﻿﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-93169/2018

26 декабря 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     19 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самсоновой Е. В., 

при участии:  

от истца: Житницкая С. С., по доверенности от 02.09.2019; Иванова И. И., по доверенности от 03.07.2019; 

от ответчика: Светлова Е. Н., по доверенности от 26.12.2018; 

от Санкт-Петербургского государственного унитарного  предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости";: 1) Спиридонова Н. Н., по доверенности от 28.10.2019; 

от иных лиц: представители не явились, извещены;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-33801/2019, 13АП-34003/2019)  Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2019 по делу № А56-93169/2018 

(судья Сайфуллина А.Г.), 

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Капитал-сервис люкс" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, 

третье лицо: акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 

установил:

общество с ограниченной ответственностью  "Капитал - сервис люкс" (далее – ООО "Капитал - сервис люкс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет),  Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУИОН) об установлении стоимости нежилого помещения 1 Н, общей площадью 89,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, пос. Можайский, ул. Советская, д. 6, лит. А,  в размере 1 400 000 рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «Альфа Консалт» от 16.05.2019. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено   Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2019 прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Суд установил стоимость нежилого помещения 1 Н, общей площадью 89,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, пос. Можайский, ул. Советская, д. 6, лит. А,  в размере 1 400 000 рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «Альфа Консалт» от 16.05.2019. С Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО "Капитал – Сервис ЛЮКС" взыскано 40 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

В апелляционных жалобах Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга просят решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

По мнению подателей жалобы, законодательно установлена презумпция достоверности отчета независимого оценщика и установленной им стоимости объекта оценки, без опровержения которой отсутствуют правовые основания для изменения ее размера. При этом судом такая оценка достоверности отчета не проводилась. Судебная экспертиза выполнена с нарушением норм действующего законодательства, в то время как в назначении повторной экспертизы необоснованно отказано.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика и третьего доводы жалоб поддержали.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению государственным имуществом (в настоящее время - Комитет, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 09.07.2012 N № 08-А001967, по условиям которого арендатору во временное пользование передана часть здания (помещения 1,2,3,4,5,6, помещения 1-Н площадью 90,6 кв.м.), с кадастровым номером 78:40:9112:58 расположенного по адресу:  г. Санкт-Петербург, Красное село, Можайский, Советская ул., д. 6, литера А, кадастровый номер 78:40:9112:58 (далее – Объект).

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 24.11.2016 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 23.12.2016 Комитет отказал Обществу в выкупе объекта, ссылаясь на то, что арендуемая часть помещения не является самостоятельным объектом недвижимости, указав на наличие задолженности по арендным платежам.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу А56-18582/2017, признан незаконным изложенный в уведомлении от 23.12.2016 № 138482-32 отказ Комитета; оставлено без рассмотрения требование об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения; на Комитет возложена обязанность выполнить предусмотренные Федеральным законом 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) действия, направленные на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения. 

Судебные акты первой и апелляционной инстанций  оставлены без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2018.

На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет от 05.06.2018 № 31-8-0135(030)-2018, согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения по состоянию на 24.11.2016 определена в размере 3 000 000 рублей. 

Распоряжением от 20.06.2018 № 1183-рз Комитет принял решение о приватизации спорного объекта, определив условия выкупа: выкупная цена нежилого помещения 1 Н, общей площадью 89,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное Село, пос. Можайский, ул. Советская, д. 6, лит. А,  составляет 3 000 000 рублей.

Фонд имущества, действуя по поручению Комитета, в соответствии с указанным распоряжением направил в адрес Общества проект договора купли-продажи.

Считая предложенную выкупную стоимость для определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 24.11.2016 завышенной, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных помещения по состоянию на 24.11.2016, проведение которой поручено эксперту ООО «Альфа Консалт».

Согласно заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» от 16.05.2019 по состоянию на 24.11.2016 рыночная стоимость помещения составила 1 400 000 рублей. 

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалах дела доказательства, пришел к выводу о соответствии указанного заключения требованиям действующего законодательства, признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены помещений, в связи с чем, правомерно определил цену продажи помещения на основании данного заключения.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может исследоваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами рассматриваемого дела возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции определением правомерно удовлетворил ходатайство истца и назначил проведение по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Суд первой инстанции, правильно применив положения статей 445, 446                           ГК РФ, статьи 3 Закона N 159-ФЗ, статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 2 Информационного письма N 92, на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к обоснованному выводу, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещения, определенной в результате проведения указанной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» от 16.05.2019 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 24.11.2016 составила               1 400 000 рублей. 

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта ООО «Альфа Консалт» от 16.05.2019 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения. При этом суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соответствии данного заключения требованиям действующего законодательства, установив, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы.

Возражения ГУИОН и Комитета по данному заключению относительно неверного описания объектов-аналогов отклоняются апелляционным судом как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов экспертов. 

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта                      ООО «Альфа Консалт» от 16.05.2019  суд первой инстанции не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Поскольку доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом в ходе рассмотрения дела, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, оснований для отмены обжалуемого судебного акта у суда апелляционной  инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2019 по делу № А56-93169/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина