АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ

Дело № А66-13583/2024

г.Тверь

27 декабря 2024 года

(резолютивная часть объявлена 23.12.2024)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Смирновой Н.С., при участии представителей: от истца по первоначальному иску ФИО1 - ФИО2, ответчиков по первоначальному иску: ООО «Альбион» - ФИО3 (до перерыва), Управления Росреестра по Тверской области – ФИО4 (до перерыва), ФИО5 (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬБИОН», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании отсутствующим обременения, признании недостоверной регистрационной записи об аренде и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АЛЬБИОН» к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

третьи лица: ООО «МИР ВКУСА», ООО «Торопа», ФИО6,  

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г.Твери с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬБИОН», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление), в котором просит признать отсутствующим обременение в виде права аренды ООО «Альбион» на здание гостиницы общей площадью 1025,8 кв.м. с кадастровым номером 69:34:0070452:87, расположенное по адресу: 

<

...>, признать недостоверной (отсутствующей) регистрационную запись в ЕГРН за номером государственной регистрации 69-69-26/002/2008-539 о наличии обременения здания в виде аренды в пользу ООО «Альбион».

Определением Центрального районного суда г. Твери гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Торопецкий районный суд Тверской области.

ООО «Альбион» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Определением Торопецкого районного суда Тверской области от 22.05.2024 встречный иск принят к производству.

Определением от 01.08.2024 года дело № 2-114/2024 передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ООО «МИР ВКУСА», ООО «Торопа», ФИО6.

Определением от 09.10.2024 Общество с ограниченной ответственностью «ТОРОПА» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.06.2007, ИНН: 

<

***>, КПП: 694401001, дата прекращения деятельности: 23.09.2022) исключено из числа третьих лиц по делу.

В ходе рассмотрения дела от истца по первоначальному иску ФИО1 поступило заявление о частичном отказе от иска: просит принять частичный отказ от иска и прекратить производство по исковому заявлению в части признания недостоверной (отсутствующей) регистрационной записи в ЕГРН за номером государственной регистрации 69-69-26/002/2008-539 о наличии обременения здания, в виде аренды в пользу ООО «АЛЬБИОН», а также исключить Управление Росреестра по Тверской области из числа ответчиков и привлечь его в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель ФИО1, истца по первоначальному иску, просил не рассматривать заявление в части исключения Управления Росреестра по Тверской области из числа ответчиков и привлечения его к участию в деле в качестве третьего лица. В остальной части заявление о частичном отказе от иска поддержал, равно как и требование о признании отсутствующим обременения.

Представители ООО «Альбион» и Управления требования не признали.

Представитель ООО «Альбион», истца по встречному иску, требования к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения поддержал. Ответчик по встречному иску против их удовлетворения возражает.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 между ООО «ПКФ АВТО» и ООО «ТОРОПА» был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование двухэтажное кирпичное здание гостиницы общей площадью 1 025,8 кв. и., расположенное по адресу: 

<

...>. Срок аренды определен с момента государственной регистрации договора в течение 15 лет. Впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение от 30.12.2014, согласно которому срок аренды установлен до 01.07.2050 года.

На основании соглашения от 27.03.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ООО «ТОРОПА» и ООО «Альбион», права арендатора по договору аренды от 01.07.2008 перешли к последнему.

На основании указанных актов в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права аренды за ООО «Альбион» сроком по 01.07.2050 (запись о гос. регистрации № 69-69-26/002/2008-539).

ООО «ПКФ АВТО» в соответствии с договором купли-продажи от 05.04.2021 №СОВ/2/Н произвело отчуждение указанного объекта недвижимости индивидуальному предпринимателю ФИО6, за которым 18.05.2021 зарегистрировано право собственности на данный объект (запись о гос. регистрации № 69:34:0070452:87-69/083/2021-6).

