АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-57795/2022

г. Краснодар

13 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 12.12.2022), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1  на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по делу № А32-57795/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими исковыми требованиями:

– взыскать задолженность по договору аренды от 11.08.2020 № 4000005831 с 11.04.2022 по 11.07.2022 в сумме 1 378 767 рублей 12 копеек, неустойку с 01.01.2022 по 04.10.2022 в сумме 17 238 рублей 36 копеек;

–  расторгнуть договор аренды, указав в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о договоре от 11.08.2020 № 4000005831 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403001:64. Делу присвоен № А32-57795/2022.

Иск основан на положениях статьей 309, 310, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-41388/2022 с предпринимателя взыскана задолженность по договору от 11.08.2020 № 4000005831 заключенного по итогам публичных процедур (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27.07.2020 № 209-2). В спорный период предприниматель также не исполнила обязанность по своевременному внесению арендной платы в рамках договора аренды, что влечет начисление и взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Предприниматель обратилась к администрации со встречными требованиями:

– о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2020 № 4000005831, заключенного между администрацией и предпринимателем;

– о взыскании с администрации убытков, состоящих из внесенной арендной платы в размере 2 750 тыс. рублей, и неустойки в сумме 55 355 рублей 20 копеек. Делу присвоен № А32-58598/2022. 

Встречный иск мотивирован следующим. В связи с принятием 14.01.2022 нового Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403001:64 отнесен к зоне Р2 «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)». Использование данного участка по целевому назначению (для обслуживания автотранспорта) в соответствии с договором невозможно, что влечет расторжение договора от 11.08.2020 № 4000005831 и возврат ранее уплаченных предпринимателем арендных платежей в качестве убытков.

Определением от 11.04.2023 дела № А32-57795/2022 и № А32-58598/2022 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-57795/2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2024, иск администрации удовлетворен. С предпринимателя взыскана задолженность по договору аренды от 11.08.2020 № 4000005831 с 01.04.2022 по 30.09.2022 в сумме 1 378 767 рублей 12 копеек, неустойка с 01.01.2022 по 04.10.2022 в сумме 17 238 рублей 36 копеек. Договор аренды земельного участка от 11.08.2020 № 4000005831 расторгнут с указанием на то, что решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403001:64 в виде договора аренды. В удовлетворении встречного требования предпринимателя о взыскании с администрации убытков отказано.

Суды установили, что 11.08.2020 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 4000005831 аренды земельного участка общей площадью 2 271 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403001:64, расположенного по адресу: 

