Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-19713/2020

г. Хабаровск

30 апреля 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 28.04.2021.

 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,

 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем ФИО1,

 

рассмотрел в заседании суда дело 

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680020, 

<

...>)

 

к обществу с ограниченной ответственностью «Вулкан»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>),

 

третьи лица: ООО «Атмосфера», ООО «Террафильм», ООО «Какао»

 

о расторжении договора, взыскании 1 537 078 руб. 74 коп.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 11.01.2021;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 11.01.2021;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

 

 

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вулкан» (далее – ООО «Вулкан») о взыскании задолженности по договору субаренды № 15/02/02 от 01.09.2014 за март, октябрь-декабрь 2020 года в сумме 1 480 124 руб. 20 коп.   (долг по арендным платежам за октябрь-декабрь 2020 года в размере 1 344 222 руб., задолженность за оказанные коммунальные услуги за март, октябрь, ноябрь 2020 года в сумме 135 902 руб. 20 коп.), неустойки за период 11.01.2020-11.12.2020 в размере 56 954 руб. 54 коп., расторжении договора  № 15/02/02 от 01.09.2014, возложении обязанности возвратить часть нежилого помещения в виде комнат № 1 – 17,5 кв.м, № 7 – 8,6 кв.м, № 8,9 – 21,6 кв.м, 11 – 235,8 кв.м, 12-18 – 138,1 кв.м, общей арендуемой площадью 421,6 кв.м, и пропорционально к доле указанной площади места общего пользования 28,9 кв.м, расположенные в функциональном нежилом помещении по адресу: 

<

...> этаж, в помещении 1 (1-31) (с учетом итогового уточнения, принятого судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

 

Исковые требования мотивированы существенным нарушением субарендатором условий договора № 15/02/02 в части внесения согласованных арендных и иных платежей. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 АПК РФ привлечены ООО «Атмосфера», ООО «Террафильм», ООО «Какао». 

 

Ответчик, третьи лица (уведомленные о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 АПК РФ) письменные мотивированные отзывы на иск не представили.

 

В период судебного разбирательства ООО «Кальдера» подано ходатайство о привлечении к участию в деле. Определением от 28.04.2021 названное ходатайство отклонено ввиду отсутствия оснований, установленных статьей 51 АПК РФ. 

 

В заседании суда представитель истца поддержал уточненные требования.

 

Представитель ответчика, не оспаривая фактических обстоятельств формирования долга, указал на необходимость отказа в требовании о возврате помещения, ввиду наличия действующих договоров субаренды.  

 

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Террафильм», ООО «Атмосфера» на праве долевой собственности принадлежит объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 27:23:0030308:810 площадью 718,8 кв.м по адресу: 

<

...>, пом. I (1-31).  

 

На основании договоров аренды от 01.09.2014 (в редакции соглашений от 12.11.2018) ООО «Террафильм», ООО «Атмосфера» передали указанное помещение во временное владение и пользование ООО «Лидер» сроком до 30.08.2024.

 

01.09.2014 между ООО «Лидер» и ООО «Вулкан» заключен договор субаренды № 15/02/02, по условиям которого во временное владение ответчика передана часть нежилого помещения в виде комнат № 1 – 17,5 кв.м, № 7 – 8,6 кв.м, № 8,9 – 21,6 кв.м, 11 – 235,8 кв.м, 12-18 – 138,1 кв.м, общей арендуемой площадью 421,6 кв.м, и пропорционально к доле указанной площади места общего пользования 28,9 кв.м, расположенные в функциональном нежилом помещении по адресу: 

<

...> этаж, в помещении 1 (1-31).

 

Передача объектов аренды ответчику (с указанием на функциональные и амортизационные качества) подтверждена актом от 01.09.2014.

 

Согласно пункту 1.2 (в редакции дополнительного соглашения от 17.01.2019) действие договора субаренды распространено на период 01.09.2014-30.08.2024. 

 

В порядке реализации требований национального законодательства о придании гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности договор субаренды зарегистрирован Управлением Росреестра 01.06.2015. 

