Арбитражный суд Республики Адыгея

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н ИЕ

Дело № А01-3024/2021

г. Майкоп

14 сентября 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 13.09.2021 года. 

Решение изготовлено в полном объеме  14.09.2021 года. 

 

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Мусифулиной Н.Г., при ведении протокола помощником судьи Мачуковым М.О., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Новое строительство"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.02.2020 № 009078, при участии в заседании:

- от истца – ФИО1 (доверенность от 02.07.2021);

- от ответчика – ФИО2 (доверенность от 11.01.2021),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Новое строительство"» (далее – общество, арендатор) обратилось в арбитражный суд к комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее – комитет, арендодатель) с иском о внесении изменений в договор аренды от 19.02.2020 № 009078 земельного участка категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 01:08:0513043:217, площадью 39 478 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

            Заявленные требования основаны на статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 8, 13, 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и мотивированы отказом публичного собственника от внесения в договор изменений, предусматривающих возможность передачи в залог права аренды, фактически препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению – для строительства многоквартирных жилых домов.

            В отзыве на иск комитет полагал требование о внесении изменений в договор в части предоставления арендатору возможности передавать арендные права на земельный участок в залог противоречащими правилам пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушающими порядок распоряжения публичными землями.

В предварительном судебном заседании стороны подтвердили заявленные правовые позиции. В целях дополнения материалов дела, в заседании суда от 09.09.2021г. был объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 13 сентября 2021г.

В продолженном после перерыва предварительном судебном заседании суд пришел к выводу о готовности дела к рассмотрению по существу, и, с учетом мнения представителей сторон, в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание, перейдя к рассмотрению дела в открытом судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск в полном объеме, ссылаясь на представленные в дело доказательства.

Представитель комитета иск не признал.

Изучив материалы дела, суд установил, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества между комитетом (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик "Новое строительство"» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.02.2020 № 009078 (далее – договор, л.д. 25-31).

Предметом договора выступил земельный участок категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 01:08:0513043:217, площадью 39 478 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «для строительства многоквартирного жилого дома, не мене 5 этажей».

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды установлен до 19.02.2027г. (семь лет).

В соответствии с принятыми на себя обязательствами арендатор обязывался своевременно вносить арендную плату (п. 5.2.2); использовать участок строго в соответствии с целевым назначением (п. 2, 5.2.1); осуществить архитектурно-строительное проектирование в срок не позднее 9 месяцев, с даты регистрации договора (п. 5.2.9); выполнить инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и строительство зданий, сооружений – не позднее 42 месяцев, с даты регистрации договора (п. 5.2.11) и т.д.

Пунктом 9.2 договора установлен запрет арендатору на передачу земельного участка в субаренду, залог, внесение вкладом в уставной капитал хозяйственных обществ, а также  осуществление переуступки прав третьему лицу. 

19 февраля 2020г. сторонами подписан передаточный акт к договору (л.д.32) .

Договор зарегистрирован в требуемом порядке. Запись о регистрации №01:08:0513043:217-01/036/2020-1 совершена 04.03.2020г. (л.д. 52-54). 

В целях реализации договора, истцом получено заключение Министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Республики Адыгея от 01.02.2020 № ЗОС/030/01-000504 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных дома и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторый законодательные акты Российской Федерации».

Указанным заключением подтверждено право ООО «Специализированный застройщик "Новое строительство"» на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта по проекту: «Строительство жилого комплекса "Сердце столицы", по адресу: 

<

...>, Этап 1».

Управлением архитектуры администрации МО «Город Майкоп» застройщику выдано разрешение на строительство № 01-RU301000-15-2021 от 15.02.2021 семнадцатиэтажного жилого дома на 288 квартир с подземной автостоянкой. Срок действия разрешения - до 15.08.2023г.

Специализированным банком при рассмотрении вопроса о предоставлении застройщику целевого финансирования на строительство многоквартирного жилого дома, высказано требование о предоставлении письменного уведомления арендодателя о передаче права аренды в залог. 

Принимая во внимание ограничения, установленные договором в части возможности передачи права аренды в залог, арендатор предложил арендодателю внести изменения в договор, ссылаясь на необходимость исключения из п. 9.2 договора условия, противоречащего нормам земельного законодательства и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ссылаясь на то, что в отношении условия о предоставлении в залог земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома, указанные нормы являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок заключения и исполнения договоров аренды.

