ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-3307/19

22 июля 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  22 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО "ЮНИСОО ГРУП": ФИО2,, представитель по доверенности от 18.06.2019;

от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации городского округа Химки Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЮНИСОО ГРУП" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2019 года по делу  №А41-3307/19, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по заявлению ООО "ЮНИСОО ГРУП" к Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо - Администрация городского округа Химки Московской области о признании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Юнисоо Груп» обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с требованиями (с учетом принятых судом уточнений): признать незаконным решение Управления росреестра об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 24.01.2019 № МО-19/РКФ-4609 и обязать произвести кадастровый учет изменения дополнительных характеристик земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:61 в части внесения сведений об основных видах разрешенного использования земельного участка «Деловое управление» (код 4.1), «Магазины» (код 4.4) и «Обслуживание автотранспорта» (код 4.9).

В качестве третьего лица в деле принимает участие Администрация городского округа Химки Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2019 года по делу  №А41-3307/19 в удовлетворении заявленных требований ООО "ЮНИСОО ГРУП" отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "ЮНИСОО ГРУП" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что при рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела, а также указал, что судом не применены законы, подлежащие применению и применены нормы муниципального правового акта, не подлежащие применению как противоречащие федеральному закону.

В судебном заседании представитель ООО "ЮНИСОО ГРУП" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представители Управления Росреестра по Московской области, Администрации городского округа Химки Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ООО "ЮНИСОО ГРУП", рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене решение суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Юнисоо Груп» является арендатором земельного участка с КН 50:10:0010201:61 площадью 3015 кв.м. по адресу г.Химки, в районе 21 км Ленинградского шоссе, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.01.2019 (л.д.27 т.1).

Указанный участок предоставлен в аренду под строительство административно- технического центра на основании Постановления го Химки от 16.07.2007 № 1111 (л.д.24 т.1), договора аренды № ЮА-40 от 17.08.2007 сроком действия по 20.07.2056 (л.д.39 т.1), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 14.08.2009 к ООО «Юнисоо Груп» (л.д.52 т.1).

Согласно выписки из ЕГРН, земельный участок с КН 50:10:0010201:61 относится к категории «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования «для строительства административно-технического центра» (л.д.28 т.2).

В соответствии с утвержденным Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), Правилами землепользования и застройки территории (части территории) го Химки, утвержденными решением Совета депутатов от 27.12.2017 № 15/15 (ПЗЗ), земельный участок с КН 50:10:0010201:61 входит в территориальную зону «Многофункциональная общественно-деловая зона О1», в которой основными видами разрешенного использования являются: коммунальное обслуживание 3.1, социальное обслуживание 3.2, бытовое обслуживание 3.3, амбулаторно-поликлиническое обслуживание 3.4.1, стационарное медицинское обслуживание 3.4.2, дошкольное, начальное и среднее общее образование 3.5.1, среднее и высшее профессиональное образование 3.5.2, культурное развитие 3.6, религиозное использование 3.7, общественное управление 3.8, обеспечение научной деятельности 3.9, обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях 3.9.1, амбулаторное ветеринарное обслуживание 3.10.1, приюты для животных 3.10.2, деловое управление 4.1, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) 4.2, рынки 4.3, магазины 4.4, банковская и страховая деятельность 4.5, общественное питание 4.6, гостиничное обслуживание 4.7, развлечения 4.8, обслуживание автотранспорта 4.9, объекты придорожного сервиса 4.9.1, выставочно-ярмарочная деятельность 4.10, спорт 5.1, железнодорожный транспорт 7.1, автомобильный транспорт 7.2, обеспечение внутреннего правопорядка 8.3, историко-культурная деятельность 9.3, территории общего пользования 12.0 (л.д.58-69 т.1).

Как следует из пояснений общества, на земельном участке с КН 50:10:0010201:61 расположено нежилое здание с КН 50:10:0010201:1743 площадью 4870,7 кв.м., введенное в эксплуатацию в 2014 году и принадлежащее ООО «Юнисоо Груп» на праве собственности, о чем в ЕГРН 14.07.2014 сделана запись о регистрации № 50-50-10/047/2014-770 (л.д.26 т.1).

Данное здание представляет собой дилерский центр по продаже и техническому обслуживанию садово-паркового оборудования и строительной техники компакт-класса. В здании расположен торгово-выставочный зал, часть помещений используются в качестве офисных, перед входом в здание оборудована парковка для посетителей центра.

Существующий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка с КН 50:10:0010201:61 «для строительства административно-технического центра» не соответствует утвержденному в 2014 году классификатору видов разрешенного использования и фактическому его использованию.

В октябре 2018 года общество обратилось в Росреестр по МО с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка на виды, предусмотренные классификатором.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, такой ВРИ земельных участков, как «административно-технический центр» в нем не предусмотрен. Вместе с тем, установлены ВРИ: 4.1 Деловое управление; 4.4 Магазины и 4.9 Обслуживание автотранспорта.

Указанные ВРИ также предусмотрены утвержденными для спорной территории ПЗЗ и градостроительным планом земельного участка с КН 50:10:0010201:61.

