Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-29947/2018

17 марта 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 13 марта 2020 г. 

Решение в полном объеме изготовлено 17 марта 2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Гусев А.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации Верхнеуральского городского поселения, ОГРН 

<

***>, г. Верхнеуральск Челябинской области,

к индивидуальному предпринимателю Оганесяну Усику Шураи, ОГРНИП 304742928700049, г. Верхнеуральск Челябинской области,

о взыскании 1 015 581 руб. 49 коп.,

при участии в судебном заседании:

ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 07.05.2019, удостоверение адвоката, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Верхнеуральского городского поселения (далее – истец, Администрация) 14.09.2018 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Оганесяну Усику Шураи (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании задолженности по договору долгосрочной аренды с правом субаренды нежилого здания № 22 от 26.04.2016 за период с 26.04.2016 по 31.01.2019 на общую сумму 1 015 581 руб. 49 коп. (с учетом принятого 08.02.2019 ходатайства об увеличении размера исковых требований).

Определением от 20.05.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-9521/2019.

По делу № А76-9521/2019 принято решение 24.06.2019, которое оставлено в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019.

Протокольным определением от 27.11.2019 возобновлено производство по делу, назначено судебное заседание. 

Истец в судебное заседание не явился, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ) (т. 1 л.д. 42, т. 2 л.д. 1). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 05.03.2020 по 13.03.2020. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Ссылаясь на статьи 309, 330, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 22 от 26.04.2016, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование нежилым зданием. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, считая, что истцом неправомерно увеличена арендная плата, исчисленная на добавочную площадь, образовавшуюся после произведенной с согласия ответчика, за счет истца реконструкции переданного в аренду здания, просит в исковых требованиях отказать, в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление и дополнение к отзыву на исковое заявление (т. 1 л.д. 63, 64, т. 2 л.д. 12-13).

Администрацией представлены письменные пояснения (т. 1 л.д. 114-115, т. 2 л.д. 15-17).

Изучив представленные доказательства по делу, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2013 (т. 1 л.д. 20) удостоверено право собственности Муниципального образования «Верхнеуральское городское поселение» на Муниципальное учреждение культуры «Кинотеатр Юность», назначение – нежилое, общая площадь 422,9 кв.м., инв. номер 8810, литер А, А1, а, этажность 2, адрес: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 74:06:1002039:83.

В соответствии с распоряжением №9 от 24.03.2016 (т. 1 л.д. 53) Администрацией принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества – принадлежащего на праве собственности Администрации нежилого здания общей площадью 422,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 74:06:1002039:16, назначение здания – нежилое, ограничения (обременения) – аренда. Начальная (минимальная) ставка арендной платы в месяц (цена лота) – 12 620 руб. (без учета НДС).

Для проведения открытого аукциона разработана документация (т. 1 л.д. 55-61).

Согласно протоколу №7 от 19.04.2016 (т. 1 л.д. 54) поступила только одна заявка на участие в аукционе, в связи с чем, аукцион признан несостоявшимся, решено заключить договор аренды с единственным участником.

26.04.2016 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды №22 (т. 1 л.д. 11-14), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, общей площадью 422,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Имущество предоставлено для организации торгово-развлекательного центра. 

В соответствии п. 1.2 договора здание сдается в аренду сроком на 20 лет с 26.04.2016 до 26.04.2036.

Арендатор имеет право производить любые улучшения, перепланировки, отделку помещений здания с согласования Арендодателя (п. 2.2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 12 620 руб. в месяц, включая НДС.

Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, арендатор осуществляет до 20 числа месяца на расчетный счет арендодателя (п. 3.2 договора).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит (п. 4.6 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2016 (т. 1 л.д. 16).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 26.04.2016 арендуемое имущество нежилое здание, общей площадью 422,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, передано ИП ФИО3 в аренду (т. 1 л.д. 15).

По заявлению ФИО3 29.04.2016 о выдаче разрешения на реконструкцию переданного в аренду нежилого здания (т. 1 л.д. 78), Администрации было выдано разрешение на строительство от 20.06.2016 (т. 1 л.д. 72).

07.09.2016 выдано разрешение № 74-506-45-2016 на ввод объекта с площадью после реконструкции 1166,4 кв.м. в эксплуатацию (т. 1 л.д. 70-71). 

Согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 18-19) Верхнеуральское городское поселение Верхнеуральского муниципального района Челябинской области является собственником нежилого здания, с кадастровым номером 74:06:1002039:83, площадью 1166,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

16.09.2016 между Администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды здания с правом субаренды №22 от 26.04.2016 (т. 1 л.д. 17), в соответствии с п. 1 которого п.п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1166,4 кв.м.

Дополнительное соглашение вступает в силу после его подписания сторонами и государственной регистрации (п. 2 дополнительного соглашения).

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением остаются в силе и действуют условия договора аренды №22 от 26.04.2016 (п. 3 дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2016 (т. 1 л.д. 17 оборот).

Истцом в материалы дела представлено положение «Об аренде имущества, находящегося в собственности Верхнеуральского городского поселения», утвержденного решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 28.04.2014 № 56 (т. 1 л.д. 21-28).

