АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-1776/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  06 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  09 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			     Шуйской С.И.,

судей							             Севастьяновой М.А.,

								             Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу  мэрии города Новосибирска (истца) на постановление от 06.10.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Назаров А.В., Стасюк Т.Е.)               по делу № А45-1776/2017 по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр. Красный, д. 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к акционерному обществу «Трансервис» (630132,                г. Новосибирск, ул. Красноярская, д. 35, ИНН 5407181328,                                ОГРН 1025403197434) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды земельного участка                                     и освобождении земельного участка.

В заседании приняли участие представители:

от  мэрии города Новосибирска (истца) – Королёв Д.Б. по доверенности от 28.12.2017 № 01/40/0-7486;

от акционерного общества «Трансервис» (ответчика) – Иркагалиева А.Т. по доверенности от 10.01.2018.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Трансервис» (далее –                                          АО «Трансервис»)  о взыскании 924 588 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля по июнь 2016 года, а также                                 64 672 руб. 99 коп. неустойки.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору от 07.07.2014 № 118808р аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее – договор аренды).

Решением от 21.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) заявленные требования удовлетворены, с                                    АО «Трансервис» в пользу мэрии взыскано 924 588 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля по июнь 2016 года, 64 672 руб. 99 коп.  неустойки за период с 02.03.2016 по 19.10.2016.

Постановлением от 06.10.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске.

В кассационной жалобе мэрия просит отменить постановление  апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что ответчик не является лицом, которое вправе по собственной инициативе производить оценку предоставленного ему земельного участка; в настоящем судебном процессе не рассматривается дело об оспаривании оценки имущества, ответчик не обращался с самостоятельным требованием, а лишь в отзыве на исковое заявление выразил свое несогласие с размером арендной платы, которая, по его утверждению, не соответствует рыночной стоимости права аренды, что исключает возможность изменения размера арендной платы, установленного на основании отчета независимого оценщика; договор аренды расторгнут сторонами, вследствие чего правоотношения по нему прекратились; необоснован вывод апелляционного суда о неверном расчете истца; ответчику изначально, при выборе земельного участка, было известно о его характеристиках; разногласия при заключении договора аренды в отношении характеристик и в отношении размера арендной платы отсутствовали; в период действия договора аренды ответчик выполнял обязанность по внесению арендной платы в установленном договором размере.

В отзыве на кассационную жалобу АО «Трансервис» просит оставить без изменения оспариваемый судебный акт.

В судебном заседании представитель мэрии поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции, а представитель АО «Трансервис» возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение заключенного между мэрией (арендодателем) и АО «Трансервис» (арендатором) договора аренды арендодателем в пользование арендатора на срок с 07.07.2014 по 07.07.2017 передан земельный участок площадью        15 380 м², из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:032040:172, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, для строительства котельной, канализационной насосной станции, спортивно-оздоровительного сооружения, общественного здания административного назначения по ул. Победы.

Согласно пункту 2.1 договора аренды размер арендной платы в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Положение № 213-п) устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет  3 332 000 руб. в год или 277 666 руб.  67 коп. в месяц.

Независимым оценщиком, определившим в отчете от 22.05.2014                            № 160/14 (далее – отчет № 160/14) указанную стоимость арендной платы по состоянию на 07.05.2014, включенную сторонами в договор аренды, является общество с ограниченной ответственностью «А2» (далее – ООО «А2»). 

По условиям пунктов 2.2, 2.3.2 договора аренды арендные платежи начинают исчисляться с 07.07.2014, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего                          за расчетным.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 процентов от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.3.3 договора аренды).

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении № 1 к договору.

В период с апреля по июнь 2016 года у ответчика образовалась задолженность, начислив на которую неустойку,  мэрия направила в адрес АО «Трансервис» уведомление от 05.08.2016 № 31/20-4168 о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей и уплате неустойки в срок до 02.09.2016.

Так как арендатор требования истца не исполнил, последний предъявил в суд настоящий иск.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции счел доказанными пользование ответчиком земельным участком в заявленный период и невнесение платы. 

Апелляционный суд, отменяя решение и отказывая в иске, исходил из отсутствия долга у АО «Трансервис».

При этом апелляционный суд, установив, что в представленном мэрией отчете ООО «А2» № 160/14  рыночная стоимость  права пользования земельным участком в течение года на праве аренды с учетом прав на продолжение аренды на 07.05.2014 составляет  3 332 000 руб. без НДС, тогда как в представленном АО «Трансервис» отчете от 31.03.2017  № О-129-ХТ-17, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки «Аргумент»,  рыночная величина арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 08.05.2014 составляет 1 718 000 руб. с НДС, пришел к выводу, что между сторонами имеется спор о достоверности стоимости арендной платы, и назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «БЕЛАЗОР» Бойко А.В.

