АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6, сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-13172/2018

город Брянск

14 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения  оглашена в судебном заседании 13.02.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 14.02.2020.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Поддубной И.С.  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макарченко М.П.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Усох Трубчевского района Брянской области,

к 1) администрации Брянского района Брянской области, с. Глинищево Брянского района Брянской области, 

2) комитету по управлению муниципальным имуществом Брянского района, с.Глинищево Брянского района Брянской области, 

третьи лица – 1) муниципальное учреждение Мичуринская сельская администрация Брянского района Брянской области, пос.Мичуринский Брянского района Брянской области, 2) общество с ограниченной ответственностью «Брянский Оценщик», 

<

...>) общество с ограниченной ответственностью «Компания Лагарт», пос.Путёвка Брянского района, 

о признании сделки недействительной и определении достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком,

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от №1/20 от 10.02.2020, свидетельство о заключении брака, паспорт,

от ответчиков: 1) администрации Брянского района Брянской области – ФИО3 по доверенности от 12.04.2017, удостоверение,

2) комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района: не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец,                  ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к администрации Брянского района Брянской области, к комитету по управлению муниципальным имуществом Брянского района (далее – ответчики) о признании недействительным уведомления № 1573 от 05.10.2017 в части уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в рамках заключенного договора аренды земельного участка № 40 от 13.11.2015.

Определением суда от 17.12.2018 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение Мичуринская сельская администрация Брянского района Брянской области. 

Определением суда от 03.04.2019 производство по делу № А09-13172/2018 приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Центрального округа кассационной жалобы по делу № А09-16627/2017.

Судом установлено, что постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.04.2019 по делу №А09-16627/2017 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 отменено, решение Арбитражного суда Брянской области от 29.08.2018 на делу А09-16627/2017 оставлено в силе. 

Определением суда от 07.05.2019 производство по делу № А09-13172/2018 возобновлено, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 23.05.2019 в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, принято уточнение исковых требований, согласно которому истец просит суд:

 - признать недействительным уведомление №1573 от 05.10.2017 в части одностороннего изменения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемый на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015.

 - определить достоверную величину годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемым на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015.

Определением суда от 13.06.2019 по делу № А09-13172/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Союза «Брянская торгово-промышленная палата» ФИО4 Определением суда от 19.06.2019 производство по делу приостановлено до окончания проведения назначенной по делу судебной экспертизы.

05.08.2019 от Союза «Брянская торгово-промышленная палата» в суд поступило экспертное заключение №091-05-02096 от 01.08.2019, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельного участка, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1024 кв.м., разрешенное использование: для размещения коммунальных инженерно - технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, по состоянию на 01.01.2017 составляет 30 000 руб.

Определением суда от 08.08.2019 производство по делу возобновлено, назначено судебное разбирательство. 

Определением суда от 28.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Брянский Оценщик» (ООО «Брянский оценщик») и общество с ограниченной ответственностью «Компания Лагарт» (ООО «Компания Лагарт»).

Определением суда от 27.11.2019 по делу № А09-13172/2018 назначена дополнительная судебная экспертиза.

16.12.2019 от ООО «Городской центр оценки и консалтинга» в суд поступило заключение эксперта №10 от 11.12.2019, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Брянская область, Брянский район, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1024 кв.м., разрешенное использование: для размещения коммунальных инженерно - технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, по состоянию на 01.01.2017 составляет 22 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истцом, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, неоднократно уточнялись исковые требования. 

Согласно заявленному в судебном заседании 21.01.2020 устному ходатайству представитель истца просил суд рассматривать исковые требования в рамках уточнений, принятых определением суда от 23.05.2019, заявленные позднее уточнения от 13.08.2019 просил не рассматривать. 

С учетом изложенного, в рамках настоящего дела рассматриваются уточненные   исковые требования, принятые судом в судебном заседании 23.05.2019, а именно:

- о признании недействительным уведомления №1573 от 05.10.2017 в части одностороннего изменения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемый на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015;

- об определении достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемым на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Просил суд при вынесении окончательного судебного акта учесть вывод эксперта Союза «Брянская торгово-промышленная палата», указал, что вывод эксперта сделан в рамках первоначальной судебной экспертизы.

Ответчик, администрация Брянского района Брянской области, исковые требования не признала. В письменном отзыве и дополнениях к нему указала, что пересмотр размера арендной платы произошел в связи с тем, что нормативно-правовыми актами был установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки, поэтому  довод истца о незаконности действий администрации по изменению арендной платы безосновательный. Полагает, что КУМИ Брянского района является надлежащим и единственным органом, выполняющим функции по извещению арендатора о изменении порядка расчетов и имеющейся задолженности. Заявила о пропуске срока исковой давности в части требования о признании сделки недействительной.

Ответчик, КУМИ Брянского района, исковые требования не признал, в письменном отзыве на иск указал, что уведомление об изменении арендной платы было направлено им в рамках своих полномочий в соответствии с положением о КУМИ Брянского района.

Третье лицо, МУ Мичуринская сельская администрация Брянского района Брянской области, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. В письменном отзыве на иск пояснило, что КУМИ Брянского района, исполняя функции по решению вопросов местного значения в соответствии с Уставом муниципального образования и Положением о Комитете, вправе направлять уведомления об изменении размера арендной платы. В части изменения арендной платы как односторонней сделки полагает, что такое изменение не противоречит положениям ГК РФ, договора аренды. В части требования о признании сделки недействительной поддержало заявление администрации Брянского район о пропуске срока исковой давности.

Третьи лица, ООО «Брянский Оценщик» и ООО  «Компания Лагарт», письменных отзывов на исковое заявление не представили, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей вышеуказанных третьих лиц в порядке, предусмотренном ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Заслушав доводы и объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с договором №40 аренды земельного участка от 13.11.2015, на основании договора б/н об уступке прав по договору аренды от 09.03.2016 ФИО1 является арендатором земельного участка: местоположение: Брянская область, Брянский район, кадастровый номер участка: 32:02:0050403:1181, категория земель: земли населенных пунктов, площадь участка: 1024 кв.м.; для размещения коммунальных инженерно-технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи (п. 1.1., 1.3. договора).

Согласно п.2.1. договор заключается на 49 лет и действует с 13.11.2015 по 13.11.2064.

В соответствии с п.3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления.

Пунктом 3.6 договора аренды было предусмотрено, что пересмотр размера арендной платы осуществляется в установленном порядке по следующим основаниям:

- в связи с изменением  кадастровой стоимости земельного участка или процентных ставок от нее;

- в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- в случае, если нормативно-правовыми актами будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.

 Арендная плата на дату заключения договора составила 1113 руб. за 48 дней                2015 года.

Расчет арендной платы за последующие годы осуществлялся арендатором самостоятельно с учетом действующих нормативных актов государственной власти и местного самоуправления.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ (далее – Закон № 334-Ф3) в абзац третий пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее закон № 137-ФЗ) были внесены изменения, в соответствии с которыми с 01.01.2017 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. В силу указанной статьи полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления поселения и возникают у органа местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Согласно п.10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, не разграниченной на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, в том числе  предоставление таких земельных участков в частную собственность или аренду, в настоящее время согласно федеральному законодательству  осуществляется  органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, в зависимости от нахождения соответствующего земельного участка на территории того или иного муниципального района или городского округа, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законодательством.

На основании данных нововведений право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в частности, спорным земельным участком), было делегировано Мичуринской сельской администрацией органам местного самоуправления в лице администрации Брянского района.

 В связи с установлением нормативно-правовыми актами иного порядка исчисления арендной платы за земельные участки администрацией был осуществлен пересмотр размера арендной платы.

Уведомлением №1573 от 05.10.2017 МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района от имени администрации Брянского района информировал истца об изменении с 01 января 2017 года порядка начисления и реквизитов по оплате арендных платежей. Указал, что арендная плата по договору аренды №40 от 13.11.2015 составляет 206 322 руб. По состоянию на 26.09.2017 за ИП ФИО1 числится задолженность по арендной плате в размере 147 556 руб. 49 коп. Пояснил, что расчет арендной платы за пользование земельными участками произведен независимым оценщиком, заказчиком работ является МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района.

 Как следует из материалов дела, расчет арендной платы арендодателем был произведен на основании отчета №243-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 21.08.2017, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Брянский оценщик» ФИО5, согласно которому арендная плата на 2017 год по договору аренды №40 от 13.11.2015 составила 206 322 руб.

В свою очередь истец представил в материалы дела отчет №03Н/2-18 от 17.01.2018 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 1024 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, выполненный независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Компания Лагарт» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка, по состоянию на 01.01.2017, составила 43 500 руб. 

ИП ФИО7, полагая, что уведомление об изменении ареной платы было направлено ему ненадлежащим лицом, не обладающим легитимным правом на направление юридически значимого сообщения, а также считая, что ответчиком в одностороннем порядке был увеличен размер арендной платы на 2017 год на основании недостоверной величины стоимости объекта оценки, не соглашаясь с рыночной стоимостью годового размера арендной платы за пользование земельным участком, указанной в оспариваемом уведомлении (то есть, квалифицировав  уведомление №1573 от 05.10.2017 в качестве односторонний сделки, следствием которой явилось изменение размера арендной платы), обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Статьей 153 ГК РФ  предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. 

