АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-12692/2020

г. Новосибирск

16 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 14 сентября 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи      Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «СЭФ-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: не явился, извещен,

ответчика: конкурсный управляющий ФИО2, паспорт,

установил:

03.06.2020 мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СЭФ-инвест" (ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.08.2005 № 40106 за период с декабря 2017 по март 2020 в размере 11 323 467,17 рублей, неустойки по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.08.2005 № 40106 за период с 10.01.2018 по 09.04.2020 в размере 2 192 531,83 рублей.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные ранее в отзыве, просил уменьшить размер неустойки и применить ст. 333 ГК РФ, в виду ее несоразмерности нарушенному обязательству.

Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 АПК РФ.

Из искового заявления следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), был заключен  договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в нарушение условий которого ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, в связи с чем, истец насчитал ответчику неустойку в соответствии с условиями договора аренды. На досудебную претензию с требованием оплатить пени ответчик не ответил, долг не погасил, что явилось поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 30.08.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №40106(далее - Договор).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

Срок действия Договора продлен до «31» декабря 2020 года в соответствии с Дополнительным соглашением №10 от 27.12.2018.

Согласно пунктам 1.1., 1.3, 7.1 Договора истец передал, а ответчик принял в аренду часть земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:014150:0053, расположенный в пределах Дзержинского района города Новосибирска, из общей площади земельного участка 11753 кв.м., разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанции по ул. Красина.

Согласно пункту 2.1. Договора (в редакции дополнительного соглашения № 9 от 30.06.2016) в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 114 000 руб. 00 коп. в год или 342 833 руб. 33 коп. в месяц.

Согласно п. 2.2. Договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений й/или дополнений в Договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Как установлено в п. 2.4.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 17.06.2013) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно представленной истцом Информационной справке сумма годовой арендной платы за период с 01.12.2017 по 31.12.2017 составляет 4 552 387,84 рублей в год, а ежемесячный платеж - 379 365,65 руб.; сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 4 734 483,35 рублей в год, а ежемесячный платеж - 394 540,28 руб.; сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составляет 4 938 066,13 рублей в год, а ежемесячный платеж - 411 505,51 руб.; сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2020 составляет 5 086 208,11 рублей в год, а ежемесячный платеж - 423 850,68 руб.

Согласно исковому заявлению за период с декабря 2017 года по март 2020 года у ответчика возникла задолженность в размере 11 323 467 рублей 17 копеек.

Возражая против взыскания суммы задолженности, ответчик указал. что в расчёт суммы задолженности истцом включена площадь части земельного участка, на которой расположены введённые в эксплуатацию секции жилого дома № 4, № 5, при этом права на квартиры в этих секциях зарегистрированы за физическими лицами. 

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела следующими доказательствами: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.07.2010 № Ru 54303000-160, ответ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 28.11.2018 01-01-16- 11622/18 о дате государственной регистрации первого правообладателя на объект недвижимого имущества - квартиру № 190 в многоквартирном жилом доме по улице Красина, 56, - 24.08.2010.

При таких условиях по смыслу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведёнными в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:014150:53, занятая введёнными в эксплуатацию секциями, права на квартиры в которых зарегистрированы за физическими лицами, перешла в долевую собственность собственников помещений в этих секциях. 

В указанной части Договор прекратил своё действие на основании статьи 413 ГК РФ, в оставшейся части договор продолжает действовать, в аренде остаётся площадь, на которой продолжается строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно доводам ответчика, а также Решению Арбитражного суда Новосибирской области от 30.08.2019 по делу №А45-29690/2018, процент незастроенной части земельного участка, которая продолжает находиться в аренде у ответчика, составляет 70, 42 %. Данный факт истцом не оспорен.

В этой связи, с учетом ввода в эксплуатацию части жилого дома истцом подготовлен технический расчет, согласно которому за период с декабря 2017 года по март 2020 года задолженность ответчика по основному долгу составила 7 973 985 рублей 64 копеек.

Расчет задолженности судом проверен и признан верным.

Ответчиком контррасчет основного долга не представлен.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы за период с декабря 2017 года по март 2020 года. Доказательств оплаты указанных арендных платежей ответчиком не представлено. Обязанность по доказыванию отрицательного факта (того, что аренда не была оплачена) в данном случае не может быть возложена на истца.

Соблюдение истцом досудебного порядка подтверждается досудебным уведомлением от 22.01.2020 № 31/20-0275 и реестром №55728 от 25.01.2020.

Таким образом, удовлетворению подлежит требование истца о взыскании задолженности по Договору за  период с декабря 2017 года по март 2020 года в размере 7 973 985 рублей 64 копеек.

Истцом также предъявлена к взысканию неустойка за период с 0210.01.2018 по 09.04.2020 в размере 2 192 531 рублей 83 копеек.

Данное требование подлежит частичному удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления просрочки исполнения обязательства.

Согласно п. 2.4.3 Договора  (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 17.06.2013) в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Материалами дела подтверждается несвоевременное исполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей.

Расчет неустойки произведен истцом с учетом условий Договора, периода просрочки исполнения обязанности по оплате задолженности по арендной плате и суммы долга. Однако истцом не было учтено указанный выше факт  ввода в эксплуатацию части жилого дома.

В этой связи истцом подготовлен технический расчет, согласно которому за период с 10.01.2018 по 09.04.2020 размер пени составил 1 543 980 рублей 93 копеек. Технический расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Ответчиком заявлено требование о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ в виду несоразмерности суммы пени последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 

<

<

333>> ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 Постановления Пленума ВС РФ N 7). 

Между тем такие доказательства, подтверждающие явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства, в материалы дела ответчик не представил.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании  статей 422, 10, 169 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 9, 1, 10, 11, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление Пленума ВАС N 16), правовых позиций, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 13135/11, от 15.07.2014 N 5467/14,  при заключении договора, проект которого был предложен истцом и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ответчика и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента, а также   включение в договор неравных условий ответственности  может являться одним из критериев для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Снижение неустойки в рамках настоящего дела  не будет направлено на восстановление баланса интересов сторон, поскольку доказательства присоединения  ответчика к предложенным условиям  договора под принуждением, отсутствия у него возможности изменить его условия, в материалы дела  не представлены. 

Просрочка в оплате означает фактическое кредитование ответчика за счет истца без правового основания.

Ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не приведено обстоятельств и не представлено доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Исходя из приведенных положений законодательства и с учетом конкретных обстоятельств, влияющих на размер гражданско-правовой ответственности ответчика, размера договорной неустойки - 0,05% в день от суммы задолженности, арбитражный суд не находит оснований для снижения размера взысканной суммы неустойки, признавая заявленный истцом размер неустойки соответствующим последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, ответчик свои обязательства во время не исполнил, ему правомерно начислена договорная неустойка, и в связи с вводом в эксплуатацию части жилого дома, исковые требования о взыскании неустойки за период с 10.01.2018 по  09.04.2020 подлежат удовлетворению в сумме 1 543 980 рублей 93 копеек.

Так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по делу относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

решил:

взыскать в пользу мэрии города Новосибирска с общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-Инвест» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.08.2005 №40106 за период с декабря 2017 года по март 2020 года в сумме 7 973 985 рублей 64 копеек, неустойку за период с 10.01.2018 по  09.04.2020 в сумме 1 543 980 рублей 93 копеек, 

в удовлетворении остальных требований отказать,

взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-Инвест» государственную пошлину в размере 49 709 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Д.В. Векшенков