц, а направлены на их соблюдение (интересы жителей расселяемых домов, публичные интересы). 

В этой связи суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об изменении условий договора о развитии застроенной территории в части продления срока договора и сроков исполнения отдельных обязательств.

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2023 года по делу № А41-40272/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий судья                                                                                   Э.С. Миришов

Судьи                                                                                                                                  Л.Н. Иванова

                                                                                                                                          М.В. Игнахина