ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-27188/2022

05 декабря 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2023 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Солодкевич Ю.М., судей Рожкова Д.Г., Тетериной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11270/2023) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2023 по делу № А70-27188/2022 (судья Власова В.Ф.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Клининговая компания «САТТВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 322723200022700, ИНН 

<

***>) о взыскании, при участии деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы Картотека арбитражных дел представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 03.10.2023;

общества с ограниченной ответственностью «Клининговая компания «САТТВА» – ФИО5 по доверенности от 21.11.2023;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Клининговая компания «САТТВА» (далее – ООО «Клининговая компания «САТТВА», общество, истец) обратилось в Калининский районный суд г. Тюмени с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании убытков в размере 278 217 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 16.04.2022 до момента фактического исполнения обязательства.

Определением от 16.11.2022 дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Тюменской области. 

Определением от 21.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2023 по делу № А70-27188/2022 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в сумме 278 217 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с момента вступления решения в законную силу до фактического погашения долга исходя из суммы долга 278 217 руб. и ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 097 руб. 38 коп. В остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 466 руб. 62 коп.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП ФИО2 (далее – заявитель) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что удовлетворение исковых требований влечет возмещение истцу предполагаемых им убытков и удержание суммы переданного ему ответчиком задатка, что противоречит нормам действующего законодательства. По утверждению заявителя, неисполнение им соглашения о задатке оказалось объективно невозможным в связи с неисполнением истцом предусмотренных пунктом 1.1 соглашения о задатке обязательств, факт несения убытков на изготовление технических планов для раздела помещения в размере 15 000 руб. во исполнение соглашения о задатке от 03.03.2022 не доказан, расходы по уплате государственной пошлины по регистрации права собственности на 9 объектов недвижимости не имеют причинно-следственной связи с соглашением о задатке от 03.03.2022, истец осуществил расторжение договоров аренды по своей воле, не связанной с исполнением соглашения о задатке.

Кроме того, от ИП ФИО2 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела формы нотариального согласия одного супруга другому на совершение сделок, требующих государственной регистрации, в удовлетворении которого отказано в связи с отсутствием доказательственного значения данного документа (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, истец представил отзыв, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

От ответчика поступили возражения на отзыв истца на апелляционную жалобу, к которым приложены данные сервиса Контур.Фокус на 24.11.2023, имеющиеся согласно пояснениям представителя предпринимателя в материалах настоящего дела, в связи с чем не являются дополнительными доказательствами по смыслу части 2 статьи 268 АПК РФ, вопрос об их повторном приобщении к материалам дела не подлежит разрешению по существу. 

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, дополнении к ней и возражении на отзыв, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Клининговая компания «САТТВА» высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей третьего лица, участвующего в деле, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 5 статьи 156 АПК РФ. 

С учетом части 5 статьи 268 АПК РФ, приведенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснений и отсутствия возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционной жалобы, обжалуемое решение проверено лишь в части удовлетворения заявленных требований. В остальной части обжалуемое решение не проверяется.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение по настоящему делу подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО3 (агент) и ООО «Клининговая компания «САТТВА» (принципал) заключен агентский договор от 03.03.2022 № 18556440, по условиям которого принципал поручил агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, Дом обороны, ул. Аккумуляторная, д. 1.

Посредством услуг агента найден покупатель на объект недвижимости – ФИО2

Между ООО «Клининговая компания «САТТВА» (продавец) и ИП ФИО6 (покупатель) заключено соглашение о задатке 03.03.2022, по условиям которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 15.04.2022 включительно выполнить взятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на следующее недвижимое имущество: нежилое помещение по адресу: 

<

...>, общей площадью 632,2 кв. м кадастровый номер: 72:23:0215002:2691.

Цена объекта недвижимости составляет 9 600 000 руб., при этом она является фиксированной и не подлежит изменению.

