АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-16710/2022

г. Краснодар

25 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 года.

  Постановление в  полном объеме изготовлено 25 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                         председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И.,                                   в отсутствие в судебном заседании  истца – администрации Минераловодского                городского округа Ставропольского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304151035100045), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,                       рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя                                    ФИО1 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.05.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023 по делу № А63-16710/2022, установил следующее.

Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями   о взыскании с индивидуального  предпринимателя ФИО1                       (далее – предприниматель) 1 029 095 рублей 88 копеек задолженности по договору                    аренды земельного участка от 26.11.2014 № 120 (далее – договор № 120),                                                 в том числе 857 562 рублей 65 копеек  арендной платы с 30.06.2018 по 30.09.2022 и 171 533 рублей 23 копеек  пени с 01.07.2018 по 04.08.2022, а также возложении на предпринимателя обязанности возвратить администрации земельный участок площадью 1961 кв. м с кадастровым номером 26:24:040321:53, расположенный по адресу: 

<

...> в 244 м по направлению на запад от жилого дома № 117 с разрешенным использованием –                              под склад-магазин по продаже строительных и хозяйственных товаров (далее –                         спорный участок)  в надлежащем состоянии (уточненные требования, принятые                              судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса                                       Российской Федерации).

Решением суда от 04.05.2023, оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 12.07.2023, с предпринимателя в пользу администрации взыскано 682 678 рублей 57 копеек задолженности по арендной плате с 01.10.2019                            по 30.09.2022 и 78 603 рубля 74 копейки пени с 11.10.2019 по 31.03.2022, в  остальной части требований  о взыскании задолженности и пени отказано. Требование                                          о возложении на предпринимателя обязанности вернуть администрации спорный                       участок в надлежащем состоянии оставлено без рассмотрения. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель не представил доказательства внесения арендных платежей за пользование спорным земельным участком и не доказал                     отсутствие у него такой обязанности. Оставив без рассмотрения исковые требования о возложении на предпринимателя обязанности возвратить администрации спорный участок, суды  сослались на несоблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.                        По мнению подателя жалобы, суды не учли, что поведение администрации                               фактически свидетельствует о ее злоупотреблении правом: договор № 120 прекращен по инициативе предпринимателя, что подтверждено уведомлением от 28.05.2018, полученным администрацией  29.05.2018 (вх. № 587/18-02); спорный участок                           возвращен в надлежащем состоянии; с мая 2018 года предприниматель фактически прекратил аренду спорного участка и осуществление на нем предпринимательской деятельности. По окончании срока действия договора  № 120 (24.11.2019) и                                   при наличии письменного заявления предпринимателя о расторжении договора и освобождении спорного участка администрация обязана расторгнуть договор                                    и погасить регистрационную запись об аренде земельного участка, однако она                                     в течение длительного времени бездействовала,  незаконно предложив предпринимателю в августе 2022 года внести арендные платежи и пени. Податель кассационной жалобы полагает, что суды необоснованно взыскали с предпринимателя арендную плату                                  и пени, поэтому судебные акты подлежат отмене. 

В части оставления без рассмотрения исковых требований администрации о возложении на предпринимателя обязанности вернуть спорный земельный участок судебные акты не обжалуются.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные                      акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                              проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, считает, что судебные акты надлежит отменить в части взыскания с предпринимателя    задолженности по арендной плате, пени и государственной пошлины,  и в этой части                   дело направить на новое  рассмотрение  в   суд первой инстанции  по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании  решения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 11.09.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации  (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 120, в соответствии с пунктом 1.1 которого                 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду спорный участок под строительство многотопливной автозаправочной станции с подземными двустенными резервуарами.

Пунктом 2.1 договора № 120 срок аренды установлен с 25.11.2014 по 24.11.2019.

Согласно пункту 3.2 договора № 120 арендная плата вносится арендатором ежеквартально, при этом за первый квартал – до 20 числа первого месяца первого квартала, за последующие кварталы – до 10 числа первого месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 5.2 договора № 120 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,03% от размера                      не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор № 120 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.2) и зарегистрирован в установленном порядке (запись                        регистрации от 26.11.2014 № 26-26-21/005/2014-388).

