АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-3853/2023

05 июня 2024 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 года, полный текст решения изготовлен 05 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Офрвой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Газпром межрегионгаз Сыктывкар», АО «Газпром газораспределение Сыктывкар», ФИО7, ИП ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Центр ветеринарной медицины Биос», общество с ограниченной ответственностью «Флайт»,

о признании права собственности на долю, 

при участии в судебном заседании

представителя истца - ФИО9, по доверенности от 10.04.2023,

представителя ФИО2 - ФИО10, по доверенности от 15.05.2023,

представителя ООО «Центр ветеринарной медицины Биос» - ФИО11, по доверенности от 18.03.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Ответчик 1), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, Ответчик 2) (далее – Ответчики) о признании за ней доли в праве собственности в размере 175/1000 в помещениях по адресу: 

<

...> под кадастровыми номерами № 11:05:0105019:1485 на поэтажном плане (П2) (далее – помещение П2), № 11:05:0105019:1488 на поэтажном плане (П3) (далее - помещение П3), № 11:05:0105019:1494 на поэтажном плане (П9) (далее - помещение П9) вместе с технологическим оборудованием; признать за истцом долю в праве собственности в размере 175/1000 на земельный участок под кадастровым номером №11:05:0105019:1497.

Ответчики требования отклонили, изложив доводы в представленных отзывах.

Общество с ограниченной ответственностью «Центр ветеринарной медицины Биос» (далее – ООО «ЦВМ Биос») считает необоснованными требования в отношении помещения с кадастровым № 11:05:0105019:1494 на поэтажном плане (П9) вместе с технологическим оборудованием (отзыв от 08.04.2024).

Изучив материалы дела, заслушав представителей, суд установил следующее.

Между ИП ФИО1 (покупатель), ИП ФИО2, ИП ФИО3 (продавцы) заключены договоры купли продажи от 10.10.2022 помещений П8 с кадастровым номером 11:05:0105019:1493 площадью 90,2 кв.м., помещения П12 с кадастровым номером 11:05:0105019:1477 площадью 16,1 кв.м. и от 02.12.2022 помещения П7 с кадастровым номером 11:05:0105019:14925 площадью 18,2 кв.м., расположенных в здании по адресу: 

<

...> общей площадью 841,6 кв.м. (далее – Здание).

Право собственности истца на Помещения №№ П7, П8, П12 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно выписке из ЕГРН, среди помещений, расположенных в Здании, имеются помещения, обозначенные как нежилое имущество общего пользования: помещение П2 площадью 12,6 кв.м. (туалет), помещение П3 площадью 104,2 кв.м. (торговая галерея), а также нежилое помещение П9 площадью 13,4 кв.м.

В соответствии с п. 5 Договора купли-продажи от 02.12.2022 Продавцы гарантируют беспрепятственный доступ Покупателю к местам общего пользования (торговая галерея, туалет).

Земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105019:92 для обслуживания Здания Ответчиками разделен на 2 земельных участка: с кадастровым номером 11:05:0105019:1496 площадью 713 кв.м. и с кадастровым номером 11:05:0105019:1497 площадью 335 кв.м. (дата присвоения кадастрового номера и регистрации общей долевой собственности Ответчиков на участки – 06.12.2022).

01.02.2023 между Ответчиками (продавцы) и Истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/21 доли земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:1496 площадью 713 кв.м. по адресу: 

<

...>.  

До раздела земельного участка доля истцу не выделалась.

ИП ФИО1, ссылаясь на то, что в связи с приобретением помещений П7, П8, П12 у нее возникло право собственности на часть общего имущества в Здании и часть земельного участка для обслуживания Здания, обратилась в суд с настоящим иском (уточненным по результатам проведенной судебной экспертизы).

Ст. 209 и п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности является вещным правом. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи. По своей правовой природе такие иски носят правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Ст.ст. 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно п.п. 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление N 64) право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Тот факт, что право собственности ответчиков на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось (аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 N 14828/12, от 25.02.2014 N 16030/13).

В п. 2 Постановления N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила № 491), в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения и возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Таким образом, общим имуществом собственников помещений в здании являются места общего пользования, то есть имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании (аналогичная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 N 310-ЭС14-8248, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8557/13).

В силу п. 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Относительно того, что помещения П2, П3 являются общим имуществом, возражений не заявлено. При этом ответчики указывают, что права истца не нарушаются, имеется доступ ко всем общим помещениям.

Помещение П9 (котельная), по мнению ИП Б.И.ИБ. и ООО «ЦВМ Биос» к общему имуществу отнесено быть не может, поскольку предназначено, в том числе, для отопления помещений в ином здании.

С целью определения предназначения Помещения П9 определением суда от 20.09.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочный центр»; непосредственное проведение экспертизы поручить эксперту ФИО12.

Согласно выводам заключения эксперта от 27.11.2023 № 14/9724/10 помещение П9 является техническим помещением, помещение П9 и находящееся в нем теплогенерирующее оборудование являются встроенной газовой котельной с общим тепловым пунктом.

