/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1928/18 

Екатеринбург

03 мая 2018 г.

 

Дело № А60-40352/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2017 по делу № А60-40352/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – Токманцева Е.К. (доверенность от 25.12.2017 № 08?17/577).

Общество с ограниченной ответственностью «Арсенал и К» (далее - общество «Арсенал и К») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным сообщения от 22.05.2017 № 66/032/300/2017-655 об отказе в государственной регистрации соглашения от 01.02.2017 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.08.2016 № НЗ15/1; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного соглашения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2017 (судья Сидорская Ю.М.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2018 (судьи Семенов В.В., Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

По мнению Управления Росреестра, судами не учтено, что вынесение оспариваемого отказа было обусловлено тем обстоятельством, что заявителем в течение установленного срока не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации. В частности, регистрирующим органом было выявлено несоответствие номера договора в представленном соглашении о расторжении (№ Н15/1) номеру договора, сведения о котором внесены в реестр (№ НЗ15/1), что противоречит требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 указанного Федерального закона. Кроме того, было выявлено отсутствие согласия органа опеки и попечительства на расторжение договора. По мнению регистрирующего органа, необходимость получения такого согласия следует из положений п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», предусматривающих, что законные представители несовершеннолетних не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, а также любые другие действия, влекущие отказ от его имущества.   

По мнению общества «Арсенал и К», изложенному в отзыве на кассационную жалобу, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, оснований для их отмены не имеется.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с ч. 1 ст. 198  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия,  арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В силу положений статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона и требованиям принятых в соответствии с указанным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено указанным Законом или иными федеральными законами. (ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

Согласно ст. 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 1 ст. 26 Закона о регистрации предусмотрены основания для  приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В силу ч. 8 ст. 48 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

На основании п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 данного Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 данного Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Иной случай предусмотрен в статье 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в силу которого потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (ч. 4 ст. 9 указанного Федерального закона).

Согласно п. 1 ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

С учетом этого п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2, 3 ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.

На основании п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено строго целевое назначение средств материнского капитала.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 7 указанного Закона лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: улучшение жилищных условий; получение образования ребенком (детьми); формирование накопительной части трудовой пенсии для женщин, перечисленных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 3 данного Закона; приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов; получение ежемесячной выплаты в соответствии с Федеральным законом «О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей».

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что Администрация Березовского городского округа 28.04.2016 выдала обществу «Арсенал и К» разрешение на строительство № 66?RU66304000?043?2016 в отношении следующего объекта: малоэтажные многоквартирные жилые дома 60 м по направлению на восток от жилого дома по ул. Жильцова, 1 в г. Березовский Свердловской области. II этап строительства. 1 очередь строительства (жилые дома № 12-17).

Между обществом «Арсенал и К» (застройщик) и Дух Юлией Петровной (участник долевого строительства), действующей за себя лично и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей Смелова Н.М. и Смеловой Я.М., был заключен договор участия в долевом строительстве от 30.08.2016 № НЗ 15/1. 

Объектом долевого строительства являлась квартира под проектным номером 1 в строящемся доме № 15 на земельном участке по адресу: г. Березовский Свердловской области, в 60 м. на восток от жилого дома по ул. Жильцова, 1.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2016.

Согласно п. 2.1 договора цена объекта долевого строительства составила 1 398 479 руб.

Порядок оплаты согласован сторонами в п. 2.2 договора. Участник долевого строительства обязан перечислить застройщику 265 000 руб. за счет собственных средств в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 453 026 руб. за счет заемных денежных средств, предоставленных на основании договора займа от 30.08.2016 № 334351-МК-1, заключенного между Дух Ю.П. и кредитным потребительским кооперативом «Содействие», в день предоставления в кооператив настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию; 680 453 руб. за счет собственных средств в срок до 25.10.2016.

В соответствии с платежными поручениями от 31.08.2016 № 734996, № 735288 Дух Ю.П. произвела перечисление 1-го и 2-го платежа.

 Впоследствии 15.11.2016 Дух Ю.П. обратилась к обществу «Арсенал и К» с заявлением о расторжении договора и о возврате уплаченных денежных средств. В качестве основания для подачи заявления указано, что предложенная схема рассрочки неприемлема. На заявлении имеется отметка представителя застройщика о возражении относительно удовлетворения заявления, поскольку были использованы средства материнского капитала.

Вместе с тем между обществом «Арсенал и К» и Дух Ю.П., действующей за себя лично и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей, было заключено соглашение от 01.02.2017 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.08.2016 № Н15/1.

