Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-5479/2019

г. Южно-Сахалинск

13 ноября  2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 13 ноября   2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Шестопал И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лэкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным уведомления № 560-026/07 от 24.06.2019 о прекращении действия разрешения на строительство от 16.05.2014 № RU65302000-0000004577, взыскании судебных расходов,  

с участием представителей:

         от  общества с ограниченной ответственностью «Лэкс» - ФИО2 по доверенности от  01.08.2019,

от Департамента  архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска – ФИО3 на основании доверенности от 10.07.2019 №21-Д, 

от Департамента  землепользования  города Южно-Сахалинска – ФИО3 по доверенности от 15.07.2019  №25-Д,

от Администрации города Южно-Сахалинска – представитель  не явился,    

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Лэкс» (далее - заявитель, общество, ООО «Лэкс») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее – Департамент архитектуры, ответчик) о признании  незаконным   уведомления № 560-026/07 от 24.06.2019 о прекращении действия разрешения на строительство от 16.05.2014 № RU65302000-0000004577, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований общество в своем заявлении указало, что оспариваемое уведомление является незаконным, поскольку  договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65 :01:0602006:2456 был заключен  с обществом в соответствии с положениями  подпункта 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ) для целей завершения  строительства объекта незавершенного строительства, который расположен на данном земельном участке и принадлежит обществу на праве собственности. При этом, по условиям договора аренды  земельного участка  арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды, а также предусмотрена возможность возобновления  договора на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ). Поскольку  писем  относительно  прекращения  договора аренды, а также  возражений о его продлении со стороны Департамента землепользования города Южно-Сахалинска в адрес общества не поступало, заявитель на законных основаниях продолжает пользоваться земельным участком, завершает строительство объекта и  своевременно оплачивает арендные платежи за землю, что свидетельствует о том, что  договор аренды возобновлен на неопределенный срок  и является действующим.  При этом,  ни один из случаев, предусмотренных  ч.ч. .21.1, 21.2 и 21.4 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее- ГрК РФ), который бы явился основанием для прекращения действия спорного разрешения на строительства, заявителем не установлен. Также заявитель указывает, что в его адрес не поступало  уведомление от Департамента землепользования о прекращении арендных отношений по договору  от 11.05.2016.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам указанным в заявлении.

 Представитель Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска в судебном заседании с заявленными   обществом требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. 

Определением суда от 12.09.2019  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены  Департамент  землепользования города Южно-Сахалинска и Администрация  города Южно-Сахалинска.

Представитель  Департамента  землепользования города Южно-Сахалинска  в судебном заседании  не согласился с заявленными требованиями, своего отношения к предмету спора в письменном виде не выразил.

Администрация города Южно-Сахалинска, будучи надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, своего отношения к предмету спора не выразила.

В силу ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ) суд находит основания для рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав представителей заявителя и  Департамента  архитектуры,  Департамента землепользования  города Южно-Сахалинска, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 19.03.2013 между Министерством имущественных  и земельных отношений Сахалинской области как арендодателем и ООО «Новые технологии» (арендатор)  заключен договор  аренды №02196  земельного участка с кадастровым номером  65:01:0602006:2456 площадью 920 кв.м., расположенного по адресу – 

<

...> юго-восточнее пересечения ул. Пуркаева и пр.Мира с разрешенным использованием – для строительства  объекта «Магазин». Срок действия договора составляет – с 19.03.2013  по 18.03.2016. В дальнейшем  путем заключения неоднократных Соглашений  о передаче прав и обязанностей по договору аренды, арендаторами становились следующие лица -  ООО «Строительные технологии», ФИО4, ООО «Полюс Девелопмент». 

11.05.2016 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и арендатором – ООО «Полюс Девелопмент» был заключен договор аренды №02196/16  указанного выше земельного участка  с разрешенным использованием – для  завершения  строительства магазина на срок три года – с 11.05.2016 по 10.05.2019.

Соглашением  к договору аренды земельного участка №02196/16  от 06.03.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу от ООО «Полюс Девелопмент».  

Также из  материалов дела следует, что  общество  является  собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0602006:2670, право собственности на который зарегистрировано  Росреестром 05.04.2017, расположенном на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного  реестра недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

16.04.2014 Администрацией  города Южно-Сахалинска ФИО4 было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – магазин за №RU65302000-0000004577, расположенного по адресу – 

<

...> юго-восточнее пересечения ул. Пуркаева и пр.Мира, со сроком действия  разрешения до 16.05.2015. В дальнейшем действие разрешения на строительство было продлено до 13.09.2019.

Письмами Департамента архитектуры  от 14.09.2017, от 20.03.2018 в разрешение на строительство  вносились изменения, в частности,  был изменен застройщик  с ФИО4 на ООО «Лэкс», а также была изменена площадь застройки, строительный объем и иные показатели стройки.   

Письмом от  24.06.2019 Департамент  землепользования города Южно-Сахалинска уведомил Департамент архитектуры о прекращении арендных отношений по договору аренды от 11.05.2016 №02196/16 с обществом по истечении срока аренды (10.05.2019) и о направлении об этом в адрес  общества уведомления. 

На основании данной информации, распоряжением  ответчика от 24.06.2019 №1498-р прекращено действие  разрешения  на строительство  от 16.05.2014 № RU65302000-0000004577 по  п.21.1 ст.51 ГрК РФ в связи с расторжением договора аренды земельного  участка от 11.05.2016 №02196/16.