Расчет между сторонами по вышеуказанному соглашению будет осуществляться следующим образом: 50 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего соглашения; 4 750 000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных средств не позднее 5 дней после регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю путем перечисления на расчетный счет продавца; 4 800 000 руб. выплачиваются покупателем продавцу за счет собственных средств путем перечисления в банковскую ячейку перед подачей договора по оформлению права собственности и необходимых документов в регистрирующий орган. После осуществления регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк договора купли-продажи на объект недвижимости с отметкой о произведенной регистрации перехода права собственности к покупателю.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения продавец обязуется в срок до 15.04.2022 предоставить для информации покупателю следующие документы: правоустанавливающие документы; выписку из ЕГРН; справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в том числе по электроснабжению, теплоснабжению и водоснабжению, вызову ТКО; кадастровый паспорт.

На основании пункта 2.1.1 соглашения продавец обязуется оплатить долг по коммунальным услугам и капитальному ремонту до подписания договора по оформлению права собственности.

В силу пункта 4.3 соглашения, если покупатель является ответственной стороной за неисполнения настоящего соглашения, задаток остается у продавца.

Пунктом 4.5 соглашения предусмотрено, что сторона, ответственная за неисполнения настоящего соглашения обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

Согласно пункту 6.3. соглашения расходы, связанные с уплатой госпошлины по оформлению права собственности на приобретаемый объект недвижимости возлагаются на покупателя.

В пункте 6.4 соглашения стороны согласовали, что продавец обязуется осуществить раздел нежилого помещения и оформить право собственности на вновь образованное нежилое помещение в срок до заключения договора по оформлению права собственности. В случае неисполнения указанного условия, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3-х календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения.

Как указано в пункте 6.5 соглашения, покупатель уведомлен и согласен с тем, что после раздела нежилого помещения, изменится площадь и кадастровый номер покупаемого нежилого помещения, помещение будет расположено на 2 этаже здания.

В соответствии с пунктом 6.6 соглашения продавец обязуется освободить приобретаемый объект недвижимости и передать ключи в течение дня(ей) после полного расчета с ним. При нарушении данного условия продавец обязуется оплатить покупателю штраф в размере 2000 рублей за каждый лень просрочки исполнения обязательства. В момент передачи ключей от объекта недвижимости фиксируются показания счетчиков, коммунальные платежи оплачивает продавец до момента передачи ключей.

Из пункта 6.7 соглашения следует, что продавец или покупатель вправе направить письменное уведомление о приглашении на сделку (о намерении заключить договор по оформлению права собственности) по адресу продавца / покупателя, указанному в настоящем соглашении. При этом надлежащим способом уведомления является отправка телеграммы по адресу продавца/ покупателя. В случае, если ни одна из сторон настоящего соглашения не направит другой стороне уведомление о приглашении на сделку (о намерении заключить договор по оформлению права собственности), обязательства сторон по настоящему соглашению прекращаются, денежные средства, переданные в качестве задатка, подлежат возврату Продавцом/Покупателю в течение 7 календарных дней со дня истечения срока, указанного в пункте 1.1. настоящего соглашения.

Во исполнение пункта 6.7 соглашения, по адресу, указанному в соглашении о задатке, 14.04.2022 направлена телеграмма с указанием даты, времени и места встречи для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 соглашения от 03.03.2022. Телеграмма была вручена 14.04.2022 супруге ИП ФИО2

Поскольку к назначенному времени ответчик не явился на заключение сделки купли-продажи, основной договор не заключен между сторонами, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании убытков в размере 278 217 руб., в том числе, 15 000 руб. – расходы на изготовление технического плана, 198 000 руб. – расходы на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, 65 217 руб. – упущенная выгода в виде недополученной арендной платы.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из доказанности возникновения на стороне истца убытков в заявленном размере.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статья 9, 65 АПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

Следует учитывать, что в общеисковом процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств, применим обычный стандарт доказывания, который может быть поименован как «разумная степень достоверности» или «баланс вероятностей» (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 305-ЭС16-18600). Он предполагает вероятность удовлетворения требований истца при представлении им доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих обстоятельства, положенные в основание иск.

Представление суду утверждающим лицом подобных доказательств, не скомпрометированных его процессуальным оппонентом, может быть сочтено судом достаточным для вывода о соответствии действительности доказываемого факта для целей принятия судебного акта по существу спора.

При этом опровергающее лицо вправе оспорить относимость, допустимость и достоверность таких доказательств, реализовав собственное бремя доказывания.

По результатам анализа и оценки доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ суд разрешает спор в пользу стороны, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального противника (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 № 305-ЭС17-4004).

