667/2023-18010(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-6190/2022

г. Краснодар

06 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2023 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Аваряскина В.В., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Макаровой А.В., при участии в судебном  заседании, проводимом с использованием систем видео-конференц-связи при содействии  Арбитражного суда Ставропольского края, от заинтересованного лица − Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Ставропольскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1  (доверенность от 02.03.2023), в отсутствие заявителя – общества с ограниченной  ответственностью «Доступное жилье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего  лица – общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-юг», извещенных  надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения  информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев  кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда  Ставропольского края от 12.10.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 23.12.2022 по делу № А63-6190/2022, установил следующее.  

ООО «Доступное жилье» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с  иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) о возложении обязанности  осуществить государственную регистрацию объекта недвижимости, расположенного по  адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 26:32:030205:247,  признании неправомерными действий по осуществлению государственной регистрации и  взыскании 44 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченной при регистрации  объекта недвижимости от 28.12.2021 и 18.01.2022, 1848 рублей процентов за пользование  чужими денежными средствами.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Фаворит-юг».  

Общество обратилось с заявлением в порядке, установленном статьей 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в  котором просило признать незаконным уведомление от 27.04.2022   № КУВД-001/2022-154571174/1 о приостановлении государственной регистрации права  на квартиру с кадастровым номером 26:32:030205:247, расположенную по адресу:  

<

...>, возложить обязанность на управление произвести  государственную регистрацию. Обществом заявлен отказ от иска в части взыскания  44 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченной при регистрации объекта  недвижимости от 28.12.2021 и 18.01.2022, а также 1848 рублей процентов за пользование  чужими денежными средствами.  

Решением суда от 12.10.2022, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 23.12.2022, принят отказ общества от требований в части  взыскания 44 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченной при регистрации  объекта недвижимости от 28.12.2021 и 18.01.2022, 1848 рублей процентов за пользование  чужими денежными средствами. Производство по делу в указанной части прекращено.  Признано незаконным уведомление от 27.04.2022 № КУВД-001/2022-154571174/1 о  приостановлении государственной регистрации права на квартиру с кадастровым номером  26:32:030205:247, расположенную по адресу: 

<

...>.  На управление возложена обязанность произвести государственную регистрацию  перехода права собственности на названную квартиру к обществу. С управления в пользу  общества взыскано 2 тыс. рублей судебных расходов.  

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление  в части удовлетворения заявленных требований, принять по делу новый судебный акт  об отказе в удовлетворении заявленных требований; решение и постановление в части  прекращения производства по делу оставить без изменения. Податель жалобы не согласен  с выводом судов о том, что не требуется нотариальное удостоверение договора  купли-продажи от 24.12.2021, по которому произведено отчуждение всех долей  участников долевой собственности по одной сделке, поскольку обращено взыскание в  судебном порядке на заложенное имущество. В данном случае положения Федерального  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –  Закон № 218-ФЗ) являются специальной нормой относительно положений,  регламентирующих реализацию имущества на торгах. При реализации имущества на  торгах положения названного Закона, а также Гражданского кодекса Российской  

Федерации (далее – Гражданский кодекс) о требованиях к нотариальной форме сделки и  последствиях ее несоблюдения также подлежат применению. Предметом спорного  договора является двухкомнатная квартира, принадлежащая на праве общей долевой  собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО2  (несовершеннолетний ДД.ММ.ГГГГ года рождения), в силу чего договор должен быть нотариально  удостоверен в силу закона. При отсутствии нотариального удостоверения договор  от 24.12.2021 является ничтожной сделкой. К участию в деле не привлечены родители  несовершеннолетнего, орган опеки, что повлекло нарушение прав и законных интересов  несовершеннолетнего.  

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность,  просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной  жалобы.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что 13.04.2022 общество  обратилось в МФЦ г. Ставрополя для получения государственной услуги –  государственная регистрация права на недвижимое имущество, находящееся по адресу:  

<

...>, с кадастровым номером  26:32:030205:247.  

Управление в уведомлении от 27.04.2022 № КУВД-001/2022-154571174/1  известило заявителя о приостановлении государственной регистрации по следующим  основаниям: не представлены документы, необходимые для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права; форма  и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют  требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая  государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной  регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является  ничтожной.  

Обществу в качестве правоустанавливающих документов предоставлены протокол  от 23.12.2021 № 290 о результатах торгов по продаже арестованного имущества и договор  купли-продажи недвижимости от 24.12.2021.  

Управление указало, что по сведениям из ЕГРН квартира по адресу:  

<

...>, с кадастровым номером  26:32:030205:247 принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе,  несовершеннолетним ФИО3 и ФИО2, в связи с чем представление для  государственной регистрации договора купли-продажи в простой письменной форме не  соответствует действующему законодательству; для совершения сделки по распоряжению  имуществом несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки.  