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пунктах 50, 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

 В соответствии с п.п.10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статья 310 ГК РФ).

Право на одностороннее изменение условий обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 ГК РФ, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) провозглашен принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). 

Так, согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, согласно вышеизложенному, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без внесения в договор аренды изменений. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства.

Когда по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010                            № 11487/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016                             № 308-ЭС16-9526). 

В соответствии с п.20 Постановления №73, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Подписав договор №40 аренды земельного участка от 13.11.2015 без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями. 

Как следует из материалов дела, в пп.3 п.3.6 договора №40 аренды земельного участка от 13.11.2015 сторонами было предусмотрено, что пересмотр размера арендной платы осуществляется в установленном порядке, в том числе, и в случае, если нормативно-правовыми актами будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.

Как было указано ранее, право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в частности по спорному земельному участку), было делегировано Мичуринской сельской администрацией органам местного самоуправления в лице администрации Брянского района.

Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 №595-п был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Постановлением администрации Брянского района от 22.12.2016 №1190 был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с данными актами размер арендной платы при аренде вышеуказанных земельных участках рассчитывается органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками (в нашем случае  уполномоченным органом администрации Брянского района). При этом размер арендной платы рассчитывается двумя способами, в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Таким образом, в рамках настоящего дела арендная плата за земельный участок должна была определяться по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что и было произведено уполномоченным органом администрации Брянского района.

То есть, исходя из положений ст.431 ГК РФ, сторонами в договоре была  согласована возможность изменения арендодателем арендной платы вне зависимости от подписания арендатором дополнительного соглашения к договору, оформляющего увеличение платы. 

Проанализировав содержание оспариваемого уведомления №1573 от 05.10.2017 на предмет его соответствия признакам односторонней сделки, суд считает, что в силу вышеуказанных правовых норм указанный документ не подпадает под понятие односторонней сделки, поскольку данное уведомление не является актом полномочного органа, влекущим правовые последствия, каких-либо властных предписаний не содержит, а также не устанавливает, не изменяет и не прекращает права и обязанности лиц, участвующих в деле, и иных лиц, и не относится к ненормативным правовым актам по смыслу статьи 198 АПК РФ. Указанный документ также не является дополнительным или каким-либо иным, изменяющим договор аренды соглашением, оно лишь информирует арендаторов земельных участков об изменении с 01.01.2017 порядка начисления и реквизитов по оплате арендных платежей, о размере арендной платы на 2017 год и о наличии задолженности по арендным платежам.

Перерасчет в 2017 году арендной платы, произведенный независимым оценщиком, не может быть квалифицирован как изменение условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (п.3.6 договора №40 от 13.11.2015). 

Таким образом, спорное уведомление №1573 от 05.10.2017 не является односторонней сделкой.

Довод истца со ссылкой на п.7.1 договора №40 от 13.11.2015 о необходимости заключения дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы в рассматриваемом случае судом отклоняется, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате проведения оценки ее рыночной стоимости не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (свидетельствует об исполнении данного условия арендодателем).

Ссылка истца на то, что со стороны Арендодателя имело место злоупотребление правом, судом во внимание не принимается, поскольку подписав договор №40 без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе и условиями спорных положений. Несогласие ИП ФИО1 с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о наличии признаков злоупотребления со стороны Арендодателя, равно как и о незаконности оспариваемых в настоящем случае действий.

Поскольку уведомление №1573 от 05.10.2017 не является односторонней сделкой, то к нему не могут быть применены положения о признании сделки недействительной (ничтожной, оспоримой). 

Учитывая вышеизложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высших судебных инстанций, суд полагает, что исковые требования о признании недействительным уведомления №1573 от 05.10.2017 в части одностороннего изменения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемый на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015, не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела и было указано ранее, расчет арендной платы арендодателем был произведен на основании отчета №243-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 21.08.2017, выполненного оценщиком ООО «Брянский оценщик» ФИО5, согласно которому арендная плата на 2017 год по договору аренды №40 от 13.11.2015 составляет 206 322 руб.

В свою очередь заявитель представил в материалы дела отчет №03Н-2-18 от 17.01.2018 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 1024 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, с кадастровым номером 32:02:0050403:118171, выполненный независимым оценщиком ООО «Компания Лагарт» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка, с учетом округления, составляет                        43 500 руб.

