Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1972/2019

12 декабря 2019 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в лице судьи Гутковича Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Малетиной А.Б., рассмотрел в предварительном судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН 1020400749566, ИНН 0411005358, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск) к Администрации района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район» (ОГРН 1030400556570, ИНН 0404005702; , ул. Советская, д. 78, с. Онгудай) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Текенову Андрею Михайловичу  (ОГРН 314040427600034, ИНН 04040600745, с. Кулада, р-н. Онгудайский) о признании недействительным договора в части.

В заседании участвуют от истца – пом. Прокурора РА Дедин А.М. по доверенности №8-06-2-19 от 11.12.2019; ответчики – не явились.

Суд установил:

Прокурор на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка № 95, заключенного 26.10.2017 между Администрацией района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район»   (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (арендатор).

В заявлении указано, что по спорному договору арендатору на срок 49 лет были предоставлены в аренду земельные участки площадью 34496 кв.м. с кадастровым номером 04:06:021003:325 и площадью 16906 с кадастровым номером 04:06:021003:324 расположенные по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Теньгинское сельское поселение для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в ГРН 21.11.2017.

По своему содержанию договор является типовым, содержание которого разработано арендодателем и в его интересах. При проверке соблюдения законности  заключения договоров аренды было выявлено еще 42 аналогичных договора, содержащих одинаковые условия, противоречащие законодательству, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и обеспечения баланса публичных и частных интересов, нарушают права неограниченного числа арендаторов.

Пунктом 4.1.4 всех договоров, в том числе договора № 95 от 26.10.2017 предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:

- использования земельного участка не по целевому назначению;

- использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки;

- невнесения арендной платы в течение 2-х периодов подряд; 

-не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора;

- иных случаях, предусмотренных законом.

Данное условие договора противоречит положению пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому досрочное расторжение долгосрочного договора аренды возможно только по решению суда при существенном нарушении арендатором договора аренды земельного участка.

Пункт 4.3.2 оспариваемого  договора содержит условие о том, что арендатор вправе сдавать арендуемый земельный участок в субаренду только с согласия  арендодателя. Данное условие противоречит положению пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно  которому арендатор по долгосрочному договору аренды вправе сдавать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускается.

Согласно части 1 статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Исковые требования основаны на положениях статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации».

 Ответчики в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на иск не представили.

Представитель Администрации в пределах полномочий, предусмотренных доверенностью № 69 от 18.11.2019, факсом от 10.12.2019 заявила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

С учетом ходатайства истца суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил подготовку дела к судебному разбирательству и перешел к рассмотрению спора арбитражным судом первой инстанции в судебном разбирательстве.

Прокурор настаивает на удовлетворении иска, указав, что спорные положения договора аренды являются недействительными с момента включения их в текст договора, как не соответствующие статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы  дела, выслушав прокурора, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Положениями статей 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и абзацем 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурору предоставлено право  предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия РФ, доля участия субъектов РФ, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25). 

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ N 25). 

Несмотря на то, что прокурор обратился в суд в публичных интересах МО «Онгудлайский район» в лице Администрации, однако указал  Администрацию в качестве ответчика, суд, принимая во внимание, что Администрация не оспорила утверждение истца о массовом заключении в 2017 году договоров аренды земельного участка, содержащих спорные  условия  по пунктам 4.1.4 и 4.3.2 договоров, считает, что они затрагивают интересы неопределенного круга лиц, как реальных, так и потенциальных арендаторов, в интересах которых и предъявлен настоящий иск. 

Суд оценил требование истца о признании недействительным части спорных положений договоров аренды земельных участков, и в частности договора № 95 от 26.10.2017.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пункт 2 статьи 450 Кодекса, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Договор прекращается с момента получения соответствующего уведомления стороны, заявившей об отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу положений пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

Из содержания положений статей 421, 450, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на одностороннее расторжение договора является общей диспозитивной нормой.

Однако предметом заключенного между ответчиками договора аренды выступает публичный земельный участок.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Следовательно, законом прямо запрещен односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, во внесудебном порядке. Вместе с тем, стороны такого договора могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Как следует из содержания пункта 4.1.4 договора аренды, арендодатель имеет право:  расторгнуть договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора) в случаях:

- использования земельного участка не по целевому назначению;

- использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки;

- невнесения арендной платы в течение 2-х периодов подряд; 

-не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора;

- иных случаях, предусмотренных законом.

Истец считает, что слова «в одностороннем порядке» прямо противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно руководящему указанию, изложенному в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. 

Согласно пункту 6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.4.

При исследовании спорного договора судом установлено, что ни в одном из условий договора нет четкого, ясного закрепления порядка одностороннего расторжения договора, не разрешен вопрос о сроке освобождения арендованного участка, внесения изменений в ЕГРН, иных последствиях, наступающих для сторон в случае принятия арендодателем решения в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды путем направления соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора.

Из буквального толкования пунктов 4.1.4 и 6.2 договора следует, что бланкетная ссылка на пункт 4.1.4 договора в пункте 6.2 договора только конкретизирует дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке, поскольку случаями в пункте 4.1.4 договора являются именно дополнительные основания для расторжения договора, а не слова «расторгнуть договор в одностороннем порядке». 

Выражение «расторгнуть договор в одностороннем порядке» относится к основаниям  и порядку прекращения договора аренды, а не к случаям, с которыми связано понятие «существенные нарушения договора» арендатором. 

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части признания выражения « … в одностороннем порядке …», употребленного ответчиками в пункте 4.1.4 договора, ничтожным.

Оценивая требование прокурора о признании недействительным  выражения «с согласия арендодателя» включенного в пункт 4.3.2 текста договора  по инициативе Администрации, суд учитывает следующие положения законодательства, применяемого к правоотношениям между ответчиками из спорного договора. 

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления № 11 права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно с согласия арендодателя.

Включение в договор данных условий снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона. 

В соответствии с пунктами  3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 Постановления Пленума № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Ограничение прав арендатора на передачу  по своему усмотрению части или всего земельного участка в субаренду, при наличии законодательного ограничения прав арендодателя и/или собственника земельного участка, не может рассматриваться как добросовестное.  

При таких обстоятельствах, условие договора в отношении передачи арендуемого земельного участка в субаренду только с согласия арендодателя (пункт 4.3.2) является ничтожным и недействительно с момента заключения спорного договора. Поэтому внесение Администрацией изменения, путем исключения ничтожного условия из текста пункта 4.3.2 договора, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку прокурор и Администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины, а в действиях главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 не усматривается вины в подписании договора, содержащего противоречащие закону положения, суд не усматривает оснований для взыскания с него госпошлины в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 167-173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать пункт 4.3.2 договора аренды № 95 от 26.10.2017 недействительным в части слов «С согласия арендодателя».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В случае несогласия настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления полного текста решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай. 

Судья

Е.М. Гуткович