АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-10937/2020

г. Владивосток

18 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2023 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Печениным А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Надеждинского муниципального района (ИНН2521001247, ОГРН1022501062088, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 02.12.2002) к обществу с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (ИНН2511050164, ОГРН1062511040459, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.07.2006) о взыскании 212 684,95 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 28.03.2017 №162-Н, 26 089,48 рублей пени за период с 01.09.2017 по 01.06.2020,

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношения Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации в качестве юридического лица: 21.06.2007),

по встречному иску ООО «СК-Лайн» к Администрации Надеждинского муниципального района о признании договора аренды земельного участка № 162-Н от 28.03.2017 недействительным в силу ничтожности, о взыскании с Администрации Надеждинского муниципального района суммы внесенных арендных платежей по договору в размере 165 520,35 рублей,

при участии в судебном заседании:

от ООО «СК-Лайн»: ФИО1, доверенность от 31.01.2022, паспорт, диплом,

у с т а н о в и л:

Администрация Надеждинского муниципального района (далее – истец, арендодатель, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (далее – ответчик, арендатор, общество) о взыскании 212 684,95 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 28.03.2017 №162-Н, 26 089,48 рублей пени за период с 01.09.2017 по 01.06.2020 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 08.06.2022 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО «СК-ЛАЙН о признании договора аренды земельного участка № 162-Н от 28.03.2017 недействительным в силу ничтожности, о взыскании с Администрации Надеждинского муниципального района суммы внесенных арендных платежей по договору в размере 165 520,35 рублей.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся в заседание суда, надлежащим образом уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания. В соответствии со статьей 156 АПК РФ заседание суда проводится в их отсутствие.

Ответчик по требованиям возражал, встречный иск поддержал.

Судом по материалам дела и из пояснений сторон установлено следующее.

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «СК-Авто» 28.03.2017 был заключен договор № 162-Н аренды земельного участка (далее - Договор).

По условиям договора на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 01.12.2016 № 160-нр, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на заключение договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 10.02.2017 предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:10:210001:4327 площадью 500 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: Приморский край; 

<

...> (далее Участок), разрешенное использование: офисы, конторы, бизнес-центры для использования в целях строительства офисного здании в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 1.2. передача Участка производится сторонами по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью Договора.

В силу п. 1.3. срок аренды Участка установлен на 18 (восемнадцать) месяцев с даты подписания настоящего Договора.

В силу п. 2.1. договора за указанный в п.1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 110346 руб. 90 коп. в год согласно протоколу рассмотрении заявок на участие в аукционе на заключение договора аренды находящегося в ведений Приморского края земельного участка от 10.02.2017.  

В соответствии с п. 2.2. договора арендная плата в размере 9195 руб. 58 коп. (Девять тысяч сто девяносто пять рублей 58 копеек) вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. В начале действия Договора арендная плата вносится Арендатором с учетом задатка, оплаченного в размере 11034 руб. 69 кон. (Одиннадцать тысяч тридцать четыре рубля 69 копеек). Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В силу п. 3.4.2. договора арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием и требованиями утвержденной проектной документации.

Согласно п. 3.4.3. договора арендатор обязан соблюдать условия использования участка, связаннее с его особым правовым режимом: Через земельный участок проходит объект электросетевого хозяйства высокого напряжения. В соответствии с пунктом а статьи 10 Постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условии использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в пределах охранных зон юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (без письменного решения о согласовании сетевой организации).

После подписания договора аренды и проведения некоторых строительных работ по засыпке заболоченного земельного участка, ООО «СК-Лайн» (ранее ООО «СК-АВТО») обратилось в Администрацию Надеждинского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Однако, Администрацией Надеждинского муниципального района в адрес ООО «СК-Лайн» (ранее - ООО «СК - АВТО») в ответ на заявление о выдаче разрешения направлено уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство по причине, расположения всего участка в охранной зоне инженерных сетей.

Далее ООО «СК-Лайн» (ранее - ООО «СК - АВТО») самостоятельно попыталось выяснить наличие/ отсутствие объектов инженерных сетей на арендованном участке.

Так, в распоряжении Общества оказался ответ КГУП «Приморский водоканал» №161 от 22.11.2016 г., согласно которому в границах земельного участка с кадастровым номером 25:10:210001:4327, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома №2 проходят сети водоснабжения ДЗООмм, числящиеся в хозяйственном ведении предприятия.

Стороны в п. 4.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

В силу п 4.3. договора неиспользование Арендатором Участка не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы.

19.05.2020 Распоряжением Администрации Надеждинского муниципального района № 979-р от 19.05.2020 договор № 162-Н от 28.03.2017 расторгнут, на основании чего Управлением Росреестра 28.05.2020 погашена запись об аренде.

18.11.2014 принят Закон Приморского края №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (далее - Закон Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ).

В соответствии пунктами 1 и 2 части 6 статьи 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляют полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по обеспечению подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории; утверждению схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно части 10 статьи 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ полномочия, предусмотренные пунктами 1-10 части 1, частью 2, пунктами 1-12 части 3, пунктами 1-3 части 4, пунктами 1-8 части 5 указанной статьи, перераспределяются с 1 января 2015 года, полномочия, предусмотренные пунктами 11-21 части 1, пунктами 13-20 части 3, пунктами 4-6 части 4, пунктами 9-10 части 5, частью 6 настоящей статьи, перераспределяются с 1 марта 2015 года.