Ввиду наличия спора о величине размера арендной платы в рамках настоящего дела при рассмотрении исковых требований в части определения достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемым на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015, судом по ходатайствам сторон были назначены  и проведены две судебные экспертизы. 

Так, определением суда от 13.06.2019 по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Союза «Брянская торгово-промышленная палата» ФИО4. 

Согласно  экспертному заключению №091-05-02096 от 01.08.2019, подготовленному Союзом «Торгово-промышленной палаты Брянской области», рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельного участка, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1024 кв.м., разрешенное использование: для размещения коммунальных инженерно - технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, по состоянию на 01.01.2017 составила 30 000 руб.

Впоследствии эксперт ФИО4 была вызвана в судебное заседание 16.10.2019 для дачи пояснений по результатам экспертизы, письменные пояснения которой также приобщены к материалам дела (т.5, л.д.25-29).

Ответчик – администрация Брянского района, полагая, что экспертное заключение, данное Союзом «Торгово-промышленной палаты Брянской области», не является полным и обоснованным, не согласившись с размером рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, установленным экспертом, заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы. 

Поскольку между лицами, участвующими в деле, возникли существенные разногласия по вопросу определения размера рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, в материалах дела имеются два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости аренды одного и того же объекта, заключение судебной экспертизы с иным размером арендной платы, суд определил целесообразным назначение по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 27.11.2019 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Городской центр оценки и консалтинга» ФИО8.  

Заключение эксперта №10 от 11.12.2019, представленное ООО «Городской центр оценки и консалтинга», содержит вывод о том, что рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Брянская область, Брянский район, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1024 кв.м., разрешенное использование: для размещения коммунальных инженерно - технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, по состоянию на 01.01.2017 составляет 22 000 руб.

В соответствии со ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки (ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вместе с тем, оценщиком ФИО5 в отчете №243-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 21.08.2017 использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению, назначению, категории земли, вида разрешенного использования.

Таким образом, оценщиком осуществлен некорректный выбор объектов-аналагов оцениваемого земельного участка, что в свою очередь влияет на определение размера арендной платы, поскольку не позволяет учесть все характеристики.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» предусмотрены основные подходы, используемые при проведении оценки, которым относятся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В спорном отчете  использовался доходный подход. Выбор используемого подхода оценщиком не обоснован. Сравнительный и затратный подходы не применялись. Обоснование их невозможности определения в отчете также не приведено.

Изложенное свидетельствует о несоответствии данного отчета Федеральным стандартам оценки, что влечет недостоверность величины рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 206 322 руб.

Как было указано выше, согласно представленному заявителем в материалы дела отчету №03Н-2-18 от 17.01.2018 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 1024 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, с кадастровым номером 32:02:0050403:118171, выполненному независимым оценщиком ООО «Компания Лагарт» ФИО6, рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка по состоянию на 01.01.2017, составила 43 500 руб.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом были назначены две судебные экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, по результатам которых экспертами  были сделаны выводы о размере рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, который составил 30 000 руб. (экспертное заключение №091-05-02096 от 01.08.2019, подготовленное Союзом «Торгово-промышленной палаты Брянской области») и 22 000 руб. (заключение эксперта №10 от 11.12.2019, представленное ООО «Городской центр оценки и консалтинга»), соответственно.

В судебном заседании 21.01.2020 лица, участвующие в деле, просили суд при вынесении окончательного судебного акта учесть выводы эксперта Союза «Брянская торгово-промышленная палата», считая указанное заключение полным и достоверным. 

В п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указано, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Принимая во внимание вышесказанное, с учетом мнения сторон, суд приходит к выводу о том, заключение №091-05-02096 от 01.08.2019, данное Союзом «Брянская торгово-промышленная палата», составлено экспертом ФИО4, имеющим надлежащий опыт и образование, оформлено в соответствии с требованиями  статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в выводах экспертизы содержится ответ на поставленный судом вопрос. Заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, сомнения в обоснованности выводов в заключении отсутствуют. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Суд также принимает во внимание, что размер годовой арендной платы, указанный в отчете эксперта Союза «Торгово-промышленной палаты Брянской области», отчетах эксперта ООО «Городской центр оценки и консалтинга» и эксперта ООО «Компания Лагарт» примерно одинаковый, размер годовой арендной платы (206 322 руб.), определенный в отчете №243-1/17 оценщиком ООО «Брянский оценщик» ФИО5, необоснованно завышен. 

