АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-15862/2020 

15.03.2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09.03.2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 15.03.2021 г.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ханафиной А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТЕЙТ ПРОПЕРТИ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 115522, 

<

...>, Э 1 ПОМ II К 2 ОФ 110)  

к индивидуальному предпринимателю НЕЧАЕВУ ВАЛЕРИЮ ПОРФИРЬЕВИЧУ (ОГРНИП 304381130800013, ИНН 

<

***>)

о взыскании 18 223 руб. 00 коп.

при участии в судебном заседании 02.03.2021:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 02.03.2021 до 09.03.2021.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области.

После перерыва 09.03.2021 судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии того же представителя ответчика.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТЕЙТ ПРОПЕРТИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю НЕЧАЕВУ ВАЛЕРИЮ ПОРФИРЬЕВИЧУ (далее - ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 9 466 руб. 49 коп. (задолженность по постоянной арендной плате за апрель 20419 в размере 6 101 руб. 71 коп.; задолженность по переменной части за март 2019, апрель 2019 в размере 3 364 руб. 78 коп.), неустойки в размере 8 756 руб. 50 коп. за период с 02.03.2020 по 02.09.2020, неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере 0,5% от суммы 9 466 руб. 49 коп. за каждый день просрочки за период с 03.09.2020 по день фактического исполнения обязательства по уплате задолженности по арендной плате, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 14 000 руб.

В обоснование иска указано на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 94-0218/КДА от 12.12.2018.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Дело рассмотрено по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддержал, дал пояснения. 

Выслушав истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 97.2-0318/КДА от 24.03.2018, в соответствии с условиями которого истец обязался передать за плату во временное владение и пользование, а ответчик обязался принять и вовремя вносить арендную плату за нежилое помещение № 97.2 (номер помещения присвоен согласно технической документации на ТРК, оформленной ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» по состоянию на 14.04.2017), расположенное на 1 этаже ТРК.

Согласно пункту 3.1 договора договор заключен на срок 11 месяцев. Вступает в силу с момента подписания и действует по 24.02.2019 включительно, дата подписания договора является дата, указанная в правом верхнем углу на первом листе договора.

Из пункта 3.2 договора следует, что в день подписания договора истец обязуется передать, а ответчик принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами договора с указанием состояния помещения, и подтверждающему факт передачи помещения истцом и его приемки ответчиком, а также факт возможности использования помещения для осуществления своей коммерческой деятельности ответчиком, в соответствии с п. 2.3 договора. Подписание сторонами акта приема-передачи без отражения в нем состояния помещения и факта возможности использования помещения для осуществления своей коммерческой деятельности ответчиком, является подтверждением, что состояние помещения удовлетворяет ответчика и он может вести в нем коммерческую деятельность.

Из пункта 4.1 договора следует, что платежи истцу за пользование помещением: арендная плата состоящая из: постоянной арендной платы; переменной арендной платы.

Согласно пункту 4.1.1 договора постоянная арендная плата - плата за владение и пользование помещением. Стороны установили, что постоянная арендная плата по договору ежемесячно составляет 10 процентов от товарооборота арендатора; в том числе НДС 18 %, но не менее минимальной постоянной арендной платы. минимальная постоянная арендная плата за помещение в год рассчитывается, исходя из стоимости минимальной ставки за один квадратный метр. Минимальная ставка за один квадратный метр в год составляет 54 962 рублей 00 кои., и том числе НДС 18 %. минимальная постоянная арендная плата (минимальный размер постоянной арендной платы) в месяц определяется как 1/12 от годовой минимальной постоянной арендной платы и составляет 180 000 рубля 00 коп., в том числе НДС 18 %.

Из пункта 4.1.2 договора следует, что переменная плата - это ежемесячная компенсация арендатором затрат арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого помещения и мест общего пользования (МОП) Здания коммунальными услугами, в том числе НДС 18 %. Состав, порядок определения и сроки оплаты переменной арендной платы приведены в приложении № 5 к настоящему договору.

