Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2638/2022

город Псков

14 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 13 декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2022 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Тимаева Ф.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Псков Девелопмент Центр» (адрес: 180006 Псковская область, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Администрации города Пскова (адрес: 180000, Псковская область, г. Псков, ул. Некрасова, д. 22; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...>,

при участии в судебном заседании: 

от истца:  представитель по доверенности ФИО2;

от ответчика: представитель по доверенности ФИО3; 

от третьего лица: представитель по доверенности ФИО4;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Псков Девелопмент Центр» (далее – истец, ООО «ПДЦ») обратилось с иском к Администрации города Пскова (далее – ответчик, Администрация) о признании в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права собственности на нежилое одноэтажное здание, площадью 1257,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0070105:2.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области.

Представитель истца в судебном заседании заявленное требование поддержал в полном объеме, в обоснование иска сослался на невозможность зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке, поскольку отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен объект.

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, полагает, что отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку, поскольку у истца отсутствуют законные права на земельный участок.  

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию ответчика. 

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Камри» (далее – ООО «Камри») и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям (в настоящее время – Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области, далее по тексту – Комитет) 23.12.2014 заключен договор аренды №328 земельного участка с кадастровым номером (далее – КН) 60:27:0070105:2 для завершения строительства торгового центра сроком на 3 года (до 23.12.2017).

Между ООО «Камри» и индивидуальным предпринимателем ФИО5 заключен договор купли-продажи от 24.08.2016 объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10% с КН: 60:27:0070105:1423, расположенного по адресу: 

<

...> на вышеуказанном земельном участке. На основании договора от 24.08.2016 права и обязанности по договору от 23.12.2014 №328 перешли от ООО «Камри» к индивидуальному предпринимателю ФИО5

Между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ООО «ПДЦ» заключен договор купли-продажи от 12.10.2017 объекта незавершенного строительства с КН: 60:27:0070105:1423. По договору от 12.10.2017 права и обязанности по договору аренды от 23.12.2014 №328 перешли от индивидуального предпринимателя ФИО5 к ООО «ПДЦ». 

Договор аренды от 23.12.2014 №328 расторгнут на основании заключенного соглашения от 27.11.2017. 

Между истцом и Комитетом 27.11.2017 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заключен договор аренды №312 земельного участка с КН 60:27:0070105:2 для завершения строительства торгового центра сроком на три года до 27.11.2020 (пункт 1.1 договора).

Строительство торгового центра осуществлялось в четыре этапа на основании выданных  Администрацией разрешений на строительство №60-RU60302000-19-2017 от 26.06.2017 (I этап), №60-RU60302000-14-2018 от 25.04.2018 (II этап), №60-RU60302000-15-2018 от 25.04.2018 (III этап), №60-RU60302000-16-2018 от 25.04.2018 (IV этап). 

Предметом настоящего спора является требование о признании права собственности на здание торгового центра (IV этап).

Между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Поликом» (подрядчик по договору, далее – ООО «Поликом») заключен договор подряда от 09.10.2017 №19 на строительство объекта, состоящего из четырех торговых корпусов.

Корпусы торгового центра, построенные первым и вторым этапом, введены в эксплуатацию 13.12.2018 и 08.04.2020. Объектам присвоены кадастровые номера 60:27:0070105:2382, 60:27:0070105:2439.

В 2018 году по заявке истца обществом с ограниченной ответственностью  «Модулор» изготовлена проектная документация для завершения строительства торгового центра по адресу: 

<

...> (IV этап). 

25.04.2018 Администрацией выдано разрешение на строительство торгового центра (IV этап) №60-RU60302000-16-2018 со сроком действия до 25.04.2020.

Постановлением Администрации от 30.01.2019 №78 объекту капитального строительства: торговый центр  (IV этап) присвоен адрес: 

<

...>.

20.04.2020 между истцом и ООО «Поликом» подписан акт приемки объекта капитального строительства «Завершение строительства торгового центра (IV этап). 

24.04.2020 кадастровым инженером ФИО6 подготовлен технический план четвертого корпуса торгового центра, в соответствии с которым рассматриваемый объект капитального строительства (нежилое одноэтажное здание) имеет площадь 1257,6 кв.м. и расположен по адресу: 

<

...> на земельном участке с КН 60:27:0070105:2. 

12.10.2020 истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070105:2 в аренду для обслуживания и эксплуатации двух корпусов торгового центра (I и II этап). 

Приказом от 10.11.2020 №4984 Комитет отказал истцу в предоставлении в аренду  земельного участка с КН 60:27:0070105:2. В сопроводительном письме Комитет мотивировал свой отказ тем, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане или юридические лица, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ), вместе с тем сведения о правообладателях объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с КН 60:27:0070105:2, отсутствуют.

23.07.2021 истец обратился в Комитет с заявлением о разделе земельного участка с КН 60:27:0070105:2 в целях дальнейшего заключения договора аренды с множественностью лиц.

Приказом от 01.09.2021 №4232 Комитет отказал истцу в предоставлении в аренду  земельного участка с КН 60:27:0070105:2. Причиной принятия Комитетом данного решения явилось наличие информации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении данного земельного участка о зарегистрированном ограничении прав и обременении в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства, а также в связи с неполнотой представленной схемы расположения земельного участка. 

Завершив за свой счет строительство спорного объекта, истец по истечении срока действия договора аренды обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию. 

По результатам рассмотрения данного заявления Администрацией отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия у истца правоустанавливающих документов на земельный участок с КН 60:27:0070105:2 (письмо от 24.03.2022 №АГП02/ИИ-142).