<

...> – угол ул. Чкалова, для обслуживания автотранспорта. Договор заключен по итогам публичных процедур (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27.07.2020 № 209-2) сроком на 10 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора (пункт 2.1) ежегодный размер арендной платы составляет 2 750 тыс. рублей. Арендная плата во второй и последующие годы вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца квартала (пункт 2.3). Администрация указывает, что предприниматель обязательство по внесению арендной платы с 01.04.2022 по 30.09.2022 не исполнил, за которым образовалась задолженность в сумме 1 378 767 рублей 12 копеек. Администрация в целях досудебного урегулирования спора направила предпринимателю претензию от 22.08.2022 № 51-19-15/22-01-14 с требованием о погашении задолженности и с предупреждением о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы. Претензия предпринимателем не исполнена, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском. Предприниматель обратился со встречным иском о расторжении договора от 11.08.2020 № 4000005831 и взыскании с администрации убытков, состоящих из внесенной арендной платы в размере 2 750 тыс. рублей, и неустойки в сумме 55 355 рублей 20 копеек. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 15, 393, 406, 450, 614, 615, 619 Гражданского кодекса, статей 1, 65 Земельного кодекса. Материалы дела подтверждают, что предпринимателем требование о расторжении договора аренды направлено администрации 07.11.2022, которые не содержат доказательств возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи. Предпринимателем не устранено в разумный срок нарушенное обязательство по внесению арендной платы. Таким образом, существенное нарушение арендатором обязательств по договору не устранено, что является основанием для расторжения договора от 11.08.2020 № 4000005831. В связи с удовлетворением данного требования суд указал в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения регистрационной записи в ЕГРН об обременении в виде договора аренды. При разрешении требования предпринимателя о взыскании с администрации убытков суды исходили из следующего. Участвуя в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403001:64 и заключая такой договор 11.08.2020, предприниматель был ознакомлен со всеми сведениями об объекте аренды. Ответчик не мог не знать, что земельный участок расположен в зоне охраны памятников археологии, место допустимого размещения зданий, строений, сооружений отсутствует. Таким образом, при заключении договора аренды предприниматель обладал информацией об отсутствии возможности осуществлять какое-либо строительство на земельном участке. Генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик в новой редакции, в соответствии с которым земельный участок отнесен к зоне озеленения территорий общего пользования (Р-2) принят 14.01.2022, то есть спустя 1 год и 4 месяца после заключения договора аренды. При этом в период, предшествующий внесению изменений в Генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик предприниматель не принял каких-либо мер к освоению данного участка в целях обслуживания автотранспорта. Поскольку предпринимателем не доказан факт невозможности освоения участка в период, предшествующий внесению изменений в Генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик, администрация на законных основаниях получала арендную плату и уплаченную им неустойку за несвоевременное внесение платежей. С учетом изложенного, на стороне предпринимателя не возникло убытков, состоящих из уплаченного им задатка при заключении договора аренды в размере 1 375 тыс. рублей, внесенной арендной платы в сумме 1 млн. рублей и пени в размере 375 тыс. рублей. При разрешении требований администрации о взыскании долга по арендной плате с 01.04.2022 по 30.09.2022 в размере 1 378 767 рублей 12 копеек и договорной пени в размере 17 238 рублей 36 копеек суды исходили из следующего. Администрация в подтверждение указанных требований ссылается на договор аренды от 11.08.2020 № 4000005831. Предприниматель, возражая, указывает на то, что у него не возникла обязанность по внесению арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, обусловленной принятием нового Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик, которым он отнесен к зоне Р2 «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса». Согласно Правилам землепользования и застройки города-курорта Геленджик, утвержденным решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 № 466 (в редакции от 16.08.2022 № 534; далее – Правила землепользования и застройки) в указанной зоне вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» также отсутствует. Суд отклонил довод предпринимателя о невозможности использования земельного участка по назначению после принятия нового Генерального плана. В соответствии с Правилами землепользования и застройки в перечень видов разрешенного использования земельных участков в зоне Р2 относится в том числе вид разрешенного использования – стоянки транспорта общего пользования. По мнению предпринимателя, данный вид разрешенного использования подходит лишь для общественного транспорта. Между тем, в настоящее время ЕГРН содержит сведения о разрешенном виде использования земельного участка «обслуживание автотранспорта». При этом в материалы дела не представлено доказательств оспаривания предпринимателем нового Генерального плана. Таким образом, ответчик не подтвердил невозможность освоения земельного участка после принятия Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик в новой редакции. Суд также отметил, что факт использования земельного участка не может быть поставлен в зависимость от возможности (либо невозможности) осуществления строительства на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома, учитывая, что ответчиком не оспаривался отказ в выдаче разрешения на строительство. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2022 по делу № А32-41388/2022 с предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды за предыдущий период, включающий в себя также часть периода после утверждения Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик в новой редакции. Поэтому требование администрации о взыскании с предпринимателя долга по арендной плате с 11.04.2022 по 11.07.2022 в сумме 1 378 767 рублей 12 копеек подлежит удовлетворению. Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной пени с 01.01.2022 по 04.10.2022 в размере 17 238 рублей 36 копеек. Заявленная администрацией сумма неустойки меньше суммы пени, которая рассчитана судом при ее перерасчете с учетом введения с 01.04.2022 моратория (составляет 122 425 рублей 81 копейку). Взыскание суммы пени в меньшем размере является правом истца, которое не нарушает прав ответчика. Учитывая, что суд не вправе выходить за рамки заявленного иска, требование о взыскании пени с 01.01.2022 по 04.10.2022 подлежит удовлетворению в заявленном администрацией размере. Апелляционный суд, отклоняя доводы предпринимателя, сослался на разъяснения, приведенные в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. В нем указано, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. Отсутствие целесообразности использования земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы до момента возврата земельного участка в надлежащем порядке арендодателю. В части расторжения договора аренды от 11.08.2020 № 4000005831 решение сторонами не обжалуется, поэтому в этой части судебный акт не проверяется апелляционным судом.

