АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8444/22 

Екатеринбург

16 декабря 2022 г.

Дело № А07-28918/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Простор» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2022 по делу № А07-28918/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.08.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда  Республики Башкортостан, приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Простор» (далее – общество «Простор») – ФИО1 (доверенность от 02.11.2021);

общества с ограниченной ответственностью «Источник здоровья» (далее - общество «Источник здоровья») – ФИО2 (доверенность от 18.10.2022). 

Общество «Источник здоровья» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Простор» о взыскании обеспечительного платежа в сумме 183 440 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 45 873 руб. 57 коп. за период с 21.08.2018 по 20.04.2022 с их последующим начислением по день фактической уплаты долга; судебные издержки в сумме 58 095 руб. 10 коп. (с учетом принятых судом уточнений иска).

От общества «Простор» поступило встречное исковое заявление к  обществу «Источник Здоровья» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 319 540 руб. 65 коп. за период с 01.07.2018 по 23.08.2018, пеней в сумме 311 806 руб. 58 коп. за период с 06.07.2018 по 20.03.2021 с их последующим начислением по день фактической уплаты долга, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб. (с учетом принятых судом уточнений иска).

Определением суда от 21.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением суда от 25.05.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с общества «Простор» в пользу  общества «Источник Здоровья» обеспечительный платеж в сумме 183 440 руб., 44 014 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.08.2018 по 31.03.2022, с их последующим взысканием по день фактического исполнения обязательства с применением ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, судебные расходы в сумме 55 095 руб. 10 коп., а также 7549 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований  отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.08.2022 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «Простор» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении  первоначального иска и  удовлетворении встречного иска. Заявитель отметил, что  по акту приема-передачи помещения от 04.04.2018 ответчик передал, а истец получил помещение и ключи от него без каких-либо претензий и замечаний по техническому состоянию; истец, подписав акт приема-передачи от 04.04.2018 подтвердил, что имущество может быть использовано им в целях, предусмотренных договором. Таким образом, по мнению общества «Простор», доводы истца о том, что имущество изначально передано ему в состоянии, непригодном для его эксплуатации по мотиву несоответствия требованиям аптек, подлежат отклонению. Заявитель полагает, что  направление истцом 20.07.2018 в адрес ответчика уведомления о расторжении договора, в котором истец просит считать дату расторжения 19.08.2018, дополнительно подтверждает факт использования истцом помещения. По мнению заявителя,  истец, имея ключи от помещения, мог свободно использовать помещение в период с июля 2018 по 23.08.2018, что напрямую зависело от арендатора. Кроме того, заявитель отметил, что истец длительное время не предъявлял ответчику никаких претензий до осени 2019 года. Общество «Простор» также  пояснил, что показания свидетеля ФИО4 не могут опровергать факт передачи помещения по письменному акту от 04.04.2018, подписанному уполномоченными лицами сторон договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Источник здоровья» просит  обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, 04.04.2018 между обществом «Источник здоровья» (арендатор) и обществом «Простор» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № АА/20-04/2018, расположенного по адресу: 

<

...> этаж, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 229,3 кв. м, расположенное по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Р. Зорге, 

<

...> этаж (план помещения указан в приложении № 2 к договору).

На основании пункта 1.2 договора передаваемый объект аренды принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 24.08.2015, дата регистрации 22.12.2015, № 02-04/101-04/301/058/2015-9482/2, арендодатель гарантирует то, что передаваемое нежилое помещение не обременено правами третьих лиц, нигде не заложено и под арестом не состоит, в противном случае арендодатель обязан возместить убытки арендатора при возникновении обстоятельств, основанных на недостоверной информации.

В силу пункта 1.3 договора передаваемый в аренду объект будет использоваться арендатором в целях услуг.

Пунктами 3.1, 3.1.2 договора стороны определили, что арендодатель обязан передать в пользование объект настоящего договора; с момента фактической передачи объекта арендодателем арендатору и подписания сторонами акта приема-передачи предоставить арендатору право самостоятельно определять режим работы в арендуемом объекте.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды исчисляется с момента предоставления арендатору помещения по акту приема-передачи и составляет 11 месяцев.

Согласно пункту 2.2 договора передача объекта, указанного в пункте 1.1 договора, производится в срок не позднее 30 рабочих дней с момента подписания договора по акту приема-передачи (приложение № 1), подписанному сторонами и являющемуся его неотъемлемой частью. В акте указывается техническое состояние объекта и перечисляется установленное оборудование, если таковое имеется.

В счет исполнения пункта 4.4 договора арендатор направил в адрес арендодателя обеспечительный платеж в размере 183 440 руб., что подтверждается платежным поручением от 09.04.2018 № 18.

Поскольку помещение фактически не было передано арендодателем в пользование, истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора от 20.07.2018.

Ссылаясь на то, что арендодатель не предоставил арендатору в пользование спорное помещение, не освободил его, денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного платежа не возвратил, общество «Источник здоровья» направило в адрес общества «Простор» претензию с требованием возврата уплаченного обеспечительного платежа в сумме                  183 440 руб., а впоследствии обратилось в суд с рассматриваемым иском (с учетом уточнений).

