ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-13967/2022

26 октября  2023 года

город Севастополь

            Постановление изготовлено в полном объеме     26 октября 2023  года 

Резолютивная часть постановления объявлена    19 октября  2023 года

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи                            Градовой О.Г.,

судей    Приваловой А.В.,

   Кравченко В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Ривьера-Алушта»- ФИО2,

представителя Администрации города Алушты Республики Крым - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу     общества с ограниченной ответственностью «Ривьера-Алушта»  на решение Арбитражного суда Республики Крым от 29 июня 2023 года по делу №А83-13967/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ривьера-Алушта»  к Администрации города Алушты Республики Крым,  при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления имущественных и земельных отношений г. Алушты Республики Крым,  об оспаривании  постановления,

установил:

ООО «Ривьера-Алушта» обратилось в суд первой инстанции с  заявлением о признании недействительным принятого 05.05.2022 Администрацией г. Алушты постановления  № 1078  об отмене ранее принятого постановления №2656 от 19.10.2021  о заключении договора аренды земельного участка и об отказе в предоставлении в аренду  земельного участка площадью 4.912 кв.м. КН: 90:15:010106:902, расположенного по адресу:  

<

...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства объекта - сооружения (футбольного поля) площадью застройки 2051 кв.м.,  со степенью готовности 50%. 

Решением суда первой инстанции  в удовлетворении требований отказано по тем мотивам, что  на испрашиваемом земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, в связи с чем у заявителя нет исключительного права на предоставление земельного участка в аренду без торгов. 

ООО «Ривьера-Алушта»   подана апелляционная жалоба, в  которой этот участник просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные  требований по тем основаниям, что судебный акт принят с нарушением норм материального права. 

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что Администрация  не согласна с ее доводами, так как фактически на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Администрации возражал против ее доводов по мотивам, приведенным в отзыве. Представитель Управления имущественных и земельных отношений г. Алушты Республики Крым в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания участники извещены в установленном законом порядке. 

На основании статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции истребовал и приобщил к делу дополнительные доказательства, исследовав доказательства в совокупности, установил следующие обстоятельства.        

03.08.2021 ООО «Ривьера-Алушта» подало в Администрацию г. Алушты заявление  о предоставлении на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без торгов в аренду земельного участка площадью 4.912 кв.м. КН: 90:15:010106:902, расположенного по адресу: 

<

...> категория – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – спорт, для цели - завершение строительства объекта незавершенного строительства КН: 90:15:010106:1093.  

В подтверждение исключительного права заявитель к заявлению приложил выписки из ЕГРН от 28.06.2021 на земельный участок и на объект незавершенного строительства. 

19.10.2021 Администрацией г. Алушты вынесено постановление № 2656 о заключении с ООО «Ривьера-Алушта» договора аренды земельного участка КН: 90:15:010106:902 сроком на 2 года для завершения строительства объекта; постановление  мотивировано окончанием 01.08.2021 срока договора аренды земельного участка от   31.08.2018.

05.05.2022 Администрацией г. Алушты вынесено постановление №1078 «Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка ООО «Ривьера-Алушта», резолютивной частью которого:

1) отменено постановление Администрации г. Алушты № 2656 от 19.10.2021,

2) отказано  ООО «Ривьера-Алушта»   в предоставлении в аренду  вышеназванного земельного участка, так как на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства КН:90:15:010106:1093, что подтверждено актом обследования объекта земельных отношений № 89 от 31.03.2022.  

 Из представленных в дело письменных доказательств относительно объекта незавершенного строительства (ОНС) установлено следующее. 

18.11.2016 на государственный кадастровый учет поставлен ОНС – иное сооружение (футбольное поле) площадью 2.051кв.м., КН: 90:15:010106:1093, степень готовности 50%, расположенное в границах земельного участка КН: 90:15:010106:902, в подтверждение чего представлен кадастровый паспорт на этот объект.

Постановка на кадастровый учет ОНС осуществлена на основании выписки о регистрации за ЧП «Киев-Буд-Гранд» права собственности на недвижимое имущество от 01.07.2009 на ОНС (в том числе 50% готовности футбольное поле) и составленного 04.09.2013 ООО «БТИ» по заказу ЧП «Киев-Буд-Гранд» технического паспорта на ОНС, в котором указано на 50-типроцентную готовность футбольного поля, имеющего подпорную стену бутовую и  искусственное покрытие на щебеночной дренажной подушке; иное описание, включая параметры конструктивных элементов, и обоснование вывода о проценте готовности объекта в техническом паспорте не приведены. 