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статьи 65 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе, и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В рассматриваемом случае из материалов настоящего дела следует и сторонами не оспаривается факт заключения соглашения о задатке от 03.02.2022, содержание которого обоснованно расценено судом первой инстанции в качестве предварительного договора. 

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 2 статьи 434.1 ГК РФ предусмотрено, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются, в том числе, внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать (подпункт 2).

Согласно пункту 3 статьи 434.1 ГК РФ сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

В рассматриваемом случае сторонами не оспаривается, что по истечении указанного в пункте 1.1 соглашения о задатке от 03.03.2022 срока (15.04.2022) договор купли-продажи объекта недвижимости заключен не был, ИП ФИО2, несмотря на надлежащее уведомление, на заключение договора не явился.

Доказательств того, что причинами соответствующего поведения предпринимателя, являлись обстоятельства, находящиеся в зоне ответственности ООО «Клининговая компания «САТТВА», или предусмотренные пунктом 3 статьи 401 ГК РФ чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, в материалы настоящего дела не представлено. 

Указание на неоднозначное определение сторонами срока (в одном пункте с предлогом «до», в другом – «по») не опровергают факт согласования сторонами заключения договора не позднее 15.04.2022.

При этом доказательств принятия предпринимателем попыток заключения договора, предусмотренного пунктом 1.1 соглашения о задатке от 03.03.2022, ранее 15.04.2022 в материалы настоящего дела не представлено.

Таким образом, данный довод не опровергает ответственность ИП ФИО2 за нарушение обязательств по заключению указанного договора. 

Указание подателя жалобы на соответствие соглашения о задатке от 03.03.2022 критериям крупной сделки и отсутствие доказательств ее одобрения само по себе о недействительности указанного соглашения не свидетельствует. 

Во-первых, по смыслу пункта 1 статьи 168, статей 173.1 ГК РФ, пункта 4 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, является оспоримой, а не ничтожной.

В данной ситуации доказательств признания соглашения о задатке от 03.03.2022 недействительной сделкой в судебном порядке в материалах настоящего дела не имеется. 

Во-вторых, при заключении соглашения о задатке от 03.03.2022 ИП ФИО2 сомнений относительно крупного характера сделки и необходимости ее одобрения не изъявил, устранить имеющиеся сомнения не предложил, непринятие им мер по заключению предусмотренного вышеуказанным соглашением договора не было мотивировано несоблюдением истцом корпоративных норм.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно.

Кроме того, ответчик указал на не передачу истцом предусмотренных пунктом 2.1 соглашения о задатке документов: правоустанавливающие документы; выписка из ЕГРН; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в том числе по электроснабжению, теплоснабжению и водоотведению, вывозу ТКО; кадастровый паспорт.

Из содержания указанного пункта следует, что перечисленные документы подлежали передаче в срок до 15.04.2022.

Возражая относительно указанных доводов, истец указал, что со стороны продавца все необходимые документы по сделке были оформлены и подготовлены к проведению сделки, что было сообщено покупателю по телефону до заключения договора купли-продажи и представлено риелтору ответчика. Кроме того, документы были взяты истцом с собой в день заключения сделки, то есть 15.04.2022.

Из условий соглашения от 03.03.2022 не следует иной срок и/или порядок передачи указанных в пункте 2.1 документов.

Доказательств обращения ИП ФИО2 к ООО «Клининговая компания «САТТВА» с просьбой передать вышеупомянутые документы ранее 15.04.2022 или принятия иных мер, направленных на их получение, и необоснованный отказ истца от их передачи в материалах настоящего дела не имеется. 

По аналогичным основаниям также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика об отсутствии у него возможности заключить основной договор купли-продажи в связи с отсутствием у него сведений о предмете договора с учетом снятия с кадастрового учета помещения, указанного в пункте 1.1 соглашения о задатке от 03.03.2022, его раздела и регистрации иных нежилых помещений по соответствующему адресу с иными кадастровыми номерами и площадью.

Таким образом, несовершение истцом всех необходимых действий для согласования предмета договора ответчиком не доказано. 