Из пункта 4.3.1 договора следует, что начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты передачи арендатору помещения по акту приема-передачи. Постоянную арендную плату за каждый месяц аренды по настоящему договору арендатор вносит ежемесячно авансом до 5 числа каждого месяца аренды.

Согласно пункту 4.3.4 договора расчетным периодом является календарный месяц.

Из пункта 4.3.3 договора постоянная арендная плата за первый месяц аренды уплачивается в течение 5 дней с даты подписания настоящего договора. Арендная плата за неполный месяц аренды уплачивается пропорционально количеству дней аренды.

Согласно пункту 7.4 договора в случае нарушения сроков или размера оплаты любых платежей, предусмотренных договором, ответчик уплачивает пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно акту приема-передачи от 24.03.2018 истец передал во временное владение и пользование, а ответчик принял нежилое помещение № 97.2, расположенное на 1 этаже ТРК.

Со 02.04.2019 произведена государственная права собственности ООО «Регион-Недвижимость» регистрации 38:36:000021:28900-38/115/2019-644.

Претензией от 25.02.2020 истец требовал от ответчика погасить задолженность в течение 5 календарных дней с момента получения претензии.

Претензии ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате аренды в установленные договором сроки истец на основании пункта 7.4 договора начислил ответчику неустойку в размере 8 756 руб. 50 коп. за период с 02.03.2020 по 02.09.2020, неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 0,5% от суммы 9 466 руб. 49 коп. за каждый день просрочки за период с 03.09.2020 по день фактического исполнения обязательства по уплате задолженности по арендной плате.

В обоснование своих возражений ответчиком представлено письмо адресованное истцу от 28.03.2019 № 28/03-1, указано, что в платежном поручении от 04.03.2019 № 35 в назначении платежа ошибочно указано «Оплата по договору № 97.2-0318/КДА от 24.03.2018 арендная плата за период с 25.06.2018 по 30.06.2018, в том числе НДС 18%-5 491 руб. 54 коп.», ответчик просил считать правильным назначение платежа «Оплата по договору № 97.2-0318/КДА от 24.03.2018 арендная плата за апрель 2019 года в сумме 36 000 руб. 11 коп., в том числе НДС 20%- 6 000 руб. 02 коп.», а также представлено платежное поручение № 35 от 04.03.2019 об указанном перечислении денежных средств в размере 36 000 руб. 11 коп.  (л.д. 24,25).

Из отзыва ответчика следует, что в подтверждение наличия указанной задолженности истцом представлен акт сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018 - 30.08.2020 между ООО «Эстейт Проперти» Д.У. и ИП ФИО3 о наличии долга в размере 9 466 руб. 49 коп. Указанная задолженность отсутствует, сведения, отраженные в акте сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018 -30.08.2020 между ООО «Эстейт Проперти» Д.У. и ИП ФИО3 

Согласно предоставленному истцом актом сверки взаимных расчетов на основании документа № 6 от 06.02.2019 истец передал ответчику денежные средства в размере 36 000 руб. 11 коп. Данная сумма ответчику не передавалась, документ № 6 от 06.02.2019 на основании которого передана сумма в размере 36 000 руб. 11 коп., отсутствует.

Ответчик своевременно и надлежащим образом выполнял обязанности предусмотренные договором, что подтверждается платежными поручениями, а также актом сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018 - 30.08.2020 между истцом и ответчиком. Задолженности как за периоды, предшествующие апрелю 2019 года, так и за апрель 2019 года не имеется.

 Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный между истцом и ответчиком договор является договором аренды, регулируется Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Факты передачи истцом в рамках договора имущества и получение его ответчиком подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи; ответчиком не оспорены.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пункта 4.1 договора следует, что платежи истцу за пользование помещением: арендная плата состоящая из: постоянной арендной платы; переменной арендной платы.

