АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1637/2021

г. Краснодар

23 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 23 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                         председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В.,                                при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной                         ответственностью «Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда"»                                   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 14.10.2022), от ответчика –  Департамента имущественных отношений Краснодарского края                              (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность                                             от 09.01.2023), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края                   от 02.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 25.10.2022  по делу № А32-1637/2021, установил следующее. 

ООО «Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда"» (далее –                         общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к                                      Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент)                      о внесении изменений в договор аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261):                             1) Изложить пункт 2.1 договора в редакции: расчет годовой арендной платы                                с 11.11.2019 производится исходя из следующих значений: кадастровая стоимость земельного участка – 21 517 667 рублей 01 копейка, ставка арендной платы – 0,5%, коэффициент инфляции не применяется; годовой размер арендной платы                                 составляет  107 588 рублей 34 копейки. 2) Пункт 2.1.1 договора исключить.                                             3) Пункт 2.1.2 договора исключить. 4) Изложить пункт 2.2 договора в редакции:                         расчет арендной платы с 11.11.2019 произведен в соответствии с подпунктом 6.1                             пункта 6 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, который утвержден постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края                                      от 21.03.2016 № 121 «О (далее – Порядок № 121). 5) Изложить пункт 2.3 договора                                   в редакции: размер ежегодной арендной платы, установленной с 11.11.2019,                                             в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Решением суда от 02.08.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.10.2022, в договор аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:14 внесены изменения: пункты 2.1.1 и 2.1.2 договора исключены; пункт 2.1. договора изложен                               в редакции: расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:33:0105001:14 определяется с 11.11.2019 по формуле: кадастровая стоимость земельного участка – 21 517 667 рублей 01 копейка, ставка арендной платы – 0,5%, коэффициент инфляции  не применяется; годовой размер арендной платы составляет 107 588 рублей 34 копейки; пункт 2.2 договора изложен                         в редакции: расчет арендной платы с 11.11.2019  произведен в соответствии с                            подпунктом 6.1 пункта 6 Порядка № 121;  пункт 2.3 договора изложен в редакции:                        размер ежегодной арендной платы, установленной с 11.11.2019, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты                                  Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) заключен до 01.03.2015, предоставленный по указанному договору земельный участок общество использует исключительно для осуществления               деятельности по организации отдыха и оздоровления детей в режиме летнего, сезонного                            и круглогодичного функционирования, следовательно, арендная плата  исчисляется в размере земельного налога. 

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, поддержав позицию общества, суды                                  не учли, что при вступлении в арендные отношения общество оценило и добровольно приняло все риски, связанные с арендой земельного участка; общество не могло                                  не знать, что в силу пункта 1.1 договора аренды от 26.03.2007                                                   № 0000003697 (3300002261) принимает права и обязанности арендатора в отношении земельного участка из земель особо охраняемых территорий, предусматривающего  исчисление арендной платы по ставке 2,5% от кадастровой стоимости земельного               участка, и приняло обязательства по его надлежащему исполнению. Общество не указало, каким образом принятые им в добровольном порядке обязательства по договору                          аренды нарушаются арендодателем (департаментом). Изменение действующего законодательства, определяющего повышенный размер арендной платы, не относится                          к существенным условиям, позволяющим требовать изменения условий договора в одностороннем порядке. В случае удовлетворения заявления об изменении условий договора от 26.03.2007 № 0000003697 его положения должны применяться                                    сторонами к исполнению с момента вступления в законную силу решения суда                                      по делу № А32-1637/2021, соответственно, удовлетворение исковых требований в части применения измененного расчета арендной платы с 11.11.2019 нарушает нормы материального права. Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:14 произведен в соответствии с установленным в договоре                аренды видом разрешенного использования, методологически правильно, не противоречит действующему законодательству.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение суда и постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной  жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                        проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба                     не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора о переуступке прав                               по договору аренды от 11.11.2019 № 3300002261 общество приобрело права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:14                     по договору аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261). 

Департамент направил обществу уведомление об изменении размера                           арендной платы от 19.02.2020 № 52-6579/20-38-05, согласно которому с 01.01.2020                         размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым                                          номером 23:33:0105001:14 по договору аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) в соответствии с Порядком № 121 и Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ                        «О федеральном бюджете на 2020 год и плановый период 2021 – 2022 годов»                          составляет 408 061 рубль 99 копеек и исчисляется исходя из следующих показателей: кадастровая стоимость земельного участка – 15 847 067 рублей 61 копейка,                                     ставка – 2,5%, коэффициент уровня инфляции – 1,03).