 

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 460 312 руб. Плата за пользование имуществом подлежит внесению до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Этим же пунктом договора № 15/02/02 на субарендатора возложена обязанность компенсировать ООО «Лидер» расходы на оплату коммунальных и сопутствующих услуг по содержанию имущества. Соответствующая обязанность определена к исполнению в срок до 18 числа текущего месяца.  

 

Согласно пункту 4.1 при нарушении сроков внесения арендной платы субарендатор оплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

 

Пунктом 6.2.3 регламентирована возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы более двух раз подряд, а также неисполнения обязательств, регламентированных разделом 7  соглашения. 

 

В период действия договора № 15/02/02 обязанность по осуществлению согласованных платежей исполнялась субарендатором ненадлежащим образом.

 

Претензией от 11.11.2020 ООО «Вулкан» поставлено в известность о наличии задолженности по арендной плате и дополнительным платежам, ответчику предложено исполнить принятые обязательства, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий в виде расторжения договора субаренды. Ответчик также извещен о возможности реализации права обращения за судебной защитой.   

 

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности не совершено. 

 

Неисполнение субарендатором принятых на себя обязательств явилось основанием для обращения ООО «Лидер» в арбитражный суд с настоящим иском. 

 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

 

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

 

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договоры аренды от 01.09.2014 между ООО «Террафильм», ООО «Атмосфера» и ООО «Лидер», дополнительные соглашения от 12.11.2018, передаточные акты от 01.09.2014; договор субаренды № 15/02/02, дополнительное соглашение от 17.01.2019, акт от 01.09.2014) подтверждает факт передачи во временное владение ООО «Вулкан» части нежилого помещения в виде комнат № 1 – 17,5 кв.м, № 7 – 8,6 кв.м, № 8,9 – 21,6 кв.м, 11 – 235,8 кв.м, 12-18 – 138,1 кв.м, общей арендуемой площадью 421,6 кв.м, и пропорционально к доле указанной площади места общего пользования 28,9 кв.м, расположенных в функциональном нежилом помещении по адресу: 

<

...> этаж, в помещении 1 (1-31), а также  использование указанного объекта в спорный период в соответствии с целевым назначением. 

 

В ходе судебного разбирательства установлено, что начисленные в спорный период суммы арендных и сопутствующих платежей вносились арендатором несвоевременно и не в полном объеме.

 

В результате ненадлежащего исполнения принятых обязательств образовалась задолженность в совокупном размере 1 480 124 руб. 20 коп., включающая в себя долг по арендным платежам за октябрь-декабрь 2020 года в размере 1 344 222 руб., задолженность за оказанные коммунальные услуги за март, октябрь, ноябрь 2020 года в сумме 135 902 руб. 20 коп.

 

Расчет долга по арендным платежам проверен судом, признан арифметически верным.

 

Задолженность по эксплуатационным платежам, а также фактическое несение ООО «Лидер» затрат на их покрытие подтверждена совокупностью представленных в материалы дела счетов, счетов-фактур, расчетных ведомостей, актов сдачи-приемки услуг, бухгалтерских справок, платежных поручений. 

 

Денежное обязательство в общей сумме 1 480 124 руб. 20 коп. признано ответчиком без каких-либо замечаний и возражений. 

 

При этом доказательства ликвидации долга отсутствуют. 

 

Принимая во внимание совокупность приведенных фактических обстоятельств, задолженность в указанном размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статей 309, 310, 614 ГК РФ.  

 

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы ответчику начислена неустойка за период 11.01.2020-11.12.2020 в размере 56 954 руб. 54 коп.

 

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

 

Данное материально-правовое требование выполнено сторонами при заключении договора субаренды.

 

Учитывая допущенное ответчиком нарушение установленных договором сроков внесения платежей, требование о взыскании пени является правомерным.

 

При изложенных обстоятельствах с ответчика в пользу истца на основании статей 329, 330 ГК РФ подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков внесения платежей в сумме 56 957 руб. 54 коп.  

 

Законных оснований для ее снижения, в том числе с применением статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает ввиду отсутствия надлежащего процессуального повода и каких-либо доказательств чрезмерности пени характеру и продолжительности допущенного нарушения. 

 

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

 

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

 

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

 

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

 

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

Пунктом 6.2.3 договора регламентирована возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы более двух раз подряд, а также неисполнения обязательств, регламентированных разделом 7 соглашения. 