В ЕГРН осуществлена государственная регистрация права собственности на ОНС: 23.01.2017 за  ЧП «Киев-Буд-Гранд» (Украина, г. Киев), 08.02.20217 за ФИО4, 23.03.2017 за ООО «Алушта-Ривьера» (ИНН: 

<

***>),  15.03.2018 за ООО «Ривьера-Алушта»   (ИНН: 

<

***>, заявитель по данному делу), о чем представлены выписки из ЕГРН от 24.01.2017, 08.02.2017, 24.03.2017, 15.03.2018.

Из составленных 31.03.2022 начальником отдела муниципального земельного контроля управления муниципального контроля Администрации г. Алушты ФИО5 в порядке внепланового выездного обследования объекта земельных отношений акта № 89  с фотофиксацией и протокола осмотра № 89 следует, что на земельном участке  КН: 90:15:010106:902 складируется грунт, строительство не осуществляется, объекты капитального строительства (неоконченного строительства) отсутствуют. 

10.06.2022 кадастровым  инженером ФИО6 дано заключение, согласно которому ОНС с начала в 2007 году  строительства и до настоящего времени существует – на земельном участке расположена подпорная бутовая стена и искусственное бетонное основание на щебеночной дренажной подушке; в заключении отмечено, что обследование существующих частей ОНС затруднено размещением на земельном участке грунта.  В заключении кадастровый инженер на основании осмотра и сведений в ранее составленных документах (технический паспорт от 29.01.2009,  независимая оценка № 10/754 ЭОЮ от 21.04.2010, технический паспорт от 04.09.2013, отчет об определении рыночной стоимости № 1-9-2017 от 26.09.2017) дает описание хода выполненных строительных работ: выравнивание площадки, срезание грунта склона, создание основания футбольного поля и подпорной стены для устойчивости объекта. 

Согласно представленным в дело документам, первоначально земельный участок предоставлен 14.04.2006 в аренду на 15 лет общественному объединению граждан «Спортивный клуб «Алустон-98» для размещения и строительства спортивной базы и стадиона; 05.10.2007 по договору субаренды - предоставлен в субаренду ЧП  «Киев-Буд- Град» сроком на 2 года  для той же цели;  24.10.2017 право аренды передано ООО «Ривьера-Алушта», о чем 16.12.2017 уведомлен арендодатель Администрация г. Алушты; 16.07.2018 в порядке переоформления  ранее возникшего права по договору аренды земельный участок предоставлен сроком до 01.08.2021 в аренду заявителю ООО «Ривьера-Алушта». 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5  статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в  ред. от 16.02.2022) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов с собственником объекта незавершенного строительства в случае однократного предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №  51-ФЗ (в ред. от 25.02.2022) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся (в том числе) земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе объекты незавершенного строительства.

Пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в ред. от 01.05.2022) под объектом капитального строительства понимает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022) указано на то, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

         Статья 287.1 ГК РФ устанавливает, что право собственности на созданный объект незавершенного строительства возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Часть 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, (в том числе) о степени готовности объекта незавершенного строительства в процентах, основные характеристики объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства, проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства.

По требованиям статей 14 и 24 Закона № 218-ФЗ основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является технический план, который  представляет собой документ, в котором воспроизведены сведения (в том числе) о местоположении  объекта незавершенного строительства по координатам характерных точек контура, по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов; эти сведения указываются на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости;  сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений.

В представленном заключении кадастрового  инженера пространственное описание конструктивных элементов ОНС (футбольного поля) отсутствует, включая описание высоты или глубины таких конструктивных элементов  как подпорная стена и бетонное основание; при этом кадастровый инженер указывает на затруднение в осмотре элементов сооружения (футбольного) из-за размещения на земельном участке  грунта;  выводы о 50-типроцентной готовности футбольного поля не основаны на оценке предусмотренных проектной документацией работ для создания футбольного поля и фактически выполненных работ; приведённое описание хода выполненных работ  (выравнивание площадки, срезание грунта склона, создание подпорной стены и основания) не является результатом непосредственного наблюдения кадастровым инженером за ходом работ. 

          При таких обстоятельствах, учитывая приведенные нормы права и обзор судебной практики о возникновении ОНС (после полного завершения работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ),  суд апелляционной инстанции критически оценивает заключение кадастрового инженера на предмет создания ОНС, так как в нем не отражены фактические обстоятельства создания такого объекта. 

Напротив, акт обследования  и протокол осмотра № 89 от 31.03.2022 с фотофиксацией свидетельствуют о том, что на земельном участке  КН: 90:15:010106:902 складируется грунт, объект капитального строительства (неоконченного строительства) отсутствует. 

           Доводы заявителя о наличии государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на ОНС (футбольное поле) не являются неопровержимым доказательством существования такого объекта, данные действия  в соответствии с Законом № 218-ФЗ не заменят оснований возникновения  в гражданском обороте вещи (в данном случае ОНС), осуществляются такие действия на основании правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. 

            На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений  норм материального права, иных (в том числе безусловных) оснований для отмены судебного акта не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 29  июня  2023    года  по делу №А83-13967/2022  оставить без изменения.

Апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Ривьера-Алушта»  -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий              О.Г. Градова

Судьи                    А.В. Привалова                  В.Е. Кравченко