Письмом от 10.03.2020 общество просило департамент  произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 26.03.007 № 0000003697 (3300002261) с 11.11.2019 по 31.12.2019                                   и с 01.01.2020. 

Письмом от 15.04.2020 № 52-38-05-13683/20 департамент сообщил обществу,                       что направленный в адрес общества письмом от 19.02.2020 № 52-6579/20-38-05                          расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:14 произведен в соответствии с установленным в договоре аренды видом разрешенного использования, методологически правильно, не противоречит действующему законодательству;  основания  для пересмотра годового размера арендной платы в отсутствует.

Полагая, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261)                                      не должен превышать размер земельного налога, общество обратилось в                            арбитражный суд. 

Суды поддержали позицию общества, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса                                      Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение                           изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии –                            в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса                                    Российской Федерации). 

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных                          принципов земельного законодательства, в том числе определяющих обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно                         которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением                         случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1).                                     Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок                      определения размера арендной платы в отношении земельных участков,                          государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7). 

Согласно изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1882/09 правовой позиции в силу статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах,                      лечебно-оздоровительных местностях и курортах» признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее                    значения соответствующим органом. Отнесение одного и того же участка к землям                       особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит                            закону, поскольку в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо                      охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. 

Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и                                  отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – Закон № 406-ФЗ)                          из особо-охраняемых природных территорий исключены лечебно-оздоровительные местности и курорты. Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ                                особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ. 

По смыслу содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных                        вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок                              определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы применяются к отношениям, возникшим                     после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном                            на соответствующий период регулирующим органом. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Принципом экономической обоснованности предопределено установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного                       использования. Принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником размер арендной платы в этом случае ограничивается размером земельного налога, установленным в отношении                         аналогичных участков, для которых данные ограничения отсутствуют. 

В соответствии с указанными принципами пунктами 6.1, 6.3 Порядка № 121 определены случаи расчета арендной платы в размере земельного налога. Такой                       порядок применим в отношении земельного участка, используемого по договору аренды, заключенному до 01.03.2015, исключительно для осуществления деятельности организаций отдыха и оздоровления детей летнего, сезонного и круглогодичного функционирования, а также в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством. 

Решением Совета Тенгинского сельского поселения Туапсинского района от 20.09.2018 № 185 налоговые ставки земельного налога на земельные участки установлены по функциональному использованию земель поселения в процентах                             от кадастровой стоимости; налоговая ставка земельного налога на земельные участки детских и спортивных лагерей установлена в размере 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 8 приложения к решению Совета Тенгинского сельского поселения Туапсинского района от 20.11.2014 № 78). 

Суды установили, что договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0000003697 (3300002261) заключен                            26.03.2007, т. е. до 01.03.2015. 

На земельном участке с кадастровым номером 23:33:0105001:14 расположены следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание – дом для отдыха  (кадастровый номер 23:33:0105001:652); нежилое здание – дом для отдыха                              (кадастровый номер 23:33:0105001:649); гараж  (кадастровый  номер 23:33:0105001:654); туалет  (кадастровый номер 23:33:0105001:656); нежилое здание – дом для отдыха  (кадастровый номер 23:33:0105001:650); нежилое здание – дом для отдыха                            (кадастровый  номер 23:33:0105001:651); гараж  (кадастровый номер 23:33:0104003:153); нежилое здание – дом для отдыха  (кадастровый номер 23:33:0105001:653);                               нежилое здание – дом для отдыха  (кадастровый номер 23:33:0105001:655). 

Суды учли, что общество использует земельный участок с кадастровым                          номером 23:33:0105001:14 исключительно для осуществления деятельности по организации отдыха и оздоровления детей; выручка от реализации путевок отражена                         в налоговых декларациях и подтверждена результатами налоговых проверок                            общества; ежегодно перед открытием  обществом детского оздоровительного лагеря Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю выдает разрешение на функционирование «Детского стационарного оздоровительного учреждения                                       ООО "ДОК "Морская звезда"». 

Установив, что земельный участок по договору аренды от 26.03.2007                                         № 0000003697 (3300002261) общество использует исключительно для осуществления деятельности по организации отдыха и оздоровления детей в режиме летнего, сезонного и круглогодичного функционирования, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0000003697 (3300002261) заключен                                      до 01.03.2015, суды сделали обоснованный вывод о том, что размер арендной платы                            за земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:14 должен рассчитываться                 в размере земельного налога. 