При этом, в представленном заключении указано, что три тепловых контура обеспечивают теплом помещения, расположенные по адресу: ул. Гаражная, д. 29 и часть помещений по адресу: ул. Гаражная, д. 27. Теплоноситель, получаемый в Помещении П9, служит для обогрева всех помещений по адресу6 Ул. Гаражная, д. 29, а также части помещений по адресу: ул. Гаражная, д. 27.

На основании определения суда экспертом представлены дополнительные пояснения, в которых указано, что проект «Офисно-складское здание ООО «Капитал» по ул. Гаражная, 29 в г. Сыктывкаре. Отопление» предусматривает возможность отопления помещений, которые могут быть подключены, через иные контуры, не предназначенные для выполнения задачи, предусмотренной проектом (лист 1 п.2). Конкретные помещения, которые могут быть фактически подключены через иные контуры, по адресу: ул. Гаражная, д. 27, установить по предоставленной проектной документации невозможно.

Вместе с тем, в п. 6 листа 1 проектной документации предусмотрено, что для разделения потока теплоносителя в теплогенераторной предусматривается установка стального коллектора на 4 независимых контура с запорной арматурой, 3-й контур: для теплоснабжения помещений здания по ул. Гаражная 27.

Между ИП ФИО2 и собственниками помещений, расположенных в здании по ул. Гаражная, 27, заключены договоры компенсации коммунальных услуг (в том числе, тепловой энергии).

Таким образом, помещение П9 предназначено и используется для теплоснабжения помещений в зданиях по Гаражной, 29 и Гаражной, 27.

Однако в силу Постановления № 64, Правил № 491 к общему имуществу относятся объекты, предназначенные для обслуживания только одного дома.

Так, в пп. "ж" п. 2 Правил № 491 прямо указано, что в состав общего имущества включаются объекты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома. 

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2021 № 304-ЭС21-5670, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2019 N Ф05-15189/2019 по делу N А40-243113/2018.

Учитывая изложенное помещение П9 к обществу имуществу Здания отнесено быть не может.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части признании доли в праве собственности в помещениях П2 и П3.

Истцом также заявлено о признании доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №11:05:0105019:1497.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п. 53 Постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Из положений п.п. 58, 59 Постановления N 10/22 следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В данном случае истец указывает, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105019:1497 возникло у него в силу закона в связи с приобретением в собственность помещений в Здании, расположенном на данном участке.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

В силу п.п. 1, 2 ст. 552 ЗК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) от 28.03.2018 в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Довод ответчика о том, что для использования помещений, принадлежащих истцу, достаточно доли в праве на земельный участок с кадастровым №11:05:0105019:1496 площадью 713 кв.м. отклоняется, поскольку раздел земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105019:92 произведен после того, как истец в силу закона стал собственником общедолевого имущества в Здании. Кроме того, как следует из плана помещений Здания, одна из входных групп располагается напротив земельного участка с кадастровым №11:05:0105019:1497, следовательно, названный участок необходим для доступа в помещения. 

В силу п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Ответчики в обоснование позиции ссылаются на то, что истец при заключении договоров купли-продажи помещений и земельного участка понимал и принимал факт получения доли в праве общей долевой собственностям только в отношении земельного участка с кадастровым №11:05:0105019:1496, никаких волеизъявлений в отношении земельного участка с кадастровым №11:05:0105019:1497 не поступало, что в силу п. 2 ст. 246 и ст. 158 ГК РФ может расцениваться как распоряжение Истцом своей доли в пользу Ответчиков.

Данный довод отклоняется судом, поскольку тот факт, что Истец не заявил о своих правах на земельный участок, не может свидетельствовать о согласии на отчуждение принадлежащего ему в силу закона имущества. Молчание не считается согласием на совершение сделки, акцептом договора и не может признаваться как отказ от своих прав (п. 4 ст. 157.1, п. 3 ст. 158, п. 2 ст. 438 ГК РФ, п. 54 Постановление № 25).

Более того, в силу договора от 10.10.2022 № 01/10-22 получения и компенсации коммунальных услуг, заключенного с Истцом, Ответчик 1 обязался передать земельный участок площадью 1049 кв.м. для обслуживания Здания в созданную управляющую компанию, при этом собственники получают долю пропорционально долям площади помещений, находящихся в их собственности. На момент заключения с Истцом договоров купли-продажи помещений названный участок разделен не был.

В силу изложенного, с учетом того, что помещение П9 к общему имуществу Здания не относится, доля истца в праве собственности в помещениях П2 и П3, в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105019:1497 составляет 1717/1000. 

Таким образом требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) долю в праве собственности в размере 1717/10000 в помещениях по адресу: 

<

...> под кадастровыми номерами № 11:05:0105019:1485 на поэтажном плане (П2), № 11:05:0105019:1488 на поэтажном плане (П3), долю в праве собственности в размере 1717/1000 на земельный участок под кадастровым номером №11:05:0105019:1497.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) по 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, по 12500 руб. в возмещение расходов на экспертизу.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                                               М.В. Безносикова