Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А27-20250/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе председательствующего Хлебникова А.В., судей Донцовой А.Ю., Сириной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системывеб-конференции помощником судьи Беспаловой А.А., с участием представителей: ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 16 января 2024 г.; ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 26 июля 2024 г.; ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 – ФИО11 по доверенности от 15 мая 2024 г.; администрации города Кемерово – ФИО12 по доверенности от 28 декабря 2024 г.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Кемерово на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2025 г. по делу № А27-20250/2023,

установил:

администрация города Кемерово (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» (далее – общество, ответчик), ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО3, ФИО21, ФИО5, ФИО1, ФИО10, ФИО9, ФИО7, ФИО22, ФИО8, ФИО6 (далее совместно – граждане, соответчики) о признании права муниципальной собственности города Кемерово на квартиры № 1, 2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...>, обязании общества передать администрации указанные жилые помещения, обязании управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Кузбассу (далее – Росреестр) осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности города Кемерово на указанные квартиры.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: прокуратура Кемеровской области Кузбасса, публичное акционерное общество банк «Финансовая корпорация Открытие» в лице филиала Сибирского публичного акционерного общества банк «Финансовая корпорация Открытие», Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03 ноября 2024 г. в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центральная Стройбаза».

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2025 г. решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен в части признания права муниципальной собственности и обязании общества передать муниципальному образованию квартиры № 4, 6, 15, 23, 24, 40, 44, 46, 52, 58, 62, 64, 68, 70, 74, 80, 83. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с постановлением суда в части отказа в удовлетворении иска о признании права муниципальной собственности на квартиры № 1, 2, 7, 11, 17, 19, 29, 32, 35, 38, 41, 47, 50, 53, 56, 59, 65, 71, 76, 77, 82 (далее – спорные квартиры), администрация обратилась с кассационной жалобой.

В кассационной жалобе указано, что обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет эскроу, при этом законом регламентированы вопросы привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства и не предусмотрена возможность каких-либо предложений и договоренностей об оплате, противоречащих его положениям; судом сделан необоснованный вывод о добросовестности соответчиков, поскольку на момент заключения сделок в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имелись отметки о судебных спорах на основании определений Арбитражного суда Кемеровской области от 31 октября 2023 г. по делу № А27-20250/2023, от 11 сентября 2023 г. по делу № А27-16102/2023, от 21 сентября 2023 г. по делу № А27-17191/2023, от 28 сентября 2023 г. по делу № А27-17820/2023, а также о принятии обеспечительных мер по названным делам; квартиры проданы гражданам по ценам значительно ниже рыночных перед вводом дома в эксплуатацию без открытия счетов эскроу, при наличии в открытом доступе информации о заключенных муниципальных контрактах; акты приема-передачи спорных квартир между застройщиком и гражданами подписаны в период действия обеспечительных мер; еще до принятия решений застройщиком об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контактов, между ним и физическими лицами был заключен ряд договоров долевого участия; акты приема-передачи подписаны 30 декабря 2023 г. в период действия обеспечительных мер; семь договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир № 35, 50, 59, 65, 71, 77, 74 не зарегистрированы, то есть не могут считаться заключенными и не порождают правовых последствий.

ФИО1, ФИО15, ФИО8, ФИО9, ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО10, ФИО14, ФИО48, ФИО3, ФИО17 просили оставить без изменения обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции.

Определением суда округа по заявлению администрации приняты обеспечительные меры, обществу и иным лицам запрещено совершать любые юридически значимые действия по отчуждению недвижимого имущества, в том числе по передаче квартир по актам приема-передачи, регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении спорных квартир, Росреестру запрещено совершать регистрационные действия в отношении спорных квартир.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали свои правовые позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как установлено судами, по итогам проведения электронных аукционов между управлением городского развития администрации города Кемерово (инвестор) и обществом (застройщик) заключены ряд муниципальных контрактов по приобретению в муниципальную собственность города благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: город Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 74, жилой дом № 6 на общую сумму 127 820 706 руб. 44 коп., из которых застройщику в качестве аванса оплачено 125 943 698 руб. 76 коп.