Предприниматель обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме и отказе в удовлетворении требований администрации. Жалоба мотивирована следующим. Сторонами заключен договор от 11.08.2020 № 4000005831 аренды земельного участка площадью 2 271 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403001:64, расположенного по адресу 

<

...> – угол ул. Чкалова, с целевым назначением – обслуживание автотранспорта. Договор заключен на основании протокола от 27.07.2020 № 209-2 комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционах по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. Право аренды предпринимателя 20.08.2020 зарегистрировано в ЕГРН. Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403001:64 является смежным с участком, имеющим кадастровый номер 23:40:0000000:5532, находящимся в собственности предпринимателя, который планировал на этом участке строительство многоквартирного жилого дома. Протоколом № 11 заседания рабочей группы по вопросам рассмотрения документации по планировке территории муниципальных образований Краснодарского края от 25.09.2018, утвержденным первым заместителем главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 10.10.2018, одобрен проект 7-этажного жилого дома. Строительство возможно при наличии участка под благоустройства территории (парковка и площадки), прилегающего к земельному участку под строительство многоквартирного дома. В этой связи земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403001:64 приобретен предпринимателем в аренду с целью использования для парковки автотранспорта. В городе-курорте Геленджике 14.01.2022 принят новый Генеральный план, при разработке которого предпринимателем 20.10.2021 направлены на имя заместителя председателя комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки администрации ФИО3 заявление о рассмотрении вопроса по сохранению вида разрешенного использования обслуживание автотранспорта. Ответчик просил учесть договор аренды от 11.08.2020 № 4000005831 и не вносить изменения в отношении арендуемого земельного участка в Генеральный план. Несмотря на это, земельный участок по Генеральному плану в новой редакции был отнесен в зоне Р2 «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)». Согласно Правилам землепользования и застройки в указанной зоне отсутствует вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта». В этой связи арендуемый участок не может использоваться предпринимателем в соответствии с условиями договора от 11.08.2020 № 4000005831. Администрацией в одностороннем порядке изменен вид разрешенного использования, несмотря на заявления арендатора об установлении зоны, допускающей использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды. С момента заключения договора аренды, предпринимателем проводились мероприятия по проектированию и согласованию с компетентными органами проектной документации, получению технических условий, прохождению государственной экспертизы. Перечень выполненных работ указан предпринимателем в приложении к заявлению от 12.05.2022 о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома. Таким образом, вывод судов о том, что предпринимателем не представлено доказательств, указывающих на невозможность освоения земельного участка после утверждения Генерального плана в новой редакции, противоречит материалам дела. При этом суды незаконно удовлетворяют требование администрации о взыскании с предпринимателя арендной платы с 11.04.2022 по 30.09.2022, то есть за период после принятии Генерального плана, не позволяющего использовать арендуемый участок в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре (обслуживание автотранспорта). Следовательно, арендодателем допущено изменение существенных условий договора в одностороннем порядке, что влечет за собой его расторжение договора в соответствии со статьями 450, 620 Гражданского кодекса. Предприниматель 07.11.2022 направил требование о расторжении договора аренды вследствие невозможности использования земельного участка по целевому назначению, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Также предприниматель просил возвратить уплаченные им арендные платежи в сумме 2 750 тыс. рублей. В указанный в требовании срок ответ от администрации не получен. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020). Ссылка судов на обстоятельства, установленные по делу А32-41388/2022, не могут иметь преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела по следующим основаниям. Положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) неприменимы, поскольку администрацией по делу № А32-41388/2022 было заявлено требование о взыскании с предпринимателя задолженности по договору от 11.08.2020 № 4000005831 в размере 1 755 479 рублей 46 копеек. Иск основывался на положениях статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса. В настоящем деле рассматриваются требования о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков. Встречные требования предпринимателя основаны на положениях статей 450, 451, 452, 620 и 622 Гражданского кодекса, которым приведены обстоятельства и представлены доказательства, которые не представлялись им судам в рамках дела № А32-41388/2022.