В уведомлении от 27.04.2022 управление также указало, что для устранения  причин приостановления государственной регистрации заявителю рекомендуется  предоставить нотариально удостоверенный договор купли-продажи.  

Полагая, что уведомление от 27.04.2022 № КУВД-001/2022-154571174/1 является  незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе  обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными  ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов,  осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают,  что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие)  не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права  и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,  незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия  для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

На основании части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия  оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному  правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых  действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие  оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также  обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения,  совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо,  которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).  

Исходя из части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив,  что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие)  органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют  закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы  заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает  

решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений  и действий (бездействия) незаконными.  

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов,  осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух  юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий  (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В силу положений части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле,  должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших  основанием для принятия государственными органами, органами местного  самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений,  совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или  должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных  интересов заявителя должен доказать последний.  

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской  Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной  регистрации, урегулированы Законом о регистрации.  

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет  и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления,  за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших  в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.  

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями  для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки  в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения  сделки.  

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению  о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав  прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления  (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие  необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав документы:  

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя  заявителя (если с заявлением обращается его представитель);  

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;  

3) иные документы, предусмотренные названным Законом и принятыми  в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый  учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение  правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия  или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав  либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав.  

Частью 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрен перечень действий, которые  осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата  представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной  регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав –  при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав.  

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин,  послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения  настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).  

В статье 26 Закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований  для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению  государственного регистратора прав.  

В частности, осуществление государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению  государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа,  представленного для осуществления государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям  законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).  

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация  осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения  сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой  экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия,  государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего  законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в  лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность  действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их  права.  

Управление считает, что правомерно приостановило государственную  регистрацию в связи с отсутствием нотариально удостоверенного договора купли- продажи, поскольку в данном случае предметом купли-продажи являлась долевая  собственность, а также сделка совершена в отношении имущества, принадлежащего  несовершеннолетнему.  

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса в случаях,  предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение,  изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной  регистрации, должна быть нотариально удостоверена.  

Статьей 163 Гражданского кодекса установлено, что нотариальное удостоверение  сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон  права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом,  имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном  законом о нотариате и нотариальной деятельности.  

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе;  в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного  вида эта форма не требовалась.  

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной  статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее  ничтожность.  

Суды правомерно указали, что в рамках рассматриваемого дела по договору купли-продажи недвижимости от 24.12.2021 произведено отчуждение одновременно всех долей  участников долевой собственности по одной сделке, норма статьи 42 Закона № 218-ФЗ об  обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей  собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том  числе при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как  

реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в  судебном порядке на заложенное имущество. Применительно к положениям статьи 42  Закона № 218-ФЗ нотариальное удостоверение указанного договора не требуется.  

Кассационный суд отмечает, актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона   № 218-ФЗ также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей  в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному  удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками  долевой собственности своих долей по одной сделке.  

Суды верно указали, что в рассматриваемом случае заключение договора  не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том  числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями  в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия  волеизъявления заявителей сделки.  

Решением Лермонтовского городского суда от 23.12.2020 обращено взыскание на  заложенное имущество – квартиру, принадлежащую на праве общей долевой  собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО2 Имущество  продавалось во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае  от 18.11.2021 № 26-729-р, принятого на основании постановления о передаче  арестованного имущества на реализацию/торги ведущего судебного пристава-исполнителя ФИО5 от 04.06.2021. Договор подписан без привлечения к  оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.  

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие факта привлечения к совершению  сделки несовершеннолетних лиц, поскольку обращение взыскания на заложенное  имущество производилось в обязательном порядке в связи с распоряжением  территориального органа, принятого на основании постановления судебного пристава- исполнителя, которым была санкционирована возможность обращения взыскания,  суды пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае применительно  к положениям части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ привлечение нотариуса и нотариальное  оформление сделки не требуются.  

Правовая позиция, изложенная в судебных актах, согласуется с судебной  практикой по спорному вопросу (определение Верховного Суда Российской Федерации  от 27.06.2022 № 309-ЭС22-9098, постановление Арбитражного суда Уральского округа  от 16.03.2022 по делу № А76-11056/2021, постановление Арбитражного суда  Волго-Вятского округа от 13.02.2023 по делу № А29-12279/2021).  

Доводы жалобы управления признаются судом кассационной инстанции  несостоятельными, поскольку полностью повторяют доводы апелляционной жалобы,  по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили  с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены  и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли  на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы  судов.  

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали  и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела  фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются  положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд  не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных  по делу обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным  в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм,  влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.2022 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022 по делу № А63-6190/2022  оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке,  предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Председательствующий В.В. Аваряскин  

Судьи О.Л. Рассказов  

А.В. Садовников