Отказ комитета, мотивированный ограничениями, установленными пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, стал основанием к обращению с настоящим иском.

Удовлетворяя исковое заявление, суд исходит из следующего. 

В связи с заключением договора аренды между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Общие положения об аренде» (далее - ГК РФ), раздела 3 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель (пункт 1 статьи 11 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 26 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся: утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 01:08:0513043:217, площадью                  39 478 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, был сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования «для строительства многоквартирного жилого дома, не менее 5 этажей».

Принимая участок в аренду на основании договора аренды земельного участка от 19.02.2020 № 009078, истец принял на себя обязательства использовать участок по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 ЗК РФ на арендатора возложена обязанность использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

Сторонами дела не оспаривалось, что земельный участок принят застройщиком, договор зарегистрирован в соответствии с установленными правилами. Выдачей разрешения на строительство от 15.02.2021 № 01-RU301000-15-2021  муниципалитет подтвердил соблюдение истцом требований градостроительных регламентов при реализации условий договора. Из заключения Министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Республики Адыгея от 01.02.2020 № ЗОС/030/01-000504 также следует соответствие застройщика и проектной декларации необходимым требованиям. 

Застройщик приступил к реализации проекта, что следует из представленного суду технического плана, где степень готовности объекта незавершенного строительства по состоянию на 08.07.2021г. составила 8%.

Кроме того, истцом заключены договоры долевого участия в строительстве. Способом обеспечения обязательств застройщика являются счета эскроу, открытые в ПАО «Сбербанк».

Предварительными условиями финансирования затрат по строительству жилого комплекса «Сердце столицы» ПАО «Сбербанк» предусмотрена передача права аренды земельного участка, на котором ведется строительство в залог кредитору.

Вместе с тем, пунктом 9.2 договора аренды земельного участка от 19.02.2020                 № 009078 арендатору запрещено передавать арендуемый земельный участок в субаренду, залог, и осуществлять переуступку прав третьим лицам.

Не соглашаясь с указанным условием, арендатор просил арендодателя рассмотреть вопрос о его изменении, ссылаясь на невозможность в противном случае реализации строительства, и как следствие, - условий договора.

Принимая во внимание, что реализация договора требует установления права залога банка на участок, где будет возводиться многоквартирный жилой дом, истец данным иском преследует целью преодолеть условие, противоречащее базовым принципам долевого строительства.

В свою очередь ответчик ссылается на ограничения, установленные пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, ввиду заключения договора по результатам проведения аукциона.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, указанная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям заключенного договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами во внесудебном порядке, при соблюдении установленных норм закона. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Указанные разъяснения также согласуются с абзацем 2 пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где  установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

            Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. 

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования положений статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. 

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

Приведенные положения земельного законодательства предусматривают возможность залога права аренды без согласия собственника земельного участка, при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет. Нормы же специального законодательства императивно предусматривают обязанность застройщика по передаче в залог права аренды земельного участка, на котором ведется долевое строительство.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для жилищного строительства, взаимосвязь договора аренды от 19.02.2020 № 009078 с последующими договорами долевого участия в строительстве и договором кредитования на строительство объекта, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворении.

Давая оценку доводам ответчика, указывающего на невозможность внесения изменений в договора, заключенный по результатам торгов, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, изменение оспариваемого пункта договора, по мнению суда, не противоречит конкурентным условиям его заключения, не ведет к изменению лица, обязанного по сделке и не влечет изменения существенных условий договора. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлены на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры.

С учетом вышеизложенного, суд считает возможным обязать комитет заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Новое строительство"» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.02.2020 № 009078, в соответствии с которым предоставить арендатору земельного участка право передавать арендные права на земельный участок в залог уполномоченному банку в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) объекта капитального строительства: «Строительство жилого комплекса "Сердце столицы", по адресу: 

<

...>, Этап1».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Новое строительство"» (г. Майкоп, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (г. Майкоп, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.02.2020 № 009078 удовлетворить.

Обязать комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Новое строительство"» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.02.2020 № 009078, в соответствии с которым предоставить арендатору земельного участка право передавать арендные права на земельный участок в залог уполномоченному банку в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) объекта капитального строительства: «Строительство жилого комплекса "Сердце столицы", по адресу: 

<

...>, Этап1».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается  через суд, вынесший решение.

 

Судья                                                                                                                    Н.Г. Мусифулина