Суд округа не располагает сведениями о направлении администрацией и управлением Росреестра отзывов на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить.

Администрация и управление Росреестра явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части в удовлетворения требований администрации о взыскании с предпринимателя долга по арендной плате и неустойки, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.08.2020 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 4000005831 аренды земельного участка общей площадью 2 271 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403001:64, расположенного по адресу: 

<

...> – угол ул. Чкалова, для обслуживания автотранспорта. Договор заключен по итогам публичных процедур (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27.07.2020 № 209-2) сроком на 10 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора (пункт 2.1) ежегодный размер арендной платы составляет 2 750 тыс. рублей. Арендная плата во второй и последующие годы вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца квартала (пункт 2.3).

Администрация указывает, что предприниматель обязательство по внесению арендной платы с 01.04.2022 по 30.09.2022 не исполнил, за которым образовалась задолженность в сумме 1 378 767 рублей 12 копеек. Администрация в целях досудебного урегулирования спора направила предпринимателю претензию от 22.08.2022 № 51-19-15/22-01-14 с требованием о погашении задолженности и с предупреждением о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы. Претензия предпринимателем не исполнена, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Предприниматель обратился со встречным иском о расторжении договора аренды от 11.08.2020 № 4000005831 и взыскании с администрации убытков, состоящих из внесенной по договору арендной платы в размере 2 750 тыс. рублей, и неустойки в сумме 55 355 рублей 20 копеек.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610. 614 Гражданского кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Стороны заявили требования о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2020 № 4000005831. Суд первой инстанции удовлетворил данное требование, указав, что решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403001:64 арендой. В указанной части судебный акт сторонами не обжалуется, поэтому кассационным судом в этой части не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Предпринимателем по встречному иску заявлено требование о взыскании с администрации убытков, состоящих из уплаченного в 2020 году за участие в торгах задатка в размере 1 375 тыс. рублей, внесенной в 2021 году арендной платы в сумме 1 млн. рублей и уплаченной в этот период пени в размере 375 тыс. рублей.

Одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков (абзац девятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности, установленной правилами статьи 15 Гражданского кодекса, необходимо наличие совокупности следующих условий правонарушения: противоправность действий ответчика, факт причинения истцу убытков, наличие причинно-следственной связи между заявленными убытками и действиями ответчика, а также размер убытков.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении требования о взыскании с администрации убытков, суды исходили из того, что с 2020 года (то есть в период, предшествующий внесению изменений в Генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик) арендатор не предпринимал должных мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для обслуживания автотранспорта). Следовательно, администрация в условиях действующего договора от 11.08.2020 № 4000005831 правомерно получала арендную плату (неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей) за использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403001:64. В этой связи на стороне предпринимателя не возникло убытков, на взыскании которых он настаивает. Суд округа не находит оснований для иных выводов, учитывая, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-41288/2022 удовлетворен иск администрации о взыскании с предпринимателя задолженности с 10.08.2021 по 31.03.2022 по договору от 11.08.2020 № 4000005831 в размере 1 755 479 рублей 46 копеек. Требуя в рамках данного дела возвратить ранее уплаченную администрации арендную плату в качестве убытков, предприниматель фактически пытается обойти законную силу судебных актов по делу № А32-41288/2022 способом, не предусмотренным законом.

