ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-6488/2023

г. Саратов

16 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  07 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Котляровой А.Ф., Степуры С.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием в судебном заседании до перерыва:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Артем-Плюс» – ФИО2, действующей на основании доверенности от 05.06.2023, 

директора общества с ограниченной ответственностью «Центр развития и творчества «Камертон» - ФИО3, действующего на основании выписки из ЕГРЮЛ,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр развития и творчества «Камертон» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 9 октября 2023 года по делу                             № А57-6488/2023, 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Артем-Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр развития и творчества «Камертон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 о взыскании задолженности,   

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Артем-Плюс» (далее - истец, ООО «Артем-Плюс») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Центр развития и творчества «Камертон»  (далее - ответчик, ООО ЦРТ «Камертон» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 30 000 руб., задолженности по содержанию нежилого помещения и жилищно-коммунальным услугам в размере 142 036 руб. 62 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 761 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 октября 2023 года по делу № А57-6488/2023  исковые требования удовлетворены. 

Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 30 000 руб., задолженность по содержанию нежилого помещения и жилищно-коммунальным услугам в размере 142 036 руб. 62 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 161 руб.

ООО ЦРТ «Камертон», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просительную часть которой апеллянт уточнил в судебном заседании в суде апелляционной инстанции, просил отменить решение суда первой инстанции в части взыскания в ответчика расходов по содержанию жилья, расходов на общедомовые нужды (ОДН) в сумме 128 279 рублей 08 копеек и принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель указывает, что ни законом, ни договором не предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные расходы на содержание общего имуществ многоквартирного дома.

Более подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.

ООО «Артем-Плюс» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило письменный отзыв на жалобу, в котором возражает против удовлетворения жалобы, настаивает на законности принятого судебного акта, просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании, открытом 31 января 2024 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 07 февраля 2024 года до 09 часов 10 минут, объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными  в пунктах 11-13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей без участия представителей сторон.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в порядке апелляционного производства ООО ЦРТ «Камертон» обжалуется только часть решения, касающаяся исковых требований о взыскании с ответчика расходов по содержанию жилья и расходов на ОДН, о пересмотре судебного акта в полном объеме лицами, участвующими в деле, не заявлено, апелляционный суд не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.04.2021 между ООО «Артем-Плюс» (арендодатель) и ООО ЦРТ «Камертон» (арендатор) заключен договор аренды б/н нежилого помещения (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование (аренду) часть нежилого помещения на первом этаже десяти этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. им. Лисина СП., д. 11, пом. 04, площадью 283,6 кв.м, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 настоящего Договора.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 127 620 (Сто двадцать семь тысяч шестьсот двадцать) рублей в месяц, без НДС. Начисление арендной платы начинается с 01 мая 2021 года.

Оплата по настоящему договору (по взаимному соглашению сторон) будет производиться не позднее 15 числа каждого месяца, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя (пункт 2.2. договора).

По условиям 2.3. договора кроме арендной платы, предусмотренной пунктом 2.1. настоящего договора, арендатор на основании выставленных арендодателем счетов оплачивает дополнительные арендные платежи за предыдущий месяц аренды, связанные с расходами по эксплуатации переданного в аренду помещения, включая электроэнергию, водоснабжение, водоотведение. Расходы по теплоснабжению лежат на арендодателе.

Согласно пункту 3.1.3. договора, в течение срока аренды арендодатель обязуется обеспечить выполнение своих обязательств по договорам с коммунальными и эксплуатационными службами, таким образом, гарантируя бесперебойное обеспечение предоставляемого в аренду помещения электрической энергией, отоплением, водоснабжением, канализацией в объемах, необходимых для нормального функционирования деятельности арендатора.

В силу пункта 3.3.3. договора арендатор обязан нести расходы по содержанию помещения. Оплачивать своевременно дополнительные арендные платежи, предусмотренные пунктом 2.3. настоящего договора.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями, зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.05.2021.

Нежилое помещение передано арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 23.04.2021 (приложение № 1 к договору аренды от 23.04.2021).

В период действия договора ответчиком неоднократно нарушались встречные обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в полном объеме, в связи с чем, с 01.06.2022 договор по соглашению сторон расторгнут.

По расчету истца по состоянию на 31.05.2022, а именно за период с мая 2021 года по май 2022 года, за ООО ЦРТ «Камертон» образовалась задолженность в размере                 172 036,62 руб. (л.д. 69), в том числе:

-  задолженность по арендной плате в размере 30 000 руб.;

- задолженность по возмещению затрат на содержание общего имущества в многоквартирном доме и ОДН в размере 128 279 руб. 08 коп.;

- задолженность по возмещению затрат на электроэнергию (за период февраль 2022-май 2022) в размере 12 727,57 руб.;

- задолженность по возмещению затрат на ХВС (холодное водоснабжение за период февраль 2022-май 2022) в размере 1 029,25 руб.

В связи с нарушением ответчиком условий договора аренды, арендодатель направил в адрес ООО ЦРТ «Камертон» претензию от 02.12.2022 с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и иным платежам.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности по арендным платежам явилось основанием обращения истца в суд в рамках настоящего дела. 