Между тем, уведомлениями от 24.10.2018 № 50-0-1-274/3001/2018-8417 и от 29.10.2018 № 50-0-1-274/3001/2018-8417 осуществление кадастрового учета было приостановлено с указанием на то, что в соответствии с ч. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения ВРИ не допускается, отсутствует согласие арендодателя на изменение ВРИ (л.д.15, 17 т.1).

20.11.2018 общество обратилось с жалобой на решения о приостановлении кадастрового учета, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка заключен не по результатам аукциона, а в соответствии с действовавшими в то время ст.ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта; общество является правообладателем земельного участка и в соответствии со ст. 7 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ вправе самостоятельно выбрать ВРИ земельного участка из основных его видов, а отказ уполномоченного органа в изменении ВРИ нарушает нормы законодательства и права и законные интересы общества.

Решением заседания апелляционной комиссии Управления росреестра от 06.12.2018 заявление общества было отклонено, решения о приостановлении признаны законными (л.д.19-22 т.1).

Впоследствии, решением Управления росреестра от 24.01.2019 № МО-19/РКФ-4609 в учете изменений объекта недвижимости отказано.

Не согласившись с отказом, ООО «Юнисоо Груп» обратилось в суд с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что, согласно п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (далее по тексту - Обзор), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.), самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

 Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые решения, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения, действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 8 закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков

Пунктом 4 ч. 5 ст. 8 закона № 218-ФЗ предусмотрено, что вид или виды разрешенного использования земельного участка являются дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества, вносимыми в кадастр недвижимости.

Пунктом 8 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" утвержден соответствующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (ч. 2.1 с. 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).

В силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно частям 1, 3 ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения: правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (далее по тексту - Обзор), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.) неприменим к обстоятельствам настоящего дела, поскольку испрашиваемые Заявителем виды разрешенного использования не противоречат ни фактическому использованию земельного участка, ни целям, для которых земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:61 предоставлялся в аренду Заявителю.

Кроме того, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что Заявитель является собственником расположенного на земельном участке здания, что дает ему возможность в силу прямого указания закона приобретать право аренды на такой земельный участок без процедуры торгов.

Согласно указанному пункту 3 Обзора (абзацы 6, 7 и 9) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом РФ в действующей редакции установлены специальные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства, т.е. посредством проведения аукциона.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Исходя из анализа указанных выше абзацев Обзора следует вывод, что Верховный суд РФ считает недопустимым произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка правообладателем только в тех случаях, когда такие изменения однозначно направлены на обход установленных законодательством РФ процедур предоставления земельных участков, в частности на обход процедуры предоставления земельных участков на аукционах.

На рассматриваемом земельном участке расположено нежилое здание административно-технического центра (кадастровый номер 50:10:0010201:1743) площадью 4 870,7 кв. м, введенное в эксплуатацию в 2014 году и принадлежащее ООО «ЮНИСОО ГРУП» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 июля 2014 года сделана запись регистрации № 50-50-10/047/2014-770.

В соответствии с абзацем 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:61 не может быть предметом аукциона (торгов).

В силу положений подпункта 4 статьи Статья 39.16. Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При таких обстоятельствах заявление ООО «ЮНИСОО ГРУП» об изменении вида разрешенного использования земельного участка не нарушает прав третьих лиц и не нарушает никаких установленных законодательством процедур предоставления земельных участков, так как земельный участок с КН 50:10:0010201:61 не может быть предметом аукциона и не может быть предоставлен без аукциона в аренду либо в собственность иным лицам, кроме заявителя.

Основываясь на абзацах 11, 13 и 14 пункта 3 Обзора суд первой инстанции сделал вывод о том, что земельный участок может быть использован только в целях, для которых он предоставлялся без проведения аукциона, и изменение существующего вида его разрешенного использования на другой вид без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Однако, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с п. 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под термином «строительство» понимается создание зданий, строений, сооружений.

Земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:61 был предоставлен в аренду по договору аренды от 17.08.2007 г. № ЮА-40 именно для строительства административно-технического центра, и именно таким образом Заявитель использовал данный земельный участок.

Строительство здания административно-технического центра завершено в 2014 году, здание введено в эксплуатацию и зарегистрировано в собственность Заявителя (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание от 29.01.2015 г. серии 50-АК № 350469 имеется материалах дела).

Строительство - это процесс, который подразумевает свое логичное завершение путем создания нового объекта недвижимости, после завершения строительства наступает этап эксплуатации здания.

Факт создания здания административно-технического центра (кадастровый номер 50:10:0010201:1743) является как раз подтверждением надлежащего исполнения Заявителем условий договора аренды и полностью соответствует цели предоставления в аренду Заявителю земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:61.

Поскольку после завершения строительства вид разрешенного использования «для строительства административно-технического центра» не соответствует фактическим обстоятельствам и принятым Правилам землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки, утвержденным решением Совета депутатов ГО Химки от 27.12.2017 г. № 15/15, предпринимаемые Заявителем действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка и приведение его в соответствие с осуществляемой на участке эксплуатацией построенного здания не противоречат целям предоставления участка в аренду, а являются логичным результатам завершения строительства.