В соответствии с Законом Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена с 01.03.2015 перераспределены с уровня Надеждинского муниципального района (сельских поселений, образованных в границах Надеждинского муниципального района) на уровень Приморского края.

Законом Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» в Закон Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ были внесены изменения согласно которых 01.01.2019 органы местного самоуправления муниципальных образований Приморского края в области регулирования земельных отношений осуществляют свои полномочия в соответствии с действующим законодательством.

На основании чего, полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена с 01.01.2019 вновь перераспределены с уровня Приморского края (сельских поселений, образованных в границах Надеждинского муниципального района) на уровень Надеждинского муниципального района.

Таким образом, исковое заявление подано надлежащим лицом.

Администрация в обоснование требований сослалась на неисполнение обществом в нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий заключенного договора обязательства в части полноты и своевременности внесения арендных платежей.

ООО «СК-Лайн» в свою очередь, заявляя встречные требования, указало на невозможность использования спорного земельного участка в связи с нахождением охранных зон на участке, в силу чего, по его мнению, заключенный договор имеет признаки ничтожной сделки.

В результате чего общество обратилось в суд со встречными требованиями о  признании договора аренды земельного участка № 162-Н от 28.03.2017 недействительным в силу ничтожности, о взыскании с Администрации Надеждинского муниципального района суммы внесенных арендных платежей по договору в размере 165 520,35 рублей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Отношения сторон по названному выше договору аренды земельного участка № 162-Н от 28.03.2017 регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда», нормами земельного законодательства, а также общими положениями об обязательствах.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (ч. 1 ст. 4 АПК РФ).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса). 

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно абз. 2 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Факт пользования земельным участком подтверждается материалами дела, в том числе подписанным между сторонами договором аренды, актом приема-передачи, подписанным между сторонами.

Ответчик, заключая договор аренды, в силу п. 3.4.3. договора был уведомлен об особом правовом режиме использования земельного участка в связи с тем, что через земельный участок проходит объект электросетевого хозяйства высокого напряжения.

Кроме того, арендатор не был лишен возможности принять меры к проверке состояния участка при подписании акта приема-передачи участка.

Арендатор, приняв участие в аукционе на право заключения договора аренды, подписав договор, согласился с наличием особых условий использования земельного участка.

П. 3.4.3. Договора указано на наличие объекта электросетевого хозяйства и связанных с этим ограничений.

В части наличия в границах земельного участка сетей водоснабжения, о которых истцу по встречному иску стало известно позднее, суд отмечает, что общество имело возможность получить сведения, если бы в разумные сроки приступило к проектированию и получению соответствующих разрешений. Однако с заявлением о выдаче разрешения на строительство общество обратилось только в конце 2018 г.

Вместе с тем, в подписанном акте приема-передачи указано, что земельный участок представляет собой частично заболоченный пустырь с инженерными коммуникациями.

При заключении договора ответчик не заявлял о своем несогласии с размером и порядком определения арендной платы, с заявлением о расторжении договора по причине невозможности использования земельного участка в Администрацию не обращался.

Приняв на себя обязательства о внесении арендной платы по договору, арендатор в нарушение условий договора и статей 309, 310, 614 ГК РФ, не вносил своевременно плату по договору, в связи с чем на стороне ответчика образовалась задолженность.

Проверив расчет задолженности, произведенный истцом, суд признает его арифметически неверным.

Суд производит собственный расчет арендной платы, в результате чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 181 538рублей 63копейки основного долга.

Истцом также заявлено требование о взыскании 26 089,48 рублей пени за период с 01.09.2017 по 01.06.2020 за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

В части взыскания пени, требования истца подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст. 330 ГК РФ).

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о пене и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

Вместе с тем, представленный в материалы дела истцом расчет пени, суд также признает ошибочным, арифметически неверным, и производит собственный расчет пени, в результате которого считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании пени в размере 19 957рублей 03копейки. В остальной части требований о взыскании пени суд отказывает.

В связи с изложенными выше обстоятельствами, исследовав материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что основания для признания договора аренды земельного участка № 162-Н от 28.03.2017 недействительным  и взыскания убытков отсутствуют.

Из положений абзаца третьего п. 1 ст. 2 ГК РФ следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 04.06.2007 № 366-О-П со ссылкой на постановление от 24.02.2004 № 3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии заключения договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности. 

Общество, осуществляющее предпринимательскую деятельность, являясь профессиональным участником рассматриваемых правоотношений, для которого действующим законодательством установлен повышенный стандарт осмотрительности, при должной степени заботливости несет риск негативных последствий своего делового просчета. 

Таким образом, на дату проведения аукциона и на момент заключения договора аренды общество могло, а при должной осмотрительности должно было знать о наличии ограничений в отношении земельного участка, и принять меры к проектированию и строительству объекта с учетом таких ограничений.

Доказательств, препятствующих своевременному получению от уполномоченных органов сведений о спорном земельном участке, в материалы дела обществом не представлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (ИНН2511050164) в пользу Администрации Надеждинского муниципального района (ИНН2521001247) 181 538рублей 63копейки основного долга, 19 957рублей 03копейки пени.

В остальной части иска отказать. 

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (ИНН2511050164) в доход федерального бюджета 6 561рубль государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

            Судья                                                                                      Жестилевская О.А.