Ссылки подателя жалобы на отсутствие у ИП ФИО2 при заключении соглашения о задатке от 03.03.2022 необходимой информации о предмете сделки (об ограничениях по объекту; о земельном участке, на котором он расположен; о виде, в котором объект будет представлен к планируемому сроку; о количестве самостоятельных объектов, на которые помещение будет разделено; о причинах его разделения не на два самостоятельных объекта, а на девять; о кадастровом номере образованных в результате раздела помещений; о способе проверки полномочий продавца на отчуждение объекта; о заверениях и их объеме, которые дают уполномоченные стороны при совершении сделки и их значимости для совершения сделки; о проведении проверки объекта на предмет планируемого сноса и т.д.), а также на необходимость проверки продавцом покупателя на возможность приобретения объекта не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку указанные обстоятельства не воспрепятствовали заключению предпринимателем вышеуказанного соглашения на изложенных в нем условиях, определенных в отсутствие иного в соответствии с принципами свободы договора и осуществления субъектами гражданских правоотношений принадлежащих им гражданских прав (пункт 2 статьи 1, статья 9, статья 421 ГК РФ).

Ответчик не представил доказательств обращения к истцу с просьбой представить необходимые документы и сведения.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Основной целью предпринимательской деятельности является извлечение прибыли (статья 2 ГК РФ).

Закон презюмирует, что нормальным и добросовестным поведением участника рынка является действие в своем интересе с целью получить экономическую выгоду.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Учитывая отмеченный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400 повышенный стандарт поведения предпринимателей в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении деятельности предпринимателями (статья 10 ГК РФ), которым является ИП ФИО2, суд апелляционной инстанции полагает, что ответчик утратил возможность ссылаться на презумпцию собственной добросовестности в отношение факта уклонения от заключения договора, предусмотренного пунктом 1.1 соглашения о задатке от 03.03.2022, в отличие от истца, чье поведение презюмируется добросовестным, пока не доказано обратное.

Указание ответчика на отсутствие нотариально заверенного согласия супруги ИП ФИО2 на приобретение указанного в соглашении о задатке от 03.03.2022 объекта недвижимости являлось предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонена, поскольку не относится к обстоятельствам, за которые отвечает общество или к предусмотренным пунктом 3 статьи 401 ГК РФ чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам, освобождающим предпринимателя от ответственности за нарушение принятых обязательств. 

Напротив, утверждение подателя жалобы о том, что генеральных и нотариальных согласий на совершение сделок супруга ФИО2 не оформляла, свидетельствует о том, что ответчик не приступил к совершению действий, необходимых для исполнения принятых по соглашению о задатке от 03.03.2022 обязательств, при этом разумные и добросовестные причины такого поведения не обоснованы, что не исключает факт недобросовестного уклонения ответчика от заключения договора, предусмотренного пунктом 1.1 соглашения о задатке от 03.03.2022. 

Вопреки доводам подателя жалобы, соглашение о задатке от 03.03.2022 не содержит условия о том, что в цену объекта входит стоимость неотделимых улучшений, в связи с чем отсутствие сведений об их перечне не может свидетельствовать об отсутствии у ответчика необходимых для заключения договора сведений. 

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ответчик не представил доказательств обращения к истцу с просьбой представить соответствующие сведения. 

С учетом изложенного и в отсутствие доказательств иного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недобросовестном уклонении ИП ФИО2 от исполнения обязательства по заключению договора, предусмотренного соглашением о задатке от 03.03.2022, и наличии в связи с этим оснований для возмещения понесенных истцом убытков. 

Факт несения обществом убытков в заявленном размере подтвержден представленными в материалы настоящего дела доказательствами и ответчиком не опровергнут. 

В частности, в подтверждение несения истцом расходов на изготовление технических планов для раздела помещения с КН 72:23:0215002:2691 по адресу 

<

...>, в материалы настоящего дела представлены счет от 02.03.2022 № 2 от ИП ФИО7 за на сумму 15 000 руб. и платежное поручение от 04.03.2022 № 101 об оплате вышеуказанного счета.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, то обстоятельство, что счет на оплату вышеуказанных услуг датирован до указанной в соглашении о задатке даты его заключения (03.03.2022) само по себе о не относимости указанных документов к предмету спора не свидетельствует, равно как и отсутствие в соглашении о задатке от 03.03.2022 условия о количестве помещений, подлежащих образованию в результате раздела в соответствии с пунктом 6.4 данного соглашения.