Суды указали, что по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость                          земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:14 составляет                                                21 517 667 рубль 01 копейку, что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.08.2021 № КУВИ-002/2021-9612181. 

Применительно к установленным по делу обстоятельствам суды сделали правильный вывод о том, что при расчете годовой арендной платы подлежит                      применению  кадастровая стоимость земельного участка в                                                                  размере 21 517 667 рубля 01 копейки, ставка арендной платы составляет 0,5%, коэффициент инфляции не подлежит применению,  поэтому размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261)  составляет 107 588 рублей 34 копейки.

Суды критически оценили довод департамента о том, что поскольку в договоре аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) вид разрешенного использования переданного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:14 установлен «для эксплуатации объектов недвижимости базы отдыха»,              то при расчете арендной платы земельного участка не подлежит применению                            подпункт 6.1 пункта 6 Порядка № 121, указав, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Туапсинский район от 25.05.2021 № 1394/032 одним из основных видов и параметров разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:14 является туристическое обслуживание (5.2.1). В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014                    № 540 (в редакции от 04.02.2019) «Об утверждении классификатора видов                          разрешенного использования земельных участков», приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412                                  «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» одним из видов разрешенного использования земельного участка – «Туристическое обслуживание» (5.2.1) является размещение детских лагерей. 

Суды верно указали, что сохранение пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.3 договора                              аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) не соответствует положениям                       Порядка № 121, а также принципу регулируемости платы за пользование земельным участком, поскольку в данных пунктах договора приведена формула расчета                           арендной платы, утратившая актуальность и основанная на утратившем силу нормативном регулировании. 

Пункт 2.2 договора аренды подлежит актуализации и указанию на                            действующий  Порядок № 121 вместо утратившего силу постановления от 18.05.2002                       № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» как на нормативную основу                          для расчета арендной платы. 

Суды удовлетворили требование общества в части изложения пункта 2.3                         договора аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) в новой редакции, предусматривающей пересмотр ежегодной арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями,                            вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. 

При этом суды верно исходили из того, что пункт 2.3 договора аренды                                   от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) в действующей его редакции не является актуальным и не соответствует действующему законодательному регулированию                      порядка расчета размера арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости с применением ставки земельного налога. При расчете годовой арендной платы                                    от кадастровой стоимости с применением ставки земельного налога коэффициент инфляции не применяется, в противном случае размер арендной платы будет                     превышать земельный налог, что не отвечает принципу недопустимости превышения размера годовой арендной платы земельного налога. 

Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что указание                                     в пункте 2.3 договора аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) на пересмотр арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен подлежит исключению. 

Суды признали неактуальным и не соответствующим существующему регулированию указание в пункте 2.3 договора аренды от 26.03.2007 № 0000003697 (3300002261) на изменение размере арендной платы в приложении к договору, подписываемому сторонами, поскольку изменение размера годовой арендной платы является нормативно регулируемым и не подлежит фиксации и оформлению каждый                         раз с изменением кадастровой стоимости или ставки земельного налога в приложениях                       к договору аренды. 

Общество просило указать на изменение договора аренды в части методики расчета размера годовой арендной платы с 11.11.2019 – даты государственной регистрации договора от 28.10.2019 о переуступке прав по договору аренды                            земельного участка от 26.03.2007 № 3300002261, по которому права арендатора                          перешли к обществу. 

Суды признали допустимой предложенную обществом возможность указания                           на дату – 11.11.2019, поскольку именно с этой даты у общества возникла обязанность по внесению арендной платы в связи с переходом к нему прав и обязанностей                             арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:14, и общество вправе рассчитывать на то, чтобы с даты наступления обязанности по внесению им арендной платы  последняя рассчитывалась в соответствии с действующим                            нормативным регулированием, не допускающим превышения годовой арендной платы размера земельного налога. 

При этом суды отметили, что в случае отсутствия в решении суда указания                               на расчет годовой арендной платы в размере, не превышающем размер земельного                     налога, начиная с даты перехода к обществу прав и обязанностей арендатора, то есть начиная с 11.11.2019, общество будет вынуждено обратиться с новым иском о                  перерасчете арендной платы с 11.11.2019 или о взыскании неосновательного обогащения. 

Применительно к установленным по делу обстоятельствам, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц суды обоснованно удовлетворили заявленные обществом требования.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.                                Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно                                считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается                                                 (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                      от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной   жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения                                 в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской Федерации.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),                                       не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2022                                                              и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2022                              по делу № А32-1637/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                      без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Анциферов 

И.В. Сидорова