Согласно пункту 4.1.1 договора постоянная арендная плата - плата за владение и пользование помещением. Стороны установили, что постоянная арендная плата по договору ежемесячно составляет 10 процентов от товарооборота арендатора; в том числе НДС 18 %, но не менее минимальной постоянной арендной платы. минимальная постоянная арендная плата за помещение в год рассчитывается, исходя из стоимости минимальной ставки за один квадратный метр. Минимальная ставка за один квадратный метр в год составляет 54 962 рублей 00 кои., и том числе НДС 18 %. минимальная постоянная арендная плата (минимальный размер постоянной арендной платы) в месяц определяется как 1/12 от годовой минимальной постоянной арендной платы и составляет 180 000 рубля 00 коп., в том числе НДС 18 %.

Из пункта 4.1.2 договора следует, что переменная плата - это ежемесячная компенсация арендатором затрат арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого помещения и мест общего пользования (МОП) Здания коммунальными услугами, в том числе НДС 18 %. Состав, порядок определения и сроки оплаты переменной арендной платы приведены в приложении № 5 к настоящему договору.

Из пункта 4.3.1 договора следует, что начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты передачи арендатору помещения по акту приема-передачи. Постоянную арендную плату за каждый месяц аренды по настоящему договору арендатор вносит ежемесячно авансом до 5 числа каждого месяца аренды.

Согласно пункту 4.3.4 договора расчетным периодом является календарный месяц.

Из пункта 4.3.3 договора постоянная арендная плата за первый месяц аренды уплачивается в течение 5 дней с даты подписания настоящего договора. Арендная плата за неполный месяц аренды уплачивается пропорционально количеству дней аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Истцом заявлено о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 466 руб. 49 коп. (задолженность по постоянной арендной плате за апрель 20419 в размере 6 101 руб. 71 коп.; задолженность по переменной части за март 2019, апрель 2019 в размере 3 364 руб. 78 коп.).

Довод истца о том, что у ответчика имеется задолженность по постоянной арендной плате за период с 25.06.2018 по 30.06.2018 опровергается судом, как установлено судом и указано ответчиком, в период с 24.03.2018 по 25.06.2018 сторонами по договору аренды № 97.2-0318/КДА от 24.03.2018 являлись ООО «ГлобалИнвест» и ответчик, согласно условиям договора сторонами избран порядок расчета, согласно которому минимальная постоянная арендная плата оплачивается в размере 180 000 руб. 55 коп., не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца (п. 4.1.1. договора).

Ответчиком был осуществлен платеж 09.06.2018 согласно условиям договора в адрес ООО «ГлобалИнвест» в размере 180 000 руб. 55 коп., в назначении платежа указано: «арендная плата за июнь 2018 по договору № 97.2-0318/КДА от 24.03.2018, в том числе НДС 18 % - 27 457  руб. 71 коп.», что подтверждается платежным поручением № 160 от 09.06.2018).

01.08.2018 между ООО «ГлобалИнвест» (прежний арендодатель), истцом (новый арендодатель) и ответчиком было заключено соглашение о замене стороны по договору аренды нежилых помещений № 97.2-0318/КДА, согласно которому права и обязанности ООО «ГлобалИнвест» по договору аренды переходят к истцу с 25.06.2018.

На дату исполнения обязательства ответчик не был надлежащим образом уведомлен о смене собственника арендуемого помещения и соответственно стороны по договору аренды. Более того, как следует из материалов дела договор купли-продажи между ООО «ГлобалИнвест» и АО «Альфа-Банк», на основании которого была произведена замены стороны по Договору аренды, был заключен 21.06.2018. Лишь 26.06.2018 ООО «ГлобалИнвест» было направлено соответствующее уведомление о заключении договора купли-продажи между ООО «ГлобалИнвест» и АО «Альфа-Банк» в адрес ответчика.

