﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-4462/2019

г. Краснодар

19 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Компаньон» (ИНН 0106003795, ОГРН 1020100823797) – Арсентьевой Н.В. (доверенность от 31.08.2020), в отсутствие истца – администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение», извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компаньон» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 по делу № А01-4462/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ООО «Компаньон» (далее – общество) о взыскании 486 026 рублей 90 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 10.07.2017 № 23, а также 63 792 рублей 34 копеек неустойки, с учетом увеличения размера исковых требований (т. 1, л. д. 103).

Решением от 09.02.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.04.2021, иск удовлетворен частично: с общества в пользу администрации взыскано 479 438 рублей 02 копейки задолженности, 60 897 рублей 40 копеек неустойки; в удовлетворении остальной части требований отказано; в доход федерального бюджета с общества взыскано 13 807 рублей государственной пошлины. Суды исходили из того, что расчет задолженности по арендным платежам произведен администрацией от даты заключения договора (10.07.2017) по III квартал 2020 года, включительно. Однако, моментом возникновения обязанности ответчика по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 01:05:0200166:6197 необходимо считать дату передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи (25.07.2017). При перерасчете долга и начисленной неустойки (за период с 25.07.2017 по III квартал 2020 года, включительно) суды частично удовлетворили требования по иску. При этом судами отклонен довод общества о том, что земельный участок, предоставленный для организации парковки, после строительства многоквартирных жилых жомов и регистрации права собственности на помещения, перешел в долевую собственность иных лиц, а застройщик (общество) как арендатор утратил право на распоряжение им. Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию многоквартирные жилые дома расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 01:05:0200166:0176 (литера 9) и 01:05:0200166:73 (литеры 10, 13 и 14), тогда как для организации парковки обществу предоставлен самостоятельный земельный участок (01:05:0200166:6197), сформированный для конкретной цели (не для эксплуатации многоквартирных жилых домов).

В кассационной жалобе общество просит решение от 09.02.2021 и апелляционное постановление от 14.04.2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение, указав на несоответствие материалам дела вывода судебных инстанций о том, что земельный участок с кадастровым номером 01:05:0200166:6197 не является собственностью жильцов многоквартирного жилого дома. С учетом требований СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 (далее – СанПиН 2.1.2.2645-10), общество по договору от 19.08.2014 № 565 арендовало земельный участок с кадастровым номером 01:05:0200166:6197 для организации парковок жилого комплекса (корпуса № 9, 10, 13, 14). Распоряжением главы администрации от 09.11.2015 № 499 спорный земельный участок выделен из ранее предоставленного обществу в аренду участка с тем же кадастровым номером (категория земли населенных пунктов, территориальная зона ЖЗ.104 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами»). Спорный участок выделялся не для устройства стоянки автомобилей, а для размещения парковки. Строительство парковочных мест на спорном земельном участке для благоустройства жилых домов предусмотрено проектом. Разрешение на строительство выдавалось на весь жилой комплекс (6 жилых домов), обществу нецелесообразно арендовать у администрации изолированный земельный участок для организации парковки, участок используется жильцами многоквартирных домов по назначению.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель подателя жалобы пояснил ее доводы.

Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Согласно материалам дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 10.07.2017 № 23, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» площадью 1998 кв. м с кадастровым номером 01:05:0200166:6197, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Шоссейная, 63/1, для организации парковки (пункт 1.1). Срок действия договора – 10 лет, до 10.07.2027 (пункт 7.2). По акту приема-передачи от 25.07.2017 объект аренды передан арендатору; договор прошел государственную регистрацию 19.09.2017 (т. 1, л. д. 18 – 27).

На основании пункта 2.1 размер арендной платы за участок составляет 150 668 рублей 38 копеек в год. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежеквартально, до 10-го числа первого месяца квартала (пункт 2.2). Размер ежегодной арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Адыгея и муниципального образования «Яблоновское городское поселение», не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена, – с момента вступления нормативного правового акта в силу (пункт 2.3).

В порядке досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес общества претензию от 25.10.2019 № 5849 с просьбой о погашении задолженности по арендной плате и уплате неустойки (т. 1, л. д. 8).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды земельного участка, истец обратился в арбитражный суд.

В части отказа во взыскании долга и неустойки за период до 25.07.2017 (дата акта приема-передачи), судебные акты не обжалуются, поэтому, судом округа не проверяются и подлежат оставлению без изменения; в остальной части суд кассационной инстанции исходит из следующего

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Неустойкой (штрафом, пеней), согласно статье 330 Гражданского кодекса, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования в размере 479 438 рублей 02 копеек (основной долг) и 60 897 рублей 40 копеек (неустойка).

Довод кассационной жалобы о том, что земельный участок, предоставленный по договору аренды для организации парковки, перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирных жилых домов, был предметом изучения суда апелляционной инстанции, который правомерно руководствовался следующим.

На основании статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 26 постановления от 17.11.2011 № 73 согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке одного (из нескольких предполагаемых к возведению) жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРН, следует исходить из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, необходимой для эксплуатации жилого дома, однако, сохраняется – по внесению арендной платы за оставшуюся в пользовании арендатора часть земельного участка.

Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 01.08.2017 № 01-505107-035-2017, 21.12.2017 № 01-505107-065-2017, 16.01.2018 № 01-505107-002-2018, 16.01.2018 № 01-505107-003-2018 многоквартирное жилые дома по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Шоссейная, 63 (литеры 9, 10, 13, 14) расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: № 01:05:0200166:0176 (литера 9), № 01:05:0200166:73 (литеры 10, 13 и 14), тогда как объектом аренды по договору от 10.07.2017 № 23 выступает земельный участок с кадастровым номером 01:05:0200166:6197 (для организации парковки), который не сформирован для целей эксплуатации многоквартирного дома (доказательства обратного материалы дела не содержат).

Вопреки утверждениям заявителя кассационной жалобы, суды, исследовав и оценив представленные доказательства, доводы и возражения сторон, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные отношения, с достаточной полнотой выяснили и установили имеющие существенное значение для настоящего дела обстоятельства.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в федеральный бюджет при ее подаче (платежное поручение от 25.05.2021 № 140).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 по делу № А01-4462/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Н.С. Мазурова