Письмом Уведомлением  от 24.06.2019 №560-026/07 ответчик  уведомил общество  о прекращении действия разрешения на строительство  по ч.21.4 ст.51 ГрК РФ в связи с уведомлением Департамента  землепользования города Южно-Сахалинска, принявшего решение о прекращении арендных отношений с обществом по договору аренды земельного участка от 11.05.2016 №02196/16. Уведомление получено обществом нарочным.

Не согласившись с указанным выше уведомлением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое суд находит необоснованным по нижеследующим основаниям.

На основании ч.ч. 21.1 под.3, 21.2 и 21.4 под.1 ст.51 ГрК РФ,  действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" в случае:  расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос" принимается решение о прекращении действия разрешения на строительство в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок или права пользования недрами по основаниям, указанным в части 21.1 настоящей статьи.

Уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос" принимается также решение о прекращении действия разрешения на строительство в срок, указанный в части 21.2 настоящей статьи, при получении одного из следующих документов: уведомление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок.

Как установлено судом из материалов дела,  основанием  для принятия  ответчиком  решения о прекращении действия разрешения на строительство послужила письменная информация, поступившая  от другого юридического лица от 24.06.2019 -  Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,  о принятии последним решения о прекращении  действия  договора аренды земельного участка, заключенного с обществом,  в связи с истечением срока его действия.   

В этой связи, Департамент архитектуры на законных основаниях и в установленный  ст. 51  ГрК РФ срок (30 дней со дня получения информации от третьего лица)  принял решение о прекращении  действия разрешения на строительство, поскольку после 10.05.2019 заявитель использовал спорный земельный участок для строительства магазина в отсутствие правовых оснований и правоустанавливающих документов на землю.

Судом также установлено, что  общество  до настоящего времени не оспорило в судебном порядке решение Департамента землепользования города Южно-Сахалинска о прекращении с ним арендных отношений  по земельному участку в связи с истечением срока действия договора, тем более, что  такое решение направлялось по почте в адрес общества третьим лицом по адресу, указанному в договоре аренды земельного участка, однако не было получено  обществом. 

Не может суд согласиться по  нижеследующим основаниям и с доводом общества о том, что  договор аренды земельного участка от 11.05.2016  не был расторгнут в установленном  законом порядке и считается возобновленным на неопределенный срок, а, значит, является действующим.

Так, согласно ч.2 ст.22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

На основании ч.1 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии  со ст.ст. 606, 607 и 610 ГК РФ,  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судом из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка от  11.05.2016 №02196/16 был заключен на срок три года для  завершения строительства магазина на основании  п.п.10 п.2, п.п.3, 4 ст.39.6 ЗК РФ.

Согласно п.п.1, под.10 п.2, п.п. 3, 4 и 5 ст.39.6 ЗК РФ,  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:  земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:  земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Норма аналогичного содержания относительно однократного  предоставления без проведения торгов земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства содержится и в п.21 ст.3 Федерального закона  РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие  Земельного кодекса РФ».

Согласно данной нормы, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии  с подпунктом  6 ч.8 и ч. 15 ст.39.8 ЗК РФ,  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:  на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В этой связи,  спорный договор аренды земельного участка прекратил свое действие по истечении срока, указанного в договоре, т.е., после 10.05.2019.

При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по спорному договору аренды после истечения срока его действия будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок в обход данных запретов невозможно.

Таким образом, поскольку   предыдущему арендатору спорного земельного участка и владельцу объекта незавершенного строительства уже был однократно  предоставлен  после 01.03.2015 в аренду без проведения торгов спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного  строительства сроком на три года, и строительство объекта не было завершено в установленный срок, действие спорного договора аренды после 10.05.2019 считается прекращенным и действие  арендных отношений не может быть  возобновлено на неопределенный срок  в силу запрета, установленного законом. 

Не может быть заключен с обществом   договор аренды и на новый срок без проведения  торгов по причине отсутствия оснований и условий, предусмотренных  в п.п. 2, 3 и 4  ст.39.6 ЗК РФ для заключения договора аренды на спорный земельный участок на новый срок.

Таким образом,   договор аренды  спорного земельного участка для завершения строительства на нем  объекта незавершенного строительства в настоящий момент времени может  быть  заключен только на публичных торгах или путем продажи  объекта незавершенного строительства общества через суд  в принудительном порядке на торгах.

В этой связи, Департамент землепользования принял правомерное решение  о прекращении  арендных отношений и прав на земельный участок   общества  по причине истечения срока действия договора  аренды.

В связи с чем, оспариваемое уведомление  ответчика является законным и обоснованным и не нарушает права  заявителя,  а  суд отказывает заявителю в удовлетворении его требований в полном объеме.

Остальные доводы сторон правового значения для разрешения спора не имеют и суд им оценку не дает.

Срок на обращение в суд с заявленными требованиями со стороны       общества  не пропущен.

Согласно ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку суд нашел заявленные требования  необоснованными по их существу, то суд отказывает обществу и во взыскании понесенных им судебных расходов с  Департамента архитектуры.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Лэкс» к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска о признании незаконным уведомления № 560-026/07 от 24.06.2019 о прекращении действия разрешения на строительство от 16.05.2014 № RU65302000-0000004577, взыскании судебных расходов,   отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                      И.Н. Шестопал