Таким образом, ответчик на дату исполнения обязательства по оплате арендной платы за июнь 2018, не будучи осведомленным о замене стороны по договору аренды, действуя по условиям договора аренды, перечислил денежные средства в счет арендной платы за июнь 2018 в полном объеме ООО «ГлобалИнвест», что подтверждается  представленными в материалы дела платежными поручениями, счет-фактурами, актами, универсальными передаточными документами (счетами-фактурами), а также расчетом указанным ниже.

Постоянная арендная плата

Месяц

Размер (согласно п. 4.1.1. Договора)

Оплата

Апрель 2018 г.

180 000 руб. 55 коп.

Платежное поручение № 156 от 28.05.2018

Май 2018 г.

180 000 руб. 55 коп.

Платежное поручение № 156 от 28.05.2018

Июнь 2018 г.

180 000 руб. 55 коп.

Платежное поручение № 160 от 09.06.2018

Июль 2018 г.

180 000 руб. 55 коп.

Платежное поручение № 224 от 10.09.2018

Август 2018 г.

180 000 руб. 55 коп.

Платежное поручение № 228 от 10.09.2018

Сентябрь 2018 г.

180 000 руб. 55 коп.

Платежное поручение № 236 от 19.09.2018

Октябрь 2018 г.

180 000 руб. 55 коп.

Платежное поручение № 251 от 08.10.2018

Между ООО «Эстейт Проперти» Д.У. Акционерного общества «Альфа-Банк» и ИП ФИО3 01.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды

нежилого помещения № 97.2-0318/КДА от 24.03.2018, согласно которому размер минимальной арендной платы, установленный п. 4.1.1. Договора аренды, в период с 01.11.2018 по 31.12.2018 составит 90 000 руб. 28 коп. в месяц, а начиная с 01.01.2019 размер минимальной арендной платы составит 183 051 руб. 41 коп. в месяц.

Ноябрь 2018 г.

90 000 руб. 28 коп.

Платежное поручение № 263 от 06.11.2018

Декабрь 2018 г.

90 000 руб. 28 коп.

Платежное поручение № 277 от 03.12.2018

Январь 2019 г.

183 051 руб. 41 коп.

Платежное поручение № 2 от 10.01.2019

Февраль 2019 г.

183 051 руб. 41 коп.

Платежное поручение № 32 от 18.02.2019

Март 2019 г.

183 051 руб. 41 коп.

Платежное поручение № 39 от 11.03.2019

Апрель 2019 г.

-

Платежное поручение № 35 от 04.03.2019

Переменная арендная плата

Месяц

Размер

Документ

Оплата

Апрель 2018 г.

2 170 руб. 90 коп.

УПД№ 1256 от 30.04.2018

Платежное поручение № 163 от 13.06.2018

Май 2018 г.

2 188 руб. 10 коп.

УПД№2018от 31.05.2018

Платежное поручение № 180 от 04.07.2018

Июнь 2018 г. (с 01.06.2018 по

1 875 руб. 99 коп.

УПД№3181 от 24.06.2018

Платежное поручение № 199 от

24.06.2018)

10.08.2018

Июнь 2018 г. (с 25.06.2018 по 30.06.2018)

469 руб. 00 коп.

Акт № 514 от 30.06.2018; Счет-фактура № 00/МОСО/180630/00514 от 30.06.2018

Платежное поручение № 275 от 23.11.2018

Июль 2018 г.

1 369 руб. 39 коп.

Акт № 818 от 31.07.2018; Счет-фактура № 00/МОСО/180731/00818 от 31.07.2018

Платежное поручение № 275 от 23.11.2018

Август 2018

2 522 руб. 09 коп.

УПД№ 658/3 811 от 01.09.2018

Платежное поручение № 242 от 28.09.2018

Сентябрь 2018 г.

2 250 руб. 68 коп.

УПД№ 1287/3 811 от 01.10.2018

Платежное поручение № 264 от 06.11.2018

Октябрь 2018 г.

3 688 руб. 51 коп.