ФИО6 в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2022 произвел отчуждение данного объекта недвижимости ФИО1, за которым 17.03.2022 зарегистрировано право собственности на объект, именуемый «здание гостиницы» (запись о гос. регистрации № 69:34:0070452:87-69/085/2022-8).

Таким образом, с 17.03.2022 и по настоящее время собственником здания является ФИО1

Между ФИО1 и ООО «Мир Вкуса» заключен договор аренды нежилого помещения от 17.03.2022, в соответствии с которым ФИО1 (арендодатель) передал ООО «Мир Вкуса» (арендатору) указанный объект недвижимости во временное владение и пользование на срок по 31.12.2026.

Ссылаясь на наличие препятствий для государственной регистрации договора аренды от 17.03.2022, заключенного между ФИО1 и ООО «Мир Вкуса», в виде государственной регистрационной записи в ЕГРН о наличии у ООО «Альбион» права аренды спорного объекта, на отсутствие фактических арендных отношений с ООО «Альбион», и на их наличие с ООО «Мир Вкуса», ФИО1 обратился в суд с первоначальным исковым заявлением.

ООО «Альбион», заявив по встречному иску требования к ФИО1 об истребовании из чужого незаконного владения движимого имущества, перечень которого приведен во встречном исковом заявлении, мотивировало их наличием у него права аренды спорного объекта недвижимости, на незаконное удержание имущества ответчиком по встречному иску.

При рассмотрении дела суд исходит из следующего.

Истец по первоначальному иску заявил об отказе от иска и прекращении производства по делу в части признания недостоверной (отсутствующей) регистрационной записи в ЕГРН за номером государственной регистрации 69-69-26/002/2008-539 о наличии обременения здания, в виде аренды в пользу ООО «АЛЬБИОН».

Согласно пункту 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (пункт 5 статьи 49 АПК РФ).

Отказ от иска подписан уполномоченным лицом. Последствия отказа, предусмотренные ст.151 АПК РФ, истцу по первоначальному иску известны. Частичный отказ от иска ничьих прав и законных интересов не нарушает, закону не противоречит.

В связи с отсутствием обстоятельств, предусмотренных частью 5 статьи 49 АПК РФ, суд принимает отказ истца по первоначальному иску от исковых требований в указанной части. При таких обстоятельствах производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Рассмотрев по существу требование истца по первоначальному иску о признании отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Альбион» на здание гостиницы общей площадью 1025,8 кв.м. с кадастровым номером 69:34:0070452:87, расположенное по адресу: 

<

...>, суд не находит оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 2 АПК РФ Федерации, п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Системный анализ п. 1 ст. 11 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ позволяет заключить, что предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Таким образом, предусмотренные указанной нормой способы защиты не могут избираться управомоченным лицом произвольно, а должны быть обусловлены характером нарушения и тем правовым результатом, с целью получения которого лицо обращается в суд.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В данном случае оспариваемое ФИО1 право аренды здания гостиницы принадлежит ООО «Альбион» на основании последовательно заключенных с управомоченными лицами сделок: договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008, заключенного между ООО «ПКФ АВТО» и ООО «ТОРОПА» и дополнительного соглашения к нему от 30.12.2014; соглашения от 27.03.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ООО «ТОРОПА» и ООО «Альбион». Право аренды ООО «Альбион» подтверждено регистрационной записью в ЕГРН. В силу статьи 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В постановлении N 10/22 разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий пункта 36).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый пункта 52).

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника, против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Из приведенных положений закона и разъяснений следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

В данном случае требования истца по первоначальному иску о признании права аренды отсутствующим основаны на отсутствии фактических арендных отношений с ответчиком: невнесении ответчиком арендных платежей, передачей здания арендодателем в пользование иному лицу по новому договору аренды. 

