Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-39114/2022

01 сентября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  25 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен  01 сентября 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>) в лице               Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество                  Санкт-Петербурга" (191124, 

<

...>, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

Ответчик: Частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ" (190000, 

<

...>, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩЕНИЕ 3Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 25.08.2022,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице                                 Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество                        Санкт-Петербурга" обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ"                     (далее – ответчик, Агентство) о взыскании 943 723,08 руб. задолженности по арендной плате за период 01.02.2021 - 30.11.2021, 238 631,54 руб. пеней по состоянию на 09.12.2021 с последующим начислением с 10.12.2021 по ставке 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства; расторжении договора аренды № 11-А295142 от 15.05.2000.

Определением от 20.04.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. 

В судебном заседании 07.07.2022 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу. 

Протокольным определением от 07.07.2022 судебное разбирательство отложено. 

В суд поступило встречное исковое заявление Агентства о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды № 11-А295142 от 15.05.2000, оформленной уведомлением от 16.09.2021 № 04-14-18990/2021-0-0.

Определением от 14.07.2022 суд принял встречное исковое заявление к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании 25.08.2022 представитель Агентства уточнила встречное исковое заявление в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения пряты судом к рассмотрению.

Представитель Агентства заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы, в удовлетворении которого судом отказано, с учетом предмета спора по первоначальному иску и встречному иску, а также собранных по делу доказательств.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

На основании договора аренды №11-А295142 от 15.052000 (далее - договор) Агентство занимает помещения общей площадью 140,5 кв.м по адресу: 190000, г. Санкт-Петербург. Большая Морская улица, д. 53/8. литера А, пом. 20н, пом. 10Н (далее - Объект).

В нарушение пункта 2.2.2 договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы. 

По состоянию на 09.12.2021 задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.02.2021 по 30.11.2021 составила 943 723.08 руб.

За просрочку внесения арендной платы ответчику на основании п. 4.8 Договора начислены пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 09.12.2021 сумма пеней составила 238 631.54 руб.

В соответствии с п. 5.3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В адрес ответчика направлена претензия №ПР-48379/21-0-0 от 09.12.2021 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском.

Как следует из встречного иска, согласно п. 1.1 договора объект передан в аренду для использования под образовательные цели, в связи с чем при заключении договора была применена льготная ставка арендной платы с применением коэффициента социальной значимости 0,1. (п. 3.1 договора).

По результатам проведенной Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (ККИ) проверки составлены акты №44-Л/Ю/2021, № 45-Л/Ю/2021 от 02.02.2021, в котором установлено, что на объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности. Объект используется под склад.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в адрес арендатора СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направило Уведомление об изменении арендной платы от 16.09.2021 № 04-14-16991/21-0-0 (далее - уведомление), согласно которому с 02.02.2021 размер арендной платы за пользование объектом составляет полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости равного 1.

Между тем Агентство считает, что выводы по результатам проверки фактического использования помещения, не являются достоверными, а акты                   №44-Л/Ю/2021, № 45-Л/Ю/2021 от 02.02.2021, составленные в одностороннем порядке, не свидетельствует, что под социально значимый вид деятельности Агентство использует площадь менее 70% от общей площади арендуемого помещения.

Полагая применение коэффициента социальной значимости равного 1 необоснованным, Агентство просит признать недействительной одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы по договору аренды №11-А295142 от 15.05.2000, оформленную уведомлением от 16.09.2021 № 04-14-1691/21-0-0.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Комитета подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Закон) льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при условии, если арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям. Подтверждение о соответствии деятельности арендатора установленным требованиям предоставляется арендатору соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности деятельность арендатора перестает соответствовать установленным требованиям, льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не применяются, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме (статья 4 Закона).

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 02.02.2021 проведена проверка фактического использования Объектов (акт проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 02.02.2021 №43-Л/Ю/2021)

По результатам проведенной проверки установлено, что на объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности. Объект используется под склад.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, в адрес арендатора СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» было направлено Уведомление об изменении арендной платы от 16.09.2021 № 04-14-16991/21-0-0 (далее - Уведомление), согласно которому с 02.02.2021 (даты акта обследования) размер арендной платы за пользование объектом составляет полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

В соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 03.12.2021 КУВД-001/2021-50982808 № PKPVDMFC-2021-12-01-275953 в отношении Объекта в Едином государственном реестре недвижимости внесены изменения по арендной плате.

