АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-12952/2021

21 сентября 2021 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска к индивидуальному предпринимателю ФИО2, 

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 2) ФИО3, 3) общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Грандпарк», 4) публичное акционерное общество «Сбербанк России», 5) общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление-14», 6) Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области, 7) министерство строительства Новосибирской области,

об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – не явился, извещен,

ответчика – ФИО4, доверенность от 22.06.2021, диплом от 23.04.2014, паспорт,

третьих лиц – 1, 2, 5, 6) не явились, извещены, 3) ФИО5, доверенность от 07.09.2021, диплом от 26.06.2014, паспорт, 4) ФИО6, доверенность от 11.03.2021, диплом №8363 от 27.06.2003, паспорт, 7) ФИО7, доверенность от 11.01.2021 №4, диплом от 21.12.2003, удостоверение,

установил:

21 июня 2012 года между мэрией города Новосибирска (далее- истец, мэрия) и обществом с ограниченной ответственностью Фонд содействия развитию хоккейной команды «Сибсельмаш» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №111697р для строительства здания общественного назначения с подземной автостоянкой по пер. 2-му Горскому сроком действия по 21.05.2015.

По условиям договора в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:187, площадью 3762 кв. м, в пределах Ленинского района г. Новосибирска для строительства здания спортивного назначения.

С 04 марта 2014 года арендатором по договору являлось общество с ограниченной ответственностью «БФК Стройконсалтинг».

22 июня 2015 года в департамент земельных и имущественных отношений мэрии от ООО «БФК Стройконсалтинг» поступило заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:187, к заявлению было приложено сообщение о нахождении на земельном участке объекта недвижимости : здание спортивного назначения с подземной автостоянкой, кадастровый (условный) номер: 54-54/001-54/001/802/2015-397/1, адрес: 

<

...>.

20 июля 2015 года между мэрией и ООО «БФК Стройконсалтинг» заключен договор №15972 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:187.

11 сентября 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее- Управление Росреестра) произведена государственная регистрация права собственности.

19 января 2016 года ООО «БФК Стройконсалтинг» продало названный земельный участок гражданину ФИО8 на основании договора купли-продажи.

18 октября 2016 года деятельность ООО «БФК Стройконсалтинг» прекращена в связи с ликвидацией организации.

На основании договора купли-продажи от 11.05.2018 ФИО8 продал земельный участок ФИО3.

Согласно представленным НЦ ОМЗ АО «Российские космические системы» в мэрию материалам космической съемки на 15.05.2015 объекта капитального строительства – здания спортивного назначения с подземной автостоянкой на указанном земельном участке не усматривается.

Согласно информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии от 08.11.2019 №11/1/11.1-04-04159 разрешения на строительство названного объекта и на ввод его в эксплуатацию в границах земельного участка не выдавались.

В соответствии с проектом межевания территории квартала 310.01.02.04, утвержденным постановлением мэрии от 20.01.2020 №141, путем перераспределения земельного участка и земель, государственная собственность на которые не разграничена, образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:595, в отношении которого 06 мая 2020 года между мэрией и ФИО3 (собственник земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:187) заключено соглашение о перераспределении земель и земельного участка.

В настоящее время собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:595 является ФИО2 (далее- ответчик, предприниматель, ФИО2) в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 01.04.2020 и дополнительным соглашением от 18.05.2020 №1к к нему (дата государственной регистрации права – 26.05.2020, номер регистрации – 54:35:064335:595-54/001/2020-3). 

Вместе с тем в отношении названного земельного участка установление ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ФИО3  

Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 20.07.2015 №15972 мэрия действовала под влиянием обмана со стороны ООО «БФК Стройконсалтинг», она обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику об истребовании из чужого незаконного владения ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:595, площадью 3762 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 14.

Предприниматель в отзыве на исковое заявление указывает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, так как является добросовестным приобретателем, в ЕГРН не было ограничений и обременений, объект незавершенного строительства на праве собственности у общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Грандпарк» (далее- застройщик, ООО СЗ «Грандпарк»), иные границы земельного участка, заявил о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

ООО «Строительное управление-14» в отзыве на исковое заявление считает, что требования истца не подлежат удовлетворению.

ПАО «Сбербанк России» в отзыве полагает- исковые требования оставить без удовлетворения, так как ФИО2 является добросовестным приобретателем, приобрел земельный участок по договору купли-продажи от 01.04.2020 у ФИО3, оплата произведена в полном объеме, в настоящее время участок передан в аренду ООО СЗ «Грандпарк», который осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств граждан.