Между тем невнесение арендных платежей арендатором, равно как и передача имущества арендодателем в пользование иному лицу вопреки воле арендатора, при наличии действующего (с неистекшим сроком, не расторгнутого и не признанного недействительным) договора аренды не являются основанием для признания отсутствующим права аренды ООО «Альбион» на спорное имущество. Суд отмечает, что, вопреки доводам ФИО1, предыдущий собственник объекта недвижимости ФИО6 признавал наличие арендных отношений с ООО «Альбион», о чем, в частности, свидетельствует его обращение в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор аренды от 01.07.2008 в части увеличения размера арендной платы (дело № А66-11647/2022).

Каких-либо оснований порочности сделок по передаче имущества в аренду ООО «Альбион» истец по первоначальному иску не привел, доказательств неосновательной регистрации за ООО «Альбион» права аренды не представил. Напротив, право аренды ООО «Альбион» основано на юридически действительных, никем не оспоренных и не прекращенных сделках. Вопрос о расторжении договора аренды от 01.07.2008 до настоящего времени не разрешен (дело № А66-14679/2024).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО1, целью которого является прекращение арендных отношений с ООО «Альбион», избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску.

Рассмотрев встречное исковое заявление ООО «Альбион» к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд также не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Требования истца по встречному иску основаны на следующих обстоятельствах: истцом по договору аренды от 01.07.2008 арендуется здание гостиницы; в связи с осуществлением им гостиничной деятельности в здании находится движимое имущество истца, перечисленное во встречном исковом заявлении (мебель, оргтехника, бытовая техника и т.п.); ответчик по встречному иску не допускает представителей истца в здание, незаконно удерживает имущество и препятствует его вывозу из здания гостиницы.

На основании пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

По смыслу изложенных правовых норм и разъяснений иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежит удовлетворению при доказанности совокупности следующих условий: наличие у истца права собственности (или иного вещного права) на истребуемую индивидуально-определенную вещь, утрата фактического владения вещью, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.

В данном случае всё истребуемое истцом имущество определено родовыми признаками, не имеет индивидуальных номеров или иных обозначений, позволяющих его идентифицировать и установить его принадлежность ООО «Альбион». Инвентаризационные описи (без дат, подписей ответственных лиц) данные недостатки не устраняют. Документы на приобретение спорного имущества в собственность истец по встречному иску в материалы дела не представил, то есть не подтвердил своё право собственности на него. По результатам совместного акта осмотра здания гостиницы от 02.12.2024 установлено, большая часть имущества, заявленного к истребованию истцом, в наличии отсутствует. Акт об остатках товаров на складе от 18.08.2021, представленный ООО «Альбион» в материалы дела, отношения к истребуемому истцом имуществу не имеет. 

Таким образом, условия для удовлетворения виндикационного иска отсутствуют, в удовлетворении исковых требований по встречному иску суд отказывает.

По правилам статьи 110 АПК в связи с отказом в удовлетворении как первоначального, так и встречного исков расходы по уплате государственной пошлины остаются на сторонах.

При этом с ФИО1 в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина в сумме 7200 руб. (недоплаченная государственная пошлина, подлежавшая уплате при обращении в арбитражный суд с требованиями об оспаривании зарегистрированного права и регистрационной записи, за вычетом государственной пошлины в размере 70 процентов, подлежащей возврату истцу в связи с отказом от иска по одному неимущественному требованию). ООО «Альбион» возвращается из дохода федерального бюджета государственная пошлина в сумме 18 027 руб. как уплаченная излишне (уплачена государственная пошлина по имущественному иску, тогда как требование о возврате имущества из чужого незаконного владения является неимущественным).

Руководствуясь статьями 49, 110, 156, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

В части требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании недостоверной (отсутствующей) регистрационной записи в ЕГРН за номером государственной регистрации 69-69-26/002/2008-539 о наличии обременения здания в виде аренды в пользу ООО «Альбион» производство по делу прекратить.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7200 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Альбион» к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Альбион» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2018, ИНН: 

<

***>) из дохода федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 027 руб. как уплаченную излишне. Выдать справку на возврат.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в срок не превышающий месяца со дня его принятия, в порядке установленном АПК РФ.

Судья О.А. Басова