Как указано истцом, несение соответствующих расходов являлось необходимым во исполнение предусмотренного пунктом 6.4 соглашения о задатке от 03.03.2022 обязательства продавца осуществить раздел нежилого помещения и оформить право собственности на вновь образованное нежилое помещение в срок до заключения договора по оформлению права собственности. 

Согласно пояснениям представителя ООО «Клининговая компания «САТТВА», озвученным в заседании суда апелляционной инстанции, принятие мер, направленных на поиск исполнителя работ по изготовлению технических планов для раздела помещения, до подписания соглашения о задатке от 03.03.2022, обусловлено вступлением сторон в переговоры о заключении указанного соглашения до его непосредственного подписания и осведомленностью в связи с этим истца о наличии у предпринимателя требований о разделе помещения. 

По не оспоренному утверждению общества, факт оказания ИП ФИО7 услуг именно в отношении спорного помещения подтверждается регистрацией прав собственности истца на нежилые помещения, возникшие в результате раздела помещения, указанного в пункте 1.1 соглашения о задатке от 03.03.2022, которая в отсутствие технических планов на образованные в результате раздела помещения являлась невозможной. 

Доводы истца соответствуют предусмотренному пункту 7.3 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающему технический план в качестве основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, в условиях осуществления государственной регистрации прав собственности истца на возникшие в результате раздела нежилые помещения ссылка подателя жалобы на отсутствие в материалах настоящего дела технических планов и/или иных доказательств фактического исполнения ИП ФИО7 работ по его изготовлению (договора на выполнение кадастровых работ, актов выполненных работ) и иные доводы ответчика сами по себе факт несения истцом вышеуказанных расходов в связи с исполнением принятых по соглашению о задатке от 03.03.2022 обязательств не опровергают.

Размер указанных убытков определен судом первой инстанции с разумной степенью достоверности (абзац второй пункта 12 постановления Пленума ВС РФ № 25) вне зависимости от того, сколько ИП ФИО7 было изготовлено технических паспортов.

В подтверждение несения истцом расходов на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию в материалы настоящего дела представлено платежное поручение от 08.04.2022 № 154 на сумму 198 000 руб., что соответствует государственной пошлине за регистрацию прав собственности на 9 помещений.

Из условий соглашения о задатке от 03.03.2022 следует, что требование об осуществлении продавцом раздела нежилого помещения и оформления права собственности на вновь образованное помещение являлось обременительным для него в связи с необходимостью несения расходов, заявленных в рассматриваемом деле к взысканию в качестве убытков, в связи с чем указанное условие относится к сфере интересов покупателя, которого оно освобождало от несения данных расходов. 

При таких обстоятельствах и в отсутствие указания в соглашении о задатке от 03.03.2022 конкретного количества помещений, которые изъявил намерение приобрести ИП ФИО2, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что количество возникших в результате раздела помещений не соответствовало воле предпринимателя, а было обусловлено исключительно потребностями общества.

Ссылка подателя жалобы на пункт 6.4 договора, в котором вновь образованное нежилое помещение указано в единственном числе, само по себе о наличии оснований полагать иное не свидетельствует.

При таких обстоятельствах истцом доказаны факты несения по вине ответчика убытков в виде реального ущерба в заявленном размере.

ООО «Клининговая компания «САТТВА» также заявлено требование о взыскании недополученной месячной арендной платы в размере 65 217 руб. в связи с расторжением договоров аренды.

Согласно пункту 14 постановления Пленума ВС РФ № 25, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В соответствии с приведенными в пункте 2 постановления Пленума ВС РФ № 7 разъяснениями упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Так как упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 14 постановления Пленума ВС РФ № 25).

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 14 постановления Пленума ВС РФ № 25, при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВС РФ № 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

Таким образом, размер упущенной выгоды определяется с учетом реальности получения дохода при обычных условиях гражданского оборота, мер, предпринятых потерпевшим для ее получения, сделанных с этой целью приготовлений, а также разумных затрат, которые мог понести участник оборота, если бы другой участник гражданского оборота действовал в соответствии с законом.

При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества. При этом, ничем не подтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не могут быть приняты во внимание.

Следовательно, при предъявлении исковых требований о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо представить доказательства реальности получения дохода (наличия условий для извлечения дохода, проведения приготовлений, достижения договоренностей с контрагентами и пр.).