Согласно заключению упомянутого эксперта  от 23.08.2017 № 1 стоимость арендной платы земельного участка площадью 15 380 м², с кадастровым номером 54:35:032040:172, на дату 07.05.2014 в течение платежного периода (одного года) составляет (округленно) 1 679 000 руб., с учетом НДС  –   1 981 220 руб.

Признав, что экспертное заключение от 23.08.2017 № 1 соответствует требованиям статей 67, 68, 86 АПК РФ и отсутствуют сомнения в его достоверности, апелляционный суд посчитал указанное экспертное заключение надлежащим доказательством, которым размер арендной платы по договору аренды установлен в размере 1 679 000 руб. в год и                            139 916 руб. 67 коп.  в месяц.

Кроме того, установил, что исходя из названной суммы арендных платежей арендная плата за период с 01.08.2014 по 01.07.2016 подлежала внесению ответчиком в сумме  3 411 420 руб. 90 коп.

Учитывая, что АО «Трансервис» в счет уплаты арендной платы фактически внесло денежные средства в сумме 4 791 238 руб. 53 коп., апелляционный суд не усмотрел оснований для взыскания с него в пользу истца долга по арендной плате.

Также апелляционный суд не нашел оснований для взыскания с ответчика пеней, указав, что из расчета цены иска, с учетом подлежащей внесению арендной платы и произведенных ответчиком оплат, отрицательное сальдо по внесению арендной платы в заявленном периоде не устанавливалось.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В силу пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы.

Таким нормативным актом на территории Новосибирской области на дату заключения договора аренды являлось Положение № 213-п, согласно подпункту 3 пункта 3 которого годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при предоставлении земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для строительства, для целей, не связанных  со строительством, в случае, указанном в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                         № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», при продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного по итогам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельного участка для строительства, а также из фонда перераспределения земель, в случаях, предусмотренных ЗК РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но не ниже размера земельного налога, установленного за такие участки в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев предоставления земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства категориям граждан, имеющим право на внеочередное (первоочередное) предоставление земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства, установленное федеральным законодательством, а также за исключением случаев предоставления земельных участков                        в аренду для строительства многоквартирных домов гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. 

В статье статьи 421 ГК РФ закреплено, что стороны свободны в заключении договора аренды. Фундаментальный принцип свободы договора направлен на развитие предпринимательской деятельности, осуществляемой ее субъектами самостоятельно (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 301-ЭС16-4469).

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор может быть изменен при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Судами установлено, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что в достоверности рыночной стоимости арендной платы, определенной в отчете ООО «А2» № 160/14 в размере 277 666 руб. 67 коп. в месяц и согласованной в договоре аренды, ответчик не сомневался вплоть до возникновения разрешаемого спора, внося арендную плату исходя именно из указанной суммы.

С требованиями об изменении договора аренды в части размера арендной платы в предусмотренном действующим законодательством порядке арендатор ни к арендодателю, ни в суд не обращался. В данном деле требование об изменении договора аренды в части размера арендной платы или о недействительности пункта 2.1 договора аренды ответчиком также не заявлялось.

В абзаце первом пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                             «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья                    75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Однако какая-либо сделка относительно изменения размера арендной платы по договору аренды не совершалась, не совершалась мэрией сделка и в одностороннем порядке,  и  АО «Трансервис» не оспаривалась, равно как  и не оспаривалась в настоящем деле.

Помимо этого, оспаривание в порядке статьи 13 Закона  № 135-ФЗ достоверности величины  стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (абзац 4 пункта 1 информационного письма                 № 92). 

По смыслу пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой страх и риск. Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет ответственность за нее, в том числе за совершение либо несовершение любых действий.

Следовательно, принятие определенной в отчете ООО «А2» № 160/14 рыночной стоимости арендной платы при заключении договора аренды как достоверной лежит в зоне ответственности арендатора в лице                                             АО «Трансервис».

Поскольку изменение условий договора аренды в судебном порядке возможно лишь при наличии соответствующего заявления от арендодателя или арендатора, то оснований для проведения экспертизы в целях установления рыночной стоимости арендной платы в ранее заключенном без разногласий и исполнявшемся сторонами договоре аренды и изменения размера арендной платы по собственной инициативе у апелляционного суда не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, которым установлены обстоятельства дела, касающиеся возникновения у ответчика перед истцом долга по арендной плате, подтвержденного материалами дела, отменено незаконно.

Принимая во внимание, что апелляционным судом неправильно применены и нарушены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению без изменения.

Довод АО «Трансервис» о невозможности использования земельного участка по назначению не рассматривается, так как данные обстоятельства не были предметом рассмотрения судов, ответчик не обращался с требованиями об уменьшении задолженности или об освобождении его от уплаты арендной платы по указанному мотиву. 

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 06.10.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-1776/2017 отменить.

Решение от 21.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по этому же делу оставить в силе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        М.А. Севастьянова

										        В.В. Сирина