Стороны договора 10.02.2017 совместно обратились с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

Платежным поручением от 13.02.2017 № 131 застройщик перечислил участнику долевого строительства 716 526 руб. в качестве возврата денежных средств по соглашению о расторжении договора.

Уведомлением от 22.02.2017 № 66/032/300/2017-655 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации, поскольку договор участия в долевом строительстве имеет номер НЗ 15/1, а в наименовании соглашения о расторжении допущена ошибка и указан номер H15/1. Кроме того, для получения дополнительных сведений государственным регистратором был направлен запрос в Администрацию Березовского городского округа с просьбой представить информацию о том, требуется ли согласие органа опеки на расторжение договора участия в долевом строительстве, если требуется, выдавалось ли согласие на расторжение договора участия в долевом строительстве Дух Ю.П.

В ответ на запрос Управлением социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по городу Березовскому было указано, что согласие органа опеки и попечительства на расторжение договора долевого участия в строительстве необходимо.

Сообщением от 22.05.2017 № 66/032/300/2017-655 Управление Росреестра отказало заявителям в государственной регистрации.

Полагая, что отказ от 22.05.2017 в государственной регистрации соглашения от 01.02.2017 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.08.2016 № НЗ15/1 является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя, общество «Арсенал и К» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор участия в долевом строительстве от 30.08.2016 № НЗ 15/1, по условиям которого оплата цены объекта долевого строительства осуществляется по частям (последний платеж 25.10.2016), заявление Дух Ю.П. о расторжении договора и возврате перечисленных денежных средств, обусловленное отсутствием возможности осуществлять дальнейшие платежи по договору, выявив наличие просрочки по внесению платежей на дату подачи заявления о расторжении договора (15.11.2016), суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, пришли к верному выводу о том, что соглашение от 01.02.2017 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.08.2016 № НЗ15/1, заключенное между обществом «Арсенал и К» и Дух Ю.П., с условием о возврате перечисленных участником денежных средств за вычетом понесенных застройщиком расходов, не противоречит действующему законодательству. 

Проанализировав оспариваемое сообщение Управления Росреестра от 22.05.2017 № 66/032/300/2017-655 об отказе в государственной регистрации, суды установили, что единственным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации послужило то обстоятельство, что заявителями не было представлено согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

Выявив, что оплата объекта долевого участия не была произведена участником долевого строительства в полном объеме, суды верно указали, что право на получение в собственность соответствующего объекта у Дух Ю.П. и ее несовершеннолетних детей не возникло.

При таких обстоятельствах, как обоснованно отмечено судами, получение согласия органа опеки и попечительство на заключение соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве при отсутствии полной оплаты приобретаемой квартиры, не требуется.

Кроме того, судами принято во внимание, что поскольку стоимость объекта долевого участия не была выплачена в полном объеме Дух Ю.П. на момент расторжения договора, финансовая возможность для осуществления такой выплаты также отсутствовала, о чем было указано в заявлении о расторжении договора, а застройщик, являясь коммерческой организацией, вне зависимости от наличия (отсутствия) согласия органа опеки и попечительства не обязан передавать объект долевого строительства в собственность несовершеннолетних детей при условии невнесения стоимости квартиры, следовательно, единственным возможным выходом из возникшей ситуации являлось расторжение договора.

В силу положений действующего законодательства о защите прав потребителей застройщик не вправе отказать в расторжении договора участия в долевом строительстве, а нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214?ФЗ детально урегулирован порядок возврата участнику долевого строительства денежных средств на случай расторжения договора.

На основании изложенного, установив, что представленные обществом «Арсенал и К» на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации, суды обоснованно признали незаконным сообщение Управления Росреестра от 22.05.2017 № 66/032/300/2017-655 об отказе в государственной регистрации соглашения от 01.02.2017 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.08.2016 № НЗ15/1 и обязали регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию названного соглашения.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на выявленное обстоятельство несоответствия номера договора в представленном соглашении о расторжении (№ Н15/1) номеру договора, сведения о котором внесены в реестр (№ НЗ15/1), не может быть принята во внимание. Судами установлено, что в оспариваемом сообщении в качестве единственного основания для отказа в осуществлении государственной регистрации указано отсутствие согласия органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве. При этом выявлено, что представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям Закона о регистрации.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2017 по делу № А60-40352/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                          С.Э. Рябова 

 

                                                                                     М.В. Торопова