Общество «Источник Здоровья», обращаясь в суд с иском, указало, что на момент заключения договора аренды помещение, на которое переходило право пользования арендатора, занимал комиссионный магазин «Европа Люкс». В нарушение условий договора, ответчик фактическую передачу помещения не осуществил. Арендатору ключи не переданы, показания приборов учета не сняты.

Общество «Простор», заявляя встречные требования, указало, что в период с 01.07.2018 (после окончания действия договора с третьим лицом) и до момента расторжения договора аренды,  общество «Источник здоровья» пользовалось арендованным помещение, при этом оплату арендных платежей не производило.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть арендной платы и переменная часть арендной платы.

На основании пункта 4.2 договора постоянная часть арендной платы составляет 800 руб. за 1 кв. м, общая сумма арендной платы в месяц составляет 183 440 руб. Арендная плата перечисляется с даты фактической передачи арендатору нежилого помещения по акту приема-передачи.

Как пояснило общество «Простор», спорные помещения были переданы обществу «Источник здоровья» по акту приема-передачи от 04.04.2018. Данный акт подписан ответчиком без возражений.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды, установив, что с 04.04.2018 по 30.06.2018 спорное помещение было занято третьим лицом, отсутствие доказательств уведомления арендатора после освобождения помещений третьим лицом, проведение ремонта с июня по август 2018 года, пришли к выводу о том, что истец не мог пользоваться помещением в соответствии с его назначением, и поскольку отказ арендатора от исполнения договора был вызван нарушением арендодателем своих обязанностей по договору, арендатор вправе требовать возврата обеспечительного платежа.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, судами c учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» произведен перерасчет процентов за период с 21.08.2018 по 31.03.2022, в связи с чем  удовлетворены требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 44 014 руб. 04 коп. за период с 21.08.2018 по 31.03.2022.  

  Удовлетворяя требование о взыскании судебных расходов в сумме 55 095 руб., суды  исходили из того, что факт несения обществом «Источник здоровья» расходов по оплате нотариально удостоверенного протокола осмотра и заверенной копии поэтажного плана помещения, транспортных расходов  и расходов на проживание  в гостинице подтверждается материалами дела.

 Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

  Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 Согласно положениям статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора, договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что передаваемый объект аренды принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 24.08.2015, дата регистрации 22.12.2015, № 02-04/101-04/301/058/2015-9482/2, арендодатель гарантирует то, что передаваемое нежилое помещение не обременено правами третьих лиц, нигде не заложено и под арестом не состоит, в противном случае арендодатель обязан возместить убытки арендатора при возникновении обстоятельств, основанных на недостоверной информации.

Из материалов дела следует, что спорные помещения были переданы обществу «Источник здоровья» по акту приема-передачи от 04.04.2018. Данный акт подписан ответчиком без возражений.

Обстоятельства внесения истцом обеспечительного платежа в размере 183 440 руб. спорными не являются.

Судами установлено, что спорное нежилое помещение в период с 04.04.2018 по 30.06.2018 полностью находилось в пользовании и владении индивидуального предпринимателя ФИО3. Указанные обстоятельства  подтверждаются  договором аренды № 04/04/2017 от 19.04.2017, заключенным между обществом «Простор» и индивидуальным предпринимателем, актом  приема-передачи помещения от 30.06.2018, в отношении нежилого помещения, являющегося объектом по договору аренды № А/20-04/2018, протоколом осмотра видеозаписи.

 Общество «Простор» факт нахождения в спорном помещении иного арендатора не оспорило.

 Кроме того, судами в качестве доказательства невозможности использования арендатором имущества на основании пункта 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты  пояснения свидетеля ФИО4

   После расторжения договора аренды № 04/04/2017 и освобождения 30.06.2018 помещения от имущества третьего лица в течение двух месяцев (до 30.08.2018) общество «Простор» проводило ремонтные работы в указанном нежилом помещении.

   С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о доказанности обществом «Источник здоровья» невозможности пользования  арендованным помещением в соответствии с его назначением по независящим от него обстоятельствам  в течение длительного времени, и эти обстоятельства сохранялись на момент обращения его к арендодателю с предложением расторгнуть договор. 

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не

осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Указанной позиции придерживается Верховный Суд Российской Федерации в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19- 1917/2013.

 Таким образом, учитывая, что отказ арендатора от исполнения договора вызван нарушением арендодателем своих обязанностей по договору аренды № 04/04/2017, обязательство сторон по договору аренды  от 04.04.2018 № 04/04/2017 прекращены 19.08.2019, доказательств возврата арендатору обеспечительного платежа ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суды правомерно взыскали с общества  «Простор» обеспечительный платеж в сумме  183 440 руб. по договору аренды нежилого помещения от 04.04.2018 и отказали в удовлетворении встречных требований  общества  «Простор» о взыскании долга по арендной плате  и пеней. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, в части  направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

           Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

           С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

  Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2022 по делу № А07-28918/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.08.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Простор» – без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           А.С. Полуяктов 

Судьи           С.В. Лазарев

                                                                                             В.А. Купреенков