Истец, ссылаясь на отсутствие возможности государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

В пункте 26 Постановления №10/22 разъяснено, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать злоупотреблению правом при легализации постройки.

Судом установлено, что ООО «ПДЦ» возвело здание торгового центра (IV этап) на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта. В соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации истцом получено разрешение на строительство объекта.

Несмотря на окончание срока действия договора аренды земельного участка, арендатор продолжает пользование земельным участком и вносит арендную плату.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Поскольку истцом данное право уже было реализовано, то земельный участок ему не мог быть предоставлен в аренду на новый срок без проведения торгов.  

Истец до истечения срока действия аренды обратился в Комитет с заявлением  о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070105:2 в аренду для обслуживания и эксплуатации двух корпусов торгового центра (I и II этап) на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которым исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку он не является собственником введенных в эксплуатацию корпусов торгового центра. 

По истечении срока действия договора аренды истцом были зарегистрированы права собственности на помещения в корпусах торгового центра, однако не был разграничен земельный участок в соответствии с расположением объектов.

Кроме того, истец обращался в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, в удовлетворении которого было отказано по причине окончания срока действия договора аренды и отсутствия иных правоустанавливающих документов на земельный участок. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом предпринимались меры к легализации постройки, злоупотребления правом в действиях истца суд не усматривает.

При этом уполномоченные органы не обращались с заявлением в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ  об изъятии путем продажи с публичных торгов  спорного здания по истечении 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды №312. Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на построенный объект недвижимости и отсутствие намерения органов власти снести спорный объект  либо изъять его порождает правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Из заключения эксперта автономной некоммерческой организации «Бюро независимой судебной экспертизы» ФИО7 от 12.08.2022 № 06/08 – 2022, следует, что здание торгового центра (IV этап) соответствует градостроительным, строительным, противопожарным,  санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям технических регламентов, в области охраны окружающей среды и природопользования, иным нормам и правилам, предъявляемым к объектам недвижимости данного вида; не создает угрозу жизни и здоровья граждан, права других лиц не нарушает.

Соответствие указанного объекта недвижимости строительным, противопожарным нормам и правилам также подтверждается актом осмотра архитектурного оформления фасада от 20.04.2020, градостроительным планом №RU60-58701000-16-8836-28012016, актом о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 20.04.2020, протоколом по контролю качества огнезащитной обработки металлических конструкций №15 от 11.10.2021. 

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, поскольку здание торгового центра (IV этап) построено при наличии выраженной воли собственника земельного участка на строительство данного объекта, кроме того, истец принимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, которые не носили формальный характер, учитывая результаты судебной экспертизы, суд приходит в выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Довод Комитета о том, что вышеуказанное здание предоставлено в аренду обществу

с ограниченной ответственностью «Торгсервис» в результате проведенного 22.11.2022 осмотра не подтвердился.

Довод Администрации о необходимости отказа в иске лишь на том основании, что у истца отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен торговый центр, не может быть принят судом, поскольку по смыслу статьи 222 ГК РФ факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. 

Возможность признания права собственности на объект самовольной постройки по истечении срока аренды земельного участка при наличии выраженной воли собственника земельного участка на строительство данного объекта подтверждается позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 №308-ЭС21-29061 по делу №А63-18015/2020.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ).

Представленное экспертом Антоном Ю.Г. заключение от 12.08.2022 № 07/08 – 2022 исследовалось в судебном заседании, оформление и содержание экспертного заключения соответствует требованиям, предъявляемым к документам такого рода, сторонами возражений по экспертному заключению не представлено, в связи с чем оснований не принимать данный документ в качестве доказательства по делу у суда не имеется и, соответственно, отсутствуют основания для отказа эксперту в оплате выполненных работ. 

Таким образом, со счета средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области от истца, денежные средства в сумме 40000 руб. 00 коп. подлежат выплате автономной некоммерческой организации «Бюро независимой судебной экспертизы» в счет оплаты за проведение экспертизы.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление №1), принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. При этом при разрешении вопроса об отнесении судебных расходов на того или иного участника имеют значение особенности материального правоотношения, из которого возник спор, фактическое процессуальное поведение участника процесса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления №1, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.

Производство в порядке статьи 222 ГК РФ не предполагает установление фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, тем более выраженных в наличии самостоятельных претензий на объект спора. Бремя доказывания отсутствия препятствий для признания права собственности на объект, являющийся самовольной постройкой, возлагается на истца. Обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку является следствием нарушения самим истцом установленных требований к созданию объекта капитального строительства.

При этом Администрация привлечена к участию в настоящем деле в качестве ответчика в силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления №10/22, как орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств того, что сохранение возведенного спорного строения не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то есть доказательств обстоятельств, являющихся основанием иска.

При таких обстоятельствах с учетом категории и характера рассмотренного спора суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на Администрацию обязанности возместить истцу понесенные в связи с рассмотрением настоящего дела расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 106, 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд

РЕШИЛ:

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Псков Девелопмент Центр» на нежилое одноэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 1257,6 кв.м.,на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0070105:2.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Псковской области со счета средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области от общества с ограниченной ответственностью «Псков Девелопмент Центр», перечислить автономной некоммерческой организации «Бюро независимой судебной экспертизы» денежные средства в сумме 40000 руб. 00 коп. в счет оплаты за проведение экспертизы по делу №А52-2638/2022.

На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья                                                   Ф.И.Тимаев