УГ1Д№ 1938/ 3 81 1 от 07.11.2018

Платежное поручение № 278 от 03.12.2018

Ноябрь 2018 г.

4 286 руб. 46 коп.

УПД№ 2971/3 811 от 02.12.2018

Платежное поручение № 302 от 28.12.2018

Декабрь 2018 г.

3 854 руб. 53 коп.

УПД№ 197/3 811 от 09.01.2019

Платежное поручение № 12 от 25.01.2019

Январь 2019 г.

4 160 руб. 31 коп.

УПД№ 889/3 811 от 02.02.2019

Платежное поручение № 36 от 04.03.2019

Февраль 2019 г.

3 611 руб. 12 коп.

УПД№ 1500/3 811 от 02.03.2019

Платежное поручение № 57 от 01.04.2019

Март 2019 г.

Платежное поручение № 35 от 04.03.2019

Апрель 2019 г. (за 01.04.2019, период до смены арендодателя)

Платежное поручение № 35 от 04.03.2019

Поскольку 01.04.2019 произошла смена собственника арендуемого помещения (право собственности за новым собственником зарегистрировано, номер регистрации 38:36:000021:28900-38/001/2018-210 от 02.04.2019, что подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения № 97.2-0318/КДА от 02.04.2019, письмом от ООО «Эстейт Проперти» № 321 от 01.04.2019, расчет постоянной арендной платы за апрель 2019 производен только за 01.04.2019.

Общий товарооборот Арендатора за апрель 2019 года

Размер арендной платы за апрель 2019 года согласно условий Договора

Количество дней в отчетном периоде (апрель 2019 г.)

Размер арендной платы за 01.04.2020 (дата смены собственника арендуемого помещения)

761 123,40 руб.

183 051,41 руб.

30

6 101,71 руб.

Размер постоянной арендной платы за апрель 2018 составил 6 101 руб. 71 коп.

Расчет переменной арендной платы согласно условиям договора производился истцом. Оплата переменной арендной платы производится на основании счета, направленного истцом в адрес ответчика. На протяжении периода действия договора стороны пришли к соглашению, что истец передает счета на оплату переменной арендной платы по договору нарочно ответчику. Вместе с тем, истцом счет на оплату переменной арендной платы за март 2019 не был предоставлен ответчику.

Самостоятельно произвести указанный расчет переменной арендной платы за март 2019 ответчику не представился возможным, поскольку размер переменной арендной платы согласно пункту 4.1.2 договора производится на основании показателей приборы учета потребления коммунальных услуг, информации о данных показателях у ответчика не имелся.

Вместе с тем, за период действия договора, ответчиком ежемесячно оплачивалась переменная арендная плата, размер которой за весь период действия договора не превышала 4 160 руб. 31 коп. В связи с этим, размер переменной арендной платы по договору за март 2019 составил 4 160 руб. 31 коп.

Применяя порядок расчета размера переменной арендной платы по договору за март 2019, размер переменной арендной платы за апрель 2019 с учетом количества дней (30 дней) размер переменной арендной платы составил 138 руб. 68 коп.

С учетом изложенного, задолженность по постоянной арендной плате за апрель 2019 в размере 6 101 руб. 71 коп., а также задолженность по переменной арендной плате за март 2019 и апрель 2019 погашены в полном объеме с учетом платежа, произведенного ответчиком в пользу истца 04.03.2019 на сумму 36 000 руб. 11 коп., что подтверждается платежным поручением № 35 от 04.03.2019.

Таким образом, суд считает, что требования истца не обоснованны и не подлежат удовлетворению.

Поскольку признано необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании основного долга, суд также признает необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму заявленного основного долга.

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов, к каковым в силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится и государственная пошлины.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по заявленному иску составляет 2 000 руб. 00 коп.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче иска по платежному поручению № 175 от 15.07.2020 оплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца судебные расходы по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                              А.Ф. Ханафина