Дополнительным соглашением от 24.10.2017, заключенным между Управлением имущественных отношений администрации и предпринимателем, внесены изменения в договор аренды № 120 в части арендодателя, разрешенного использования                                   земельного участка, размера арендной платы, реквизитов для уплаты, раздел VI договора изложен в новой редакции.

Ввиду непоступления арендных платежей администрация направила предпринимателю претензию от 04.08.2022 № 154п с требованием об уплате                                     857 562 рублей 65 копеек задолженности и пени за пользование спорным участком.

Неисполнение предпринимателем изложенных в претензии от 04.08.2022 № 154п требований послужило основанием для обращения администрации в                                          арбитражный суд.

При рассмотрении дела суды правильно руководствовались следующим.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной                     платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса                         Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования                   земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование                   земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Со ссылкой на положения статей 195, 196, 200, 207, 309, 310, 614                            Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации                                     об исковой давности» (далее – постановление № 43), с учетом заявления                 предпринимателя о применении срока исковой давности, а также того, что администрация обратилась в суд с иском 07.10.2022,  а претензию в адрес предпринимателя направила 04.08.2022, суды сделали вывод об истечении срока исковой давности в части                       требований о взыскании задолженности с 30.06.2018 по 30.09.2019 и в этой части судебные акты не обжалуются.

Суды установили, что спорный участок передан предпринимателю по                              договору № 120 и сделали обоснованный вывод о том, что у предпринимателя возникла встречная обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата спорного участка администрации, что должно быть подтверждено актом приема-передачи.

Суды критически оценили основанные на представленном в материалы дела заявлении предпринимателя от 28.05.2018 (полученном администрацией 29.0.2018                                  и в котором предприниматель просит принять по акту приема-передачи спорный участок ввиду неиспользования последнего в предпринимательских целях) доводы предпринимателя о возврате спорного участка администрации в мае 2018 года, правомерно исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 6.4 договора № 120 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

На полученное 29.05.2018 (вх. № 587/18-02) заявление предпринимателя                                 от 28.05.2018  Управление имущественных отношений администрации ответило предпринимателю письмом от 02.07.2018 № 1126, в котором указало, что по                       информации отдела муниципального контроля администрации на спорном участке расположен объект незавершенного строительства – нежилое здание. В этой связи                            в целях прекращения договора № 120 арендатору необходимо привести спорный                       участок в надлежащее состояние. 

Ответ управления имущественных отношений администрации предприниматель в судебном порядке не оспорил. Доказательства  приведения спорного участка в надлежащее состояние и доказательства его возвращения администрации по акту                         приема-передачи в материалы дела не представил.

Суды отметили, что доказательством нахождения объекта незавершенного строительства на спорном участке является, в том числе исковое заявление                                        от 05.09.2014, поданное предпринимателем в Минераловодский городской суд и содержащее  обеспокоенность предпринимателя  возможностью лишения его права                         на расположенный на спорном участке объект незавершенного строительства. Наличие  на спорном участке указанного объекта подтверждено и составленным администрацией Актом визуального осмотра спорного участка от 01.02.2023, к которому приложены фотоматериалы и схема (том 2, л. д. 48 – 51).

Поддержав позицию администрации относительно того, что предприниматель фактически не возвратил администрации спорный участок, суды учли разъяснения, содержащиеся в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  и состоящие в следующем:                                    прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим                         исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.                                 При прекращении арендных отношений юридически значимым обстоятельством                      является не момент, с которого арендатор перестал пользоваться арендованным имуществом, а момент его возврата, который подтверждается письменным                         документом.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным                         в материалы дела доказательствам  суды сделали обоснованный вывод о возобновлении договора  № 120 на  неопределенный срок и подтверждении нахождения спорного                участка в аренде у предпринимателя, в том числе по состоянию на момент обращения                        в суд с иском о взыскании задолженности и пени.