Министерство строительства Новосибирской области в отзыве на исковое заявление указывает, что требования мэрии не подлежат удовлетворению, стоимость спорного земельного участка истцу возмещена, ФИО2 является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:187 (с 06 мая 2020 года земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:595), на спорном земельном участке ведется строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В отзыве на исковое заявление ООО СЗ «Грандпарк» считает, что исковые требования необходимо оставить без удовлетворения, предметом сделки в 2015 году был совершенно иной земельный участок, истребование земельного участка у ответчика затронет права и законные интересы иных лиц – застройщика, ПАО «Сбербанк России», граждан – участников долевого строительства, Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области,  

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которой основан иск, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, Определении Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 861-О и иных решениях, защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Названное правовое регулирование, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников. При этом, разрешая вопрос об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество, суды в каждом конкретном деле должны дать оценку всем юридически значимым обстоятельствам.

Вместе с тем, как указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301).

По смыслу норм статей 301 и 302 ГК РФ, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.

Абзацем первым пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22) разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Из содержания указанных норм и акта их разъяснения следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.

При этом обязанность доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли лежит на истце.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. По смыслу указанной нормы, истец должен доказать недобросовестность приобретателя.

Пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Таким образом, из содержания статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанного выше разъяснения следует, что добросовестность приобретателя обусловливается тем, что приобретатель не знал и не имел возможности знать о том, что лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело правомочий на его отчуждение.

Обстоятельства, связанные с выбытием имущества у собственника - по воле или помимо воли, - на квалификацию лица в качестве добросовестного приобретателя не влияют. Эти обстоятельства влияют на возможность либо невозможность истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Как следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:595 является ФИО2, который зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 01.06.2018, основным видом его деятельности является аренда и управление собственным или арендованным имуществом, дополнительным видом – покупка и продажа недвижимого имущества, в результате размещения продавцом объявления на интернет сайте https://novosibirsk.cian.ru о продаже земельного участка предприниматель узнал об этом, ФИО3 было представлено соглашение с мэрией о перераспределении земель и земельного участка №499 от 06.05.2020, зарегистрированное в установленном порядке, ответчик убедился в наличии правомочий продавца на земельный участок, 26.05.2020 на основании договора купли-продажи произведена государственная регистрация перехода права собственности  на земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:595, обязательства по оплате 37 000 000 рублей выполнены предпринимателем в полном объеме.

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предприниматель является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:595.

Материалами дела подтверждается, что оспариваемый земельный участок выбыл из владения истца помимо его воли, что следует из материалов космической съемки на 15.05.2015, информации от 08.11.2019 №11/1/11.1-04-04159, приговора Центрального районного суда г. Новосибирска от 06.08.2021 в отношении ФИО9

Вместе с тем из материалов дела следует, 13 августа 2020 года между ответчиком и застройщиком заключен договор аренды земельного участка. 

В настоящее время ООО СЗ «Грандпарк» ведется строительство многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, реализация проекта осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

За ООО СЗ «Грандпарк» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

По состоянию на 01.09.2021 застройщиком заключено 294 договора долевого участия в отношении жилых (нежилых) помещений и машино-мест на общую сумму 920 472 000 рублей.

24 сентября 2020 года мэрия выдала застройщику разрешение №54-Ru54303000-217-2020 на строительство капитального объекта: «Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой по адресу: Горский пер. 2-й в Ленинском районе г. Новосибирска», срок завершения строительства – 24.09.2022.

29 января 2021 года между застройщиком и ПАО «Сбербанк России» заключен договор на финансирование проекта строительства. 

Проанализировав имеющиеся доказательства по дела, учитывая, что истец получил денежную компенсацию за земельный участок, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае исковые требования мэрии не подлежат удовлетворению, так как требования являются не соразмерными, избыточными, в результате удовлетворения которых будет нарушен баланс прав и законных интересов не только между истцом и ответчиком, но и иными лицами – ООО СЗ «Грандпарк», ПАО «Сбербанк России», граждан – участников долевого строительства, могут быть дестабилизированы правоотношения в сфере строительства в регионе.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права.

Исходя из статей 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года.

В пункте 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (второй абзац пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Применение судом исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота, защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ, действующей на момент совершения сделки).

Судом установлено, что право собственности ООО «БФК Стройконсалтинг» на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 11.09.2015, в связи с чем именно с этого момента, мэрия, как собственник недвижимого имущества, узнала или должна была узнать об утрате фактического владения земельным участком и у истца возникло право для обращения в суд за защитой нарушенных прав и интересов.

Обстоятельств, свидетельствующих о приостановлении или перерыве течения срока исковой давности до его истечения, в деле не имеется.

С учетом изложенного и в силу положений статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа истцу в защите нарушенного права.

В связи с отсутствием расходы по уплате государственной пошлины не распределяются между сторонами.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                         Д.В. Векшенков