﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6431/2021-ГК

г. Пермь

23 июня 2021 года

Дело № А60-25864/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2021 года. Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И., судей Поляковой М.А., Семенова В.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зверевой Е.С.,

при участии в судебном заседании представителя истца – Яроменок Ю.В., по доверенности от 01.02.2021, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2021 

по делу № А60-25864/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» (ИНН 6606019988, ОГРН 1046600297600)

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа верхняя Пышма 

третьи лица: Гусев Дмитрий Сергеевич, общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс» (ИНН 6686011244, ОГРН 1126686013024)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи помещения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа верхняя Пышма (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора   купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного помещения площадью 190 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Верхняя Пышма, ул. Феофанова, д. 4, путем заключения с истцом договора купли - продажи указанного нежилого помещения по цене, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (с учетом уточнения заявленных требований, принятого в порядке ст. 49 АПК РФ).

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гусев Дмитрий Сергеевич, общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2021 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 1/20 купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: встроенное помещение площадью 184,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Феофанова, д. 4, п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена объекта устанавливается в размере 5 272 000 руб.».  С ответчика в пользу истца взысканы расходы по  уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.  

Не согласившись с принятым судом решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке, просит отменить решение в части  установления цены выкупаемого помещения 5272000 руб., принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме с установлением цены  помещения 4217600 руб. Истец полагает обжалуемое решение принятым с нарушением норм материального и процессуального права, частичным несоответствием приведенных в решении выводов обстоятельствам дела.  В апелляционной жалобе истец указывает, что иск, с учетом уточнений, содержал одно требование – об урегулировании разногласий, судом разногласия сторон урегулированы, то есть иск удовлетворен в полном объеме, однако в мотивировочной части решения указано на частичное удовлетворение иска, судебные расходы отнесены на ответчика не в полном объеме.   Истцом приведены доводы о том, что по результатам судебной экспертизы  цена выкупаемого помещения определена экспертом с учетом налога на добавленную стоимость, однако суммы НДС подлежали вычету из цены, определенной экспертом, принимая во внимание положения Закона № 159-ФЗ.

К апелляционной жалобе истцом приложена копия разъяснения специалиста ООО «УСОК» Беловой А.В. по вопросам определения рыночной стоимости и вычета НДС с приложениями документов в отношении специалиста.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 21.06.2021. 

Представители ответчика и третьих лиц явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу статей 123, 156 АПК РФ. 

От ответчика в апелляционный суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Представитель истца в судебном заседании апелляционную жалобу поддержала, ходатайствовала о приобщении к материалам дела приложенных к апелляционной жалобе документов.

Ходатайство истца  рассмотрено, удовлетворено в порядке ст. 268 АПК РФ исходя из необходимости всестороннего, полного исследования обстоятельств дела, а также с учетом даты  составления разъяснения.   

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ТРИКС» на основании договора на аренду объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма № 1-780 от 29.08.2006 арендует встроенное помещение площадью 190 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Феофанова, д. 4. 

ООО «ТРИКС» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ  имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, ООО «ТРИКС» обратилось в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 02.03.2020 № 168  утверждены условия приватизации нежилого помещения с кадастровым номером 66:36:0103013:212 площадью 184,2 кв.м, в том числе цена объекта – 6134190 руб. без учета НДС, рассрочка по уплате цены на 7 лет.  

  Ответчик 12.03.2020 направил истцу проект договора купли-продажи  о недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 6 134 190 руб. без НДС в соответствии с отчетом ООО «Авант-Альянс» № 003-09012020/НП от 15.01.2020.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» от 25.03.2020 № 39/2020 рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений на 25.03.2020 составляет 3 702 500 руб. без НДС.  

07.04.2020 истец направил в адрес ответчика  протокол разногласий к договору купли-продажи, предложив цену выкупаемого имущества в размере 3 702 500 руб. без НДС (п. 2.1 договора). 

Ответчиком протокол разногласий не подписан. 

Наличие спора относительно условий о цене выкупаемого помещения  явилось основанием для обращения истца с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий  в арбитражный суд.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции  установлено, что в преддверие направления ответчиком истцу проекта договора купли-продажи ответчик поручил проведение оценки помещения третьему лицу ООО «Авант-Альянс». Третьим лицом цена помещения определена на дату 10.01.2020, не соответствующую дате обращения истца с заявлением о выкупе помещения. Учитывая данное обстоятельство, судом первой инстанции принято определение о  назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено Черкасову Д.С., на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости помещения  на дату 07.10.2019.  