 

В ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты невнесения арендной платы, неисполнения сопутствующих денежных обязательств.

 

Поскольку претензия ООО «Лидер» от 11.11.2020 о наличии задолженности по арендной плате, пени, компенсационным расходам, с предложением погасить задолженность либо расторгнуть договор и освободить помещение, получена ответчиком, но оставлена без ответа и удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления арендатора о расторжении договора. 

 

Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств. 

 

Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений и полагает необходимым отметить, что субъект профессиональной предпринимательской деятельности не может быть освобожден от исполнения принятых по договору обязательств, а равно – от применения мер ответственности за правонарушения, установленные законом и (или) соглашением, вплоть до прекращения договорных отношений между сторонами.

 

При таких обстоятельствах суд находит требование ООО «Лидер» о расторжении договора субаренды № 15/02/02 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Из представленных материалов следует, что объект правоотношений арендодателю не возвращен. При этом правовые основания для его дальнейшего использования или удержания у ответчика отсутствуют. 

Таким образом, суд констатирует наличие оснований для удовлетворения иска. 

 

Доводы ответчика относительно невозможности реализации правовосстановительной меры в виде возврата спорного объекта по мотиву наличия действующих договоров последующей субаренды, заслуживают критической оценки.

 

Действительно, как следует из представленных материалов, в период действия договора субаренды № 15/02/02 ООО «Вулкан» был заключен ряд последующих субарендных соглашений (в том числе договор от 27.07.2017 с ООО «Какао», от 01.11.2020 с ООО «Кальдера»), по условиям которых часть находящихся во владении ответчика помещений предоставлены в пользование третьих лиц. 

 

Между тем данное обстоятельство, вопреки утверждению ООО «Вулкан», не образует препятствия в возложении на арендатора обязанности произвести возврат используемого имущества.

 

В рассматриваемом случае требование о возврате объекта арендных отношений, с учетом того, что ни истец, ни ответчик не являются собственниками спорного помещения, фактически – в своей содержательной части обращено к освобождению помещения ООО «Вулкан». Данная формулировка требований в полной мере согласуется с императивно предусмотренным статьей 622 ГК РФ порядком действий арендатора при прекращении правоотношений с арендодателем. Соответствующая обязанность арендатора прямо предусмотрена законом.  

 

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. 

 

ООО «Лидер» не состоит в договорных отношениях с ООО «Кальдера» и ООО «Какао», в связи с чем законных оснований для выдвижения к ним каких-либо имущественных требований не имеется. Такие требования могут быть заявлены лишь к непосредственному контрагенту по арендной сделке.

 

Суд также отмечает, что срок использования названными лицами частей помещения, находившегося во владении ООО «Вулкан», не истек.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

 

 Данное обстоятельство подтверждает создание надлежащих гарантий защиты прав законных пользователей помещений. 

 

Расторжение договора субаренды не затрагивает права и обязанности последующих субарендаторов в силу того, что последние не являются стороной соответствующего договора; расторжение договора в силу статьи 453 ГК РФ прекращает возникшие из него обязательства только лиц, являющихся сторонами соответствующего договора.

 

Прекращение договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды наступает непосредственно в силу закона (статья 618 ГК РФ), и потому в прямой причинно-следственной связи с принятием судебного акта о расторжении договора аренды не состоит.

 

Действующее законодательство не наделяет субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.

 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить. 

Расторгнуть договор субаренды нежилого фонда от 01.09.2014, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Вулкан»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Вулкан»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) часть нежилого помещения в виде комнат № 1 – 17,5 кв.м, № 7 – 8,6 кв.м, № 8,9 – 21,6 кв.м, 11 – 235,8 кв.м, 12-18 – 138,1 кв.м, общей арендуемой площадью 421,6 кв.м, и пропорционально к доле указанной площади места общего пользования 28,9 кв.м, расположенные в функциональном нежилом помещении по адресу: 

<

...> этаж, в помещении 1 (1-31).

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Вулкан»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 1 480 124 руб. 20 коп., неустойку в сумме 56 954 руб. 54 коп., государственную пошлину в сумме 40 371 руб. 

 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                     С.Ю. Дацук