При таких обстоятельствах суд считает правомерным определить годовой размер арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Брянская область, Брянский район, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1024 кв.м., разрешенное использование: для размещения коммунальных инженерно - технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, по состоянию на 01.01.2017, установленный в отчете эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Брянской области» ФИО4 

Таким образом, годовой размер арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Брянская область, Брянский район, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1024 кв.м., разрешенное использование: для размещения коммунальных инженерно - технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, по состоянию на 01.01.2017 составляет 30 000 руб. 

Поскольку договор №40 аренды земельного участка от 13.11.2015 заключен между ИП ФИО1 и администрацией Брянского района, то по требованию истца об определении достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемым на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015, комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района является ненадлежащим ответчиком. 

Следовательно, вышеуказанное требование ИП ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом Брянского района подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ст.112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

Если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу норм  статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Государственная пошлина по иску, с учетом уточнений (заявлено два самостоятельных требования неимущественного характера) составляет 12 000 руб.

Истцом при подаче в суд иска, содержащего одно требование - о признании сделки недействительной, по чеку-ордеру №4983 от 10.12.2018 была уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. 

При уточнении истцом предмета исковых требований государственная пошлина в размере 6000 руб. за требование об определении достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком истцом не уплачивалась. 

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В связи с отказом истцу в удовлетворении требования о признании сделки недействительной расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. относятся на истца. 

По требованию об определении достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком государственная пошлина относится на ответчика – администрацию Брянского района, которая, в соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ, освобождена от ее уплаты, в связи с чем, государственная пошлина с нее взысканию не подлежит.

Частью 6 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По ходатайству истца определением суда от 13.06.2019 по делу была назначена судебная экспертиза. Согласно письму Союза «Брянская торгово-промышленная палата» стоимость экспертизы составляет 15 000 руб. 

Истцом были внесены денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области в счет оплаты расходов на проведение судебной экспертизы в сумме                  15 000 руб. (чек-ордер №129  от 11.06.2019 на сумму 15 000 руб., т.4 л.д.1).

Определением суда от 20.11.2019 (т.5, л.д.111-113) с депозитного счета Арбитражного суда  Брянской области на счет Союза «Брянская торгово-промышленная палата» были переведены денежные средства в размере 15 000 руб. за проведение судебной экспертизы по арбитражному делу №А09-13172/2018. 

По ходатайству ответчика – администрации Брянского района определением суда от 27.11.2019 по делу была назначена судебная экспертиза. Согласно письму от 25.11.2019 исх.№20 ООО «Городской центр оценки и консалтинга» стоимость экспертизы составляет 10 000 руб. 

Ответчиком были внесены денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области в счет оплаты расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 14 000 руб. (копия платежного поручения № 721512 от 01.11.2019 на сумму                 14 000 руб., т.5, л.д.42).

Поскольку стоимость экспертизы, назначенной по ходатайству ответчика – администрации Брянского района, составила 10 000 руб., последней подлежат возврату с депозитного счета Арбитражного суда Брянской области 4000 руб., как излишние.

Поскольку требование истца, по которому назначались судебные экспертизы, удовлетворено судом, то расходы истца на проведение экспертизы подлежат взысканию с ответчика - администрации Брянского района в пользу истца в размере 15 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Утвердить годовую арендную плату за земельный участок в размере 30 000 руб., определенном в заключении эксперта Союза «Брянская торгово-промышленная палата» ФИО4 №091-05-02096 от 01.08.2019 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Брянская область, Брянский район, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1024 кв.м., разрешенное использование: для размещения коммунальных инженерно - технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи, с кадастровым номером 32:02:0050403:1181.

Требование индивидуального предпринимателя ФИО1                      к комитету по управлению муниципальным имуществом Брянского района об определении достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком оставить без удовлетворения. 

Требование индивидуального предпринимателя ФИО1                      к администрации Брянского района Брянской области, к комитету по управлению муниципальным имуществом Брянского района о признании недействительным уведомления №1573 от 05.10.2017 в части одностороннего изменения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:02:0050403:1181, арендуемый на основании заключенного договора № 40 аренды земельного участка от 13.11.2015, оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации Брянского района Брянской области, с. Глинищево Брянского района Брянской области, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, с.Усох Трубчевского района Брянской области, 15 000 руб.              в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Возвратить администрации Брянского района Брянской области, с. Глинищево Брянского района Брянской области, путем перечисления с депозитного счета  Арбитражного суда Брянской области 4000 руб. в качестве излишне внесенных денежных средств на оплату экспертизы по делу №А09-13172/2018. 

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                    И.С. Поддубная