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования в сумме 172 036,62 руб., суд первой инстанции руководствовался положениями статьей 309 - 310, 539, 540, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 153, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правил № 354), и исходил из доказанности истцом по праву и размеру наличие на стороне ответчика задолженности по арендным платежам, включая коммунальные услуги (электрическая энергия и холодное водоснабжение), а также задолженность по возмещению затрат на содержание общего имущества в многоквартирном доме и ОДН. При этом, отклоняя довод ответчика о том, что на арендатора не может быть возложена обязанность по оплате содержания жилья и ОДН, суд первой инстанции толкованием пунктов 2.3., 3.3.3. договора, статей 210, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что кроме арендной платы арендатор обязан нести расходы по содержанию помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Таким образом, процессуальный закон обязывает суд апелляционной инстанции оценить представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и отразить в судебном акте мотивы, по которым он пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности процесса (статьи 8, 9, 71, 168, 169, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 40 Правил № 354, потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме и случаях, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, потребитель в многоквартирном доме отдельно вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

По правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

В силу статей 249 и 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12.04.2016                      № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» указал, что несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения.

При этом отсутствие заключенного договора с организацией, оказывающей услуги, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить затраты, понесенные на содержание общего имущества.

Приведенные выше положения жилищного законодательства не могут служить основанием для возложения непосредственно на арендатора спорного нежилого помещения обязанности по оплате понесенных расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Довод истца о том, что такая обязанность арендатора вытекает из договора аренды, в данном случае является ошибочным, не основанным на нормах закона и условиях договора.

Собственнику принадлежит право сдачи имущества в аренду на устанавливаемых им условиях (статьи 608 и 421 ГК РФ).

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (пункт 1), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2) - если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, положения статьи 616 ГК РФ устанавливают обязанность арендатора по несению расходов на содержание только арендованного, а не иного имущества. 

Передача помещения по договору аренды не освобождает собственника помещения от бремени расходов по содержанию иного его имущества, в данном случае общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, и не дает возможности переложить это бремя на арендатора без соответствующего указания об этом в договоре аренды.

Следовательно, права и обязанности у арендатора возникают в силу заключенного сторонами договора, арендатор не обладает вещными правами на передаваемое помещение, гражданское и жилищное законодательство не содержат норм о возложении обязанностей на арендатора по содержанию общего имущества многоквартирного дома наряду с собственниками помещений, находящихся в таком доме, в том числе, по уплате расходов на содержание имущества и ОДН. 

 При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Стоимость договора и порядок расчетов определены сторонами в разделе 2 договора.

В пункте 2.1. договора установлена фиксированная часть арендной платы: за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 127 620  рублей в месяц, без НДС.

Условиями пункта 2.3. договора определено, что кроме арендной платы, предусмотренной пунктом 2.1. настоящего договора, арендатор на основании выставленных арендодателем счетов оплачивает дополнительные арендные платежи за предыдущий месяц аренды, связанные с расходами по эксплуатации переданного в аренду помещения, включая электроэнергию, водоснабжение, водоотведение. Расходы по теплоснабжению лежат на арендодателе.

В силу пункта 3.3.3. договора арендатор обязан нести расходы по содержанию помещения. Оплачивать своевременно дополнительные арендные платежи, предусмотренные пунктом 2.3. настоящего договора.

Системным толкованием условий пунктов 2.3 и 3.3.3. договора во взаимосвязи с положениями статьи 210, пункта 2 статьи 616 ГК РФ суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что условиями договора на арендатора возложена обязанность по содержанию и эксплуатации только арендованного имущества (помещения). Указание на обязанность арендатора по несению расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в том числе, расходов на ОДН, в договоре отсутствует.

Иное истцом, заявляющим требование о взыскании с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию жилья, расходов на ОДН в сумме 128 279,08 руб., не доказано.

Схожая правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2018 № 304-ЭС18-7348, от 28.06.2022 № 309-ЭС22-2604, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2023 № Ф09-1195/23 по делу № А50-31905/2021.

Установив, что законом и условиями договора не установлена обязанность арендатора по несению расходов по содержанию жилья, расходов на ОДН, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом не доказаны по праву и размеру исковые требования о взыскании с ответчика  расходов по содержанию жилья, расходов на общедомовые нужды (ОДН) в сумме 128 279 руб. 08 коп., что влечет отказ в их удовлетворении.

Суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения судом первой инстанции нарушены нормы материального права, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части и принятия в данной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в взыскании с ООО ЦРТ  «Камертон» в пользу ООО «Артем-Плюс» расходов по содержанию жилья, ОДН в сумме 128 279 рублей 08 копеек.

Отказ в удовлетворении иска в части является основанием для перераспределения судом апелляционной инстанции судебных расходов за рассмотрение иска на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 октября 2023 года по делу                   № А57-6488/2023 в обжалуемой части - в части взыскания  с общества с ограниченной ответственностью Центр развития и творчества  «Камертон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Артем-Плюс» расходов по содержанию жилья, ОДН в сумме 128 279 рублей 08 копеек - отменить.

            В удовлетворении иска в данной части отказать.

            Судебные расходы перераспределить.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Центр развития и творчества «Камертон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Артем-Плюс» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере 1 540 рублей 29 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Артем-Плюс» в пользу общества с ограниченной ответственностью Центр развития и творчества «Камертон» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

 

Председательствующий судья                                                                  Т.С. Борисова

 

Судьи                                                                                                                       А.Ф. Котлярова                   

 

С.М. Степура