Администрацией в адрес ответчика направлена претензия № 1183 от 26.07.2018 (т. 1 л.д. 8) с требованием о погашении в срок до 31.08.2018 задолженности по договору аренды № 22 от 26.04.2016, исходя из уточненного размера площади нежилого здания 1166,4 кв.м. в размере 612 823 руб. 57 коп. В претензии истец представил расчет задолженности в соответствии с минимальным размером арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения установленного в размере 41 руб. за 1 кв.м., согласно положению, утвержденному решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 28.04.2014 № 56.

В ответе на претензию ответчик отклонил доводы истца, считая их противоречащими требованиям закона и условиям договора, указывая на непоступление в адрес ответчика уведомления об увеличении размера арендной платы нежилого помещения.

Неисполнение ответчиком претензии № 1183 от 26.07.2018 явилось основаниям обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 пункта 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что Администрацией и ИП ФИО3 26.04.2016 подписан договор аренды здания с правом субаренды № 22.

Названный договор аренды исполнялся сторонами, действительность и заключенность договора аренды сторонами в ходе исполнения его условий не оспаривались. На основании изложенного суд приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений по аренде последним имущества в рамках рассматриваемого договора.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 12 620 руб. в месяц, включая НДС.

Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, арендатор осуществляет до 20 числа месяца на расчетный счет арендодателя (п. 3.2 договора).

Дополнительным соглашением к договору долгосрочной аренды здания с правом субаренды №22 от 26.04.2016, заключенным 16.09.2016 стороны согласовали площадь переданного в аренду нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, которая составила 1166,4 кв.м. 

Вступившим в законную силу решением суда от 24.06.2019 по делу А76-9521/2019 в исковых требованиях ИП ФИО3 о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.09.2016 к договору долгосрочной аренды нежилого здания № 22 от 26.04.2016 отказано.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, в материалы дела ответчиком не представлено.

Истец указал, что ИП ФИО3 за спорный период пользования нежилым зданием произведена оплата за аренду помещения в размере 304 983 руб. 30 коп.

При расчете арендной платы нежилого здания по ул. Советская, 20 истец руководствовался п. 11 Методики расчета арендной платы, являющейся приложением к положению «Об аренде имущества, находящегося в собственности Верхнеуральского городского поселения», утвержденного решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 08.08.2018 № 28 (т. 1 л.д. 82-98), согласно которой величина ежемесячной арендной платы (АПк) за использование недвижимым имуществом  рассчитывается по формуле:

АПн=Сб х S х Кв х Ктр х Кк х Киз х Ксз х Кик х Квд,

Где Сб – базовая величина ля расчета аренной платы за пользование недвижимым имуществом,

S – общая площадь арендуемого здания, нежилого помещения, жилого помещения, либо их части,

Кв – коэффициент вида использования недвижимого имущества,

Ктр – коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования,

Кк – коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения, либо их части,

Киз – коэффициент износа,

Ксз – коэффициент социальной значимости,

Кик – коэффициент, учитывающий историко-культурную ценность здания, 

Квд – коэффициент вида целевого использования.

В расчете (т. 1 л.д. 69) истец применяет следующие значения:

Сб – 310 руб., S – 422,9 кв.м.,  Кв – 1,1, Ктр – 0,25, Кк – 1, Киз – 35%, Ксз – 1, Кик – 1, Квд – 1.

В рамках договора долгосрочной аренды здания с правом субаренды №22 от 26.04.2016 за период с 26.04.2016 по 25.08.2018 общий размер арендной платы составил 353 153 руб. 10 коп. (12620*12/366*5+12620*27+12620*12/366*25).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. 

Претензией № 1183 от 26.07.2018 истец уведомил ответчика о применении минимального размера арендной платы за 1 кв.м., нежилого помещения, нежилого помещения установленного в размере 41 руб. за 1 кв.м., согласно положению, утвержденному решением Совета депутатов Верхнеуральского городского поселения от 28.04.2014 № 56.

41*1166,4 = 47822,40 – размер ежемесячной арендной платы.

В связи с чем, размер арендной платы за период с 26.08.2018 по 31.01.2019 составляет 248 545 руб. 44 коп. (47822,4*12/365*6+47822,4*5).

Иной порядок изменения арендной платы ни договором, ни законом не предусмотрен.

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору долгосрочной аренды здания с правом субаренды №22 от 26.04.2016 за период с 26.04.2016 по 31.01.2019 в размере 296 715 руб. 24 коп. (с учетом оплаченной ответчиком суммой 304 983 руб. 30 коп.).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска в размере 1 015 581 руб. 49 коп. размер государственной пошлины по иску составит 23 156 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Соответственно, поскольку иск подлежит удовлетворению судом частично, государственная пошлина в сумме 6 766 руб. 18 коп. (пропорционально удовлетворённой части иска) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи в пользу Администрации Верхнеуральского городского поселения задолженность по договору долгосрочной аренды с правом субаренды нежилого здания № 22 от 26.04.2016 за период с 26.04.2016 по 31.05.2018 в размере 296 715 руб. 24 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 766 руб. 18 коп.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                                        А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.