Разрешая спор об урегулировании разногласий, определяя цену выкупаемого помещения, суд первой инстанции принял во внимание заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему:  

согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:                      1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст.9 ФЗ № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:                                1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Закона N 159-ФЗ.  Наличие права истца  на выкуп  помещения  в рамках настоящего дела не оспаривается.

Как верно  отмечено судом первой инстанции, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что в преддверие направления ответчиком истцу проекта договора купли-продажи ответчик поручил проведение оценки помещения третьему лицу ООО «Авант-Альянс». Третьим лицом цена помещения определена на дату 10.01.2020, не соответствующую дате обращения истца с заявлением о выкупе помещения.

С учетом этого обстоятельства при разрешении спора суд первой инстанции  обоснованно  исходил из того, что цена помещения для целей его выкупа ответчиком с достоверностью не определена, ввиду чего необходимость в оспаривании  отчета, выполненного третьим лицом ООО «Авант-Альянс»,   отсутствует. 

Поскольку истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, а ответчиком цена продаваемого помещения не определена, суд первой инстанции  правомерно  разрешил вопрос о проведении по делу экспертизы в целях установления рыночной стоимости помещения на дату подачи соответствующей заявки истцом. 

Согласно заключению по результатам судебной экспертизы  от 22.01.2021, выполненному Черкасовым Д.С. (ООО «Грант  Оценка»), рыночная стоимость помещения по состоянию на 07.10.2019 составляет 5272000 руб. В заключении эксперт указал, что  определенная рыночная стоимость включает  в себя все налоги и пошлины, характерные для объекта, в том числе НДС (т.5 л.д.7). Согласно заключению  расчет рыночной стоимости осуществлен экспертом с использованием сравнительного и доходного подхода,  а также согласования результатов исследования. 

Эксперт был вызван судом в судебное заседание, дал объяснения относительно выполнения заключения, ответил на вопросы суда и участвующих в деле лиц, в том числе пояснил, что  в рыночную стоимость помещения размер НДС не включен. 

Учитывая содержание заключения эксперта и ответы эксперта на поставленные вопросы, в том числе объяснения эксперта в судебном заседании, суд первой инстанции  пришел к верному выводу о том, что размер НДС не включен в определенную экспертом рыночную стоимость помещения по состоянию на дату подачи заявки на выкуп. 

Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе,  о том, что по результатам судебной экспертизы  цена выкупаемого помещения определена экспертом с учетом налога на добавленную стоимость, однако суммы НДС подлежали вычету из цены, определенной экспертом, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены. При этом суд исходит из того, что  из экспертного заключения, описаний объектов-аналогов не следует, что при использовании сравнительного подхода эксперт учитывал стоимость объектов-аналогов как включающую в себя НДС, а также суммы налога предполагаются при вычислении стоимости помещения доходным методом. 

Так как приобретение в собственность нежилых помещений в порядке, определенном Законом № 159-ФЗ, предусмотрено по рыночной стоимости,  такая стоимость экспертом определена, приведенные истцом доводы, в том числе со  ссылками  на разъяснения специалиста ООО «УСОК» Беловой А.В.,   судом апелляционной инстанции признаны несостоятельными, а также не имеющими значения для правильного рассмотрения дела. 

Вместе с тем, приведенные истцом доводы о неправильном распределении судом первой инстанции судебных расходов апелляционным судом признаны обоснованными. 

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок (п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв.Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018). 

Разногласия сторонами урегулированы не были,  соответствующее требование об урегулировании разногласий истец при обращении в суд заявил,  судом иск удовлетворен. При таких обстоятельствах  спор разрешен судом не в пользу ответчика. 

Учитывая результат рассмотрения спора,  понесенные истцом при обращении в суд расходы по уплате государственной пошлины подлежали отнесению на ответчика в соответствии со ст.110 АПК РФ. 

Ввиду этого указание истцом в мотивировочной части решения на частичное удовлетворение иска, взыскание с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины не в полном объеме  является ошибочным, не соответствующим  принципу возмещения правой стороне расходов за счет неправой. 

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению (пункт 4 части 1, часть 3 статьи 270 АПК РФ). 

Расходы по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ и относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 258, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.03.2021 по делу № А60-25864/2020 изменить в части распределения расходов по уплате государственной пошлины.

В данной части решение изложить в редакции: 

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа верхняя Пышма в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» (ИНН 6606019988, ОГРН 1046600297600) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа верхняя Пышма в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» (ИНН 6606019988, ОГРН 1046600297600) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

 

Судьи

М.А. Полякова

В.В. Семенов