Как следует из акта обследования объекта нежилого фонда (10-Н, 20-Н) от 25.11.2021, объект является составной частью отеля «Биг Марин». Установить лица, использующие объект, не представляется возможным. Объект используется для размещения склада и санузла. Кроме того, в акте указанно на выявленные нарушения, а именно, несоответствие планировки объекта документам технического и кадастрового учета, а также несоответствие вида фактического использования объекта цели использования Объекта, изложенной в п. 1.1. договора. Объект используется для размещения склада. 

С учетом изложенного оснований для сохранения льготного расчета арендной платы не имеется.

В соответствии со статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 № 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Комитет по контролю за имуществом создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга» и является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга»ё, установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления   земельного   контроля   в   Санкт-Петербурге,   выявления   и   предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах, является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.

Согласно пунктам 1.2 и 1.4 распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» (далее - распоряжение Комитета от 05.09.2017 № 11-р) обследование земельных участков - это визуальный осмотр должностными лицами ККИ земельных участков с целью проверки соблюдения условий договоров, заключенных в отношении объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.4 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости.

На основании пункта 3.1 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

Обследование проводится по месту нахождения объекта недвижимости. Должностными лицами Комитета, указанными в Приказе, проводятся следующие действия: визуальный осмотр объектов недвижимости; обмеры, фотографирование и видеосъемка (в случае необходимости) объектов недвижимости и их частей (пункт 3.1 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р).

В данном случае, обследование объекта нежилого фонда произведено в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами, а также в рамках гражданско-правовых отношений.

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга осуществлял проверку фактического пользования, находящегося в государственной собственности объекта недвижимого имущества - земельного участка, являясь лицом, уполномоченным на совершение данных действий. Его действия по обследованию объекта были направлены на выявление фактического состояния имущества Санкт-Петербурга, соблюдение условий договора.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, акты обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга являются надлежащими доказательствами по делу и обязанность уведомлять арендатора о выезде на объект для Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не установлена.

Таким образом, в данном случае обследования спорного объекта нежилого фонда, в том числе на предмет соблюдения арендатором условий заключенного им с Комитетом договора, были произведены ККИ без вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора, в рамках полномочий, установленных означенными нормативно-правовыми актами, в связи с чем не требовали ни участия предпринимателя или его представителя, ни необходимости его вызова для их проведения, так как обязанность уведомлять хозяйствующий субъект о предстоящем обследовании объекта недвижимости, находящегося в собственности у государства, отсутствует, поскольку проверка проводится не в отношении хозяйствующего субъекта, а в отношении объекта недвижимого имущества.

Таким образом, акты обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга являются надлежащими доказательствами по делу.

Учитывая изложенное и выявленные нарушения применение коэффициента социальной значимости равного 1 при расчете арендной платы по договору к периоду с даты первого обследования 02.02.2021 является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи нежилых помещений в аренду подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

Начисление пеней предусмотрено п. 4.8 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Расчет проверен судом и признан правильным.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в размере 0,15 %, начиная с 10.12.2021 по день фактической уплаты долга на сумму  943723,08 руб. за каждый день просрочки. 

Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 в Российской Федерации введен мораторий. Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

При указанных обстоятельствах, в связи с введением указанного моратория, требования о взыскание неустойки подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку долг ответчика по арендной плате более чем за три месяца подтвержден материалами дела, требование о расторжении договора подлежит удовлетворению на основании п. 5.3.2 договора и ст. 619 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 943.723,08 руб. задолженности по арендной плате, 236.631,54 руб., неустойки, а также неустойку, начисленную на сумму задолженности в размере 943723,08 руб. из расчета ставки 0,15% от  просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 10.12.2021 по 31.03.2022. 

Расторгнуть договор аренды от 15.05.2000 № 11-А295142 заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" и Частным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ в доход федерального бюджета 24.804,00 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.