Администрацией заявлены требования о взыскании с предпринимателя долга по арендной плате с 01.04.2022 по 30.09.2022 в размере 1 378 767 рублей 12 копеек и договорной пени в размере 17 238 рублей 36 копеек по договору аренды от 11.08.2020 № 4000005831. Предприниматель, возражая, ссылалась на то, что у нее не возникла обязанность по внесению арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, обусловленной принятием нового Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик, которым участок отнесен к зоне Р2 «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса». Согласно Правилам землепользования и застройки в указанной зоне вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» также отсутствует. Отклоняя эти доводы, суд первой инстанции указал на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки в перечень видов разрешенного использования земельных участков в зоне Р2 относится, в том числе, вид разрешенного использования – стоянки транспорта общего пользования. В настоящее время ЕГРН содержит сведения о разрешенном виде использования земельного участка «обслуживание автотранспорта». При этом в материалы дела не представлено доказательств оспаривания предпринимателем нового Генерального плана. Таким образом, ответчик не подтвердил невозможность освоения земельного участка после принятия новой редакции Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик. Суд также отметил, что факт использования земельного участка не может быть поставлен в зависимость от возможности (либо невозможности) осуществления строительства на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома, учитывая, что ответчиком не оспаривался отказ в выдаче разрешения на строительство. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2022 по делу № А32-41388/2022 с предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды за предыдущий период, включающий в себя также часть периода после утверждения Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик в новой редакции. Апелляционный суд дополнительно сослался на пункт 6 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в части разрешения требований истца о взыскании с ответчика долга по арендной плате и пени из договора от 11.08.2020 № 4000005831 не могут быть признаны судом округа основанными на доказательствах, представленных сторонами в материалы дела. Возражая против этих требований, предприниматель указывал на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403001:64 является смежным с участком, имеющим кадастровый номер 23:40:0000000:5532, находящимся в собственности предпринимателя. Протоколом № 11 заседания рабочей группы по вопросам рассмотрения документации по планировке территории муниципальных образований Краснодарского края от 25.09.2018, утвержденным первым заместителем главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 10.10.2018 (вопрос 3), решено одобрить представленные предложения по проекту 7-этажного жилого дома по ул. Крымской, в г. Геленджике. Проектом предлагается освоение территории площадью 2 га, из которых 0,34 га – участок для размещения многоквартирного жилого дома. Представленные предложения одобрены для использования в дальнейшем при разработке проектной документации. Администрации предложено обратить внимание на то, что строительство жилого дома возможно при наличии земельного участка под благоустройство территории (парковка и площадки), прилегающей к рассматриваемому земельному участку (т. 2, л. 

<

...>). На основании договора, заключенного предпринимателем с индивидуальным предпринимателем ФИО4, разработана документация по планировке квартала жилой застройки, расположенного на пересечении ул. Крымской и Полевой в г. Геленджике. Площадь участка, на котором предполагается размещение объекта, составляет 1,9 га. На основании заявления предпринимателя администрацией издано постановление от 22.10.2022 № 3201 о подготовке проекта планировки территории (т. 2, л. д. 26). С учетом протокола публичных слушаний от 30.11.2028 и заключения комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки о результатах публичных слушаний постановлением администрации от 04.02.2019 № 178 утвержден проект планировки квартала жилой застройки, расположенного на пересечении ул. Крымской и Полевой в г. Геленджике в составе: документации по планировке территории; положения о размещении объекта, характеристик планируемого развития территории (т. 2, л. д. 27 – 30). В связи с утверждением администрацией проекта планировки квартала жилой застройки, расположенного на пересечении ул. Крымской и Полевой в г. Геленджике (с целью его реализации в части размещения стоянки (парковки) автомобилей) предприниматель участвовала в аукционе и заключила договор аренды от 11.08.2020 № 4000005831. На это прямо указывает содержание выписки из протокола № 209-2 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27.07.2020 по лоту № 1, заявку на участие в котором подавала предприниматель, согласно которой размещение парковки не предполагало возведение объектов капитального строительства (т. 1, л. д. 12). К заявлению от 12.05.2022 о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Крымской, в г. Геленджике на земельном участке с кадастровым номером 23:40:000000:5532, принадлежащем предпринимателю, наряду с иными документами, прилагались постановление администрации от 04.02.2019 № 178 и договор от 11.08.2020 № 4000005831 (т. 2, л. д. 36). Однако администрация постановлением от 25.05.2022 № 1138 отменила ранее принятое постановление от 04.02.2019 № 178 об утверждении проекта планировки квартала жилой застройки, расположенного на пересечении ул. Крымской и Полевой в г. Геленджике (т. 2, л. д. 31). При разработке проекта Генерального плана предпринимателем 20.10.2021 направлялось на имя заместителя председателя комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки администрации ФИО3 заявление о рассмотрении вопроса по сохранению вида разрешенного использования арендуемого участка. Ответчик просил учесть проект планировки территории, утвержденный постановлением администрации от 04.02.2019 № 178, а также договор от 11.08.2020 № 4000005831, и не вносить изменения в проект Генерального плана в соответствующей части (т. 2, л. 