В рассматриваемом случае факт возможности получения истцом доходов от сдачи в аренду площадей нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 соглашения о задатке от 03.03.2022, подтверждается представленными в материалы настоящего дела договорами аренды и ответчиком не оспаривается, равно как и факт расторжения указанных договоров 04.04.2022.

Как указано истцом, факт расторжения договоров аренды был обусловлен предусмотренным пунктом 6.6 соглашения о задатке от 03.03.2022 обязательством продавца освободить приобретаемый объект недвижимости и передать ключи в течение дня после полного расчета с ним.

Действительно, из буквального толкования пункта 6.6 соглашения о задатке следует, что помещение обязан освободить именно продавец, а не арендаторы.

Вместе с тем, как пояснил представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции, фактически помещение было занято исключительно арендаторами, а не самим обществом, в связи с чем в отсутствие согласования сторонами иного требование об освобождении объекта подразумевало именно расторжение договоров аренды. 

Позиция истца соответствует пункту 1 статьи 460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

При таких обстоятельствах и в отсутствие доказательств иного истцом доказаны факты несения убытков в виде упущенной выгоды в связи с неисполнением ИП ФИО2 обязательств, предусмотренных соглашением о задатке от 03.03.2022.

Вместе с тем, при определении размера заявленных убытков судом первой инстанции не учтено, что пунктом 1.1 соглашения о задатке установлена обязанность покупателя передать продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего соглашения денежные средства в размере 50 000 руб.

Согласно пункту 6.1 соглашения о задатке стороны согласовали условие о том, что на момент подписания соглашения покупатель частично выполнил обязательства по передаче денежных средств, определенных пункте 1.1 настоящего соглашения, а именно, передал задаток продавцу в размере 50 000 руб.

Указанное обстоятельство истцом не оспаривается. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. 

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В рассматриваемом случае иное соглашением о задатке не предусмотрено.

Напротив, пунктом 4.5 соглашения о задатке предусмотрена обязанность возмещения стороной, ответственной за неисполнение указанного соглашения, возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка. 

Доводы ООО «Клининговая компания «САТТВА» о ничтожности указанного условия со ссылкой на его распространение исключительно на досудебное разрешение спора, не могут быть признаны обоснованными, поскольку данное обстоятельство прямо из соглашения о задатке не следует.

Более того, даже если исходить из недействительности пункта 4.5 соглашения о задатке, приведенное допущение в отсутствие доказательств согласования иного не исключает действие на отношения сторон общей нормы права, предусмотренной абзацем вторым пункта 2 статьи 381 ГК РФ, предусматривающий зачетный характер задатка к убыткам. 

Вопреки доводам подателя жалобы, такой подход не противоречит соответствующему нормативному регулированию рассматриваемых отношений.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием по настоящему делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в размере 228 217 руб. с зачетом суммы задатка (278 217-50 000), апелляционная жалоба – частичному удовлетворению.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований и апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных исковых требований, и на истца в размере, пропорциональном размеру исковых требований, в удовлетворении которых отказано.

С учетом разъяснений пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд апелляционной инстанции считает возможным учесть причитающуюся с истца в пользу ответчика сумму 539 руб. 10 коп. в уменьшение суммы расходов, подлежащей взысканию с ответчика. Соответственно, с ИП ФИО2 в пользу ООО «Клининговая компания «САТТВА» следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 4 019 руб. 28 коп. (4 558,38-539,1).

С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 466 руб. 62 коп. государственной пошлины по жалобе.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2023 по делу № А70-27188/2022 изменить, изложив его резолютивную часть следующим образом.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 322723200022700, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Клининговая компания «САТТВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 228 217 руб. убытков, 4 019 руб. 28 коп. расходов по уплате государственной пошлины, проценты за пользование чужими денежными средствами с момента вступления решения в законную силу до фактического его исполнения, исходя из суммы 228 217 руб. и ключевой ставки Центрального Банка российской Федерации, действующей в соответствующе периоды.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 322723200022700, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 466 руб. 62 коп. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

 

Председательствующий

 

Ю.М. Солодкевич

Судьи

 

Д.Г. Рожков

 Н.В. Тетерина