Следует отметить, что арендодатель земельного участка - Администрация ГО Химки, которая участвовала в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, в Письменных пояснениях указала на право Заявителя в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса РФ использовать земельный участок в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом(т.1, л.д.148-150).

Кроме того, третье лицо в своих Письменных пояснениях указало, что статья 37 Градостроительного кодекса РФ позволяет ООО «ЮНИСОО ГРУП» изменять вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации изменение Заявителем существующего вида разрешенного использования земельного участка на другой вид без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо, является ошибочным применительно к обстоятельствам настоящего дела, так как под такими особенностями подразумевается прохождение процедуры аукциона (чему в целом посвящен п. 3 Обзора, на который ссылается суд), а как указано выше земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:61 обременен исключительными правами Заявителя и предметом аукциона быть не может.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о возможности применения пункта 3 Обзора в обоснование решения по настоящему делу не соответствуют обстоятельствам дела.

Кроме того, в обоснование принятого решения суд первой инстанции ссылается на ч. 2 ст. 10 Правил землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки, утвержденных Решением Совета депутатов ГО Химки от 27.12.2017 г. № 15/15 «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки Московской области», согласно которому арендаторы земельных участков и объектов капитального строительства вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства с согласия собственника земельного участка и объекта капитального строительства.

На основании указанной нормы суд указал, что при данных обстоятельствах Росреестр не вправе принимать решения, которые в соответствии с действующим законодательством возложены на органы местного самоуправления, следовательно, его отказ в кадастровом учете изменений вида разрешенного использования является законным и обоснованным.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что решение Совета депутатов ГО Химки от 27.12.2017 г. № 15/15 «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки Московской области» является муниципальным правовым актом.

В силу положений части 4 статьи 7 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Федеральное законодательство, а именно Земельный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривают иные правила изменения вида разрешенного использования земельных участков арендаторами, чем предусмотренные Правилами землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки.

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В силу положений п. 3 статьи 5 Земельного кодекса РФ «правообладателями земельных участков» признаются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Таким образом, на основании ч. 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ и статей 5 и 7 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, выбрать вид разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, вопреки указанным нормам федерального законодательства, в части 2 статьи 10 Правил землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки сужен круг лиц (правообладателей) которые могут изменять вид разрешенного использования земельных участков без дополнительных разрешений и согласования - арендаторы из этого круга исключены и для них установлена обязанность согласовывать изменение вида разрешенного использования с собственником.

Следовательно, в части установления дополнительной, не предусмотренной федеральным законодательством, обязанности для арендаторов земельных участков согласовывать изменение вида разрешенного использования с собственником земельного участка часть 2 статьи 10 Правил землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки противоречит ч. 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ и статей 5 и 7 Земельного Кодекса РФ, которым должна соответствовать.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав и, в частности, определено что защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

В соответствии с четвертым абзацем пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Кроме того, в соответствии с п. 17 Решения Конституционного Суда РФ от 13.02.2018 г. «Об утверждении Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2017 года» постановлением от 6 декабря 2017 года N 37- П Конституционный Суд РФ дал оценку конституционности абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Конституционный Суд РФ признал указанные законоположения не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку они предполагают обязанность арбитражного суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле (включая утративший юридическую силу), на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и в случае установления такого противоречия - вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Учитывая изложенное, при рассмотрении дела суд первой инстанции не должен был применять норму ч. 2 ст. 10 Правил землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки в связи с ее несоответствием нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а именно Земельному Кодексу РФ и Градостроительному Кодексу РФ.

Следовательно, имеет место неприменение судом норм федеральных законов, подлежащих применению - а именно ч. 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ и статьи 7 и п. 4 ст. 5 Земельного кодекса РФ, и применение вместо указанных норм федерального законодательства нормы, предусмотренной муниципальным правовым актом - ч. 2 ст. 10 Правил землепользования и застройки территории (части территории) ГО Химки, утвержденных решением Совета депутатов ГО Химки от 27.12.2017 г. №15/15.

На основании изложенного, принятое Управлением росреестра решение об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 24.01.2019 № МО-19/РКФ-4609 является незаконным.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права апелляционный суд считает возможным обязать Управление росреестра по Московской области произвести кадастровый учет изменения дополнительных характеристик земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:61 в части внесения сведений об основных видах разрешенного использования земельного участка «Деловое управление» (код 4.1), «Магазины» (код 4.4) и «Обслуживание автотранспорта» (код 4.9).

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы ООО "ЮНИСОО ГРУП" по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы подлежат взысканию с Управления росреестра по Московской области.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2019 года по делу  №А41-3307/19 отменить

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 24.01.2019 № МО-19/РКФ-4609.

Обязать Управление Росреестра по Московской области произвести кадастровый учет изменения дополнительных характеристик земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:61 в части внесения сведений об основных видах разрешенного использования земельного участка «Деловое управление» (код 4.1), «Магазины» (код 4.4) и «Обслуживание автотранспорта» (код 4.9).

Взыскать с  Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО "ЮНИСОО ГРУП" 4 500 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова

С.А. Коновалов