Муниципальные контракты по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово квартир № 1, 2, 4, 6, 7, 11, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 41, 44, 47, 53, 56, 59, 65, 71, 76, 77, 82, 83 заключены в целях переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Застройщик со ссылкой на пункты 11.2 и 11.4 контрактов, а также положения частей 19, 20.1, 21 статьи 95 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), принял решения об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23 августа 2024 г. по делу № А27- 16102/2023 решения застройщика об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов признаны недействительными.

Поскольку в установленные контрактами сроки застройщик не выполнил обязательства по передаче инвестору благоустроенных квартир в муниципальную собственность, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании права муниципальной собственности города, в том числе на спорные квартиры, обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности на них.

При рассмотрении спора установлено, что в отношении спорных квартир заключены договоры долевого участия в строительстве с гражданами: часть покупателей произвело государственную регистрацию права собственности на жилые помещения (квартиры № 1, 2, 7, 11, 19, 29, 32, 38, 41, 47, 53, 56, 76, 82), в отношении оставшейся части квартир установлен факт передачи их физическим лицам (квартиры № 17, 35, 50, 59, 65, 71, 77).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на заключение муниципальных контрактов оплата стоимости квартир в полном объеме администрацией не произведена, данные квартиры ей во владение не переданы, право собственности на квартиры за муниципальным образованием не зарегистрировано, а соответчики являются добросовестными приобретателями, квартиры фактически переданы во владение гражданам.

Повторно рассматривая спор, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 302, 398 Гражданского кодекса, пунктами 37, 38 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающихв судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), исходил из того, что заключенные с гражданами договоры долевого участия являются возмездными, при этом доказательства какой-либо заинтересованности физических лиц материалы дела не содержат, констатировал добросовестность физических лиц как приобретателей квартир, на основании чего отказал в удовлетворении иска в части признания права собственности администрации на квартиры, переданные гражданам.

Суд округа не усматривает оснований для отмены постановления апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (купля-продажа), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) Гражданского кодекса.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Указанное следует из пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54).

По смыслу пункта 5 Постановления № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в реестре недвижимости.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего пункта 5 Постановления № 54.

Согласно абзацам шестому, седьмому пункта 61 Постановления № 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из приведенных разъяснений следует, что заключение собственником нескольких договоров, направленных на распоряжение одним и тем же имуществом, не делает какой-либо из договоров недействительным. При такой ситуации значение имеет только то, кто из приобретателей по договору фактически владеет спорной вещью (кому вещь реально передана отчуждателем по договору) для избрания приобретателем вещи надлежащего способа защиты своего нарушенного права.

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно сформулирована ВерховнымСудом Российской Федерации, в том числе в определении от 25 января 2018 г.№ 308-ЭС17-14180 (1,2).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив отсутствие оснований для признания граждан недобросовестными приобретателями квартир, приняв во внимание, что на момент рассмотрения настоящего спора сделки с гражданами не признаны в судебном порядке недействительными, учитывая факт передачи квартир во владение физическим лицам, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в обжалуемой администрацией части.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой суда апелляционной инстанции, который в силу присущих ему дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешает дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Суд округа полагает, что приведенная судом оценка обстоятельств дела соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20 июня 2016 г. № 305-ЭС15-10323, от 5 октября 2017 г. № 309-ЭС17-6308).

Изложенные в кассационной жалобе суждения отклоняются судом округа с учетом вышеприведенной правовой позиции Верховного суда Российской Федерации в той части, в которой судом установлен факт передачи (владения) гражданам застройщиком квартир № 1, 2, 7, 11, 17, 19, 29, 32, 35, 38, 41, 47, 50, 53, 56, 59, 65, 71, 76, 77, 82.

Аргументы истца относительно фактов недобросовестности (неосмотрительности) граждан при заключении договоров долевого участия обоснованно отклонены апелляционным судом со ссылкой на несостоятельность доводов о несоблюдении гражданами требований об оплате цены договоров через счета эскроу (пункты 5.1 договоров долевого участия содержат условия о том, что цена договора подлежит оплате в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора; оплата цены договора производится любым не запрещенным действующим законодательством способом; имеются доказательства оплаты покупателями цены договоров платежными поручениями, путем заключения договоров займа и др.), так и доводов о нерыночной стоимости квартир, по которой физические лица их приобретали (доказательства приобретения гражданами квартир по существенно заниженным (нерыночным) ценам в материалах дела отсутствуют).