<

...>). Однако согласно утвержденному Генеральному плану муниципального образования город-курорт Геленджик в новой редакции земельный участок отнесен в зоне Р2 «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)». Из пояснений представителя предпринимателя следует, что отмена постановления администрации от 04.02.2019 № 178 и отказ в выдаче ответчику разрешения на строительство жилого многоквартирного дома обусловлены принятием нового Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик. Приведенные предпринимателем обстоятельства и представленные им документы имеют существенное значение для дела, поскольку свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403001:64 не приобретался предпринимателем в аренду для самостоятельного хозяйственного использования (для организации платной стоянки). Ответчик участвовал в аукционе и заключал договор аренды от 11.08.2020 № 4000005831 исключительно с целью реализации проекта планировки квартала жилой застройки, утвержденного администрацией в целях строительства многоквартирного жилого дома на участке с кадастровым номером 23:40:000000:5532, принадлежащем предпринимателю (для увеличения количества парковочных мест для жителей дома). Если доводы предпринимателя подтвердятся, следует исходить из того, что указанные ответчиком обстоятельства влекут невозможность использования земельного участка по назначению в целях, согласованных в договоре аренды от 11.08.2020 № 4000005831. Является обоснованным и довод предпринимателя о том, что Правила землепользования и застройки не предусматривают в территориальной зоне Р2 такой основной вид разрешенного использования как обслуживание автотранспорта. Ссылка суда первой инстанции на то, что соответствии с Правилами землепользования и застройки (статья 42) в перечень видов разрешенного использования земельных участков в зоне Р2 относится вид разрешенного использования – стоянки транспорта общего пользования, ошибочна. Данный вид Правила землепользования и застройки относят к числу условно-разрешенных видов использования территориальной зоны Р2, его содержание предполагает размещение стоянок транспортных средств, осуществляющих перевозки людей по установленному маршруту (т. 2, л. 

<

...>). То есть данный условно-разрешенный вид использования территориальной зоны Р2 предусмотрен для остановок (стоянок) общественного транспорта. Не может быть принята в качестве правомерной и ссылка апелляционного суда на пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Приведенное в нем разъяснение относится к земельным участкам, используемым правообладателями в самостоятельных хозяйственных целях (для строительства и (или) эксплуатации объекта недвижимости, организации платной стоянки автотранспорта и т. п.). Однако земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403001:64 не приобретался предпринимателем в аренду для самостоятельного хозяйственного использования. Целью заключения договора аренды от 11.08.2020 № 4000005831 являлась исключительно реализация предпринимателем проекта планировки квартала жилой застройки, расположенного на пересечении ул. Крымской и Полевой в г. Геленджике, утвержденного постановлением администрации от 04.02.2019 № 178. В этой связи ссылка судов на отсутствие у предпринимателя права строительства на арендуемом земельном участке не имеет правового значения. Суды сослались также на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А32-41388/2022, которыми с предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды за предыдущий период, включающий в себя также часть периода после утверждения Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик в новой редакции. Однако из содержания решения Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2022 по названному делу не следует, что обстоятельства, на которые предприниматель ссылается в опровержение доводов администрации по настоящему делу, являлись предметом судебного исследования. Из судебных актов также не следует, что доказательства, представленные ответчиком при разрешении данного спора, оценивались судами при рассмотрении дела № А32-41388/2022. В отсутствие таких (установленных ранее судами) фактических обстоятельств, оснований для обоснованного вывода о преюдициальном характере названного дела для разрешения данного спора не имеется.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Судебные акты в части удовлетворения требований администрации о взыскании с предпринимателя долга по арендной плате и неустойки по договору аренды от 11.08.2020 № 4000005831 не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех представленных в материалы дела доказательств. В силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому дело в отмененной части следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что предпринимателем при подаче кассационной жалобы в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (чек по операции «Сбербанк онлайн» от 19.02.2024).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по делу № А32-57795/2022 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 11.08.2020 № 4000005831 и отказа в удовлетворении встречного требования о взыскании убытков оставить без изменения.

В остальной части решение и апелляционное постановление отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов

 

                                                                                                                             Т.Н. Драбо