Удовлетворив требования администрации, суды указали, что арендные платежи предприниматель не вносил, расчет арендной платы за спорный период произведен в соответствии с постановлениями Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на                       которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее –                                  Порядок № 601-п), от 28.12.2019 № 633-п «О внесении изменений в Порядок                      определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных                                 в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п», приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 № 1175 «Об утверждении результатов                           определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края», путем умножения суммы кадастровой стоимости  спорного участка на базовый размер (ставку) арендной платы: 3% – в 2019 году, 3,6% –                                        в 2020 – 2022 годах. 

Рассчитав задолженность по арендной плате с учетом указанного                            нормативного регулирования, суды сделали вывод о том, что за IV квартал 2019 года  предпринимателю надлежит внести 40 354 рубля 14 копеек, за 2020 год –                                       233 572 рубля 52 копейки, за 2021 год – 233 572 рубля 52 копейки, за I – III кварталы                            2022 года – 175 179 рублей 39 копеек.

Вместе с тем, суды не учли следующее.

Решением Ставропольского краевого суда от 02.08.2019 по делу № 3а-212/2019 признан недействующим подпункт 5 пункта 3 Порядка № 601-п со дня вступления названного решения в законную силу. Данное решение оставлено без изменения апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2019 № 19-АПА19-21. В рамках указанного дела суд установил, что согласно подпункту 5 пункта 3 Порядка № 601-п ставка арендной платы от кадастровой стоимости                                    для земельных участков, предоставленных в случаях, не указанных в подпунктах 1 – 4 этого пункта, составляет 3%. Такая единая ставка не отражает экономическую обоснованность определения арендной платы для земельных участков, имеющих                          разные виды разрешенного использования, поскольку не учитывает данные об оценке доходности земельных участков, в том числе относящихся к указанной в иске                         категории; о прибыли, получаемой арендатором от осуществления разрешенной деятельности на таких участках; о доле арендных платежей в совокупных затратах арендатора, связанных с использованием участка.

Как видно из материалов дела, суд произвел расчет размера арендной платы с 01.10.2019 по 31.12.2019 с применением ставки 3% от кадастровой стоимости.                                Однако использование этой ставки арендной платы не отвечает принципу экономической обоснованности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы                                       при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», который подлежит учету при определении размера арендной платы за использование земель публичной собственности (пункт 1 статьи 39.7                                Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным                                         и имеется нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлениях от 06.12.2017 № 37-П и от 06.07.2018                                  № 29-П, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости                                          от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства                            был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 7 пункта 38 постановления                       Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными                             свойствами» и  сформулированной в постановлениях Президиума Высшего                    Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 и                                                  от 15.12.2009 № 9330/09 правовой позиции названная ставка арендной платы                                     (3% от кадастровой стоимости) не подлежала применению в заявленный  администрацией период расчета 2019 года.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что при расчете задолженности                                  за 2020 – 2022 годы администрация верно применила ставки арендной платы                                         в размере 3,6%.  Вместе с тем, согласно представленному в материалы дела                                расчету администрации (т. 1, л. д. 9) при расчете задолженности с 01.01.2022                                         по 30.09.2022 применена ставка в размере 3%. Суд апелляционной инстанции                                     с выводом суда  первой инстанции согласился, не исправив ошибку, достоверно                                 не определив и не обосновав подлежащие применению в спорный период ставки               арендной  платы.

При таких обстоятельствах суд округа считает необходимым отменить                              судебные акты в части взыскания с предпринимателя   задолженности по арендной                       плате, пени и государственной пошлины как принятые по неполно установленным обстоятельствам и исследованным доказательствам, а также с нарушением норм материального права, и направить дело на новое рассмотрение для установления всех обстоятельств, обязательных для установления истинной обязанности                            предпринимателя по внесению арендных платежей по договору № 120 за заявленный администрацией период и имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                          кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.05.2023                                                            и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023                            по делу № А63-16710/2022 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя   ФИО1 задолженности по арендной                          плате, пени и государственной пошлины,  и в этой части дело направить                                                на  новое  рассмотрение  в  Арбитражный  суд  Ставропольского  края.

            В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.А. Анциферов

                                                                                                                         А.И. Мещерин