Доводы заявителя жалобы о том, что квартиры приобретены гражданами в период действия обеспечительных мер, а также иные ссылки администрации на ничтожность сделок обоснованно не приняты судом апелляционной инстанции, поскольку в настоящем случае предметом иска являлось признание права собственности на квартиры, в то время как спор о признании сделок недействительными рассматривается судом общей юрисдикции в ином деле.

Суждения администрации о том, что семь договоров долевого участия в строительстве (в отношении квартир № 35, 50, 59, 65, 71, 77, 74) не зарегистрированы и не могут считаться заключенными, не порождают правовых последствий, судом округа не принимаются, поскольку при рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что квартиры фактически переданы гражданам во владение; именно физическим лицам имущество реально передано отчуждателем по договору долевого участия, несмотря на то, что в рассматриваемом случае сложилась такая ситуация, когда оформлены два договора долевого участия в отношении каждой из квартир.

Так, согласно имеющимся в материалах дела доказательствам в отношении спорных квартир заключены договоры долевого участия в строительстве с гражданами: некоторыми покупателями произведена государственная регистрация права собственности на жилые помещения (квартиры № 1, 2, 7, 11, 19, 29, 32, 38, 41, 47, 53, 56, 76, 82), в отношении же других квартир имеется информация только о заключении договоров долевого участия с физическими лицами (квартиры № 17, 35, 50, 59, 65, 71, 77).

Вместе с тем при рассмотрении спора граждане представили суду объяснения относительно приобретения, фактической передачи и использования спорных квартир, в частности: квартира № 7: гражданин зарегистрирован по месту жительства в квартире, проживает в указанной квартире с конца осени 2023 г., оплачивает коммунальные услуги, в квартире сделан ремонт (ФИО20); квартира № 11: передана по акту, сделан ремонт (ФИО1); квартира № 17: передана по акту, сделан ремонт (ФИО9); квартира № 19: передана по акту приема-передачи, в настоящее время проживает в квартире, сделан ремонт (ФИО17); квартира № 35: передана по акту (ФИО8); квартира № 41: передана по акту приема-передачи, в квартире сделан ремонт (ФИО15); квартира № 50: передана по акту, сделан ремонт (ФИО5); квартира № 56: передана по акту, в квартире сделан ремонт (ФИО21); квартира № 59: передана по акту (ФИО6); квартира № 65: передана по акту, приобретена для проживания матери, сделан ремонт (ФИО7); квартира № 71: передана по акту (ФИО10); квартира № 76: гражданин проживает в квартире, сделан ремонт (ФИО3); квартира № 77: передана по акту (ФИО22).

Таким образом, судом правомерно отказано в удовлетворении иска о признании права собственности муниципального образования на квартиры № 1, 2, 7, 11 (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), 17 (квартира передана по акту ФИО9, в квартире сделан ремонт), 19, 29, 32 (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), 35 (квартира передана по акту ФИО8), 38, 41, 47 (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), 50 (квартира передана по акту ФИО5, в квартире сделан ремонт), 53, 56 (гражданами произведена государственная регистрация права собственности), 59 (квартира передана по акту ФИО6), 65 (квартира передана по акту ФИО7 в квартире сделан ремонт), 71 (квартира передана по акту ФИО10), 76 (квартира передана по акту ФИО3, гражданин проживает в квартире, сделан ремонт), 77 (квартира передана по акту ФИО22), 82 (гражданами произведена государственная регистрация права собственности).

Нарушений судом апелляционной инстанции норм материального либо процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Ввиду наличия у администрации льготы при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Обеспечение иска может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело, по ходатайству участвующего в деле лица (часть 1 статьи 97 АПК РФ). Заявление об отмене, о замене обеспечительных мер рассматривается судом, в производстве которого находится дело, независимо от того, каким судом и в порядке какого вида судопроизводства были приняты такие меры (пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июня 2023 г. № 15).

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2025 г. по делу № А27-20250/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                       А.В. Хлебников

Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова

В.В. Сирина